Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменения в законе о перепланировке в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ещё недавно присоединение балкона к кухне или комнате и создание единого пространства формально было не запрещено и не разрешено нормативными документами. В 2012 году в Приложении 1 к Постановлению №508 Правительства Москвы был пункт 2.2.9, который говорил, что присоединение балконов осуществляется на основании проекта перепланировки. После выпуска в декабре 2012 года нового постановления №840, этот пункт убрали, что стало толчком для запрета таких присоединений. Данное указание было спущено «сверху», а потому на практике такая перепланировка балкона была несогласуема- чиновники выдавали отказ, относя её к реконструкции по пункту 14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ (хотя опять же, явно там это было не прописано). Сейчас, после выхода Постановлений Правительства Москвы № 1104 от 29.12.2017, №1572 от 17.12.2018, №1335 от 19 августа 2020 и №1083 от 15.06.2022 появился пункт 9.18 Приложения 1, который на момент 2023 года однозначно запрещает присоединение балкона к кухне или комнате в чистом виде.
Как законно присоединить балкон к комнате или кухне?
Таким образом, присоединение балкона к комнате или кухне- это такой вид перепланировки, который в чистом виде согласовать нельзя. Но выход есть. Между ними можно установить распашные или раздвижные прозрачные двери (французское окно).
Некоторые устанавливают даже автоматические раздвижные двери.
Правила перепланировка квартиры 2020
Если концентрироваться именно на новых требованиях этого года, то их два. Причем оба облегчают жизнь граждан, планирующих «переформатировать» свою квартиру.
- Для согласования больше не нужна справка о принадлежности/непринадлежности дома к числу архитектурных памятников
- Выписка из ЕГРН также не нужна, если собственность на квартиру уже зарегистрирована. Сопутствует этому правилу запрет на проведение перепланировки в новостройках до того момента, пока собственность на новое жилье не будет зарегистрирована в Росрестре
К запрещенным видам переустройства жилого пространства отнесены:
- Разрушение общедомовых коммуникаций и несущих конструкций (стен)
- Объединение балкона и/или кухни, где установлена газовая плита, с жилым помещением
- Перенос санузла в зоны, под которыми находятся жилые комнаты нижних этажей
- Вынос элементов центрального отопления на балкон
- Работы, результат которых делает невозможным нормальное пользование квартирой
Не нужны согласования для косметического ремонта, смены отделки (например, с обоев на кафель, с линолеума на паркет и т.д.), обновления встроенной мебели.
Не нужно подавать предварительную заявку в БТИ, чтобы произвести:
- Обустройство проемов в межкомнатных перегородках
- Замену кухонной плиты
- Перемещение сантехники в пределах санузла
- Установки или разборки гипсокартонных перегородок
- Застекления балкона
- Монтажа кондиционеров, сплит-систем, спутниковых антенн
- Переустройства/ликвидации тамбурной зоны
Коротко: как законно объединить балкон или лоджию с комнатой
1. Узнайте, разрешено ли в вашем регионе объединять балкон или лоджию с комнатой. Шанс получить разрешение на перепланировку лоджии выше, чем на балкон, — он не рассчитан на большие нагрузки и может рухнуть из-за утепления и тяжёлых стеклопакетов.
2. Порядок законной перепланировки лоджии или балкона в каждом регионе разный. Но в целом вам предстоит заказать проект перепланировки в проектном бюро с допуском СРО, получить согласие всех жильцов дома, сделать работу и получить новый техплан. Этот план нужно отнести в МФЦ, чтобы специалисты внесли обновлённые данные о вашем жилье в Росреестр.
3. Не нужно согласовать только лёгкие изменения. Например, разрешено отремонтировать пол на балконе или лоджии, поменять остекление застройщика на аналогичное.
4. Если самовольно объединить балкон или лоджию с квартирой, можно получить штраф 2000–2500 ₽, а ещё придётся вернуть всё как было за свой счет. Самое серьёзное последствие — обрушение конструкции из-за чрезмерной нагрузки.
Процесс согласования запланированной перепланировки балкона или лоджии и подача документов
- Чтобы все было законно, нужно по месту непосредственного расположения квартиры, обратится в городской (или районный) отдел архитектуры с письменным заявлением.
- После получения на руки разрешения отдела архитектуры, нужно в проектной организации, имеющей лицензию на разработку спецпроектов перепланировок, заключить договор, на оказание вам услуг.
- Когда будет получена на руки готовая проектная документация, ее нужно будет согласовать с местными органами МЧС, управлением градостроения и архитектуры, службой газа и санэпидемстанцией. Все вышеперечисленные организации должны выдать вам разрешения на своих фирменных бланках, заверенные подписью руководителей и мокрой печатью.
- Завершив сбор всех разрешительных документов, можно идти в отдел архитектуры (в которую обращались первоначально с заявлением) и забираете ордер, который дает право на проведение работ по реконструкции.
- Собственноручно, или с помощью приглашенных профессиональных строителей выполните в квартире перепланировку согласованного объекта в соответствии с планом, выданным проектной организации. Нужно отметить, будьте внимательны при выполнении перестройки, если вы сделаете не так, как указано в прописанном плане, у вас будут проблемы во время сдачи объекта приемной комиссии.
- Ввод «новостройки» в эксплуатацию происходит в присутствии приглашенной приемной комиссии с представителями от горсовета, коммунальной службы и проектной организации. После того как все представители служб дадут «добро», составляется акт сдачи объекта в эксплуатацию и подписывается всеми членами комиссии.
- Когда все необходимые документы на руках (право собственности жилья и его техплан, ордер, разрешение на перепланировку, акт принятия объекта после перепланировки) нужно сделать изменение в документах на право собственности и плане квартиры, в соответствии с новыми документами. Раньше все это делалось в БТИ, сегодня – организацией, которая ее заменяет.
Чего категорически нельзя делать?
При проведении объединении лоджии с комнатой или кухней категорически не допускается:
- Переносить на лоджии, балконы и веранды радиаторы отопления, подключенные к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления. Зато можно заменить батареи в жилой смежной с балконом комнате на более мощные. Опять же по согласованию.
- Устанавливать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления. Устанавливать водяной пол. Только электрический или инфракрасный. Электрический подойдет под плитку, инфракрасный — под ламинат и паркет (можно и под плитку при соблюдении определенных условий).
Создаем идеальные условия
Чтобы в квартире не было холодно, лоджию необходимо обязательно утеплить. Если вы откажетесь от этого, проект не будет согласован. Изменение средней температуры наносит вред всему зданию, а значит важно соблюдать это условие. Для утепления используют стандартные материалы, а установка двойных окон обеспечит дополнительную защиту от минусовых температур. Также нужно провести электричество и выровнять пол.
Если для вас важно сэкономить время и деньги, лучше обратиться в специализированную компанию, которая занимается капитальным ремонтом под ключ. Так у вас будет гарантия того, что все работы по демонтажу, утеплению и отделке бывшей лоджии выполнены на совесть. В случае мелких недоработок специалисты непременно устранят их. При этом нет необходимости платить нескольким подрядчикам: итоговая стоимость работ уже прописана в договоре.
Если вы твердо решили присоединить лоджию к жилой площади, важно убедиться, что для вашей квартиры такой вариант возможен. После чего понадобится собрать документы и получить разрешение в БТИ на перепланировку. Доверьте ремонтные работы компании с хорошей репутацией и штатом квалифицированных рабочих, и ваша лоджия станет полноценным жилым пространством.
Можно ли присоединить балкон к комнате
Порой в целях расширения жилой площади некоторые семьи рассматривают возможность согласования присоединение балкона к комнате. Задаваясь вопросом, как присоединить лоджию к комнате, в первую очередь стоит задуматься, реально ли узаконить присоединение лоджии.
До недавнего времени юридическая сторона вопроса была весьма смутной. 2020 год внес некоторую конкретику в согласование присоединения лоджии к комнате или кухне.
Были внесены следующие изменения: отныне присоединение балкона к комнате или кухне без установки французских окон запрещено, согласно п. 10.19 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы №508 (после выхода Постановления Правительства №1104 от 29.12.2017).
Где и как получить согласование на присоединение балкона
В жилищную инспекцию необходимо предоставить техзаключение о возможности следующих работ от самого автора проекта дома (п. 4.7 Приложения 3 к ППМ №508).
Как правило, к владельцам монолитных, кирпичных домов и старых панельных зданий, где подоконный блок не зажимает балконную плиту, жилищная инспекция лояльна: техническое заключение может быть выполнено в любом проектном бюро, имеющем соответствующий допуск СРО на выпуск подобной документации.
Список документов для согласования присоединения балкона к комнате включает в себя:
- заявление;
- техпаспорт БТИ;
- копию правоустанавливающих документов;
- проект будущей перепланировки помещений;
- техническое заключение о ее допустимости и безопасности.
Пакет документов рассматривается, принимаются все согласования, а затем жилинспекция принимает окончательное решение по поводу присоединения балкона.
Последствия самовольной перепланировки
Если жилищная инспекция обнаружит самовольную перепланировку, она оштрафует владельца квартиры на 2000 – 2500 рублей по статье 9.12 КоАП Москвы. Кроме того, инспектор выдаст предписание вернуть квартиру в первоначальное состояние. Если хозяин квартиры не исполнит его, дело передадут в суд. Согласно статье 29 ЖК РФ, суд может выставить квартиру на продажу с торгов. Как правило, продают такие квартиры дешевле рыночной цены. Когда квартира будет продана, собственнику отдадут деньги за вычетом суммы, необходимой для устранения последствий незаконной перепланировки.
Перепланировка вносится в технический паспорт квартиры. Этот документ необходим, если квартиру нужно продать. Если в нем перепланировка не указана, возникнут сложности с продажей. Покупатели могут отказаться от сделки, так как в случае покупки ответственность за самовольные изменения переносится на них.
Законно ли объединение жилых и нежилых комнат с балконом
В постановлении о требовании к перепланировкам №508-ПП от 25 октября 2011 года указано, что объединение жилых комнат с лоджией с выводом труб отопления на балкон запрещено. Кроме того, любая перепланировка квартиры не должна противоречить требованиям СНиП и СаНПиН. Несогласованные строительные работы нарушают технику безопасности, поэтому разрешение на изменения планировки не всегда можно получить даже у архитектора, проектировавшего дом.
Несмотря на ряд ограничений, увеличивать пространство помещения с помощью присоединения лоджии возможно. Для этого нужно не нарушать следующие поправки:
- демонтаж порожков около балкона в панельных домах запрещен;
- нельзя удалять подоконный блок, а также делать проемы в несущей стене в зданиях, возведенных после 2007 года;
- запрещено увеличивать проемы во внешних стенах.
Процедура узаконивания
Как узаконить присоединение лоджии к комнате или кухне? Чтобы узаконить объединение кухни и лоджии, нужно пройти определенный путь. Важно, чтобы решение всех членов семьи на реконструкцию квартиры было единодушным.
Начать нужно с обращения с заявлением о грядущей реконструкции в БТИ.
Если перестройка не повредит зданию, тогда ее разрешат. Тогда нужно сразу же обратиться в проектный институт, который разрабатывал техдокументацию на жилой дом.
Если такой организации уже не существует, то нужно найти действующее проектное бюро, где изготовят проектный эскиз на новый вариант квартиры, уже с присоединением лоджии к кухне или комнате, как желает владелец.
Теперь чертеж будет разработан с учетом всех строительных норм и правил.
Здесь же сделают и теплотехнический расчет, без которого комплект бумаг не будет полным. Дешевле обойдется привязать типовой проект.
Для согласования сноса оконно-дверного и подоконного блоков потребуется:
- Разработать проекта перепланировки.
- Получить техническое заключение.
- Провести теплотехнический расчет.
Короткая фраза «демонтаж оконно-дверного и подоконного блоков» включает целый ряд условий, которые вы обязаны выполнить чтобы пройти согласование проекта объединения балкона и комнаты, а именно:
- Необходимо убедиться в возможности демонтажа подоконного блока. Это зависит от конструкции дома, года постройки и серии дома. Подоконный блок – это непросто кусок стены от пола до окна, а элемент конструкции, выполняющий очень важные функции:
- Блок может удерживать плиту балкона, не позволяя последней опрокинуться на улицу, как бы защемляя ее.
- Он может связывать конструкцию, предавая ей монолитность и прочность, то есть быть частью несущей стены.
- Или просто быть перегородкой.
В монолитных домах демонтаж блока возможен в большинстве случаев, так как он не является частью несущей стены и не выполняет функций, перечисленных в п. 1.1 и 1.2.
В панельных домах возможность демонтажа, в основном зависит от года постройки. В домах старше 2007 года возможно согласование сноса подоконного блока, так как он не влияет на функционирование здания в целом. Конструкция домов, построенных после 2007 года, проектировщиком которых был институт МНИИТЭП (автор приблизительно 90% типовых многоэтажек в Москве) не позволяет демонтировать подоконный блок, так как он включен в сложный механизм несущих конструкций. Это более современные здания, предусматривающие защиту от прогрессирующего обрушения, одним из элементов которой и является подоконный блок. Собственники квартир должны понимать всю полноту ответственности за самовольное и безграмотное вмешательство в конструктив дома.
Санкции за самовольное присоединение балкона или лоджии к жилому помещению
Как уже упоминалось ранее, объединение балкона должно сопровождаться наличием разрешительной документации. Вместе с тем, в России нет специально созданного органа, который бы контролировал такой вопрос. Да и выявить такое правонарушение сложно, ведь все события происходят внутри квартиры.
Однако нормативами всё же предусмотрена ответственность за нарушение требований, как соединить комнату с балконом правильно. Привлечь к такой ответственности за объединение балкона с остальным помещением, можно на основании решения суда. Чаще всего инициатором подобных дел выступают физические или юридические лица, которым подобными действиями нанесёт какой-то ущерб.
Санкции в этом случае, скорее всего, буду в виде штрафа до 2-х с половиной тыс. руб., а также требования компенсировать вред, нанесённый истцу. Кроме того, самовольное объединение балкона обяжут снести.
Во многих случаях объединение балкона может оставаться никем не замеченным долгое время. Однако проблемы могут возникнуть при следующих обстоятельствах:
- продажа квартиры;
- оформление договора дарения;
- передача имущества в наследство и т.д.
Таким образом, даже если у соседей нет претензий по поводу вашей перепланировки, объединение балкона лучше узаконить на начальной стадии, чтобы избежать проблем в дальнейшем.
Строительство балкона на первом этаже требует соблюдения ряда важных нюансов.
- Любые балконы или лоджии необходимо располагать на надежной платформе. Прочная основа особенно важна для конструкций, территорию которых планируется на постоянной основе включить в состав жилого пространства.
- Фундамент пристроя должен плотно прилегать к основанию здания, в ином случае качественное утепление балкона окажется затрудненным.
- Крыша (при наличии таковой) должна располагаться под углом по отношению к стене, иначе беспрепятственный сход снега, отток дождевой воды станет невозможным.
- Балконная дверь должна открываться в сторону комнаты. Это сделает пространство пристройки просторнее, а также обезопасит жильцов от неприятных ситуаций с захлопыванием автоматических пластиковых конструкций.
Вопросы отделки балконов, пристраиваемых на первом этаже, важны не только с эстетической точки зрения, но особенно — с позиции безопасности членов семьи. Будучи словно «на ладони», не стоит увлекаться панорамным или витражным остеклением. В качестве надежной защиты можно использовать прочные кованые решетки, удачным решением станет монтаж системы сигнализации.
Порядок действий и документация для перепланировки балкона
Человеку, в первый раз столкнувшемуся с перепланировкой, нужно знать, с чего начать, какие инстанции нужно пройти, чтобы узаконить расширение балкона.
- Получить разрешение на перепланировку у соседей. Можно вынести вопрос на общее собрание жильцов дома, либо пройти по квартирам и поговорить персонально, оформив заявление с внесением паспортных данных каждого жильца и его подписи.
- Заручиться согласием на перепланировку членов семьи: расширение балкона без разрешения жильцов самой квартиры выполнить не получится.
- Разрешение на подготовку проектной документации в отделе архитектуры по месту жительства и проектирование реконструкции балкона.
- Согласование готового проекта со службами: газа, пожарной, санитарно-эпидемиологической, архитектурным бюро, а также в отделе градостроительства. (Если балкон пристраивается с фундаментом на первом этаже, следует обратиться в кадастровый отдел для получения участка под постройку).
- Получить ордер, разрешающий перепланировку, в архитектурном отделе по месту жительства.
Когда оформление документов на перестройку балкона благополучно закончится, в муниципальную комиссию подаются:
- заявление о перепланировке;
- проект реконструкции, заверенный во всех контролирующих органах;
- правоустанавливающие документы на жилье (техпаспорт);
- согласие членов семьи и разрешение жильцов дома;
- справка БТИ.
Перестраиваем балкон: что можно и чего нельзя
Можно ли переделать балкон на свое усмотрение? В утвержденном проекте предусмотрены нормы, которым должно соответствовать реконструированное помещение. Есть законные требования, которыми регулируется перепланировка.
- Пристройка балкона. Возможна, только если реконструируется квартира на первом этаже, либо на втором при наличии под окном бетонного выступа. Нельзя пристраивать балкон выше первого этажа, при опасности разрушения несущих элементов здания и в памятниках архитектуры.
- О присоединении балкона к кухне или комнате. Проблема заключается в том, что при такой перепланировке затрагиваются несущие конструкции и тепловой контур дома. Несущую стену для перестройки трогать не позволят: это значит, что нельзя будет расширять проем и нарушать надоконную перемычку. Нельзя срезать порожек: балкон с комнатой, абсолютно ничем не отделяя друг от друга, объединять запрещается. То же самое касается сноса любых перекрытий. Запрет касается и теплового контура дома, который нарушать – выносить радиатор отопления из комнаты на балкон, либо устанавливать там теплый пол» – нельзя.
- Объединять балконы и строить дополнительные откосы, козырьки, навесы на этажах выше первого не разрешается.
- Остекление. На вопрос, является ли остекление балкона полноценной перепланировкой, ответ неоднозначный – единых требований по этому виду благоустройства в законодательстве нет. И, хотя каких-либо отдельных документов на остекление балкона не требуется, и здесь есть определенные правила. Ограждения не должны выходить за рамки, утвержденные планом БТИ; нельзя изменять конструкцию и цветовую схему переплетов, а также превышать предусмотренную нагрузку на бетонную плиту. Остекленный балкон не должен нарушать своим видом, конфигурацией и цветом архитектурный стиль всего здания. И еще один момент: если здание относится к памятникам архитектуры, придется получить специальное разрешение. Хотя штраф за остекление балкона, несанкционированное властями, не предусматривается.