Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отсутствие межевания не лишает права собственности на земельный участок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Изменения в земельном законодательстве вызывает немало вопросов относительно межевания. Это связано с тем, что процедура установления границ участка стала обязательной только с 1 января 2018 года. В результате немалые площади земель, вполне законно стоят на кадастровом учете, на них зарегистрировано право собственности, но границы остаются не установленными.
Можно ли продать дачу без межевания
Продажа садового земельного участка без межевания возможна. Однако во время сделки собственник может столкнуться с такими трудностями:
- Уточнение границ участка с соседями — межевание нужно проводить в том случае, когда между собственниками смежных участков возникают разногласия. Ситуация усугубляется, если были нарушены отступы во время возведения построек или на соседнем ЗУ посажены деревья. Выгоднее решить конфликт мирным путем, избегая судебных разбирательств;
- Продавать садовый участок без межевания сложно, поскольку покупатель понимает, что неустановленные границы — это повод для беспокойства. Потенциальный новый собственник выбирает, как правило, участки с определенными границами и полным перечнем кадастровых документов. Покупатель не хочет самостоятельно оплачивать услуги кадастрового инженера, который вправе провести межевание;
- Если вы планируете объединить два и более земельных участков в один, межевание необходимо делать;
- Чтобы законно оформить прирезку лишних соток, также нужно устанавливать границы участка, а для этого проводится межевание.
На данный момент дачники могут продать свои участки по упрощенной схеме без межевания, сэкономив при этом деньги и время. Оформление прав собственности на дачу можно провести в упрощенном порядке согласно закону о дачной амнистии, действие которого продлено до 2026 года. Для продажи садового земельного участка без определенных границ нужно подготовить и получить в уполномоченных инстанциях следующий список документов:
- Гражданский паспорт;
- Постановление уполномоченной госорганизации о решении выделения земельного участка;
- Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности — справка содержит описание характеристик участка или ОКС (адрес, площадь, кадастровый номер и стоимость, имя собственника и количество правообладателей, информация об обременениях) и представляет собой правоподтверждающий документ;
- Проект межевания;
- Договор купли-продажи;
- Заявление (форму устанавливает госрегистратор);
- Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.
Как продать участок СНТ без межевания
Продажа земельного участка, расположенного в СНТ, относительно которого не проводилось межевание, вполне допустима. Во многих случаях такие участки удалось получить владельцам в бессрочное безвозмездное пользование еще во время Советского Союза. Поэтому они не стоят на кадастровом госучете, не прошли процедуру оформления права собственности, следовательно официальным владельцем является садовое некоммерческое товарищество.
Чтобы продать земельный участок СНТ без межевания, нужно:
- Предоставить в Росреестр копию решения местной администрации о передаче участка в пользование владельца (оригинал имеется на руках у продавца);
- Получить от госрегистраторы выписку ЕГРН с базовыми характеристиками земельного участка.
Исключительные случаи
В РФ существует множество ЗУ, которые были оформлены ещё в Советское время, то есть, до 1993 года, когда процедура межевания ещё не проводилась, и точная граница таких наделов так и не была установлена. В таких случаях, собственнику для продажи таких земель в СНТ, рекомендуется оформить кадастровую документацию через органы Госгеокадастра.
В случае, если ЗУ является собственностью сразу нескольких лиц, например, родственников, межевание долей для такого участка не требуется, так как в правоустанавливающей документации указывается коллективная собственность на полную площадь рассматриваемого объекта недвижимости.
Сделка со спорной неразмежёванной землёй существенно упрощается, когда существует документ о государственной регистрации права, выданный органами ЕГРН, что говорит о наличии кадастрового паспорта в отношении данного объекта.
В таких случаях продать участок без межевания становится гораздо проще, и забинтованное лицо делено оформить сладкие документы:
- Составить договор купли-продажи, заверенный нотариально.
- Подготовить и предоставить в регистрационный орган квиток, подтверждающий оплату государственной пошлины, согласно действующим тарифам.
- Все участники сделки должны присутствовать на подписании договора лично и предъявить документы для идентификации личности.
Несмотря на наличие исключительных случаев, начиная с 2018 года, государство создаёт все необходимые условия, чтобы каждый собственник ЗУ участка, вне зависимости от его статуса, проводил процедуру межевания, что избавит его от множества проблем и сложностей впоследствии.
Сложности при продаже участка без межевания
- Споры с соседями.
- Понижение оценочной стоимости участка.
- Частичное нарушение законодательства, которое обязывает проводить сделки с наличием у собственника кадастрового паспорта.
- Невозможность вычленения доли ЗУ с её последующим отчуждением в пользу одного из собственников.
- Сложность с оформлением наследства, договора дарения, безвозмездной переуступки прав собственности.
- Некорректная площадь земельного участка.
- Риск нарушения СЗЗ или наличия обременений, которые могут быть наложены после постройки капитальных сооружений.
- Недостаточная доказательная база для оспаривания прав собственника в суде.
Ошибки межевания и смена собственника
Процесс межевания определяет границы, площадь ЗУ, точки, координаты отсчёта. Устанавливают специальные отметки на границах.
Обратите внимание! Если права собственности были оформлены до 1993 года, нет точного плана, границами участка будут считаться те межи, которые были зафиксированы в течение последних 15 лет. Координаты отсчёта — существующие зафиксированные объекты.
Основные ошибки при определении координат, границ:
- данные государственного кадастра не соответствуют реальным площадям;
- иногда при неправильной фиксации границ, во время межевания, они смещаются на уже существующие постройки;
- смещение межи на соседний надел.
Возможность сделки при наличии кадастрового номера
Наличие кадастрового номера говорит лишь о том, что земельный участок поставлен на кадастровый учет и прошел первый этап регистрации данных.
Такие участки обозначены в ЕГРН как «не имеющие точных границ». Этот статус вполне допустим согласно земельному законодательству.
Если на такой участок оформлено право собственности, то собственник имеет право продать его даже без межевания.
При оформлении сделки в Росреестре не потребуется дополнительных документов, которые указывают на проведение межевания (кадастровый паспорт или межевой план).
Сейчас без межевания очень трудно оформить в собственность земельный участок, но те, кто получил Свидетельство о праве собственности раньше, имеет право не проводить эту процедуру на своем участке. Как правило, на этот шаг толкают различные обстоятельства.
Межевание – это вид кадастровых исследований, в результате которых устанавливаются площадь, границы и координаты поворотных точек земельного участка.
То есть, после межевания местоположение земельного участка определяется однозначно. Процедура установления границ должна решать разные задачи:
- Упорядочивание правоотношений в области земельного права. В России эта Отрасль права еще проходит свое становление, в результате нередко возникают споры с соседями и другими заинтересованными в межевании сторонами относительно земель, их границ.
- Учет земельного фонда и управление им. Внесение сведений обо всех землях в единый реестр дают возможность упорядочить сведения о земельных участках, категориях их использования, собственниках.
- Определение размера земельного налога, а также контроль за поступлением налоговых платежей.
Все эти задачи больше являются государственными, но это не означает, что для собственника земельного участка межевание не имеет положительного значения. С практической точки зрения установление границ позволяет:
- Однозначно определить местоположение границ и размеры участка. Это позволяет защитить свои права собственника в случае граничных споров с владельцами смежных земель.
- Упростить процедуры получения разрешения на строительство, узаконивания жилых домов и других построек, получения разрешительной документации на монтаж инженерных сооружений и т.д.
- Закрепить за собой законное право собственности на прирезки. Многие участки имеют продолжительную историю, и за это время они изменяли свою площадь и конфигурацию. Все изменения необходимо внести в Росреестр. Кроме того, в некоторых случаях можно увеличить размер своего участка за счет муниципальных земель, и узаконить такие прирезки также поможет межевание.
- Любые изменения участка требуют проведения межевания. Например, вы решили объединить в один несколько смежных участков или разделить один большой ЗУ между несколькими собственниками. В этих случаях земельный участок в старых границах снимается с кадастрового учета, а новые образования нужно оформить в ЕГРН. Без обязательной процедуры межевания регистрация участка и оформление права собственности невозможны.
Плюсы и минусы межевания
По мнению экспертов, плюсов земельного участка без межевания нет, а вот минусов много. Отсутствие границ земельного участка может привести к юридическим проблемам с землей. «Например, это могут быть споры с соседями по границам земельного участка (все хотят больше грядочек). Собственник участка без точных границ может лишиться кусочка своей земли», — предупредила эксперт Кадастровой палаты.
Грамотно проведенная процедура межевания станет сильным правовым подспорьем в случае возникновения спора между владельцами двух соседних участков.
Продать такой участок будет сложнее — вряд ли покупатели захотят приобретать участок без четких границ, а потом заниматься этим самостоятельно. Поэтому уточненные границы делают земельный участок привлекательнее для покупателей как с точки зрения закона, так и ценовых характеристик.
Также межевание помогает исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. «Она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. А ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога», — пояснила Марина Рыцарева.
Процедура позволяет получить разрешительную документацию для строительства или проложить коммуникации на участке, добавила Ольга Полубкова. Только после уточнения границ и внесения их в реестр земельный участок становится индивидуально-определенным объектом на местности и его границы и координаты охраняются законом.
К минусам межевания можно отнести лишь затраты — временные (на это уйдет 10–14 рабочих дней) и финансовые (услуга платная).
Как провести межевание земельного участка
1. Первое, с чего нужно начать процесс межевания, — это подготовка документов на земельный участок:
- заявление, составленное в свободной форме;
- паспорт собственника;
- нотариально заверенная доверенность (при обращении представителя собственника);
- правоустанавливающие документы на земельный участок (договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и другие);
- правоудостоверяющие документы (свидетельство о праве собственности на участок, выписка из ЕГРН);
- кадастровая выписка на земельный участок;
- кадастровый паспорт территории и справка из БТИ об отсутствии строений на участке или кадастровые паспорта (при наличии строений).
Можно ли подарить земельный участок или его долю без проведения межевания?
Подарить, как и продать, земельный участок может лишь только собственник земельного участка. Соответственно право собственности должно быть зарегистрировано в ЕГРН. Без этого невозможно совершить никаких сделок с землей.
Если право собственности зарегистрировано на земельный участок, то в таком случае можно подарить земельный участок без проведения межевания. Однако все риски, связанные с неустановленными границами, лягут на плечи одаряемого. К ним относятся уже перечисленные выше конфликты с соседями, пересечения со смежными земельными участками, отличия установленной и фактической площади земельного участка и т.д.
Для регистрации договора дарения необходимо соглашение между собственником земельного участка (дарителем) и одаряемым. Как правило, его составляют у нотариуса. Также важно помнить, что сделка дарения облагается пошлиной – уплачивается налог в размере 13% от кадастровой стоимости земельного участка. От уплаты подоходного налога освобождаются одаряемые, приходящиеся близкими родственниками дарителю.
Подарить долю земельного участка без проведения межевания также возможно, если доля не выделяется на местности. Иначе говоря, например, вы владеете земельным участком совместно с братом в долях по ½ и хотите подарить свою долю жене или мужу. В таком случае межевание проводить не обязательно. Наоборот, в случае, если вы хотите поделить участок пополам в соответствии с долями, т.е. обозначить эти доли в натуре, обязательно потребуется межевание. Так происходит из-за того, что необходимо точно знать границы земельного участка, чтобы на местности осуществить его раздел согласно долям, в которых им владеют собственники.
Можно ли продать участок без межевания
Изменения в законодательстве о землепользовании вызвали большое количество вопросов касательно межевания, ведь данная процедура стала неотклонимой для проведения только с 1 января 2018 года. В результате большие земельные участки с оформленным правом собственности, законно введенные на кадастровый учет, остаются с неустановленными границами.
Вероятно ли передать в дар или продать такие участки? С 2018 года каждые виды сделок с не имеющей установленных межей землей запрещены. Исключений из нового положения не предусмотрено, однако, отсутствие межевания не выступает препятствием землепользованию. Данная парадоксальная ситуация складывается из-за закона о дачной амнистии, соответственно с которым проставлялись на учет многие участки. Данный закон действует с 2006 года и не один раз был продлен. Дачная амнистия должна была полностью прекратить свое существование с марта 2018 года, однако ее продлили опять.
По итогу, закон об амнистии дачных участков предоставляет проведения регистрационных процедур с землей в упрощенном порядке. До января 2018 года межевание все же не требовалось. Земля подлежала постановке на учет, а в графе данных о границах делалась заметка о том, что они не не подтверждены.
Хотя правки в земельном законодательстве обязали владельцев размежевывать границы участков, эту процедуру прошли не все владельцы. Землей они также легко пользуются, поскольку отсутствие границ не лишает права воспользоваться собственностью, но, если они принимают вердикт продать участок, то в данном случае их ждет трудность: одной лишь выписки из ЕГРП либо Свидетельства о собственности будет недостаточно при заключении сделки.
Плюсы и минусы срочного межевания — стимулы для владельцев земли
На первый взгляд, межевание земли кажется быстрым и несложным процессом. Но отказ от этой процедуры сулит землевладельцу негативные последствия, вплоть до потери собственности. Кроме вышеупомянутых последствий, предусмотренных законом, существует большая вероятность лишиться имущества в ходе недобросовестных действий соседа. Например:
- нередки случаи, когда соседи в ходе межевания захватывают часть граничащего участка, если последний не размежеван. Российской практике известны ситуации, в которых люди, владеющие по праву собственности участком, лишались половины его площади. Дабы обезопасить себя от посягательств на землю, необходимо провести межевание
- большинство данных о границах участков, значащихся в кадастровых картах, устарели и неактуальны на сегодняшний день. Реальны ситуации в Московской области, когда владелец надела оставался без участка после проведения процедуры межевания соседями. Потому как новая карта местности, которая имеет юридическую силу, попросту не содержит сведения о данном конкретном участке. Это означает, что землевладелец лишается собственности навсегда
- опасно приобретать участок, который не имеет межевого плана. Фактически, любой сосед сможет «подвинуть» границы надела, проведя межевание, и закон будет в таком случае на стороне недобросовестного соседа. Вернуть потерянную площадь участка не представляется возможным. Размер надела, указанный в правоустанавливающих документах, может отличаться от фактической площади. Или же участок может существовать только по документам, а фактически его площадь давно размежевана между соседями. Застраховаться от покупки «кота в мешке» можно, сделав межевой план
- нередки случаи, когда собственник, не имея межевого плана, возвел строения на своем участке. А впоследствии выяснилось что, например, половина дома стоит на земле, принадлежащей третьему лицу. Выход из данной ситуации один — снос строения. Но кому захочется сносить новый дом, или баню, на постройку которых потрачено много средств и времени?
Межевание не является принудительной процедурой, оно проводится исключительно по воле изъявления собственника земельного участка. Но неправильно составленный межевой план или его отсутствие сулит владельцу приобретением проблем вместе с покупкой намежеванного участка:
- невозможность распоряжаться собственностью, как следствие — потеря имущества
- невозможность зарегистрировать и прописаться в доме, построенном на участке, границы которого юридически не определены
- невозможность разделения или объединения участков
- лишение либо фактическое уменьшение участка, ввиду проведения межевания соседями
- «заборные войны» с соседями.
Можно ли продать участок без межевания
Изменения в законодательстве о землепользовании вызвали большое количество вопросов по поводу межевания, ведь данная процедура стала обязательной для проведения только с 1 января 2018 года. В итоге большие земельные участки с зарегистрированным правом собственности, законно поставленные на кадастровый учет, остаются с неустановленными границами.
Возможно ли передать в дар или продать такие участки? С 2018 года все виды сделок с не имеющей установленных границ землей запрещены. Исключений из нового правила не предусмотрено, однако, отсутствие межевания не выступает помехой землепользованию. Данная противоречивая ситуация складывается из-за закона о дачной амнистии, в соответствии с которым ставились на учет многие участки. Данный закон действует с 2006 года и не единожды был продлен. Дачная амнистия должна была полностью прекратить свое существование с марта 2018 года, однако ее продлили еще раз.
По сути, закон об амнистии дачных участков дает возможность проведения регистрационных процедур с землей в упрощенном порядке. До января 2018 года межевание при этом не требовалось. Земля подлежала постановке на учет, а в графе информации о границах делалась запись о том, что они не определены.
Хотя изменения в земельном законодательстве обязали владельцев размежевывать границы участков, эту процедуру прошли не все собственники. Землей они также беспрепятственно пользуются, так как отсутствие границ не лишает права пользоваться собственностью, но, если они принимают решение продать участок, то здесь их ожидает проблема: одной лишь выписки из ЕГРП либо Свидетельства о собственности будет недостаточно при заключении сделки.
Можно ли подарить земельный участок или его долю без проведения межевания?
Подарить, как и продать, земельный участок может лишь только собственник земельного участка. Соответственно право собственности должно быть зарегистрировано в ЕГРН. Без этого невозможно совершить никаких сделок с землей.
Если право собственности зарегистрировано на земельный участок, то в таком случае можно подарить земельный участок без проведения межевания. Однако все риски, связанные с неустановленными границами, лягут на плечи одаряемого. К ним относятся уже перечисленные выше конфликты с соседями, пересечения со смежными земельными участками, отличия установленной и фактической площади земельного участка и т.д.
Для регистрации договора дарения необходимо соглашение между собственником земельного участка (дарителем) и одаряемым. Как правило, его составляют у нотариуса. Также важно помнить, что сделка дарения облагается пошлиной – уплачивается налог в размере 13% от кадастровой стоимости земельного участка. От уплаты подоходного налога освобождаются одаряемые, приходящиеся близкими родственниками дарителю.
Подарить долю земельного участка без проведения межевания также возможно, если доля не выделяется на местности. Иначе говоря, например, вы владеете земельным участком совместно с братом в долях по ½ и хотите подарить свою долю жене или мужу. В таком случае межевание проводить не обязательно. Наоборот, в случае, если вы хотите поделить участок пополам в соответствии с долями, т.е. обозначить эти доли в натуре, обязательно потребуется межевание. Так происходит из-за того, что необходимо точно знать границы земельного участка, чтобы на местности осуществить его раздел согласно долям, в которых им владеют собственники.