Договор мены жилых домов с доплатой

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор мены жилых домов с доплатой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Снижение риска обмана с обеих сторон. По такому соглашению участники сразу с гарантией получают желаемое; тогда как при встречной купле-продаже сроки регистрации сделок не совпадают, чем с успехом пользуются жулики.

Существует ряд мошеннических схем, в результате которых человек остается и без апартаментов и без денег. Особенно часто это бывает, когда граждане с целью экономии игнорируют услуги риэлтеров и пытаются совершить сделки самостоятельно.

Когда лицо продает квартиру другому лицу, а купить намеревается у третьего, это также связано с риском. Деньги подвержены инфляции, в последние десятилетия мы сталкивались со случаями, когда она была внезапной и быстрой.

В девяностые годы, в 2008-м, 2014-м люди мы имели ситуации, когда вскоре после продажи купить жилье нужного качества за вырученные от проданной ранее квартиры деньги невозможно.

С другой стороны, апартаменты во время кризиса трудно продать за приемлемую сумму, поскольку у покупателей не хватает для этого наличных денег.

При переезде человек сталкивается с проблемой адекватной оценки приобретаемого жилья: он недостаточно знает особенности жизни в другом городе. Положившись на публикуемые в газетах цены, на месте может получить иную ситуацию.

На получаемые по сделке купли-продажи деньги могут претендовать кредиторы с помощью судебных исполнителей и коллекторов: отследить такую сделку не составляет труда, тогда как единственное жилье у человека по закону отобрать нельзя.

Наконец, есть категория граждан, для которых удержаться потратить наличные, когда они уже в руках, просто невозможно. Договор мены с доплатой позволяет «разрулить» перечисленные проблемы.

Налоговая выгода. Если сторона продает купленное ей меньше трех лет назад жилье, она обязана включить доход от продажи в декларацию по итогам года и уплатить с объявленной суммы подоходный налог.

При сделке мены налог платится только с доплаты, которую, по договоренности участников, можно в документе не указывать или записать в текст в символической сумме, а реальную передать из рук в руки.

Такое соглашение — идеальное решение жилищных проблем между родственниками. Родительская семья с возрастом уменьшилась до двоих человек, ей уже не нужна обширная квартира, за которую приходится к тому же уплачивать все возрастающие коммунальные расходы. Дети вступили в брак, появились внуки, но пока молодые семьи живут в скромной «двушке» или студии.

Устраняются трудности переселения, временного проживания. Для граждан, имеющих семью, ценное имущество, продажа апартаментов угрожает перспективой временного съема жилья, пока идет поиск подходящего варианта покупки. Если поиск затянется, это повлечет длительное ухудшение уровня жизни. Соглашение мены снимает эту проблему.

Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.

Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.

Регистрация сделки мены жилой недвижимости

Для того чтобы сделка по договору мены привела к юридическим последствиям необходимо прохождение процедуры государственной регистрации. Для этого нужно обратиться в любое отделение Росеестра и предоставить определённый пакет документов. Он должен включать в себя:

• заявления о регистрации перехода права собственности на имущество на основание договора мены;
• договор мены;
• выписки из Госреестра, подтверждающие право собственности каждого участника договора на ту недвижимости, которой он обладает на момент подачи заявления;
• кадастровые паспорта на обе квартиры;
• нотариально заверенные заявления о согласии других заинтересованных лиц, обладающих правом пользования, если такие есть, на проведение обмены квартиры;
• согласие органов опеки и попечительства, если среди заинтересованных лиц есть дети или лица, лишенные дееспособности по решению суда.

Варианты родственного обмена

Родственникам доступны все возможные сделки, предусмотренные ГК РФ.

Совершить взаимный переход прав можно следующими способами:

• муниципальные объекты недвижимости можно поменять в порядке, предусмотренном статьей 72 ЖК РФ;
• для совершения возмездных сделок нужно заключить договоры купли-продажи, причем стороны могут сами определить цены за свои квартиры, предусматривать доплаты, договариваться об иных условиях перехода прав;
• можно обменять недвижимость по безвозмездным договорам дарения;
• по договору мены можно предусмотреть возмездную доплату, а сторонам придется оформить всего один договор

Справка! При любом варианте обмена переход прав вступит в силу только после регистрации в Росреестре. Порядок совершения регистрационных действий предусмотрен Законом № 218-ФЗ.

Особенности соглашения

Основным нюансом договоров мены является двойственный характер соглашения, то есть каждый участник имеет статус и продавца, и приобретателя. Кроме того, данная процедура имеет и другие особенности:

• на договор распространяются нормы гражданского законодательства, регулирующие порядок реализации (купли-продажи) имущества;
• при отсутствии в договоре упоминания о стоимости объектов, подлежащих обмену, они автоматически признаются равноценными;
• обязанность несения расходов, связанных со сделкой ложится на обе стороны в равном соотношении;
• при несовпадении сроков передачи недвижимости, к соглашению применяются нормы о встречном исполнении (ст. 328 ГК).

Текст соглашения об обмене квартиры на иное имущество имеет форму письменного документа, который в обязательном порядке должен пройти процедуру регистрации в специализированном органе.

Участниками сделки могут являться как граждане (россияне или иностранцы), так и организации (юридические лица и предприниматели). Возможно также участие в договоре РФ и ее субъектов.

Любая процедура, результатом которой становится приобретение недвижимости, подлежит регистрации в Росреестре. Соглашение об обмене квартиры не является исключением. Договор мены не прошедший регистрацию, законной силы не имеет. При этом регистрации подлежит не сам текст соглашения, а права, приобретаемые посредством его заключения.

Для регистрации владения оба участника бартера лично, либо через уполномоченных доверенностью лиц, должны явиться в орган Росреестра либо многофункциональный центр (МФЦ) со следующим перечнем бумаг:

• заявление о проведении регистрации перехода собственнических прав на старое и приобретение прав на новое имущество;
• личный документ (паспорт);
• оформленный участниками договор;
• свидетельства о праве владения на квартиры от обеих сторон (выписка из ЕГРН);
• справки из домоуправления о числе прописанных, БТИ о стоимости жилища и Росреестра о числе владельцев квартиры;
• согласие иных владельцев или супруга (заверенное в нотариате);
• акт приема-передачи;
• разрешение от опеки (если один из владельцев несовершеннолетний);
• чек об уплате пошлины (2000 рублей с каждой стороны).

Все вышеперечисленные бумаги предоставляются в двух экземплярах, по одному от каждого участника.

Необходимые документы для регистрации права собственности на квартиру по договору мены

Переход прав собственности на имущество, переданное в рамках договора мены, подлежит обязательной государственной регистрации. Потому каждой из сторон сделки потребуется обратиться в регистрирующий орган со следующими документами:

• паспортом либо свидетельством о рождении, если собственник на дату совершения сделки является несовершеннолетним;
• доверенностью, заверенной нотариально, в случае, когда интересы собственника представляет доверенное лицо;
• договором мены имущества (квартиры, комнаты, дома или земельного участка);
• нотариальным согласием супруга на отчуждение совместного имущества;
• согласием органов опеки и попечительства, если собственником недвижимости является ребенок.

Документы передаются заявителем одним из удобных способов:

• через многофункциональный центр или в отделение Росреестра;
• отправлением по почте заказным письмом с уведомлением и описью содержимого;
• через официальный сайт Росреестра в форме электронного обращения с условием подписания квалифицированным сертификатом электронной подписи (усиленной квалифицированной электронной подписью).

Что такое договор мены недвижимого имущества?

Понятие документа, по которому происходит обмен недвижимыми объектами между собственниками, дано в п. 1 ст. 567 ГК.

Договор мены недвижимого имущества — взаимное согласие на передачу недвижимости в обмен на другую, между лицами являющихся одновременно продавцами, обязывающие передать объект и , обязывающие принять его.

К его особенностям относятся:

• применение правил, аналогичных сделке купли-продажи;
• составление в простой письменной форме;
• обе стороны являются продавцами и покупателями предметов договора, обязуются их передать и принять в обмен;
• предметы договора должны быть признаны равноценными, если не указанно иное условие. При обмене неравноценных товаров одна из сторон может потребовать возмещения разницы в цене в качестве доплаты. Порядок и размер доплаты устанавливается в рамках договора.

Особенности договора мены

К договору необходимо составить передаточный акт, в котором предусмотреть все особенности обмениваемых объектов недвижимости. Он является его неотъемлемой частью, о чем следует упомянуть в тексте соглашения. В нем можно перечислить все имущество, которое передается вместе с предметом договора, а также указать его состояние и имеющиеся дефекты.

Нотариального удостоверения сделка мены не требует. Но существуют исключения. Обязательно заверяются нотариусом сделки:

• с участием собственника, не достигшего совершеннолетнего возраста, либо гражданина, признанного ограниченно дееспособным;
• отчуждения долей в недвижимом имуществе, кроме долей в земельном участке.

Договор составляется в количестве экземпляров по одному для каждой стороны и дополнительно экземпляр для регистрирующего органа. Обязательно заверяются собственноручной подписью все копии соглашения.

Особенности проведения операции

Сам договор не подлежит государственной регистрации, а вот право на полученный объект стоит зарегистрировать в уполномоченном органе. Только после совершения этого действия права собственности обретают действительную силу. Для обращение в Росреестр подготавливается соответствующий набор документов и бумаг, подтверждающих выполнение сделки по обмену.

Для признания сделки недействительной существуют следующие поводы:

• отсутствие дееспособности у одной из сторон;
• отсутствие подтверждения сделки у органов опеки (если сделка совершена против интересов собственника, не достигшего совершеннолетнего возраста);
• ошибочное описание одного из объектов;
• мнимая сделка, заключенная для прикрытия другой операции или для ухода от уплаты налогов.

Договор – это документ, в соответствии с которым осуществляются, в том числе, крупные имущественные сделки. Поэтому его составление – предельно ответственная процедура.

Он должен быть составлен юридически корректным языком, не допускающим интерпретаций в адрес факта мены. Актуальным станет составление предварительного текста договора.

В этом случае стороны и возможные представители могут дополнительно проработать все неточности и непредусмотренные с первого взгляда моменты.

Документ в готовом виде должен быть составлен в соответствии с нормативами, без ошибок и помарок, и содержать следующие данные:

1. Определение сторон сделки как «сторона 1» и «сторона 2».
2. Объяснение характера сделки: мена.
3. Подробное описание объекта мены, с указанием адреса и технических характеристик квартиры, представленное первой стороной.
4. Подробное описание квартиры, участвующей в имущественной сделке от второй стороны.
5. Указание стоимости объектов (квартир).
6. Констатация факта мены.
7. Условия, сопутствующие проведению сделки. Здесь надлежит предусмотреть все возможные нюансы, вплоть до сроков выписки членов семей собственников, варианта передачи доплаты разницы стоимости жилья (при её наличии) и других важных моментов.
8. Ответственности сторон, то есть обязательства передачи квартир.
9. Условия возможной аннуляции сделки. Их необходимо прописать тщательнее всего на случай расторжения договора, во избежание дорогостоящих и длительных судебных тяжб.
10. Адреса, реквизиты и подписи сторон.

Обязательно нужно указать, что квартиры не являются предметом залоговой стоимости и не несут иных обременений.

Обмен квартиры по договору социального найма

В рамках норм ЖК РФ государству принадлежит часть жилищного фонда с целью исполнения конституционных гарантий граждан РФ об улучшении жилищных условий. В каждом городе свой жилищный фонд, которым распоряжаются органы местного самоуправления, предоставляя квартиры лицам на основании договора социального найма в порядке норм ст.60 ЖК РФ.

В силу норм ЖК РФ обмен социальными квартирами возможен только между двумя нанимателями жилых помещений в одном и том же городе, то есть в пределах полномочий органа местного самоуправления. Во исполнение ст.72 ЖК РФ для обмена квартиры в порядке договора мены требуется согласие всех членов семьи квартиросъемщика, включая и временно отсутствующих, в письменной форме.

Если согласие не достигнуто, разногласия разрешаются в судебном порядке. В случае если членами семьи являются несовершеннолетние, привлечение органа опеки и попечительства обязательно. При этом заключить договор обмена социального жилья можно с учетом норм ст.73 ЖДК РФ, в которой предусмотрены определенные ограничения. В частности, не рассматривается вопрос о мене в случае:

• предъявления иска к нанимателю о расторжении договора социального найма;
• спора права пользования квартирой;
• признания дома с социальной квартирой подлежащей обмену аварийным или ветхим;
• муниципалитет принял решение о капитальном ремонте дома с грядущей перепланировкой.

Процедура обмена между нанимателями

Юридическим основанием для заключения договора выступает обращение всех нанимателей двух объектов недвижимости к наймодателю для получения согласия. Несмотря на требование законодательства об обязательном наличии указанного одобрения договора, наймодатель не может в произвольном порядке отказать в реализации права на обмен.

Исходя из анализа норм ЖК РФ, порядок действий сторон при совершении обмена будет состоять из следующих этапов:

1. поиск потенциального варианта обмена жильем, занимаемым на условиях соцнайма;
2. получение одобрения от всех жильцов двух помещений, в том числе временно не проживающих граждан;
3. составление единого письменного документа – договора обмена;
4. направление указанного соглашения в адрес обоих наймодателей;
5. проверка наймодателями условий обмена и установление наличие или отсутствие оснований для отказа, регламентированных в ст. 73 ЖК РФ;
6. при наличии одобрения соглашения обоих наймодателей происходит расторжение действующих договоров соцнайма и одновременное оформление новых соглашений соцнайма.

На проверку условий обмена и одобрение договора у наймодателей есть 10 дней, по истечении этого срока граждане имеют право требовать переоформления договоров соцнайма в принудительном порядке.

Обратите внимание! Так как жильцы не являются собственниками объектов, они не могут включать в договор условие об установлении каких-либо выплат при обмене. Договор с помещениями, принадлежащими на условиях соцнайма, носит безвозмездный характер.

Типичными случаями обмена являются различные варианты улучшения жилищных условий:

• размер муниципальных квартир при разводе супругов;
• переезд в другое жилье для улучшения транспортной доступности к новому месту работы или учебы;
• регистрация брака между владельцами и обмен двух помещений на одну квартиру;
• изменение этажности проживания для улучшений условий жизни граждан с ограниченными возможностями.

Отказ в проведении обмена со стороны наймодателей может быть обусловлен только нормами закона. В ЖК РФ установлено только шесть возможных ситуаций, при которых обмен может быть запрещен:

• к участникам обмена заявлено исковое требование о расторжении или изменений соглашения соцнайма;
• в судебных органах находится иск об оспаривании права пользования объектом;
• если в соглашении фигурирует помещение, обладающее признаками непригодности для проживания граждан;
• уполномоченными органами утверждено официальное решение о сносе дома;
• если предстоит капитальный ремонт здания с переустройством помещений;
• если по итогам реализации обменного соглашения в коммунальную квартиру переселяются субъект, обладающий тяжелыми разновидностями хронических заболеваний.

Что такое родственный обмен квартирами?

Родственный обмен квартирами – это гражданская сделка с объектами, принадлежащими родственникам. В договорах и иных документах участниками соглашения являются только дальняя или близкая родня (например, дедушка и внук, сестра и брат и т.д.).

Гражданский кодекс РФ и ЖК РФ не содержат специальных нюансов для заключения договоров с недвижимостью между родственниками. Однако в ряде случаев стороны могут обойтись без уплаты налогов, которые предусмотрены для стандартных вариантов перехода прав на жилье.

Порядок действий граждан, планирующих обмен своими имущественными активами, будет зависеть от формы сделки и статуса недвижимости.

Приватизированные квартиры можно обменивать или продавать без дополнительного разрешения государственных или иных ведомств. Исключение составляет только сделка, по которой отчуждается имущественное право ребенка.

Если же жилье находится в муниципальной собственности и предоставлено по договору соц.найма, согласие на обмен будет давать наймодатель.

Налоговые последствия родственного обмена квартирами

По нормам НК РФ налоги обязаны платить лица, получающие имущественную или денежную выгоду по гражданским сделкам, т.е. доход. Налог рассчитывается самостоятельно по ставке 13% путем подачи декларации 3-НДФЛ. Выгодой в этом случае является размер доплаты по договору мены, разницы в стоимости объектов при купле-продаже.

Не нужно платить налог от отчуждения недвижимого имущества, если она находилась в собственности более пяти лет. Если продавцы-родственники или участники мены владеют квартирами менее указанного срока, они могут воспользоваться налоговыми вычетами.

Также освобождаются от уплаты НДФЛ родственники по договорам дарения, если они владели недвижимостью не менее трех лет. Такое правило указано в статье 217 Налогового кодекса РФ, является дополнительным преимуществом родственного обмена через дарение.

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

Есть два способа расторгнуть договор мены квартиры:

• по обоюдному согласию;
• в судебном порядке.

По обоюдному согласию сделку можно расторгнуть двумя способами:

1. Если желание вернуть все на свои места появилось одновременно у обеих сторон сделки. Тогда никаких проблем нет, договор расторгается, и каждый возвращает себе свою жилплощадь.
2. Если инициатива расторжения сделки возникла у одной из сторон соглашения, нужно составить письменное требование ко второй стороне договора, в котором следует написать, почему нужно расторжения договора. В течение 30 дней вторая сторона должна решить, согласна она или нет. Если согласие будет достигнуто, то договор расторгается, как в предыдущем случае.

Похожие записи:

• Уголок потребителя. Какая информация должна быть на нём?
• Как оплатить штраф ГИБДД без квитанции?
• Как получить выписку из ЕГРИП и зачем она нужна