Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление договора о намерениях купли-продажи недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У предварительного договора есть общие риски. Например, одна из сторон не хочет или не может выполнить взятое на себя обещание, в этом случае такой спор будет разрешать суд. Также для покупателя может стать проблемой возвращение денег.
Расторжение предварительного договора
Основаниями для прекращения преддоговора служат случаи, когда:
- через год или после указанного в преддоговоре срока контрагенты не заключили основной договор;
- был заключен ОДКП;
- контрагенты расторгли предварительный договор по обоюдному согласию;
- суд признал соглашение недействительным.
Расторгнуть ПДКП в одностороннем порядке нельзя, это противоречит его сути. Стороны при заключении соглашения могут прописать условия, при которых расторгается преддоговор, с санкциями и без. Часто указываются веские причины без негативных последствий: банк не одобрил выбранную недвижимость для ипотеки или потребовал документы, получение которых займет много времени.
Дoгoвop пpи oфopмлeнии ипoтeки
Финaнcoвыe opгaнизaции, пpeдocтaвляющиe кpeдит нa пpиoбpeтeниe жилья, дoвoльнo чacтo тpeбyют oт зaeмщикa пpeдocтaвить coглaшeниe, cocтaвлeннoe мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. B тaкoм cлyчae peшeниe oб oфopмлeнии ипoтeки пpинимaeтcя бaнкoм тoлькo пocлe изyчeния дoкyмeнтa, кoтopый пpeдocтaвляeтcя в финaнcoвyю opгaнизaцию.
BAЖНO! Пpи oфopмлeнии ипoтeчнoгo кpeдитa в coглaшeнии cлeдyeт дoпoлнитeльнo yкaзaть пyнкт o тoм, чтo нeдвижимocть бyдeт пpиoбpeтaтьcя зa cчeт зaeмныx cpeдcтв, пpeдocтaвлeнныx бaнкoм.
Taкжe вaжнo пpoпиcaть, чтo ecли финaнcoвaя opгaнизaция oткaжeт в пpeдocтaвлeнии кpeдитa, пpeдвapитeльный дoгoвop бyдeт aннyлиpoвaн, a зaдaтoк зa квapтиpy вoзвpaщeн пoкyпaтeлю в пoлнoм oбъeмe.
Предварительный договор по ипотечной программе
Рассматриваемый предварительный договор используется, если оформляется кредит в банке. Такая практика распространена не только на первичном строительном рынке, но и на вторичке. Вторичный рынок предлагает не менее интересные варианты, но не у всех есть возможность приобрести недвижимость без посторонней помощи. Если же оформляется ипотека для покупки квартиры у застройщика, банк должен оценить, насколько платежеспособен претендент. Если кредит получает добро, заемщик показывает одобрение застройщику и подписывает с ним договор.
Важно! Необходимо учесть, что ипотека будет оформлена, только если сотрудничество с застройщиком проходит по ДДУ, а не по вексельной схеме, которую банк считает слишком рискованной. (выделить блок на зеленом фоне)
Если составляется предварительный договор на квартиру, что уже построена, но находится в собственности другого лица, банк будет учитывать несколько принципиально важных момента:
- Есть ли документ, подтверждающий, что текущий собственник готов продать недвижимость?
- Какой размер договорной стоимости сделки?
- В рамках каких сроков планируется проведение сделки?
- Какой порядок расчета и передачи имущества?
Чем отличается предварительный договор от соглашения о намерениях?
Следует различать понятия предварительного договора и договора о намерениях. Юридически это разные документы, влекущие определенные последствия в случае, когда достигнутые договоренности окажутся не исполнены.
Договор о намерениях и предварительный договор фиксируют желание заключить договор в будущем. Важно отличать первый документ от второго, поскольку только предварительный договор обязывает в соответствии с п.5 ст.429 ГК стороны совершить сделку. Соглашение о намерениях лишь подтверждает, что стороны достигли договоренности по какому-либо из этапов сделки.
Отличить предварительное соглашение можно по следующим особенностям:
- содержит точные сведения об объекте недвижимости, который станет предметом основного договора (в соглашении о намерениях возможно указание только приблизительных данных);
- имеет структуру, схожую с основным соглашением купли-продажи.
Совмещение с задатком
Мы уже говорили о том, что предварительный договор не дает гарантий. При этом сбор документов, отыскание средств на покупку и т.д. могут занять не только много времени, но и потребовать серьезных материальных затрат. Например, покупатель может заключить с банком договор кредита под проценты, или продавец потратится на срочное снятие обременения.
Ни одной из сторон не хочется тратиться впустую, подготавливаясь к сделке, которая, возможно, не состоится. Поэтому стороны идут на совмещение договора о намерениях с договором о задатке. В этом случае и продавец, и покупатель могут быть уверены в одном – за счет задатка их риски и материальные затраты могут быть возмещены.
Так, в случае, если продавец откажется от сделки, то он будет обязан вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере. А если откажется покупатель, то задаток к нему уже не вернется.
При составлении дополнительного соглашения стороны нередко допускают ошибки. Самые распространенные из них:
- несоблюдение конкретной формы договора;
- расплывчатое описание объекта;
- путают такие понятия, как аванс и задаток;
- вносят большую стоимость объекта в рамках предварительного договора;
- пропускают момент согласования стоимости.
Такие ошибки часто приводят к тому, что спорные моменты приходится решать в судебном порядке, причем, последствия могут быть разными – начиная от признания дополнительного соглашения незаключенным вплоть до его признания основным.
Для того, чтобы соглашение не признали незаключенным, необходимо как можно более четко и детально описать объект, подготовить предварительный договор правильно, и при необходимости отдать его для заверения нотариусу.
Очень важно тщательно продумать финансовые условия. Цену можно не указывать, однако стоит учитывать: если в рамках подписания основного договора стоимость не будет согласована, ее придется устанавливать в суде. Кроме того, не нужно путать такие понятия, как задаток и аванс.
Разница между задатком и авансом
|
Финансовая операция |
Особенности |
|
Аванс |
возвращается покупателю при его отказе от совершения сделки |
|
Задаток |
остается у продавца при отказе от совершения сделки покупателем, а если отказывается продавец, он отдает задаток покупателю в двойном размере |
Чем грозит его несоблюдение?
Чаще всего договор о намерениях создается с одной единственной целью – избежать возможных проблем, споров и срыва сделок. Именно поэтому особый упор при подготовке предварительного договора делается на пункты, касающиеся штрафов и урегулирования споров. Так что ответ на вопрос «Чем грозит несоблюдение договора о намерениях?» очень прост – денежными взысканиями, которые в нем же и прописаны.
Еще одним важным пунктом является возможность нарушения договора, по которому внесена предоплата. Как правило, именно она и будет служить для закрепления сделки, так как при нарушениях со стороны покупателя продавец оставит за собой право предоплату удержать, а при расторжении сделки продавцом покупатель получит и предоплату, и соразмерную компенсацию.
Информация!
Стоит отметить, что несоблюдение договора о намерениях не всегда ведет к расторжению сделки. При желании его можно дополнить и отредактировать по взаимному согласию, подстроив тем самым текст документа под новые обстоятельства.
Как было сказано выше, договор о намерениях – документ весьма строгой формы. Он практически полностью идентичен стандартному договору купли – продажи, и составляется в следующей последовательности:
- Наименование сделки;
- Данные каждой из сторон: ФИО, адрес регистрации, паспортные данные, контакты;
- Предоставляемые договором гарантии;
- Описание порядка проведения будущей сделки;
- Перечень обязанностей и прав сторон;
- Сведения о кредитах, выданных для проведения сделки;
- Полные сведения о стоимости недвижимости;
- Данные о задатке;
- Реквизиты для оплаты;
- Способы разрешения спорных и конфликтных ситуаций;
- Заключительные положения;
- Реквизиты сторон и их подписи.
Как видите, ничего особенно сложного договор о намерениях купли – продажи собственности не содержит. Но при этом он достаточно точно описывает сделку и дает представление о всех её наиболее важных аспектах.
Можно ли его расторгнуть?
Документ о намерении служит для предварительного закрепления договоренностей о будущей сделке, но оставляет за сторонами право от нее отказаться без каких-либо последствий. Это удобный инструмент для тех продавцов, кто ведет переговоры о продаже недвижимого объекта сразу с несколькими потенциальными покупателями.
Расторгнуть соглашение вправе любая из сторон. Юридически оно не налагает на продавца или покупателя обязанность заключить основной договор, поэтому не предусматривает последствий для того, кто стал инициатором расторжения.
Однако, документ, подписанный сторонами, может стать доказательством ведения переговоров по сделке. Если какая-либо из сторон при расторжении понесет убытки, то вправе в судебном порядке потребовать из возместить на основании п. 3 ст. 434.1 ГК.
Внимание! В форме комментариев задавайте уточняющие вопросы по тексту статьи или делитесь своим мнением. Все иные вопросы, в том числе с просьбой разъяснения Вашего индивидуального случая, просим задавать дежурному юристу, либо через всплывающее окно в нижнем углу экрана. Спасибо.
Как было сказано выше, договор о намерениях – документ весьма строгой формы. Он практически полностью идентичен стандартному договору купли – продажи, и составляется в следующей последовательности:
- Наименование сделки;
- Данные каждой из сторон: ФИО, адрес регистрации, паспортные данные, контакты;
- Предоставляемые договором гарантии;
- Описание порядка проведения будущей сделки;
- Перечень обязанностей и прав сторон;
- Сведения о кредитах, выданных для проведения сделки;
- Полные сведения о стоимости недвижимости;
- Данные о задатке;
- Реквизиты для оплаты;
- Способы разрешения спорных и конфликтных ситуаций;
- Заключительные положения;
- Реквизиты сторон и их подписи.
Как видите, ничего особенно сложного договор о намерениях купли – продажи собственности не содержит. Но при этом он достаточно точно описывает сделку и дает представление о всех её наиболее важных аспектах.
Чем грозит его несоблюдение?
Чаще всего договор о намерениях создается с одной единственной целью – избежать возможных проблем, споров и срыва сделок. Именно поэтому особый упор при подготовке предварительного договора делается на пункты, касающиеся штрафов и урегулирования споров. Так что ответ на вопрос «Чем грозит несоблюдение договора о намерениях?» очень прост – денежными взысканиями, которые в нем же и прописаны.
Еще одним важным пунктом является возможность нарушения договора, по которому внесена предоплата. Как правило, именно она и будет служить для закрепления сделки, так как при нарушениях со стороны покупателя продавец оставит за собой право предоплату удержать, а при расторжении сделки продавцом покупатель получит и предоплату, и соразмерную компенсацию.
Стоит отметить, что несоблюдение договора о намерениях не всегда ведет к расторжению сделки. При желании его можно дополнить и отредактировать по взаимному согласию, подстроив тем самым текст документа под новые обстоятельства.
Заключение договора о намерениях сегодня чрезвычайно актуально в деловых кругах. Это один из наиболее действенных юридических инструментов для обеспечения безопасности и гарантированного совершения сделки на заранее оговоренных и согласованных условиях.
Договор о намерениях составляется сторонами в случаях, когда каждая из сторон-участниц согласна с условиями, на которых будет в последующем заключен основной Договор, но ввиду ряда обстоятельств у сторон:
-
отсутствуют необходимые для его подписания документы;
-
не может быть обеспечен доступ к предмету договора;
-
не может быть соблюдено одно из условий будущего Договора.
Договор о намерениях купли продажи квартиры (образец)
Описание документа. Образец договора о намерения купли продажи недвижимости по-другому называют предварительным договором, законодательное определение данного вида сделки содержится в ГК РФ ст. Подобное соглашения обычно фиксирует в себе все основные договоренности сделки, которую стороны планируют совершить в будущем времени. Договор намерения купли продажи недвижимости заключается между собственником недвижимого объекта либо его законным представителем и покупателем в случае, когда одна из сторон желает заключить сделку купли-продажи, но не имеет возможность сделать это прямо сейчас. Причинами заключения именно договора намерения, а не самого договора купли продажи недвижимости могут послужить:.
Соглашение о намерениях — это письменный договор, который заключается между двумя или более сторонами и содержит в себе сведения о нюансах будущей сделки.