Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выдел территории производится в целях свободного распоряжения личной долей. Для этого потребуется обратиться в компанию для межевания участка, после к акту проделанных работ приложить заявление с подтверждением наличия права использования земли, и подать документы для последующего выделения.
Условия, когда можно продать долю земельного участка
Для того чтобы иметь возможность продать долю земельного участка и дома, необходимо, чтобы соблюдались такие условия:
- необходимо выделить свою долю – процедура выделения доли является обязательной, прежде чем она будет продана третьему лицу. Единственной ситуацией, когда можно продать часть участка без выделения доли – это когда покупателем будет выступать другой сособственник земли;
- требуется оповестить других совладельцев о продаже – согласно законодательству, хотя сособственники не могут препятствовать продаже доли (если она выделена в установленном порядке), они имеют право на преимущественное приобретение земли. Это означает, что продать часть земельного надела можно только в том случае, если каждый из совладельцев предоставил письменный отказ от ее покупки, или прошло 3 месяца с момента оповещения. Если этот порядок не будет соблюден, любой сособственник может оспорить сделку в суде и расторгнуть ее;
- если участок принадлежит к сельскохозяйственным угодьям, то есть ряд ограничений по его продаже – во-первых, покупателем не может быть иностранец, лицо без гражданства или компания с иностранным капиталом (доля более 50%), во-вторых, государство имеет преимущественное право по выкупу таких участков, а это означает, что вначале нужно получить разрешение местных властей, только потом совершать сделку;
- размер доли, если она будет выделяться, должен быть не меньше минимально разрешенном в данном регионе для участков с таким предназначением – в каждом регионе есть минимально установленные размеры земельных наделов для каждой категории землепользования, и выделенная доля должна быть не меньше этого значения, в противном случае процедура выделения доли невозможна;
- если на участке находятся постройки, то они продаются вместе с землей. В случае, если дом также находится в долевой собственности, возможны два варианта: либо в строении также выделяются доли (при технической возможности), либо определяются правила пользования объектом.
Как видно, есть много условий и подводных камней, потому перед началом продажи доли лучше провести консультации с земельным адвокатом.
Можно ли продать долю земельного участка
Владелец имеет право распоряжаться объектами собственности по своему усмотрению. Однако для сделок с долями в недвижимости, в том числе в земельном участке, предусмотрен ряд ограничений.
Граждане имеют право владеть земельным участком не только на праве личной собственности, но и совместно с другими гражданами.
Совместная собственность делится на:
- общую;
- долевую.
От вида владения напрямую зависит способ реализации доли. Закон предусматривает следующие особенности:
- для совершения сделки объект должен быть оформлен надлежащим образом (поставлен на кадастровый учет);
- если доля выделена, то владелец должен первоначально предложить выкупить ее сособственникам;
- в случае отказа совладельцев от приобретения или отсутствия ответа, гражданин может продать долю третьим лицам только через 30 дней после направления уведомления (на условиях, изложенных в уведомлении).
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
Предполагает продажу доли (не выделенной в натуре части) земельного участка. Ключевым преимуществом этого способа является то, что собственник может продать часть своего участка, фактически, моментально. Для этого не потребуется оформление каких-либо дополнительных бумаг. Причем, на продажу может быть выставлена любая доля имущества: это может быть как половина участка, так и его 1/200 часть.
Особенностью этого способа продажи является то, что между покупателем и продавцом устанавливаются почти семейные отношения. Стороны вступают в режим совместного владения имуществом. Если, допустим, один из сособственников построит на своей части дом, то второй владелец будет претендовать на долю этого объекта. Более того, построить коттедж без письменного разрешения совладельца не получится. А в случае, если на продаваемом участке уже возведен какой-либо объект, то покупатель земли автоматически получает право на соответствующую долю и в этом строении.
Сроки оформления и расходы
Государственная регистрация с выдачей нового правоподтверждающего документа на покупку доли земельного участка проводится на протяжении двух недель, однако срок оформления существенно увеличивается за счёт проведения подготовительных мероприятий, включающих:
- отправку уведомления и ожидание ответа совладельцев – 30 дней;
- проведение геодезических работ – 2 месяца;
- получение кадастрового паспорта – 1 месяц;
- нотариальное удостоверение сделки – в течение дня.
При несогласии совладельцев общие сроки увеличиваются за счёт потери времени на урегулирование конфликтов, а основной проблемой, создаваемой искусственно, является уклонение от вручения уведомления или подписание не имеющими права сторонними лицами с вытекающими судебными разбирательствами и признанием сделки незаконной с потерей времени и денежных средств. При отсутствии препятствий со стороны совладельцев в общую стоимость входит:
- оплата услуг кадастровой службы – от 2000 до 20000 рублей в зависимости от региона проживания;
- нотариальные услуги – 0,3 % от суммы сделки;
- государственная пошлина за проведение регистрации – 350 рублей.
Как продать долю земельного участка другому дольщику
Чтобы осуществить продажу участка, потребуется получить отказ от проведения сделки от других собственников данного конкретного участка земли. Благодаря этому, происходит расширение перечня требующихся документов, которые необходимы для дальнейшего оформления сделки.
Для начала необходимо указать дольщику точную стоимость продаваемой доли земли. Здесь стоит отдельно акцентировать свое внимание на том, что при получении отказа от остальных собственников земельного участка, нельзя будет менять установленную цену данной доли.
Если подобные условия будут по каким-либо причинам нарушены, любой участник данной долевой собственности получит возможность в течение трех месяцев обратиться в суд для перевода на него прав покупателя земельного участка.
Если у владельца появляется право на осуществление продажи доли участка, обе стороны сделки, наконец-то, получают право на заключение договора в том же порядке, в котором происходит заключение договора купли-продажи земли. Только после этого можно приступить к следующему этапу процедуры.
Следующий этап заключается в подготовке всех необходимых для сделки документов. Пакет документов должен содержать:
- Свидетельство о проведенной государственной регистрации права на эту долю, если оно имеется;
- Различные правоустанавливающие документы, к примеру, договор о купле-продаже или аренде;
- Выписка из кадастрового паспорта на данный объект недвижимого имущества.
После завершения оформления данной сделки, новый владелец доли должен оформить ее в государственной регистрационной службе. К примеру, чтобы реализовать свою долю в праве собственности на землю, если на нем полностью отсутствуют любые объекты недвижимости, необходимо предоставить вместе с договором документ, содержащий реквизиты данного участка, в частности, его кадастровый номер и категорию, площадь, месторасположение и цену. В общем, должны содержаться все условия, важные для обеих сторон.
Не стоит забывать о том, что все дольщики имеют преимущественное право на выкуп доли по предложенной продавцом стоимости на равных условиях. Исключением является только продажа данной доли посредством публичных торгов.
Отдельно стоит отметить, что договор купли-продажи рекомендуется оформлять в письменной форме. Он должен подписываться обеими сторонами, принимающими участие в данной сделке. Обращаться за нотариальным удостоверением в контору необязательно.
Как продать долю земельного участка без ее выделения
Если закон прямо требует соблюдения процедуры межевания при продаже доли в земельном участке, то при совершении других сделок это можно обойти.
Внимание! Так, без выделения доли в земельном участке ее можно:
- передать наследникам в порядке завещания, оформленного нотариальным образом;
- оформить отказ от права собственности на долю в общем земельном участке;
- внести ее в качестве уставного капитала компании, которая будет осуществлять эксплуатацию земельного участка;
- продать или подарить долю другому сособственнику земельного участка.
Отчуждение путем заключения договора купли-продажи или дарения возможно лишь в том случае, если доля была выделена из общего участка, ей присвоен свой кадастровый номер, сведения внесены в Росреестр.
При этом должно быть соблюдено преимущественное право на приобретение доли другими сособственниками земельного участка.
С учетом характеристики земель таким правом могут воспользоваться:
- субъекты Российской Федерации;
- муниципальные образования.
Если вы являетесь полноправным собственником земельного участка (пройден государственный кадастровый учет, имеете на руках правоустанавливающие документы, по отношению к земельному участку нет обременений и ограничений по использованию), то вы можете свободно продать свой земельный участок любому лицу. Это в идеале. А теперь давайте рассмотрим, какие существуют ограничения по продаже земли и земельных долей в России.
Ограничения по продаже земли в России
В Российской Федерации существуют следующие ограничения на продажу земли:
1) Если ваш земельный участок находится на приграничной территории (например, в границах морского порта), вы не сможете его продать иностранным гражданам, лицам без гражданства или иностранным компаниям (ст. 15 ЗК РФ [4]). – Такое случается очень редко, информация приведена для полноты раскрытия темы;
2) Если ваш земельный участок принадлежит к категории земель сельскохозяйственного назначения, то вы не сможете его продать гражданам других государств, лицам без гражданства, иностранным компаниям или компаниям, где более 50 % капитала принадлежит обозначенным категориям лиц (ст. 3 Закона об обороте земель с/х назначения [1]). – С данным ограничением приходится сталкиваться гораздо чаще. Но оно бьет по интересам продавца, только в том случае, если иностранный гражданин готов был предложить за участок высокую цену, а других покупателей на землю среди соотечественников найти не удается. И касается это ограничение только сельскохозяйственных земель;
3) Преимущественное право приобретения земельных участков сельскохозяйственного назначения имеют субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, на территории которых расположены такие земельные участки (ст. 8 Закона об обороте земель с/х назначения) – А это уже существенное ограничение, которое значительно усложняет продажу всех земельных участков сельхозназначения любым лицам.
Порядок продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения
Давайте рассмотрим порядок продажи земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения:
1) Если вы собираетесь продать земельный участок с/х назначения, то за 90 дней до желаемого вами дня расчетов вы обязаны в письменной форме известить исполнительный орган госвласти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием его площади и месторасположения, а также срока и цены продажи. Данное извещение в орган госвласти вы можете принести лично и вручить под расписку или направить его заказным письмом с уведомлением о вручении;
2) Дальше, если в течение 30 дней с момента вручения извещения орган госвласти не направит вам ответ о намерении приобрести участок или направит отказ от приобретения, в течение 1 года вы имеете право продать этот участок по указанным вами условиям любому лицу;
3) Если вы собираетесь продать участок по цене ниже, нежели ранее была указана в извещении, то необходимо в орган госвласти направить новое извещение.
На практике органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления очень редко выкупают с/х земли в свою собственность. Данная процедура только усложняет процесс продажи сельскохозяйственной земли. Но в то же время государство таким образом пытается сохранить за собой контроль над оборотом наиболее приоритетных земельных ресурсов.
Продажа земельной доли в земельных участках сельхозназначения
Поскольку, когда говорят о земельных долях (паях), преимущественно это относится к долям в праве собственности на земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения, то все обозначенные выше ограничения также действуют и по отношению к продаже таких земельных долей.
Но при этом при продаже земельных долей в земельных участках сельхозназначения существуют и другие ограничения. Например, без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности может продать земельную долю только другому участнику долевой собственности, сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, которые используют земельный участок, находящийся в долевой собственности. При этом уведомлять других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю обозначенным лицам не требуется.
При регистрации перехода права собственности на земельную долю к другому участнику или внесения ее в уставный капитал с/х предприятия кроме обычных документов, предоставляемых для госрегистрации, в регистрационный орган необходимо будет подать также документы, которые подтверждают возможность продажи земельной доли или возможность ее внесения в уставный капитал. Поэтому обойти данное ограничение не получится.
В отличие от сформированного земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения, в законодательстве не предусмотрено преимущественного права или возможности покупки доли земельного участка из таких земель органами госвласти субъектов РФ или органами местного самоуправления. Данные государственные органы приобретают право на земельные доли бесплатно в случае вашего отказа от земельной доли.
Таким образом, продать земельную долю в земельном участке с/х назначения любому стороннему лицу вы не можете. Сделать это вы сможете только после выдела земельного участка в счет земельной доли. После выдела участка с/х назначения в счет земельной доли вы обязаны предложить купить этот участок органу госвласти субъекта РФ или органу местного самоуправления. Если они откажутся, только тогда вы сможете продать с/х земли любому лицу.
Продажа земельной доли в несельскохозяйственных земельных участках
Кроме долей в праве собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения может возникнуть необходимость продажи земельной доли в земельных участках из других категорий земель. В этом случае следует руководствоваться ст. 250 ГК РФ [3]. Согласно данной статье, преимущественное право покупки доли в праве общей собственности принадлежит другим участникам долевой собственности. При этом если вы продаете свою долю в праве общей собственности на земельный участок другому участнику долевой собственности, то извещать об этом остальных участников долевой собственности не обязательно.
Если же вы намерены продать земельную долю постороннему лицу, то вы обязаны в письменной форме (чтобы у вас было подтверждение) известить об этом всех остальных участников долевой собственности за 30 дней до предполагаемой даты продажи. Если остальные участники долевой собственности откажутся от приобретения или не купят земельную долю в течение 30 дней, то вы имеете право продать ее постороннему лицу.
Договор дарения земельной доли и порядок его составления почти ничем не отличается от составления договора дарения земельного участка. Ограничения накладываются лишь относительно сторон договора. Подарить земельную долю имеет право лишь лицо, право собственности которого подтверждено надлежащим образом в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [2]. Одаряемым может быть только другой участник долевой собственности, а также с/х организация или фермерское хозяйство, которые используют земельный участок, в составе которого выделена земельная доля.
В соответствии со статьей 574 ГК РФ [3] договор дарения недвижимого имущества (земельных долей) составляется в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Порядок государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю в случае дарения идентичен порядку регистрации перехода права собственности на земельную долю в случае продажи.
Если вы собираетесь подарить кому-либо земельную долю в праве собственности на земельный участок другой категории, нежели земли сельскохозяйственного назначения, то сделать это вы можете только по согласию всех других участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных ст. 253 ГК РФ.
Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество регулируются ст. 24 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [2]. Особенностям государственной регистрации права на земельные доли посвящена отдельная статья этого закона – ст. 24.1.
Основаниями для государственной регистрации права собственности на земельные доли могут быть:
1) свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
2) выписки из принятых до вступления в силу указанного Федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий;
3) договоры купли-продажи, дарения земельных долей, которые заключены в соответствии с законодательством;
4) свидетельства о праве на наследство;
5) вступившие в законную силу судебные акты и пр.
Право на долю земельного участка регистрируется по заявлению участника долевой собственности или его законного представителя. Полномочия представителя должны быть подтверждены нотариально или уполномоченным лицом органа местного самоуправления. Также регистрация права собственности на долю в земельном участке может проводиться по заявлению лица, уполномоченного общим собранием участников долевой собственности.
Главной особенностью регистрации перехода права собственности на земельную долю является необходимость предоставления в орган государственной регистрации кроме заявления участников сделки и документов – оснований для регистрации (например, договора купли-продажи) следующих документов:
1) в случае продажи земельной доли в земельном участке несельскохозяйственного назначения необходимым является предоставление документов, подтверждающих, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий продажи. При этом для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельной доли необходимо, чтобы с момента извещения участков долевой собственности прошло не менее 30 дней. Если есть необходимость зарегистрировать переход права собственности в более короткий срок, то в орган госрегистрации необходимо предоставить нотариально заверенные отказы от приобретения земельной доли другими участниками долевой собственности. При продаже земельного участка другому участнику долевой собственности в предоставлении этих документов нет необходимости;
2) в случае продажи земельной доли в участке сельскохозяйственного назначения необходимым является предоставление документов, подтверждающих возможность продажи земельной доли. Это документ, который удостоверяет право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля;
3) в случае внесения земельной доли в участке сельскохозяйственного назначения в уставный (складочный) капитал необходимым является предоставление документов, подтверждающих право лица, в уставный (складочный) капитал которого вносится земельная доля, на использование земельного участка.
Наличие договора аренды земельного участка не является препятствием для регистрации перехода права собственности на земельную долю в составе такого земельного участка. Извещать арендатора о переходе права собственности на отдельные земельные доли нет необходимости.
За государственную регистрацию права собственности на земельную долю необходимо уплатить государственную пошлину в размере 100 руб. (ст.333.33 Налогового кодекса РФ). Государственная регистрация права собственности на земельную долю проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и прочих документов, необходимых для госрегистрации.
Юридическое понятие «доли» не связано с жилым пространством, которое можно обозначить в виде комнаты. Долей принято считать право на пользование и распоряжение определенным участком дома и земли.
Согласно ст. 246 ГК РФ, собственник имеет право отделиться от общей массы и реализовать свою долю в рамках сделки купли-продажи. Совсем не обязательно продавать долю другим совладельцам – можно найти стороннего покупателя. Правда, для этого придется учесть принцип о преимущественном праве покупки.
Важные правила:
- Собственник имеет право продать свою долю даже без согласия других владельцев жилого дома и земли.
- Вместе с жилой постройкой в сделку включают земельный участок под домом и, при желании, прилегающую территорию – в соответствии с размером доли.
- Совладельцы дома имеют право первыми выкупить долю – преимущественное право покупки. Обязанность продавца – уведомить о продаже всех дольщиков и, если один из них согласится с ценой и условиями, стороны могут заключить договор купли-продажи.
- Совладельцы утрачивают преимущественное право покупки доли спустя 30 дней (месяц) после уведомления о сделке. Отсутствие ответа считается нежеланием выкупать часть жилья и земли.
- Оформление сделок с общедолевой собственностью требует нотариальной формы.
Обратите внимание, что продажа доли не связана с продажей комнаты, кухни, гостиной или коридора. Нужно учитывать, что долю нельзя сравнить с жилым эквивалентом – это всего лишь имущественное право. Следовательно, и цена доли гораздо меньше, нежели стоимость отдельно взятой комнаты. Собственник имеет право выделить долю в натуре, т.е. выполнить перевод в жилое помещение – с отдельным входом, кухней, санузлом и другими частями жилья (ст. 252 ГК РФ). По мнению юристов это отличный вариант увеличить цену объекта и упростить оформление бумаг.
Если общая собственность не выделена в натуре
Реальность такова, что рыночная цена невыделенных долей примерно на 50% меньше, чем если бы квадратные метры были оформлен как отдельный объект. Кроме того, любой риелтор подтвердит, что спрос на неоформленные части домов крайне низкий. То есть на поиск покупателя на стороне могут уйти долгие месяцы, если не годы.
Следовательно, единственный «законопрозрачный» вариант – договариваться с другими участниками общей собственности. По сути предложить им передать свою часть в их пользование с выплатой компенсации (п. 3 ст. 252 ГК РФ). Если денег у них нет, то передать права третьему лицу можно через заключение договора дарения. Однако, тут важно понимать, что не каждый покупатель согласится на реализацию такой схемы. Кроме того, так как дарополучатель должен будет оплатить налог (13% от кадастровой стоиомости), то на этапе определения цены сбыта дарителю придется предусмотреть скидку.
Возможно ли продажа доли объекта без межевания
В соответствии со ст. 6 ЗК РФ часть земельного имущества является самостоятельным предметом земельных правоотношений. Нормы ГК РФ определяют объектами гражданского товарооборота имущество, включая и недвижимые предметы. В их число входят и земельные участки (ст.128, 130 ГК РФ). Доли вещей как самостоятельные единицы не указываются.
Положениями ГК РФ установлено, что договором продажи участка во владение приобретателя передается земельная территория, которая должна быть конкретно определена с указанием её кадастровых и технических параметров (ст.549, 554). Земельным законодательством регламентировано положение о том, что объектом продажи могут выступать только земли, поставленные на кадастровый учет (ст.37).
Статьей 1 ФЗ-28 «О государственном земельном кадастре» определено, что в результате учета каждая земельная площадь получает соответствующие характеристики, позволяющие выделить её из всех и провести качественную и стоимостную экспертизу. Для этого объекту присваивается индивидуальный код. В соответствии со ст.19 Закона, для внесения записи в государственный кадастр необходимо предоставить в числе прочих документацию о проведении межевых работ.
Соответственно, чтобы реализовать часть земельного имущества, собственнику необходимо осуществить процедуры размежевания, в процессе которой осуществляется деление участка на самостоятельные объекты с определением границ. Учитывая, что права на недвижимость должны быть зарегистрированы в установленном порядке, владельцу нужно пройти процедуру, чтобы официально получить право на вновь созданный участок, после чего он вправе осуществлять его продажу.