Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Верховный суд разобрался, как узаконить самовольную постройку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы получили отказ от ГЗК или Росреестра, есть еще один вариант, как узаконить незаконную постройку на своем участке: через суд. Ответчиком будет выступать муниципальная структура, которая выдала отказ. Иск подается в районный суд по месту расположения незаконного строения. Пакет документов будет схожим с тем, который подготавливался для обращения в ГЗК. Необходимо доказать, что самовольная постройка или реконструкция здания не влечет за собой нарушения градостроительных, строительных требований, не представляет опасности для жизни и здоровья граждан, не затрагивает интересы третьих лиц.
Последовательность действий узаконить самострой
Когда постройка уже возведена, остается лишь выбирать, каким именно способом удастся урегулировать проблему самостроя:
- более простой вариант – административный порядок согласования;
- при возникших затруднениях – через исковое заявление в суд.
Зачем нужна легализация самостроя
-
Нужно легализовать самовольную постройку, чтобы впоследствии вы могли ее продать, подарить, передать по наследству, в аренду или в залог. Вы не сможете распоряжаться постройкой, если она не поставлена на кадастровый учет, а право собственности не зарегистрировано в ЕГРН. Однако поставить на кадастровый учет самовольную постройку и зарегистрировать право собственности на нее нельзя.
-
Легализация самостроя нужна, чтобы постройку не снесли. По иску местной администрации суд обяжет вас снести самовольную постройку своими силами и за свой счет. В итоге вы не сможете пользоваться зданием и понесете огромные дополнительные расходы, которые могут достигать несколько сотен тысяч рублей.
О некоторых вопросах, возникающих в связи с легализацией построек в порядке «дачной амнистии»
Дачная амнистия — упрощенный порядок постановки на кадастровый учет и регистрации права на недвижимое имущество, без обязанности направить уведомление о планируемом строительстве и об окончании строительства в контрольные органы (ч. 12 ст. 70 Закона о государственной регистрации недвижимости[1]).
В порядке дачной амнистии можно зарегистрировать жилой или садовый дом, если они расположены на садовых земельных участках, а также участках для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.
В этом случае государство легализует постройку посредством проведения правовой экспертизы поданных в Росреестр документов. Застройщику не требуется взаимодействовать с иными государственными и муниципальными органами.
Фактически правовой режим дачной амнистии значительно упрощает легализацию жилых и садовых домов, позволяя ограничиваться лишь техническим планом и декларацией об объекте недвижимости.
При этом незначительные полномочия Росреестра по осуществлению правовой экспертизы могут служить основанием для различного рода злоупотреблений со стороны лиц, легализующих постройки в порядке дачной амнистии.
Жизненный пример, исходя из практики Правового центра «Два М» – возведение хостела (магазина, фитнес-клуба, казино и пр.), соответствующего параметрам для легализации постройки как жилого или садового дома.
В этом посте я расскажу, что проверяет Росреестр при учете недвижимых объектов в порядке дачной амнистии, а также какие могут быть риски признания зарегистрированных в порядке дачной амнистии объектов самовольными постройками.
- Относительно границ правовой экспертизы при легализации постройки в порядке дачной амнистии.
- До 1 июля 2023 года применялась прежняя редакция Закона о государственной регистрации недвижимости.
В соответствии с ч. 13 ст. 70 Закона в прежней редакции в предмет «росреестровской» проверки при легализации постройки в порядке дачной амнистии входят установление соответствия постройки:
- сведениям, содержащимся в ЕГРН (в том числе о зонах с особыми условиями использования территории);
- предельным параметрам соответствующих объектов недвижимости, установленным федеральным законом.
В соответствии с разъяснениями Росреестра, содержащимися в письме от 05.03.2021 N 14-1578-ГЕ/21, проверке подлежат именно предельные параметры объекта капитального строительства, установленные п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса (ГрК), а не параметры, устанавливаемые для земельного участка правилами землепользования и застройки, полномочия по проверке которых возложены на уполномоченный на выдачу разрешения на строительство орган исполнительной власти.
В п. 39 ст. 1 ГрК установлены параметры объекта индивидуального жилищного строительства:
- этажность – не более 3 наземных этажей;
- высотность – не более 20 метров;
- состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;
- не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Как указано в Письме приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по причине несоблюдения минимальных отступов от границ земельных участков, в том числе со ссылкой на несоблюдение положений строительных норм и правил или свода правил, выходит за рамки данного основания — превышает пределы правовой экспертизы, в том числе при реализации положений части 12 статьи 70 Закона N 218-ФЗ.
По сути Росреестр, проверяя постройку, фактически смотрел на ее этажность, высотность, а также установленные в отношении земельного участка зоны с особым использованием охраняемых территорий.
Судебной практикой подтверждается то обстоятельство, что отказ в осуществлении регистрации жилого дома по причине нарушений параметров разрешенного строительства, установленных для конкретного земельного участка, являлся незаконным.
Такой вывод сделала СКАД Верховного суда РФ в кассационном определении от 20.10.2021 N 4-КАД21-47-К1: Росреестр должен «проверять соответствие строения параметрам объекта недвижимого имущества, а не предельным параметрам разрешенного строительства».
В таком случае, что мы имеем?
А имеем мы следующее: до 1.07.2022 года в порядке дачной амнистии можно было зарегистрировать право на постройку, возведенную с различными нарушениями градостроительного и земельного законодательства. Главное, чтобы параметры объекта соответствовали перечисленным в п. 39 ст. 1 ГрК параметрам жилого дома, а также отсутствовали ЗОУИТ, препятствующие размещению ОКС на земельном участке.
- Вступивший 1.07.2022 г. в силу Федеральный закон от 30.12.2021 N 478-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» расширил предмет правовой экспертизы Росреестра при проверке документов, опосредующих легализацию жилого дома в порядке дачной амнистии.
Так, в силу п. 2 ч. 13 ст. 70 Закона о государственной регистрации в действующей редакции Росреестр проверяет представленные документы на соответствие предельным параметрам соответствующих объектов недвижимости, установленным федеральным законом и правилами землепользования и застройки, за исключением соответствия минимальным отступам от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, сооружений.
Таким образом, с 1.07.2022 г. Росреестр при легализации жилого дома проверяет документы на предмет соответствия жилого дома правилам землепользования и застройки.
- Тем не менее даже в новой редакции Закона о государственной регистрации Росреестр не может проверить легализуемый объект в том объеме, который позволяет исключить различные злоупотребления со стороны застройщиков.
По-прежнему Росреестр не в состоянии определить соответствие возведенной постройки техническим регламентам, а также реальное целевое назначение легализуемого как жилой или садовый дом объекта.
Более того, в п. 1 ч. 13 ст. 70 Закона о государственной регистрации указано, что Росреестр проверяет построенный объект на соответствие ограничениям, установленным в зонах с особыми условиями использования территорий, сведения о которых внесены в ЕГРН.
В настоящий момент существенный объем ЗОУИТ не внесен в ЕГРН. Причиной тому служит Федеральный закон от 3.08.2018 N 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». По нему до 1.01.2028 года зоны считаются установленными вне зависимости от факта внесения сведений о них в ЕГРН.
При этом имеются основания полагать, что установленный мораторий будет в последствии пролонгирован.
Соответственно зачастую легализация постройки возможна и когда строительство осуществляется в зоне с особыми условиями использования территорий, запрещающей возведение жилых или садовых домов.
- Относительно риска сноса зарегистрированного в порядке дачной амнистии объекта по правилам статьи 222 ГК.
Поскольку в порядке дачной амнистии могут быть зарегистрированы объекты, нарушающие требования технических регламентов, не являющиеся жилыми или садовыми домами, находящиеся в зоне с особыми условиями использования территории, актуальным становится вопрос о возможности признания таких построек самовольными.
Рассмотрим на примере: некто построил дом с нарушением минимальных отступов от границ земельного участка и зарегистрировал его в установленном дачной амнистией порядке. Недовольный такой постройкой сосед обратился с жалобой в уполномоченный орган, который в свою очередь предъявил иск о сносе самовольной постройки.
Можно ли назвать такую постройку самовольной в том смысле, какой в нее вкладывает статья 222 Гражданского кодекса?
Гражданский кодекс признает постройку самовольной, если она возведена:
- на чужом земельном участке не предоставленном в установленном законом порядке;
- на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;
- без получения необходимых для этого разрешений и согласований;
- с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Конституционный суд также указал, что каждое из вышеперечисленных оснований является достаточным для признания постройки самовольной[2].
Известна позиция высших судов, изложенная в п. 23 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которой наличие регистрации права в ЕГРН на недвижимое имущество не исключает возможности предъявления требования о его сносе как самовольной постройки.
Таким образом, вне зависимости от того, что в отношении построенного объекта Росреестром проведена правовая экспертиза и осуществлена регистрация права собственности в порядке дачной амнистии, сам факт возведения строения с нарушениями законодательства может служить основанием для признания его самовольной постройкой.
Указанные выводы находят отражение и в судебной практике.
Так, например, Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в определении от 20.01.2022 по делу N 88-29586/2021 отменил нижестоящие судебные акты, которыми суды ранее отказали в иске департамента о сносе самовольной постройки – жилого дома в связи с тем, что его легализация осуществлена в порядке дачной амнистии. Причиной же отмены судебных актов послужило то обстоятельство, что дом возведен с нарушением плотности застройки, установленной ПЗЗ Сочи.
Аналогичная практика встречается и в случае, когда недвижимость зарегистрирована в ЗОУИТ, сведения о которых отсутствуют в ЕГРН [3].
Также СКЭС Верховного суда РФ обязала нижестоящие суды выяснить является ли спорный объект жилым домом, что по мнению коллегии имеет определяющее значение при разрешении вопроса о сносе зарегистрированной в упрощенном порядке постройки[4].
Таким образом, нарушение требований градостроительного и земельного законодательства при строительстве капитального объекта не может быть нивелировано за счет регистрации указанного объекта в порядке дачной амнистии.
Очевидно, что сносу могут быть подвержены постройки возведенные:
- с нарушением строительных норм и правил;
- в нарушение правил землепользования и застройки, в частности с нарушением установленной правилами плотности, высотности и этажности постройки;
- с нарушением минимальных отступов, при отсутствии согласия соседа на сохранение постройки;
- в нарушение требования о целевой принадлежности постройки к жилому или садовому дому;
- в зонах с особыми условиями использования территории;
- в пределах границ береговой полосы водного объекта.
Вывод: действительно, возможность легализовать строение на основании одной декларации об объекте недвижимости, а также ограниченные полномочия Росреестра могут служить поводом для возникновения права собственности на объекты, построенные в нарушение действующего законодательства.
Тем не менее, факт легализации постройки в порядке дачной амнистии не освобождает собственника здания от рисков признания возведенного объекта самовольной постройкой в связи с нарушением тех требований, которые не входят в предмет проверки Росреестра.
[1] Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Легализация через суд
Рассмотрение вопроса в суде являет собой процесс достаточно долгий и сложный. Прежде чем приступать к составлению искового заявления, следует обратить внимание на некоторые важные аспекты.
Таковыми считаются:
- Наличие документов, подтверждающих право собственности. Если бумаг не имеется, потребуется уладить этот вопрос, обратившись в Росреестр либо МФЦ.
- Категория земли. Если строение возведено на участке под индивидуальное строительство (ИЖС), под личное подсобное хозяйство — проблем не возникнет. Если предназначение земли иное, сначала потребуется перевести территорию в нужную категорию.
- Наличие доказательств того факта, что объект не нарушает права третьих лиц и не посягает на их безопасность. Потребуется получить от соседей письменное пояснение относительно того, что строение не заступает на их границы и в целом не создает неудобств.
- Соблюдение при строительстве норм и правил возведения жилых и нежилых строений. Документы следует запросить в БТИ и в канцелярии архитектурного отдела населенного пункта.
Участок в собственности: могут ли заставить снести строение?
Очередной вопрос, который очень важен при решении проблем с незаконными постройками касается того, могут ли потребовать их снести, если земля в собственности. На сегодняшний день это не предусмотрено законом.
Такой исход возможен только в тех случаях, если имеется соответствующее решение суда или же, когда сооружение возведено на земельном участке муниципальной или государственной принадлежности.
Однако в этом случае есть исключение — например, когда построенное здание угрожает жизни или здоровью человека. Обычно это случается, если не соблюдены ГОСТы, стандарты, применены для строительства вредные материалы. Но и в этом случае суд может решить оставить строение на переделку.
Важно! Если администрация подала иск о сносе возведенного дома, при этом суд отказал, то теперь местные власти до сих пор не имеют права прийти к владельцу дома и потребовать ликвидировать дом.
Верховный суд разъяснил, как правильно узаконить самострой
Верховный суд РФ обнародовал крайне интересный анализ по делам о попытках граждан узаконить строение, возведенное без положенных документов — всевозможных разрешений и согласований.
Известно, что далеко не все построенное в последние годы, будь то баня на частном участке или огромный торговый центр, имеет законное право на существование. По самым разным причинам люди не делают то, что положено.
То есть сначала надо «построить» дом на бумаге и, лишь получив все согласования, начать рыть котлован и возводить стены. И не важно, вырос самострой по незнанию закона или сделано это совершенно сознательно.
Но факт остается фактом — в последние годы отечественные суды рассматривают огромное количество дел, когда истцы просят суды о признании права собственности на их незаконное сооружение.
РГ + Россия 24: ВС обязал продлевать отпуск заболевшему сотруднику
Так что на сегодня в стране накоплен немалый опыт рассмотрения подобных дел. Но как показывает анализ, проведенный Верховным судом, единой практики еще нет. И то, что разрешает один регион, в другом запрещают. Именно поэтому периодически Верховный суд собирает судебную практику по наиболее значимым для граждан «темам» и дает свои разъяснения.
Причем делает это не столько для истцов и ответчиков, сколько для своих коллег в региональных судах.
Но тем, кто может столкнуться с подобной правовой коллизией, будет интересно знать позицию по «незаконнорожденным» сооружениям Верховного суда страны.
Итак, главный вопрос: можно ли сначала построить, а потом узаконить построенное? Можно. Но делается это исключительно через решение суда. И с соблюдением неких четких правил и критериев.
А где судиться? Часто граждан с исками о самострое местные суды отправляют в арбитраж. Верховный суд заявил — это неправильно. Такой спор подведомственен судам общей юрисдикции. Даже то обстоятельство, что незаконно построено нежилое здание и оно теоретически может использоваться для предпринимательства, а также если самострой возвел индивидуальный предприниматель, ничего не меняет.
Верховный суд особо оговорил очень важный момент. Прежде чем принять такой иск к рассмотрению, судья должен поинтересоваться, есть ли в деле документы, показывающие, что хозяин самостроя пытался всеми возможными способами его узаконить. Например, писал чиновникам, обращался по инстанциям, просил разрешение на строительство.
При этом не важно, отказали человеку или вообще не ответили. Важен факт попыток узаконить строение. В общем, из документов должно быть понятно, что гражданин сделал все, что мог, но не нашел взаимопонимания. Вот тогда это судебное дело.
Если истец не заморачивался с разрешениями вообще, а прямиком отправился в суд, то иск не следует принимать.
Верховный суд разъяснил условия работы иностранных адвокатов в России
Главная мысль, которую в анализе неоднократно подчеркивает Верховный суд, звучит так: отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
А вот еще важный тезис Верховного суда. Запрет на строительство незаконного сооружения суд может накладывать не только на ответчика, но и на строителей.
Дело в том, что часто суды на местах по иску соседей самостройщика или чиновников запрещают возводить здание, а работы продолжаются.
Получается следующая картина: ответчик все признал, но к строителям решение суда не относится, они вроде как ни при чем и просто работают на спорном объекте.
Другая важная поправка, пишет Верховный суд, состоит в следующем: после положительного решения для местных судов обязательным правилом должно стать указание всех данных на самовольную постройку. Чтобы здание можно было идентифицировать.
Дело в том, что если суд велит узаконить сооружение, то решение суда — главный документ, по которому проведут госрегистрацию права.
Так что суд обязан записать в решении имя хозяина, адрес здания, его назначение, площадь и есть ли в нем доли других людей.
Часто с исками в суд идут дольщики, которые вложили деньги в строительство незаконно возведенного многоквартирного дома. Приходят они в суды, когда дом достроили, а хозяин не может его задним числом узаконить. Тогда он предлагает людям идти в суд и просить признать за ними право собственности каждого на свою долю.
Это очень распространенный способ у тех, кто незаконно возводит многоэтажки фактически на шести сотках. В подобных случаях, говорит Верховный суд, местные судьи в первую очередь обязаны проверить, были ли нарушены таким строительством нормы и законные интересы других людей.
В качестве примера приведен некий иск, когда суд не проверил все. А именно, на чьей земле выросло здание, и отдал квартиру в нем дольщику. Оказалось, что участок находится в муниципальной собственности, а застройщик взял его в аренду на несколько лет под магазин из легких конструкций, а построил дом на сотни квартир.
Хотя решение об изменении назначения земли не принималось.
Разведенные супруги смогут разделить общие долги пополам
Существует некое юридическое понятие — «приобретательная давность». Это когда гражданин годами чем-то бесхозным открыто владеет. Тогда по прошествии нескольких лет вещь по этой самой «приобретательной давности» становится его. По жилью эта норма составляет 15 лет.
Так вот, Верховный суд подчеркнул: на самострой, возведенный на участке, который хозяин занимает незаконно, эта самая «давность» не распространяется. Пример — дело некой гражданки, которая почти 20 лет владела пристройкой, возведенной не на ее участке, а на соседнем, но государственном.
Дама просила признать пристроенный дом ее собственным. Но ей отказали именно из-за того, что земля под домом женщине не принадлежит. Особо подчеркнул Верховный суд и такой момент.
Когда речь идет о самострое, суд должен применять к нему градостроительные и строительные нормы, которые действовали на момент появления здания. А то часто суды применяют новые нормы к тем сооружениям, которые возвели задолго до их появления.
И еще, если градостроительные и строительные нормы при возведении самостроя нарушены, его узаконить не выйдет. Кстати, незаконно построенный объект должен еще отвечать санитарному, экологическому и всем прочим нормам законодательства.
Вот еще интересный момент — не получится признать право собственности только на часть самовольной постройки. Так некая гражданка попросила в собственность гаражный бокс, тогда как весь гаражный комплекс оказался самостроем. Ей отказали.
И еще один крайне важный пункт, на который обратил внимание Верховный суд: суды на местах обязательно должны интересоваться категорией земли, на которой вырос незаконный объект. Одно дело, когда дом построил собственник земли или когда он залез на чужую территорию, на которой строить нельзя.
Верховный суд говорит, что есть ограничение, которое обойти нельзя. Часто гражданам дают землю и даже разрешают строить, но в тех же документах оговорен запрет на дополнительное строительство.
Так, часто коммерсанты, которым разрешили построить кафе, магазин, отель или нечто подобное, решают «достроить» имеющееся здание. Либо возвести пристройки, либо добавить этажей.
Узаконить такой самострой, при наличии запрета на дополнительное строительство, не получится никаким решением суда.
В каких случаях здание не регистрируют?
Список зданий опубликован в статье 51 Градостроительного кодекса РФ. Не нужно регистрировать строительство:
- гаража на участке, который возводится для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью;
- объектов на садоводческих и дачных участках;
- сооружений, которые не являются объектами капитального строительства (киоски, навесы);
- возведения конструкций вспомогательного использования;
- реконструкции зданий (если не затронуты несущие стены, изменения не выходят за первоначальные размеры дома);
- отдельные случаи, установленные субъектами РФ.
Предусматриваемая ответственность
Проблема незаконного самовозведенния строительных сооружений на земельных участках на просторах Российского государства известна давно. Это обусловлено тем, что существуют незарегистрированные постройки на собственных земельных участках, и причинами этому является неосведомленность граждан. Не доскональность законодательства также вызывает такую проблему. Но стоит отметить, что с недавнего времени местные власти ужесточили меры по пресечению неправомерного строительства, привлекая недобросовестных собственников к ответственности.
- Если земельный участок не находится в собственности гражданина, то строение на обозначенном наделе земли согласно нормам права считается захватом чужой территории. Размер штрафа предусматривается в размере от 1 тыс. до 20 тыс. рублей.
- Когда на участке возведена стройка, которая не соответствует целевому назначению, т. е. для ИЖС. При невозможности узаконить построенный объект владелец вынужден будет самолично его снести или же оплатить такую работу.
- Конфликтные ситуации также могут возникнуть, если земельный участок не приватизирован, и на нем нельзя построить какое-либо сооружение. Здесь уже предусматривается более серьезное наказание, а именно:
- конфискация недвижимого имущества;
- административная ответственность в виде оплаты штрафа.
Какая постройка относится к самострою?
Многие граждане считают, что приобретение земельного участка в собственность автоматически позволяет возводить на нем любые постройки, однако в действительности это не так. Даже если земля находится в собственности, закон все равно обязывает граждан обращаться за разрешением в органы власти.
Итак, самостроем признаются те постройки, которые возведены на земельном участке без уведомления уполномоченных властных структур и получения разрешения на строительство или же построены с нарушением закона и существующих правил. По закону (ст. 222 ГК РФ), самостроем могут быть признаны следующие объекты:
- построенные на участке, назначением которого не является строительство;
- возведенные на участке, который не оформлен надлежащим образом;
- построенные с нарушением существующих требований (градостроительных и пожарной безопасности);
- возведенные без согласования и без наличия соответствующего разрешения.
Важно! Как показывает практика, самовольной постройкой может быть признан любой объект. В частности, такой статус нередко получают жилые дома, гаражи, торговые центры, производственные здания, амбары и т.д.
Перечень документов для иска в суд
При подаче заявления в суд нужно знать, какие документы нужны для узаконивания самовольной постройки. В приложении к иску должны содержаться:
- Отчет независимой компании о стоимости объекта недвижимости.
- Справка из бюро технической инвентаризации.
- Бумаги, подтверждающие право владения земельным участком.
- Документы, фиксирующие реальное присутствие незаконной постройки на земельном участке. В роли такого документа может выступать технический план.
- Письменное согласие владельцев недвижимости, находящихся в непосредственной близости к самовольной постройке.
- Свежие фотографии объекта, подтверждающие факт наличия строения на указанном земельном участке.
- Заключение в суд для узаконивания самовольной постройки от проверяющих органов об отсутствии нарушений санитарно-эпидемиологических норм, а также о том, что строение не несет вреда жизни и здоровью окружающих и не нарушает гражданские права иных лиц.
- Заявления на обращение в органы муниципальной власти за оформлением права собственности и официальный отказ.
- Квитанция об уплате государственной пошлины.
Копии заявления в суд делаются на всех участников судебного процесса, включая одного или нескольких ответчиков и судебный орган. К ним прикладываются копии приложений к иску, за исключением квитанции об оплате пошлины. Ее оригинал прикладывают к экземпляру лишь для суда.
Список документов для узаконивания самовольной постройки в суде:
исковое заявление;
документы, подтверждающие право собственности (другое право на земельный участок, на котором находится самовольно выстроенный объект);
документы, подтверждающие факт существования на участке самовольной постройки (акт обследования), документы из БТИ (комитет местного самоуправления);
документы, доказывающие, что с появлением на участке постройки не были нарушены правила землепользования и застройки, права и интересы третьих лиц, например, что при строительстве на земельном участке загородного дома не были затронуты границы соседнего участка (в качестве такого документа выступает заключение кадастрового инженера);
документы, подтверждающие, что постройка не представляет собой угрозы жизни и здоровью третьих лиц (акты обследования пожарного (МЧС) и санитарного (СЭС) надзора);
документы, являющиеся подтверждением того, что собственник обращался в администрацию за получением разрешения на строительство, и документ, свидетельствующий о результате этого обращения (например отказ в выдаче разрешения на строительство);
квитанция об уплате государственной пошлины;
копии искового заявления для ответчика и иных лиц.
Как узаконить дом на земельном участке
Первоначально желание построить на своем участке здание или сооружение должно пройти процедуру согласования с государственными органами. Результатом его служит официальное разрешение на строительство. Иначе уже возведенный дом, гараж, баня будут считаться самостроем.
- документы о праве собственности на участок земли под самовольной постройкой,
- межевой план надела,
- заключение лицензированной организации о том, что строение отвечает строительным нормам и пригодно к эксплуатации,
- технический паспорт самостроя, который можно получить в БТИ,
- градостроительный план участка,
- справка об инвентаризационной стоимости объекта.
Узаконение самовольных построек через административные процедуры
В порядке, предусмотренном законом РФ, перед обращением в суд необходимо попробовать легализовать строение путём обращения в земельную комиссию, к которой относится участок земли в собственности. Этот процесс займёт намного меньше времени и отнимет у застройщика минимум финансовых средств, по сравнению с разбирательством в суде.
В столице таким административным органом является Московская ГЗК. Комиссия создана в соответствии с Постановлением столичного Правительства №1019-ПП. С 2010 года этот административный орган действует на основании Положения № 528-ПП.
Владелец дома обязан подготовить и отправить в ГЗК письменное заявление, а также несколько установленных законом документов. В первую очередь это выданное после проведения строительно-технической экспертизы заключение. Оно подтверждает факт того, что самовольная постройка не противоречит предусмотренным статьями ГрК РФ нормам и правилам, одновременно не угрожает экологической обстановке, а также жизни, здоровью и безопасности других лиц. Такое заключение после его подписания обязательно нужно отправить в столичный Департамент городского имущества (ДГИ).
Второй обязательной бумагой является согласованное с Москомархитектурой архитектурно-градостроительное решение, которое также должно быть направлено в ДГИ.
Госпошлиной подача заявления в административную комиссию не облагается.
Признание постройки мирным путем
В 2020 году можно узаконить постройку в рамках так называемой дачной амнистии, которая действует с июня 2006 г. и была продлена до 2021 года.
Для использования упрощенного варианта регистрации гражданин должен предоставить в местную администрацию следующий перечень документов:
- паспорт;
- документ о праве собственности на участок;
- технический план постройки из БТИ;
- квитанцию об уплате пошлины за регистрацию прав собственности;
- разрешение на ввод в эксплуатацию;
- кадастровый план участка.
Уполномоченный орган проверит всю предоставленную документацию и выдаст документ о праве собственности на постройку. Если постройка будет переведена в статус жилого дома, в ней можно будет зарегистрироваться.
Решение о ликвидации самостроя принимается судом. Однако в ст. 222 ГК РФ установлены основания, по которым административный орган может самостоятельно принять решение о сносе сооружения. К таковым относятся:
- отсутствие правоустанавливающих документов, требуемых отечественным законодательством, на земельный участок, где был возведен объект недвижимости;
- участок, на котором было построено сооружение, не допускает возведение на нем каких-либо объектов, либо же данная территория предназначена для общего пользования.
Таким образом, административное решение о сносе самостроя возможно только в отношении тех построек, которые были возведены на отдельных категориях земель.
Ст. 222 ГК РФ прямо запрещает муниципальным властям снос самовольных строений, которые были воздвигнуты без разрешительной документации, в случаях, если участки, на которых они расположены, находятся в частных руках. Исключением являются объекты, создающие опасность для жизни и здоровья людей.
Решение о сносе недвижимости, находящейся на частной земле, принимается судом, и возможно только в том случае, если владелец не смог устранить все выявленные нарушения.
Таким образом, легализация сооружения, как с помощью судебного производства, так и посредством обращения в местную администрацию, представляет собой хороший шанс избежать его сноса и стать полноправным собственником данного объекта недвижимости.
В связи с тем, что программа амнистии была продлена до 2020 года, граждане, минуя суд, могут воспользоваться возможностью и упрощенным способом узаконить на своем земельном участке любые постройки.
Данная процедура практически всегда сопровождается материальными тратами.
В частности, помимо уплаты государственной пошлины могут потребоваться деньги на проведение технической экспертизы. В любом случае не стоит откладывать проведение данной процедуры надолго, так как практически ежегодно принимаются поправки, и процесс легализации становится сложнее.