Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать, когда за аварийное жилье дают маленькую компенсацию?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с результатами, полученными после оценки комиссией, и принятии ею решения о признании жилья ветхим или аварийным, все жильцы получают на руки характеристики и уведомления для дальнейших действий.
Большими правами и, соответственно, наибольшей самостоятельностью, обладают владельцы жилых помещений, прошедших процедуру регистрации права собственности в Госреестре. Этой категории граждан государство обязано предоставить альтернативный вариант квартиры или денежную компенсацию, которая, в свою очередь, определяется с учетом проведения анализа рыночной стоимости жилых помещений аналогичной площади и благоустройства района (ст.ст. 32, 87 и 89 Жилищного кодекса РФ).
Наименьшим перечнем возможностей обладают наниматели жилья, признанного в дальнейшем ветхим или аварийным. В данном случае граждане обязаны заключить новый договор аренды с муниципальным управлением или вправе отказаться от дальнейшего найма, если жилое помещение не соответствуют условиям для комфортного проживания. На основании этого отказа обязаны предоставить нанимателю альтернативный вариант жилого помещения, в противном случае все вопросы разрешаются в судебном порядке.
Квартиры и иные жилые помещения, которые предлагаются гражданам в качестве альтернативы для переселения из непригодного для жизни жилья, являются объектами, возводимыми в рамках региональных программ переселения из ветхого жилья. Данное строительство находится под строгим контролем у государственных органов, в единичных случаях программа ветхое жилье допускает выкуп квартир на рынке вторичной недвижимости.
Что понимать под равнозначным жильем
Критерием равнозначности предоставляемого жилого помещения, исходя из буквального толкования ч. 1 ст. 89 Жилищного кодекса РФ, является его соответствие ранее занимаемому по площади.
При этом, несмотря на фактическое ухудшение условий проживания, предоставление, например, вместо трехкомнатной квартиры хотя и равной по площади, но двухкомнатной или, скажем, вместо двух изолированных комнат двух смежных не является противоречащим закону (определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.04.2017 № 81-КГ17-2, определение Верховного Суда РФ от 03.11. 2015 № 1-КГ15-10).
И еще один момент! Когда семья в аварийном доме живет в стесненных условиях — 30 кв.м общей площади на 5-6 проживающих человек (при этом семья стоит на очереди для получения квартиры большей площади) и им предоставляют по программе переселения квартиру такой же площади — это нормальная практика. (п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»). Вместе с тем, предоставление нового жилья в указанной ситуации не лишает права семьи состоять на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий и впоследствии претендовать на получение квартиры с большей площадью.
Могут ли требовать доплату при переселении?
Чтобы ответить на этот вопрос, следует рассмотреть два случая:
-
Первое дело, в котором разбирался Верховный суд, касалось доплаты за площадь. Может ли власть требовать доплаты, если собственник получает большую квартиру? По решению суда, нет, не может. Но с оговоркой: если собственник сам готов доплатить и получить жилье большего метража, никаких проблем нет. Но если жильцы не готовы ничего доплачивать, администрация передаст равнозначное жилье (или лучшее, но без всяких доплат). Подобная ситуация произошла в Архангельске. Новую квартиру оценили в 4000000 рублей, а старую в доме 2500000 рублей. Администрация потребовала доплату, но граждане отказались и обратились в суд. Суд признал правыми собственников квартир, но после оспаривания решения на основании законодательства жильцам в иске отказали. Жильцы барака не остановились на этом и обратились в Верховный суд. Суд уточнил, что источником финансирования в данном случае являются не граждане, а деньги фонда, местного и областного бюджета. Дело было снова пересмотрено;
-
В Рязанской области возникла следующая ситуация. У женщины была однокомнатная квартира площадью 25 м2 на 2 этаже с индивидуальным отоплением. После того, как здание признали аварийным, гражданке предложили замену: «однушка» площадью 20 м2 на пятом этаже с центральным отоплением, плюс на стенах уже виднелась плесень. Чиновники свое упущение не признали и обратились в суд. Они решили забрать жилье и выплатить женщине сумму в 215000 рублей. Суд подобное предложение одобрил. Жительница Рязанской области объяснила, что отказалась не от равнозначного, а от худшего варианта, но местный суд ее не услышал. И тогда женщина обратилась в суд Верховный. Судьи взяли сторону гражданки, и дело было отдано на новое рассмотрение.
Как определяется рыночная стоимость ветхого жилья
Программа переселения из ветхого жилья предполагает выдачу собственнику, при наличии его согласия, денежной компенсации, срок выплаты определяется по соглашению с собственником в индивидуальном порядке.
В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, размер выкупной стоимости жилья, признанного ветхим или аварийным, рассчитывается с учетом таких факторов, как:
- рыночная стоимость квартиры, подлежащей выкупу;
- расходы, которые понес собственник в связи с выкупом квартиры;
- расходы, возникшие в связи с переездом, а также поиском другого жилья для его дальнейшего оформления;
- расходы владельца, возникшие в связи с прекращением обязательств в досрочном порядке, при этом учитывается обязательство по возмещению упущенной выгоды.
Не все квартиры находятся в собственности их владельцев. Государство и муниципальные власти предоставляют объекты по договору социального найти. Такое жилье выдается на основании решений госструктур.
Социальное жилье также подлежит износу, поэтому может признаваться аварийным. В таком случае жильцам предоставляются иные объекты, которые должны соответствовать ряду требований:
- Площадь. Она должна быть равнозначна в сравнении с ранее выданным объектом.
- Благоустроенность. Объект обязательно должен быть пригоден для проживания.
- Отсутствие санитарных и технических нарушений.
- Местоположение. Объект должен быть в пределах того же муниципального объекта.
Как признать дом аварийным
Порядок такой: прежде чем обращаться к комиссии, необходимо получить заключение независимой экспертизы о состоянии дома. Кроме заключения комиссии и экспертизы понадобятся:
- паспорт заявителя и копии паспортов всех жильцов, постоянно зарегистрированных по данному адресу
- заявление с просьбой признать квартиру непригодной для проживания
- документы, подтверждающие право владения жильем
- дополнительно: коллективное обращение жильцов с просьбой о расселении всего дома, заключение управляющей компании с описанием проблем с ЖКХ, другие подтверждения аварийности, например, фото и видео
Этот пакет документов нужно отнести в МФЦ или муниципалитет. На рассмотрение заявления у чиновников есть 30 дней. Все факты о доме проверяют и затем решают, можно в доме жить или он должен быть признан аварийным и подлежать сносу. Возможен промежуточный вариант, при котором дому положены реконструкция или капитальный ремонт.
Особенности расселения
Каковы правила расселения приватизированной квартиры при сносе дома?
Если дом идёт под снос, приватизация квартиры возможна только до момента получения жильцами уведомления об этом.
Как только уведомление выдано, все операции с недвижимостью, включая приватизацию, прекращаются.
Обойти это правило не удастся ни при каких обстоятельствах, поскольку Росреестр попросту не зарегистрирует сделку и не выдаст Свидетельство о собственности, а без этого даже оформленный договор приватизации будет признан недействительным.
Но стоит ли в спешном порядке приватизировать квартиру, находящуюся в аварийном или ветхом доме? На что заменят приватизированную квартиру в доме под снос? Дадут ли равноценное приватизированное жилье при переселении?
Такие дома в любом случае подлежат расселению, и жильцы получают новые квартиры взамен снесённых. В настоящее время Закон о предоставлении квартир взамен утраченного в связи со сносом претерпел некоторые изменения.
Порядок расселения собственников из аварийных домов
Решение о признании определенного жилья аварийным и, соответственно, о расселении проживающих в нем граждан, принимается специально сформированной межведомственной комиссией.
В состав такой комиссии могут входить представители различных учреждений и организаций: муниципалитета, департамента архитектуры и строительства; сотрудники управляющей компании или ТСЖ, инженеры, представители Роспотребнадзор.
Однако такое решение является обязательным условием получения гражданами нового комфортного жилья взамен непригодного.
Порядок расселения граждан из аварийных жилых помещений для постоянного проживания сводится к следующим этапам:
| Обращение лиц, проживающих в непригодном для проживания доме, в муниципальный орган | на данной стадии нужно уведомить орган местного самоуправления о состоянии жилья и потребовать назначить проведение обследования |
| Вынесение экспертного заключения от том, что жилой дом является аварийным | и непригодным для проживания |
| Обращение в специальную комиссию по переселению жильцов из ветхого и аварийного жилья | заявление жильцов о расселении рассматривается течение 1 месяца. После чего межведомственная комиссия принимает решение о расселении объекта недвижимости, признании его аварийности либо об отказе жильцам. Если граждане не согласны с принятым комиссией решением, они имеют право обратиться в суд. Важно понимать, что судебное разбирательство также потребует продолжительного времени (нескольких месяцев). |
Признание дома непригодным для проживания
Признание дома непригодным для проживания осуществляется по правилам, установленным, постановлением Правительства № 47 от 28.01.2006 года.
Данный акт предусматривает отличительные характеристики данных жилых помещений:
- в доме имеются грубые деформации конструкций;
- отсутствие одного или нескольких инженерных сооружений (электричество, водоснабжение, канализация);
- сбои в функционировании вентиляции, из-за которых происходит смешивание воздуха кухни и санитарных помещений с жилыми комнатами;
- низкие температуры воздуха в жилых помещениях (ниже 18 градусов) в течение долгого времени;
- противоречия с нормативами влажности (минимальный показатель 60%);
- нет инсоляции в одной или нескольких комнатах (в зависимости от их общего количества);
- расположение помещения в подвале или на 0 этаже;
- отсутствуют окна в комнатах;
- в квартире обнаружены токсичные вещества.
Как выглядит аварийный дом
Аварийным считается дом, в котором несущие и ограждающие конструкции имеют трещины, провалы и иные повреждения, которые деформируют стены и ухудшают эксплуатационные свойства здания.
В таком доме жильцы легко могут травмироваться, даже просто передвигаясь по квартире. Нередки случаи, когда на людей осыпалась штукатурка, под ним падали балконы и т.д.
В аварийном доме все инженерные системы: электроснабжение, водоснабжение, отопление и т.д. – не соответствуют санитарным и эпидемиологическим нормам, принятым законодательно. При этом любое пользование подобными системами способно привести к травмам и даже летальному исходу.
В аварийном доме не соответствует норме и уровень шума, а также электромагнитного излучения. Если все это есть в наличии, жильцы смело могут обращаться в ответственные за жилой фонд органы с просьбой признать дом аварийным.
Для этого понадобится собрать целый пакет документов, который будет включать в себя и заявления жильцов, и жалобы на ненадлежащее качество дома, и технические отчеты экспертов. На основании этих документов будет создана комиссия, которая и вынесет решение по зданию.
Pacceлeниe aвapийнoгo жилья
C тeчeниeм вpeмeни дaжe caмoe нaдeжнoe жильe пpиxoдит в нeгoднocть, и eгo нe вceгдa мoжнo oтpeмoнтиpoвaть дo пpиeмлeмoгo cocтoяния. B peзyльтaтe тaкoгo oбвeтшaния дoмoв жизни людeй пoдвepгaютcя yгpoзe. Чтoбы peшить вoпpoc o пpeдocтaвлeнии гpaждaнaм кoмфopтныx и бeзoпacныx ycлoвий пpoживaния, гocyдapcтвo paзpaбoтaлo пpoгpaммy, финaнcиpyeмyю из cpeдcтв бюджeтa. B paмкax этoй пpoгpaммы cocтaвляeтcя пepeчeнь дoмoв, кoтopыe нeoбxoдимo pacceлить, a тaкжe cпиcoк жилья нa зaмeнy. Пpoгpaммa дeйcтвyeт c 2002 гoдa.
Peгиoнaльнaя пpoгpaммa пepeceлeния из вeтxoгo и aвapийнoгo жилья yтвepждaeтcя иcпoлнитeльным opгaнoм мecтнoй влacти. Oчepeднocть дoмoв, включeнныx в cпиcoк жилья, пoдлeжaщeгo pacceлeнию, зaвиcит oт cтeпeни aвapийнocти дoмa и гoдa пocтpoйки. Пopядoк пpизнaния дoмa aвapийным и пoдлeжaщим cнocy или peкoнcтpyкции yтвepждeн Пocтaнoвлeниeм Пpaвитeльcтвa № 47 oт 28.02.2006 г. Чacтныe cтpoeния oтнocят к aвapийным пocлe выдaчи зaключeния cпeциaльнoй кoмиccии и yвeдoмлeния coбcтвeнникa.
Дом признали аварийным, что делать дальше? Как получить новую квартиру, или дом?
Последствия признания дома аварийным заключатся в том, что жильцы получают новые жилые помещения или компенсацию в размере стоимости утерянной недвижимости. Последнее актуально преимущественно по отношению к тем лицам, которые имеют другое жилье.
Выбирать из этих вариантов может сам собственник. Предположительно, в ближайшее время будут реализованы дополнительные возможности, в рамках которых владельцы смогут привлекать инвесторов для перестройки дома или даже приобретать жилье на вторичном рынке с учетом компенсации от государственной организации.
Можно ли что-то подобное выбирать сейчас – зависит от региона проживания. В каждом из них будет действовать своя программа с учетом местных особенностей и возможности администрации.
После выбора нужного варианта и его документального подтверждения, собственникам останется только ждать, пока дом начнут расселять. Об этом администрация уведомит жильцов. Периодически можно уточнять текущее состояние дел. Как доказывает практика, чем чаще дергать государственные структуры по одному и тому же вопросу, чем быстрее они в конечном итоге среагируют.
Права жильцов аварийного дома
Те, кто проживает в доме, подлежащем переселению, сохраняют права на аналогичное жилье по метражу и количеству комнат. Предоставление объектов без отделки поверхностей запрещается. Должны быть не только подключены коммуникации, но и работать без длительных перебоев. Если к проживанию дом не готов, придется ждать полного ввода в эксплуатацию и запуска всех систем.
Жильцу следует обращаться к ответственному лицу в администрации, где предлагаются варианты переселения. Можно отказаться от одного из вариантов в пользу более приемлемого. Но лучшие варианты предлагаются в первый раз. У жильцов аварийных домов есть право на скорейшее переселение, если дом находится в опасном для жизни и проживания состоянии.
Понятие аварийности жилого дома
Аварийным признается постройка, возведенная давно и своим ресурсным износом или плохим состоянием представляющая опасность при длительном проживании. Аварийность жилого дома становится следствием повышенного износа материалов и конструкций. Она признается и при запредельных шумовых показателях. Иногда для материала перекрытий и стен используются материалы, в которых превышены показатели вредных компонентов. А это всегда отрицательно сказывается на общем состоянии людей.
Жилье предоставят только в том случае, если принимается решение о невозможности дальнейшего проживания в доме. По ст. 16 ФЗ № 185 используется специальная программа по переселению.
Согласно Постановлению Правительства РФ № 47 от 28.01.2006, аварийным могут признать только тот дом, общее состояние которого опасно для дальнейшего нахождения людей. Наблюдается износ больше половины конструкций. Подобный статус присваивает межведомственная комиссия, работающая при муниципалитете. Независимая экспертиза не может считаться основой для придания статуса. Несущие конструкции подвергаются изменению под воздействием не только естественного износа, но и внешних факторов.
Если в течение длительного периода не предпринимались никакие меры по укреплению постройки, первоначальная прочность теряется. В результате заключения межведомственной комиссии о признании дома аварийным гражданам предлагают жилье в новых домах.
Снос аварийного жилья
Для того, чтобы аварийное жилье было снесено, необходимо издание соответствующего распоряжения органом исполнительной власти.
Для издания этого распоряжения требуется решение межведомственной комиссии о сносе аварийного жилья. Теперь определимся с вопросом, как это решение получить:
- Пишем заявление (иногда в комиссию подается акт соответствующего органа о том, что данное жилье не является пригодным для проживания) и прикладываем к нему следующие документы:
- технический паспорт на помещение;
- правоустанавливающие документы;
- необходимые планы и разрезы помещений, которые предоставляются органами, осуществляющими техническую инвентаризацию;
- акты проведенных осмотров дома собственником за последние 3 года с указанием выполненных работ;
- санитарно-эпидемиологическое заключение;
- заключение органов противопожарного надзора;
- заключение о техническом состоянии дома, которое выдается организацией, имеющей лицензию на осуществление таких «проверочных» работ;
- акт жилищной инспекции города о проведенных контрольных проверках дома;
- заявления и жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания;
- иные документы.
О сносе жилья граждане уведомляются заранее, и они вправе выбрать на свое усмотрение:
- выкупную сумму за квартиру;
- предоставление нового жилья собственнику;
- предоставление нового жилья по договору социального найма.
Несмотря на всю «добровольность» выбора, это только иллюзия. Если гражданин согласился на один из вариантов, но в процессе понял, что, например, выкупная цена не соответствует рыночным ценам, а квартира, предоставляемая по договору социального найма, намного хуже, и передумал выселяться/брать деньги, то орган государственной власти вправе обязать гражданина на совершение вышеуказанных действий через суд.
Наши права, когда ставят перед фактом расселения
Итак, дом под снос – вы готовитесь к расселению. Что нужно помнить, чтобы ваши права не были нарушены?
Как указывает Конституционный Суд, защита права собственности и иных вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота – собственников, кредиторов, должников.
Возможные ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом и их характер должны обусловливаться необходимостью защиты конституционно значимых ценностей, а именно: основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Поэтому помните: в случае нарушения ваших прав у вас есть возможность обратиться в суд.
А теперь подробнее.
Какие проблемы возникают
Расселение граждан нередко сопровождается спорными ситуациями. Некоторые собственники добротных строений отказываются от переезда при переселении района, в котором большинство частных домов являются непригодными. При этом закон на стороне собственника, так как жилище неприкосновенно, и гражданин является собственником. С другой стороны, если в квартале остается только один дом, государство не может строить на этой территории новые сооружения. Судебные споры в таких случаях длятся долгие годы.
Отказавшегося покинуть аварийную жилплощадь гражданина могут выселить в принудительном порядке.
Споры также возникают, когда ущемляются права жильцов:
- альтернативное жилье меньше по площади, чем прежнее,
- выкупная сумма намного ниже рыночной.
В таких случаях граждане могут обратиться в суд.