Как передаются деньги при продаже квартиры продавцу

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как передаются деньги при продаже квартиры продавцу». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом

2. Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

3. Оформление продажи жилья с применением ипотечных средств

4. Плюсы и минусы сделки по недвижимости через ипотеку

5. Преимущества таких сделок

6. Электронная регистрация сделок с недвижимостью через Сбербанк

7. Наличными «из рук в руки».

Перечень минусов
По сравнению с продажей квартиры за наличные, при продаже жилья по ипотеке вам придется собрать больше документов и справок, потому что ипотечный Кредит предусматривает залоговое имущество. Банк рассматривает вашу квартиру, как предмет залога для будущей сделки, а так же вас, как добросовестного покупателя.

Заранее ознакомьтесь со всеми этапами продаж, чтобы ничего не стало для вас внезапным сюрпризом. Примерно так проходят все сделки:

Сбор документов (их перечень для продавца приведён выше, заёмщики должны уточнять всё в банке).

Подробное обсуждение всех деталей сделки (продавец должен встретиться с покупателем и с сотрудником банка, отвечающим за ипотечные кредиты).

Составление и заключение предварительного договора. Покупатель также обязан выплатить Задаток, сумма которого подробно обговаривается в договоре.

Обязательный этап — оценка стоимости квартиры. По инициативе банка заказываются Услуги оценочной компании, которые в полной мере оплачиваются заёмщиком.

Передача документов. Данный этап также осуществляется под контролем банка. Продавец обязан передать сотруднику банка все собранные документы, заёмщик делает то же самое.

Заключение основного договора. Теперь остаётся только составить основной договор, в который будут включены все обговоренные детали. После ознакомления с данным документом он подписывается всеми 3 сторонами.

После регистрации сдлеки покупателю остаётся только взять специальную выписку Росреестра о том, что квартира теперь является его собственностью. Банк продолжает работать с заёмщиком, требуя регулярных выплат, которые были обговорены при заключении договора, а покупателю переводятся деньги за квартиру.

Этапы работы описаны примерно, им следуют во многих банках, но бывают исключения, созданные для того, чтобы предотвратить мошенничество в любых проявлениях. Внимательно ознакомьтесь с правилами банка заранее! Например, продажа квартир по ипотеке Сбербанка риски продавца практически исключает, потому что проводится по похожему алгоритму.

Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.

Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.

Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.

В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?

Перепланировки не узаконены;
Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
Значительный износ жилья;
Квартира находится в деревянном доме;
Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.

Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом

Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.

Сделки на вторичном рынке недвижимости заключаются между физическими лицами. Оплата производится наличными или переводом (для субсидий, ипотеки).

Покупка квартиры по договору долевого участия позволяет рассчитаться через счета эскроу, которые защищают от мошенничества. Условный депозит хранит деньги до того, как продавец выполнит все условия, а банку присвоена роль независимого посредника. Таким же образом можно передать нотариусу денежные средства для хранения до выполнения определенных обстоятельств.

Передача денег при покупке квартиры без документального подтверждения — риск, потому что один из участников сделки может не выполнить условия договоренности. Схем мошенничества очень много, и всегда лучше перестраховаться. Всего существует 5 основных методов расчета при приобретении жилья:

безналичный;
наличный;
расчеты у нотариуса;
аккредитив;
банковская ячейка.

Для продажи квартиры в ипотеке продавцу потребуется предоставить в банк необходимые документы. В зависимости от выбранного варианта пакет может включать в себя:

паспорта владельцев жилья (для несовершеннолетних свидетельства о рождении, для иностранцев — обоснование нахождения на территории РФ);
техпаспорт недвижимости;
выписку из ЕГРН о наличии права собственности;
справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (можно взять в управляющей компании или ТСЖ);
разрешение органов опеки, если несовершеннолетние дети имеют доли в ипотечной квартире;
отчет об оценке объекта.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

Продажа недвижимости в ипотеке имеет как плюсы, так и минусы. Среди достоинств купли-продажи стоит отметить минимальные риски, связанные с мошенничеством, поскольку в сделке принимает непосредственное участие банк. Для покупателя покупка квартиры с обременением выгодна тем, что стоимость объекта может быть ниже рыночной, что позволяет сэкономить денежные средства. Кроме того, нередко процедура предполагает предоставление минимального количества документов, например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки. С другой стороны, сделка может растянуться во времени на несколько недель, оставляя покупателя, внесшего задаток, в «подвешенном» состоянии.

Чтобы не ошибиться с выбором правильного решения и избежать «подводных камней», прежде чем заключать договор купли-продажи квартиры в ипотеке, проконсультируйтесь со специалистом банка, ознакомьтесь с отзывами заемщиков и оцените собственные финансовые возможности.

Банковский аккредитив — это способ безналичного расчета, при котором деньги за квартиру хранятся в банке, а тот переводит их продавцу уже после регистрации сделки.

Это безопасный способ по нескольким причинам:

это безналичный расчет — деньги хранятся не в сейфе банка, а на счете, доступ к которому есть только у банка;
открыть аккредитив можно без присутствия продавца;
банк переведет деньги на счет продавца, только если переход права собственности будет зарегистрирован.

Получается, банк выступает третьей стороной: получает деньги, хранит у себя и отдает, только когда убедится, что сделка зарегистрирована.

Разберем по шагам, как передают и получают деньги с помощью аккредитива:

покупатель открывает в банке аккредитивный счет на имя продавца;
покупатель переводит на этот счет всю сумму за квартиру;
Росреестр регистрирует переход права собственности;
продавец показывает банку зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи, или выписку из ЕГРН, или любой другой документ, который указали в договоре в условиях доступа к аккредитиву;
продавец получает деньги на свой счет.

Разберемся, чем рискует продавец, продавая недвижимость в ипотеку. Наибольшим риском продавца при продаже вторичного жилья с использованием заемных средств – это неодобрение сделки кредитной организацией. Кредитор на любом этапе вправе отказать в кредитовании, и из-за этого может рухнуть вся схема сделки, и тогда придется искать нового покупателя, а задаток – возвратить покупателю, если такое предусмотрено условиями соглашения как форс-мажорное обстоятельство.

В остальном у продавца отсутствуют риски. Банки самостоятельно осуществляют проверку недвижимости и заемщиков, сделки не одобряют клиентам, которых можно отнести к неблагонадежным.

Что касается сроков продажи жилой недвижимости с применением ипотечного кредита, то на регистрацию права собственности уходит 7-9 рабочих дней, затем в течение 5-7 дней после этого кредитная организация перечислит оставшуюся часть стоимости недвижимого имущества. Сразу же получить все средства не получится.

Оформление продажи жилья с применением ипотечных средств

Рассмотрим, как пошагово оформляется продажа квартиры посредством ипотечного кредита. Порядок продажи будут следующим:

Покупателю следует подать заявку в банк, получить предварительное одобрение кредитной организации, осмотреть квартиру продавца.
Затем сторонам нужно оговорить условия сделки, заключить предварительный ДКП с задатком (то есть с первоначальным взносом).
Покупателю нужно подать документы по недвижимости в банк для получения окончательного одобрения.
Кредитор будет рассматривать бумаги в течение пяти-семи дней, в этот период направляется специалист по оценке объектов недвижимости.
Потом заемщику нужно получить от банка одобрение после чего происходит заключение ипотечного соглашения.
После этого продавец с покупателем заключают основной ДКП и подают документы на регистрацию перехода права собственности на жилье.
В завершение продавец получает оставшуюся часть денежных средств после регистрации.

Расчет заключается в том, чтобы перевести деньги при определенных условиях. Это удобно, когда стороны друг друга впервые видят, доверительных отношений еще нет (а в финансовом мире их не может быть в принципе). Здесь стороны заключают договор об открытии аккредитива на сделку, в который заносятся данные участников и условия исполнения перевода. Клиент вносит деньги на открытый счет, а продавец получает их по исполнению определенных условий. Преимущества на лицо: продавцу гарантируется перечисление денег, а покупатель спокоен, что они никуда не денутся, если сделка не состоится. Из минусов можно отметить стоимость услуги от 10 т.р. до 25 т.р.

Таким образом, дешевле всего отдать деньги наличными, но здесь самый большой риск. Оптимальным вариантом по стоимости будет банковская ячейка, но здесь деньги не будут застрахованы. Если сделка проходит в Сбербанке, то вряд ли в ближайшие пять-семь дней у него отзовут лицензию. В более мелких банках все-таки не стоит рисковать.

Плюсы и минусы сделки по недвижимости через ипотеку

Процедура оформления купли-продажи недвижимого имущества путем данного вида займа имеет свои положительные и отрицательные стороны.

Сравнительная информация приведена в таблице ниже.

Преимущества	Недостатки
· Снижаются риски продавца при заключении сделки. Покупателю с ипотекой практически невозможно произвести мошенничество при покупке жилплощади, так как большую часть денежных средств перечисляет банк. А эти финансовые структуры являются наиболее защищенными от разного рода обманных операций;	· Увеличивается срок продажи. При необходимости реализовать жилплощадь в короткие сроки ипотечное кредитование не подойдет, так как на подготовку документов, а также на оценочные работы потребуется потратить несколько недель;
· Все операции контролируются банковским учреждением. Сюда относится не только своевременная выплата средств, но и контроль всех необходимых документов, и правильное составление заявления;	· Расчет с продавцом с задержкой. Банковское учреждение перечисляет средства не сразу после того, как подписывается договор покупки. Выплата осуществляется только после переоформления регистрации недвижимого имущества в государственном реестре.
· Большое количество государственных программ ипотечного кредитования;
· Длительные сроки кредитования.

Преимущества таких сделок

На самом деле, если сравнивать продажу квартиры через ипотеку покупателя и без неё – рисков для продавца намного меньше, чем при обычной сделке. По сути, единственный минус у ипотечной продажи – это сроки: банку надо принять решение, провести оценку, осмотр, перечислить средства.

Но при этом:

Банк, участвуя в сделке, гарантирует, что средства будут выплачены продавцу.
Снижается риск мошенничества. Кредитная организация рискует своими средствами – а потому проверяет каждый этап купли-продажи, личность покупателя, юридическую чистоту квартиры.
Снижается риск получить фальшивые купюры в качестве оплаты. При перечислении денег с помощью депозита или при передаче через ячейку банк сам отвечает за подлинность. Продавец может даже потребовать, чтобы и первоначальный взнос был проверен на подлинность с помощью аппаратуры банка.

Электронная регистрация сделок с недвижимостью через Сбербанк

Сбербанк стал одним из первых финансовых учреждений, начавших сотрудничать с Росреестром на предмет оформления сделок с недвижимостью в электронном виде. Данная услуга позволяет значительно упростить процедуру, а также потратить гораздо меньше времени на её проведение.

Услуга предоставляется на платной основе. Сумма от 7 900 до 10 900 руб. (в зависимости от местонахождения жилья и его типа).

После оплаты клиенту оказываются следующие услуги:

Оплачивается госпошлина в Росреестре.
Выпускаются усиленные квалифицированные подписи для каждого участника.
Электронная документация направляется в Росреестр.
Сотрудники банка сопровождают регистрацию и общаются с работниками Росреестра.

Процедура проходит в несколько этапов:

Электронная документация направляется работниками банка в органы Росреестра.
Сотрудниками Росреестра производится регистрация прав.
Осуществляется отправка договора купли-продажи и выписки из ЕГРН с отметкой о госрегистрации на е-майл клиента.

Для проведения процедуры потребуется представление следующих бумаг:

заявления об электронном оформлении сделки;
договора о купле-продаже;
согласия мужа/жены (при необходимости).

При этом сделку в электронном виде оформят, только если будут соблюдены следующие условия:

В Сбер обращается физлицо.
В сделке участвует не более 2-х человек.
Жильё приобретается не по программе военной ипотеки.
Клиент действует от своего имени (не через представителя по доверенности).

Прежде всего следует упомянуть проблемы, обнаруживающиеся при любом варианте продажи. Неважно, привлекается покупателем ипотечный заем или нет. Ведь хозяин продаваемого жилья может и не подозревать о ряде обременений.

Например, много лет назад некто в судебном порядке оспаривал права владения квартирой. И суд тогда наложил на объект временный арест. Пусть жилье осталось за владельцем, арест может быть не снят по сегодняшний день.

«Ограничения на операции с недвижимостью, которые накладывают прокуратура или полиция, в основном “«всплывают” после сдачи документов на регистрацию», – рассказывает директор отделения АН «Итака» Надежда Тодыкова.

Следующий ряд проблем продавцу может принести сам покупатель в силу своей неопытности.

«В первую очередь необходимо потребовать в подтверждение официальное письмо о том, что у покупателя есть положительное решение банка о выдаче кредита, – советует руководитель Центра ипотечного кредитования Абсолют Банка Сергей Джамалутинов. – Каждый банк имеет собственную методику андеррайтинга и рисковую политику. И даже для “положительного” заемщика нельзя стопроцентно гарантировать одобрение».
По словам руководителя отдела ипотечного кредитования агентства «Петербургская Недвижимость» Виктории Поляковой, продавцу также не помешает поинтересоваться сроком действия одобрения заемщика. «Одобрение обычно действует три-четыре месяца, и если сроки на исходе, то для проведения сделки может просто не остаться времени, – констатирует эксперт. – Для повторного одобрения требуется время, а банк может и отказать в повторном одобрении, если кредитные характеристики заемщика изменились».

Продавец квартиры должен позаботиться, чтобы у него заблаговременно был собран весь пакет документов. Также особое внимание стоит уделить необходимым справкам, поскольку многие из них имеют ограниченный срок действия, советуют в АН «Бекар».

Наличными «из рук в руки».

Самый первый и самый простой вариант передачи денежного взноса за покупку. Вместе с этим он считается и самым опасным. Стоимость недвижимости достаточно огромная, поэтому сумму придется собирать не маленькую. Например, квартира стоит 5 млн.р., клиент вносит 2 млн. наличными в качестве первого взноса.

Стороны договорились, что деньги передаются наличными. Теперь представим, что всю эту сумму нужно нести на сделку, пересчитывать. При переносе сумку с деньгами могут легко вырвать мошенники (случайно или по указу, ведь их могут предупредить, что человек несет такую сумму), а при пересчете можно ошибиться или незаметно спрятать несколько купюр. Это из рисков для покупателя. Для продавца также есть риск получить фальшивые деньги. Из плюсов данного способа можно выделить, что не придется платить комиссию, т.к. способ является бесплатным.