Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «28. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Изначально данный договор предполагает, что земельные участки, выступающие объектами обмена, являются равноценными. Следовательно, в дальнейшем не возникнут споры между сторонами обмена о действительной стоимости переданного ими недвижимого имущества.
Порядок мены земельных участков
Поскольку земля относится к недвижимому имуществу, к форме договора ГК РФ предъявляет два требования – он должен быть составлен в виде письменного договора, после чего подлежит регистрации в службе Росреестра. Для обмена долей на участок законодательство предусматривает дополнительное условие – помимо обязательного уведомления других собственников, такие договоры должны удостоверяться через нотариальную контору.
После согласования существенных и дополнительных условий сделки, стороны должны оформить двусторонний договор. В его тексте должны быть указаны следующие пункты:
- дата и место составления договора;
- подробные сведения об участниках сделки – паспортные данные на физических лиц, официальные атрибуты предприятий;
- предмет сделки – данные о земельном участке и объекту, которые обмениваются по договору;
- сведения о наличии у сторон права собственности на объекты по договору;
- стоимостные характеристики каждого объекта сделки;
- размер и порядок перечисления доплаты, если она является условием договора;
- порядок фактической передачи объектов мены, а также регистрации прав на них у новых владельцев;
- условия сохранения ограничений и обременений на объекты по договору мены.
Налоговые обязательства по договору мены
Каждый из участников договора мены одновременно выступает продавцом и покупателем по сделке. Следовательно, на них распространяются общие требования о налогообложении. Если предметом мены выступал земельный участок и иной объект недвижимости, налоговые обязательства будут иметь следующие нюансы:
- доход, полученный при обмене, будет облагаться по ставке 13%;
- для расчета налоговых обязательств учитывает стоимость участка, указанная в договоре, либо кадастровая стоимость;
- если период владения участком превышает три года, обязанность по уплате налога не возникает;
- при сроке владения менее трех лет можно воспользоваться имущественным вычетом в сумме один миллион рублей, либо вычесть из налогооблагаемой базы стоимость расходов на приобретение земли.
Порядок оформления договора мены
Стороны, которые решили обменять принадлежащие им участки, заключают договор в письменной форме. Нотариальное заверение не будет обязательным, но не запрещается.
Так, статья 550 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что сделки по реализации недвижимости оформляются в письменной форме. Этого будет недостаточно, так как в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» участки должны быть поставлены на учёт, что производится после регистрации в Росреестре.
Сделка является полностью добровольной, то есть никто не может принудить собственника к мене участка на другой или на иной тип собственности.
В целом, процедура заключения производится в следующем порядке:
- стороны договариваются о сделке и оговаривают её условия;
- составляется письменный документ в трёх экземплярах (если объект принадлежит сразу нескольким лицам, то и количество экземпляров увеличивается);
- договор регистрируется в Росреестре.
Фактическая передача участка может осуществляться как до заключения соглашения, так и после. Данное условие должно быть прописано в тексте сделки. При этом необходимо либо составить отдельный передаточный акт, либо указать такое условие в тексте. Закон не запрещает, чтобы передача осуществлялась в разное время.
Налоговые льготы действительны для всех контрагентов мены. Рассчитываться он будет исходя из стоимости земельного надела, которая непосредственно отображена в одном из пунктов договора.
После перехода прав на нового владельца, он обязан уплачивать налог. Эти детали можно самостоятельно уточнить в местном управлении. Налог рассчитывается так же исходя из стоимости территориального надела по кадастру.
Если земля обменивается на частный дом, нежилое помещение, госрегистрация проводится единовременно. Если участок меняется на автотранспорт, тогда процесс будет идти через ГИБДД. В обмен на земельный участок передаётся любой вид транспорта, регистрируется только земельный участок. Для перехода прав на движимое имущество необходимо лишь наличие акта передачи.
Если не прописаны ценовые диапазоны территориальных наделов, они автоматически признаются равноценными по стоимости. Необходимо принять во внимание тот факт, что если занизить стоимость земли, документ не будет считаться действительным. Это выяснится после подачи ИФНС деклараций, инспекторы обязательно проведут проверку. Так что делать этого не рекомендуется, так как всё равно придётся платить по реальным показателям.
В каждом варианте совершаемого обмена предусмотрен свой порядок действий, и обязательная уплата пошлины в пользу государства. Поэтому, прежде чем, планировать совершение той или иной сделки, необходимо досконально изучить все нюансы. Чтобы в будущем не пришлось обращаться в суд с целью получения компенсации за причинённый вред. Также заранее необходимо проконсультироваться с квалифицированными юристами, они помогут правильно составить договор и учесть все обязательные пункты.
Оформление договора мены
Статья 550 ГК РФ обязывает заключать бартер в письменном виде с подписью обеих сторон. Образец такого соглашения доступен в Письме Роскомзема от 19.10.1994 г. № 2-16/1629. Документ подлежит обязательной государственной регистрации прав новых собственников в отделах Росреестра, где расположен такой надел.
В таком соглашении должны быть указаны все индивидуальные признаки наделов, подлежащих обмену:
- кадастровый номер;
- площадь;
- целевое назначение общей земли, на территории которой расположены участки, подлежащие обмену;
- эксплуатационная цель такого участка;
- все объекты, которые находятся на обмениваемых наделах;
- графический план/чертеж;
- акты оценки кадастровой стоимости наделов;
- сводная ведомость оценки стоимости недвижимого (жилого/нежилого) имущества
Чтобы обезопасить себя, необходимо выяснить следующие моменты:
- Необходимо узнать приватизирована ли дача на имя собственника. В противном случае он не сможет стать полноценным участником сделки.
- Уточнить прописаны ли на новой жилой площади инвалиды или несовершеннолетние дети. В этой ситуации выписать этих людей будет сложно.
- У дома и земельного участка должен быть кадастровый номер, зарегистрированный Росреестром.
- Проверить является ли оппонент единственным собственником обмениваемого имущества. В противном случае после проведения сделки другие собственники могут востребовать через суд признать сделку недействительной.
Узнать более подробно о том, как составляется договор мены земельного участка, можно в этом материале, а о том, как заключается соглашение в случае мены жилыми помещениями между собственниками, читайте здесь.
Правовое регулирование сделок с землей
Сделка — это действия, в результате которых у ее сторон — юридических или физических лиц — возникают, изменяются и/или прекращаются определенные права и обязанности (ст. 153 ГК РФ). К сделкам с землей применяются общие нормы гражданского законодательства, действующие в отношении всех видов договоров.
В частности, изучив гл. 9 ГК РФ, можно сделать вывод, что соглашение признается заключенным в том случае, если:
- оно соответствует требованиям действующего законодательства;
- стороны являются дееспособными;
- в нем прописаны все существенные условия;
- соблюдена установленная законодателем форма.
При этом правовое регулирование сделок с земельными участками имеет свою специфику, которая зависит от того, какие именно манипуляции выполняются с землей.
На практике существует несколько видов сделок с земельными участками:
- Купля-продажа.
- Мена.
- Ипотека/залог.
- Аренда.
- Дарение.
- Рента.
- Доверительное управление.
Понятие и объекты договора
Соглашение мены отличается от договора купли-продажи тем, что по сделке стороны получают не денежное вознаграждение, а передаваемое имущество и право собственности на него. То есть субъектами правоотношений могут стать только лица, являющиеся собственниками недвижимости. Объектом соглашения выступают земельные участки, обладающие одинаковыми свойствами и имеющими равную стоимость.
Но объектами сделки могут быть не только два равнозначных участка. В качестве собственности, передаваемой по договору мены земельного участка, с другой стороны может выступать:
- надел с домом или другими постройками;
- квартира (при наличии нескольких собственников требуется согласие всех, в том числе несовершеннолетних в лице органов опеки);
- автомобиль.
На практике чаще всего возникают ситуации, когда земельные участки отличаются в стоимостном выражении. В таких случаях стороны обговаривают размер денежной компенсации за разницу в цене.
Почему сделка может не состояться, и какие «подводные камни» не оспорить в суде
При заключении договора рекомендуется проверить объект на наличие задолженностей, так как все неоплаченные счета передаются новому собственнику. Но даже в судебном порядке это не будет основанием для признания сделки недействительной.
Есть ряд факторов, из-за которых заключение двустороннего соглашения невозможно:
- имущество находится под арестом. Об этом может уведомить регистрационный орган, в случае, если процедура будет осуществляться в короткие сроки после составления договора мены;
- участок не зарегистрирован в кадастре недвижимости;
- надел находится в залоге у банка или под обременением.
При заключении договора участники должны представить документы, подтверждающие отсутствие обременения.
Договор мены земельных участков позволяет передать права собственности участникам на условиях взаимовыгодного обмена. Но вступить в правоотношения способны только граждане, обладающие правом собственности.
При оформлении соглашения мены на земельный надел отношения между участниками сделки регулируются Земельным и Гражданским Кодексом.
Внимание! Субъектами таких отношений могут выступать исключительно те лица, на которых оформлено право собственности.
Алгоритм оформления соглашения об обмене земли можно разделить на несколько этапов: сбор документов и составление договора мены на земельный участок.
Договор должен быть составлен:
- в соответствии со статьей № 550 Гражданского Кодекса РФ;
- структура написания регламентирована Письмом Роскомзема от 19.10.94 года, № 2-16/1629;
- после проведения оценки участка и предоставления акта о назначенной кадастровой стоимости.
Договор мены: общие понятия
Так как мена – это своего рода сделка, результатом которой становится взаимовыгодный обмен двух сторон какими-либо объектами. Исходя из этого, оба участника являются в одно и то же время продавцами и покупателями. Объектами могут быть: участки земли как равные, так и неравные по площади, допускается обмен надела на средство передвижения (например, автомобиль). Также можно поменять участок на другой. Например, с выстроенным на нем домом, дачей и прочими видами строений, в том числе муниципального и сельскохозяйственного назначения.
Примечательно, что право осуществлять бартер в Российской Федерации закрепил Президент своим Указом еще в 2022 году. Юридические основы такого соглашения отражены в Гражданском и Земельном кодексах.
Ввиду того что бартер имеет множество схожих характерных черт с соглашением купли-продажи, также он регулируется многими статьями ГК, которые регламентируют и отчуждение имущества. Если же возникают расхождения относительно сути эти двух процедур, необходимо обращаться к ЗК РФ. Кроме этого, существуют определённые тонкости в схожести бартера с рентой и дарением.
Вас может заинтересовать: как происходит дарение участков.
Особенности договора мены земельного участка
Прежде всего, необходимо учитывать, что сами участки, которые и выступают предметом сделки, являются равноценными. Из чего явно следует, что возможность споров о стоимости этих объектов отсутствует.
Если же бартер предстоит заключить относительно двух наделов, цена одного из которых явно ниже, то в обязанность стороны, которой принадлежит такой надел, входит доплата соответствующей разницы в стоимости. Данная доплата может быть произведена до того, как земля будет передана контрагенту надела с более низкой ценой, или же сразу после этого. Кроме того, допускаются и иные виды компенсации такой ценовой разницы.
Форма компенсации, а также прочие условия ее осуществления должны обязательно быть прописаны в тексте соглашения.
Следует обратить внимание на тот факт, что обмен одного надела на другой необязательно должен носить одновременный характер. В соглашении допустимо указывать разные даты, когда будет осуществлена непосредственная передача прав собственности. Согласно установленному порядку исполнения обязательств, сначала один участник передает контрагенту свои права, а уже затем соответственно и другой.
Если в документе сроки по передаче земли не совпадают, следует обращаться к статье 328 ГК РФ, где на законодательном уровне отражен порядок встречного выполнения обязательств. Здесь же урегулированы и ситуации, когда один контрагент не выполняет своих обязательств, что дает право второй стороне остановить исполнение своих обязательств либо же вообще расторгнуть сделку и истребовать возмещение убытков виновной стороной. Сам аспект передачи прав собственности на меняемые земельные наделы прописан в статье 570 ГК РФ. Согласно этой статье, приобретённые таким способом (обменом) участки земли переходят во владение другой стороне после взаимного исполнения своих обязательств, прописанных в документе, обеими сторонами.
Цена обмениваемых земельных участков
Договор мены по сравнению с договором о свершении сделки купли-продажи (образец можно найти в Интернете в свободном доступе) имеет существенные отличия. Именно поэтому все правовые нюансы должны учитываться при оформлении подобного обмена. В частности, в договор мены обязательно включается стоимость земельных участков, которые подлежат мене. При этом учитываются два основания:
- Кадастровая стоимость. В этом случае определение цены происходит на основе данных, полученных из кадастрового паспорта объекта. Это необходимо для того, чтобы рассчитать финансовые издержки на уплату госпошлины и работу нотариуса.
- Справедливая стоимость. Это основание подразумевает включение в договор информации о том, какую цену за меняемый участок хотят получить законные владельцы. Если цена обмениваемых объектов не фиксируется договором и не обговаривается сторонами правоотношений, то подобные наделы, согласно законодательству, считаются полностью равноценными. При этом все бремя издержек ложиться на плечи лица, которое заинтересовано в проведении подобной сделки.
Понятие договора мены земельных участков
Особенности мены участка состоят в том, что между участниками правоотношений, заключается соглашение, в котором прописывается главное условие передача участка, находящегося в собственности, другой стороне-контрагенту, но в обмен на иную землю или же интересуемую вещь.
Это правило закрепляется Гражданским кодексом РФ, а именно, ст. 567.
В результате обмена участка, находящегося в государственной собственности, на частную землю у участников возникает право собственности на приобретенные объекты.
Договор мены земельных участков — это официальный документ, который закрепляет собой легитимность осуществленной сделки. Образец договора можно получить как в уполномоченном на то органе, так и на портале государственных услуг.
Соглашение, которое заключается между участниками, подразумевает, что земля имеет равноценную стоимость, что является гарантом того, что ни один из субъектов не будет ущемлен в своих правах и интересах.
Правовое регулирование купли-продажи и мены земельных участков
Договор купли-продажи земельных участков является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим). Он определяется как соглашение сторон о том, что продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок за определенную плату.
Общие требования к форме договора купли-продажи земельного участка установлены в ст. 550 ГК РФ: договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если договор не соответствует указанной форме, он недействителен. Нотариального удостоверения договора купли-продажи земельного участка не требуется, однако, если стороны изъявят желание, они вправе это сделать.
Специфика земли как первичного элемента понятия «недвижимость» обусловила требование об обязательной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю по договору (ст. 551 ГК РФ). Правовое значение государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок состоит в том, что покупатель становится его собственником только после специальной проверки прав самого продавца на участок, «юридической чистоты» сделки, отдельных ее условий и акта государственной регистрации. Исполнение сторонами условий договора до его государственной регистрации не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами Ширинская Е.Ю. Особенности государственной регистрации перехода прав собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи // Юрист. — 2007. — №4. — С. 11.
Порядок заключения договора мены, государственная регистрация договора мены
После определения существенных условий договора мены, стороны оформляют с письменной форме договор, который подлежит государственной регистрации.
Для реализации полномочий собственника право собственности на участок должно быть зарегистрировано в установленном порядке.
ФЗ-122 устанавливает, что под регистрацией прав понимается совершение уполномоченными органами определенного юридического акта (действия), влекущего за собой юридические последствия. На практике такое определение означает, что право собственности на любое недвижимое имущество, в том числе и земельный участок, возникает с момента регистрации права на него.
Комплект документов заявители представляют в территориальный орган Росреестра по месту нахождения земельных участков, права собственности на которые подлежат регистрации. Регистрацией договора мены и перехода права собственности занимаются указанные органы Росреестра.