Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ликвидация организации в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Принятие решения о добровольной ликвидации ООО относится к компетенции общего собрания участников, но предложить ликвидацию может совет директоров, единоличный исполнительный орган (директор) или участник общества. Решение о ликвидации ООО должно быть принято всеми участниками единогласно. Если же участник в обществе один, то такое решение, естественно, находится в его компетенции.
Принятие решения о ликвидации и назначении ликвидационной комиссии
Ликвидационная комиссия может включать в себя директора, главного бухгалтера, юрисконсульта и других квалифицированных специалистов, но это может быть и один человек, называемый ликвидатором. Обязанности ликвидационной комиссии (ликвидатора) приводятся в статье 62 ГК РФ. К комиссии переходят все полномочия по управлению делами общества и представления его в суде, поэтому именно она (или ликвидатор) несет ответственность за все этапы ликвидации ООО.
Какое имущество может использовать ИП
Статус ИП дает физическому лицу возможность вести предпринимательскую деятельность. При этом в рамках такой деятельности лицо вправе использовать имущество, которое принадлежит ему и ранее являлось личной собственностью. Законодательных запретов нет, объекты могут быть любыми.
ИП может приобретать любую собственность (движимую и недвижимую) и самостоятельно решать, что именно может использоваться в предпринимательской деятельности, а что – в личных целях. Но государство не дает возможности разделить имущество физического лица и ИП.
Однако невозможно соблюдать правило о единстве собственности при продаже, так как могут возникнуть следующие вопросы:
- получило ли лицо прибыль от реализации;
- какая налоговая ставка должна быть применена (для физлица или ИП) с учетом системы налогообложения предпринимателя;
- как оформить налоговый вычет и можно ли вообще это сделать. В некоторых случаях такая возможность отсутствует;
- как продать имущество, если ИП уже закрыто. Как в таком случае платить налоги, как с ИП или как с ФЛ.
Однозначно ответить на вопросы не получится. Нужно учесть множество факторов, каждый из которых будет иметь значение.
Шаг 6. Подготовьтесь к выездной налоговой проверке
ИФНС вправе (но не обязательно) провести выездную проверку ликвидируемого ООО. И неважно, когда и почему проходила предыдущая проверка.
На практике, проверку при ликвидации налоговая проводит не всегда, а «нулевые» компании, как правило, и вовсе не проверяет. Но подготовиться все же нужно – наведите порядок в денежных расчетах и отчетных документах.
Если ИФНС уже вынесла решение о проверке, то продолжить ликвидацию можно лишь после окончании проверки. При этом нужно решить все вопросы, которые возникнут в ходе проверки.
Основные этапы распределения имущества
В процессе ликвидации выявить действующих кредиторов сразу не удастся. Для этого в «Вестнике государственной регистрации» размещают объявление, после чего нужно выжидать в течение 60 дней. За данный промежуток кредиторы обязаны появиться и выставить условия к ООО, которое находится на стадии ликвидации. Как только 2 месяца прошли, комиссия готовит баланс и добавляет в него ряд данных, а именно:
- Состав ликвидируемой компании.
- Список требований, которые предъявлены кредиторами.
- Результаты по предъявленным требованиям.
- Решения судебных инстанций по факту удовлетворения заявлений кредиторов.
Как правильно передать имущество
Следующим вопросом, требующим рассмотрения, считается документальное оформление факта передачи. Чтобы бумага имела юридическую силу, она обязана оформляться в письменной форме и включать полный «комплект» сведений. В частности, в документе должны быть отражены:
- Информация об ООО, которое находится на этапе ликвидации.
- Дата составления документа.
- Состав комиссии по ликвидации с указанием персональной информации каждого из участников.
- Реквизиты документов, на базе, которой подбирались члены ликвидационной комиссии.
- Состав материальных ценностей, которые передаются учредителю или нескольким участникам компании.
- Размер имущества, получаемого каждым из участников.
Указанная выше информация является основной и должна находить отображение на бумаге. При этом имущество передается на базе решения комиссии по ликвидации, а сама процедура должна быть организована еще до завершения ликвидационных операций.
Когда ФНС замораживает проведение сделок по счетам «ООО», находящегося на этапе ликвидации, права учредителей на регистрацию полученного имущества ограничено. Одним из решений является обращение в судебную инстанцию.
Как передать учредителю оставшееся после ликвидации имущество
После завершения расчетов с кредиторами при добровольной ликвидации у ООО часто остается нераспределенное имущество, которое его участники вправе разделить между собой. В том случае, если в обществе лишь 1 участник, оставшееся после ликвидации имущество переходит в его единоличную собственность, т. е. как таковой раздел не требуется.
Порядок раздела и распределения имущества при ликвидации ООО регламентирован статьей 58 закона «Об обществах…» от 08.02.1998 № 14-ФЗ, согласно которой в первую очередь должны быть разделены средства, являющиеся разницей между наличным имуществом и величиной уставного капитала ООО (нераспределенная прибыль). Ее раздел происходит пропорционально долям участников. При отсутствии нераспределенной прибыли либо после ее раздела переходят к распределению средств, составляющих величину уставного капитала (также пропорционально долям).
Важно помнить, что имущество, внесенное в уставный капитал общества его участниками в натуре, передается участникам, имеющим в отношении него вещные права, согласно части 8 статьи 63 ГК РФ. В случае возникновения спора по поводу принадлежности или фактической стоимости такого имущества оно подлежит реализации с торгов, а вырученные в итоге средства — разделу в общем порядке.
Имущество ООО, находящегося в процессе ликвидации
Согласно пункту 4 статьи 61 ГК РФ, с момента принятия решения о прекращении деятельности и назначении ликвидационной комиссии срок исполнения по всем контрактным обязательствам ООО считается наступившим. Пункт 4 статьи 62 ГК РФ указывает на то, что после назначения ликвидационной комиссии (ликвидатора) все полномочия по управлению обществом переходят к ней. Соответственно, с момента начала ликвидации ООО не имеет возможности вести хозяйственную деятельность (принимать работников, заключать сделки и т. п.).
Принятие решения о ликвидации также наделяет ООО правом уволить всех своих работников на основании подпункта 1 части 1 статьи 81 ТК РФ. Данная позиция подкреплена и мнением Верховного Суда РФ, изложенным в пункте 28 постановления Пленума ВС от 17.03.2004 № 2. При этом уволенному в связи с ликвидацией работнику, согласно части 1 статьи 178 ТК РФ, необходимо будет выплачивать выходное пособие до его трудоустройства (но не более чем в течение 2 месяцев). Расчет с работником, за исключением выплаты выходного пособия согласно требованиям части 4 статьи 84.1 ТК РФ, должен быть произведен в последний день его работы по трудовому договору.
Не позднее, чем за 2 месяца до предстоящего увольнения, необходимо уведомить об этом факте своих сотрудников. Делать это необходимо посредством специального письменного уведомления с пометкой о том, что увольнение происходит по инициативе работодателя в связи с прекращением деятельности организации.
Письменное уведомление также необходимо предоставить в органы службы занятости. По каждому сотруднику указывается должность, профессия, специальность, квалификационные требования, а также условия оплаты труда.
Центр занятости уведомляется за 2 месяца до увольнения или за 3 месяца, если увольнение является массовым (зависит от региона и специфики деятельности но, как правило, от 15 человек и более).
Увольняемым работникам необходимо будет выплатить выходное пособие в размере среднего месячного заработка. Также за ними сохраняется право на получение зарплаты на период трудоустройства (но не более чем за 2 месяца со дня увольнения).
После того, как промежуточный баланс будет утвержден, ликвидационной комиссии необходимо начать рассчитываться по имеющимся у организации задолженностям.
Согласно ст. 64 ГК РФ долги должны выплачиваться в следующем порядке:
- Гражданам, перед которыми ООО несет ответственность за причинение морального вреда или вреда жизни и здоровью.
- Работникам по трудовому договору (зарплата и выходные пособия) и по выплате авторских вознаграждений.
- Расчеты по обязательным платежам в бюджет и внебюджетные фонды (налоги, страховые взносы, штрафы и т.д.).
- Оставшиеся долги перед другими кредиторами.
Шаг 5 — Составить промежуточный ликвидационный баланс
Через 2 месяца с даты публикации заметки в «Вестнике государственной регистрации» ликвидационная комиссия составляет промежуточный ликвидационный баланс.
В него включают сведения об имуществе фирмы и перечисляют требования со стороны кредиторов. Со спорными требованиями кредиторов можно не соглашаться.
Форма документа – произвольная. Обычно промежуточный баланс оформляют по принципу бухгалтерской отчетности.
Перед тем как подать промежуточный баланс в налоговую, его нужно утвердить на собрании собственников долей. Баланс считается утвержденным, если проголосовали участники с суммарной долей свыше 50%. Утверждение баланса нужно зафиксировать в протоколе (решении), а затем направить утвержденный баланс вместе с заявлением по форме Р15001 в ФНС для получения отметки в реестре. Заявление по форме Р15001 мы подаем повторно, только в этот раз ставим галочку напротив пункта 2.3.
Продажа имущества при ликвидации
Участник может выйти из ООО, при этом общество должно выдать ему действительную стоимость доли (ДСД). Это часть чистых активов компании, которая соответствует доле участника в уставном капитале. Выплату ДСД можно провести как деньгами, так и имуществом.
Если компания использует ОСНО, то она должна в этом случае начислить НДС на разницу между рыночной стоимостью передаваемого имущества и первоначальным взносом участника в УК (письмо Минфина от 17.04.2012 № 03-07-11/112).
Если же организация работает на УСН или ЕСХН, то объекта для обложения НДС не возникнет.
Так как выплата производится в виде имущества, то компания не может удержать НДФЛ. Поэтому учредитель должен сам подать декларацию и заплатить этот налог. Физическое лицо в этом случае может уменьшить облагаемую базу на свои документально подтвержденные расходы по вложениям в УК компании (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, письмо Минфина от 24.04.2020 № 03-04-05/33258).
Если выходящий из общества участник непрерывно владел долей в УК более 5 лет, то платить НДФЛ не нужно (п. 17.2 ст. 217 НК РФ).
Таким образом, передача имущества при выходе участника выгодна в следующих ситуациях:
- Компания использует УСН или ЕСХН.
- Если организация работает на ОСНО, то рыночная стоимость передаваемого имущества должна ненамного превышать затраты участника на покупку доли.
- Участник непрерывно владел долей более 5 лет.
Вариант с выходом участника можно применять, только если в обществе двое или более совладельцев. Единственный участник не имеет права выйти из общества. Поэтому для него, кроме купли-продажи, остается только один способ — получение имущества после ликвидации компании.
При выборе этого варианта нужно внимательно изучить финансовое положение ликвидируемой организации, в первую очередь — кредиторскую задолженность. Если долги равны активам или превышают их, то все имущество в процессе ликвидации разделят между собой кредиторы, а собственнику ничего не останется.
Но если проблем с долгами нет, то единственный учредитель компании может получить ее имущество после закрытия бизнеса. НДФЛ в этом случае придется заплатить так же, как и при выходе из общества — с разницы между рыночной ценой объекта и затратами на вложения в УК компании.
Льготы по п. 17.2 ст. 217 НК РФ, связанной с пятилетним владением, в данном случае не будет, так как она относится только к продаже доли в действующем бизнесе.
Вариант с ликвидацией целесообразно применять, если:
- В обществе единственный участник и он счел невыгодным передавать объект через куплю-продажу.
- Компания работает на ОСНО и рыночная стоимость объекта существенно превышает вложения участника. Если имущество передается после ликвидации, но НДС не возникнет, так как компании уже не будет.
Статус ИП дает физическому лицу возможность вести предпринимательскую деятельность. При этом в рамках такой деятельности лицо вправе использовать имущество, которое принадлежит ему и ранее являлось личной собственностью. Законодательных запретов нет, объекты могут быть любыми.
ИП может приобретать любую собственность (движимую и недвижимую) и самостоятельно решать, что именно может использоваться в предпринимательской деятельности, а что – в личных целях. Но государство не дает возможности разделить имущество физического лица и ИП.
Однако невозможно соблюдать правило о единстве собственности при продаже, так как могут возникнуть следующие вопросы:
- получило ли лицо прибыль от реализации;
- какая налоговая ставка должна быть применена (для физлица или ИП) с учетом системы налогообложения предпринимателя;
- как оформить налоговый вычет и можно ли вообще это сделать. В некоторых случаях такая возможность отсутствует;
- как продать имущество, если ИП уже закрыто. Как в таком случае платить налоги, как с ИП или как с ФЛ.
Однозначно ответить на вопросы не получится. Нужно учесть множество факторов, каждый из которых будет иметь значение.
Индивидуальный предприниматель может продать собственность, которая используется только в частной жизни, как физического лица. В таком случае он также платит НДФЛ. Но у него есть возможность получить некоторые налоговые вычеты, чтобы сократить налогооблагаемую базу:
- когда объект находится в собственности более трех лет (в некоторых случаях – 5 лет, например, по недвижимости), сумма вычета равна сумме продажи, то есть платить НДФЛ не придется вовсе;
- когда объект находится в собственности менее 3 лет, то возможно использование одного из вариантов. Из суммы продажи отнимают стоимость приобретения, то есть расходы, либо сумма продажи уменьшается на миллион рублей (чаще всего используется для дорогой недвижимости).
НДФЛ в указанных случаях платится на остаток.
Предприятие обладает статусом недвижимого объекта – имущественного комплекса, предназначенного для ведения предпринимательской деятельности. Собственность фирмы предусматривает наличие производственных помещений, оборудования, специальной техники, обязательственных прав, патентов и т.д.
Заводы и др. производственные комплексы функционируют в качестве акционерных обществ, ООО и др. организационно-правовых форм. Частные владения граждан, не входят в реализационную массу, поскольку на балансе юридического лица должно быть собственное имущество, обособленное от активов их учредителей.
Как быть с недвижимостью при самостоятельной ликвидации ООО и регистрации ИП?
Минусы и плюсы для каждой из сторон сделки будут разными. Преимущества для прежних учредителей:
- Сжатые сроки. Стандартный процесс ликвидации занимает до 6 месяцев. Столь длительный срок обусловлен проверками фискальных органов, необходимостью приведения в порядок документов. Продажа позволяет избежать многих процедур, которые увеличивают сроки ликвидации.
- Получение выгоды. ООО в рамках продажи является товаром, от реализации которого учредители получают выгоду.
Покупатели общества получают следующие преимущества:
- Получение полностью сформированного ООО. Новому владельцу не требуется регистрировать новое общество. Он получает полностью готовое ООО. ЮЛ может начать свою деятельность немедленно.
- Положительная история общества. Новым учредителям будет проще вести деятельность благодаря заслугам прежнего учредителя. К примеру, это может быть длительная деятельность без претензий со стороны структур, отсутствие исков, положительный имидж субъекта.
- Наличие у общества действительных лицензий. Учредителям не придется проходить через лицензирование.
Однако купля-продажа ООО не лишена недостатков:
- Перед покупкой нужно хорошо проверить и общество, и его учредителей.
- Новым учредителям придется перенимать эти стороны функционирования общества: наименование, адрес, обслуживающее банковское учреждение, направление деятельности.
С одной стороны, новый учредитель получает готовый бизнес, с другой – ему придется принимать за данность некоторые аспекты функционирования субъекта.
Актуально в том случае, если на балансе общества находятся активы. К примеру, это могут быть ТС, здания, оборудование, оргтехника. При заключении крупной сделки имеет смысл обратиться к нотариальному оформлению. Этим можно пренебречь, однако в этом случае повышаются риски. В частности, сделка может быть проведена недобросовестно. Чем крупнее сделка, тем больше необходимости в нотариальном сопровождении.
Для проведения процедуры понадобятся эти бумаги:
- Бумага об отчуждении долей.
- Соглашение о купле-продаже.
- Оферта учредителей.
- Заявление по форме Р14001 о внесении корректировок о смене ЮЛ в ЕГРЮЛ.
- Устав общества со всеми корректировками.
- Соглашение о формировании ООО.
- Выписка из ЕГРЮЛ, полученная не позднее 5 дней.
- Документ, устанавливающий уплату учредителем доли.
- Паспорта учредителей.
- Согласие супругов, если учредитель находится в браке.
При удостоверении сделки в нотариальной конторе должны присутствовать все стороны. Бумаги в налоговую подает нотариус. Он же выдает сторонам сделки учредительные бумаги. После того как все бумаги из ИФНС получены, нужно направить уведомление обо всех изменениях в банк. Бумагу надо направлять в тот банк, в котором открыт р/с общества. Желательно отправить уведомления контрагентам.
Продажа может выполняться по этой схеме: в перечень учредителей входит приобретатель. После этого из состава выходят учредители. Такой способ актуален в том случае, если на балансе отсутствуют активы или же работа вообще не велась.
Для вступления в состав нового лица нужны такие документы:
- Заявление по форме Р13001.
- Протокол собрания с соответствующим решением.
- Внесение корректировок в Устав.
- Чеки о пошлине.
- Заявка от лица, являющегося покупателем.
- Бумага, подтверждающая уплату доли в капитале новым учредителем.
Для выхода нужны эти бумаги:
- Заявка (ф. 314001).
- Заявление от учредителя с решением о выходе.
- Протокол о передаче всего капитала.
Бумаги в ИФНС должен подавать директор общества. Если он не может этого сделать, нужно выписать доверенность на другое лицо.
Как осуществляется продажа имущества после закрытия ИП
Контрагентом (стороной) по договору купли-продажи имущества ликвидируемого предприятия может выступать юридическое лицо любой организационно-правовой формы. После подписания соответствующего соглашения активы предприятия переходит во владения фирмы-покупателя по акту приема-передачи.
Процедура перехода имущественных прав на нового покупателя зависит от характера имущества и его правового статуса.
Недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации, с уплатой госпошлины. Ее размер в 2020 году при покупке предприятия новым владельцем составляет 0.
1% от стоимости имущества, но не менее 60 тыс. руб.
Регистрация отдельных объектов недвижимости, например бывших зданий-филиалов предприятия, для юридических лиц обойдется в 15 тыс. руб.
Конечно, с точки зрения законопослушного налогоплательщика самым оптимальным способом продажи объекта коммерческой недвижимости является прямая сделка купли-продажи с уплатой всех причитающихся налогов. Скажем, если объект продает физическое лицо, ему следует заплатить в бюджет 13% от стоимости здания или помещения в том случае, если этот человек владел недвижимостью менее пяти лет. Однако, как правило, в российской практике недорогими объектами стоимостью до 100 млн руб. владеют ИП. Если ИП не использовал объект для своей коммерческой деятельности, то обязан заплатить те же 13%.
В случае если объект использовался для бизнеса ИП, заплатить нужно 6% от стоимости или 15% от разницы между доходами и расходами. В случае если владельцем объекта является ООО на упрощенной схеме налогообложения, можно не уплачивать НДС. Однако используют такую форму лишь небольшие компании, доходы от объекта которых не превышают 120 млн руб. в год. Крупные объекты коммерческой недвижимости предполагают больший оборот, при их продаже возникает необходимость уплачивать НДС, налог на прибыль и 13% с остатка на дивиденды собственнику от дохода с продажи.
Как правило, собственники объектов коммерческой недвижимости предпочитают минимизировать свои расходы, поэтому для совершения сделки используется компания, имеющая накопленный убыток. Объект переводится на баланс убыточной структуры, и уже она продает объект. Таким способом можно сэкономить 20% налога на прибыль. Минус схемы в том, что подобная убыточная структура есть не у каждого предпринимателя, при этом все остальные налоги платить все-таки придется.
Одним из самых распространенных вариантов структурирования сделок по купле-продаже недвижимости до сих пор остается весьма рискованный способ, предполагающий передачу наличных от покупателя к продавцу.
Делается это следующим образом: продавец официально продает недвижимость по заниженной цене (например, по цене, которую заплатил он сам при покупке, к ней может прибавляться добавочный капитал из-за улучшений на объекте), остальная сумма выплачивается наличными с помощью банковской ячейки. Продавец и покупатель кладут деньги в банковскую ячейку, и продавец получает их, как только у покупателя возникает право собственности на объект продавца.
Такая схема в общем-то незаконна и таит в себе большие риски при проведении сделки. Известны случаи, когда мошенник-покупатель получал в собственность объект и при этом забирал из ячейки деньги. В свою очередь, добропорядочный покупатель, в случае обнаружения проблем на объекте, не сможет рассчитывать на возврат всей суммы через суд. В то же время такая схема выгодна покупателю, у которого на руках большая сумма в наличных, доказать законное происхождение которых он не может.
Разновидностью предыдущего варианта «серой сделки» является продажа объекта путем передачи долей ООО. При такой схеме не нужно платить НДС (а если часть денег передается через ячейку, на налогах можно сэкономить еще больше).
Вариант продажи через ООО заключается в том, что продается не сам объект недвижимости, а компания, на балансе которой он числится. Такая схема популярна при продаже небольших объектов коммерческой недвижимости стоимостью примерно до 100 млн руб., но предполагает значительные риски, которые берет на себя покупатель. В случае возникновения проблем и обмана со стороны продавца, суд не сможет рассматривать его в качестве добросовестного покупателя. Ведь приобретал он не объект, а доли в ООО.
Достаточно часто в российской практике мы сталкиваемся с ситуацией, когда с целью оптимизации налогообложения крупным объектом коммерческой недвижимости владеют несколько ИП (два или даже пять). Все ИП работают по «упрощенке», в результате после продажи объекта каждый из продавцов платит в налоговую небольшие суммы.
Такая схема таит в себе следующие риски: покупатель не всегда хочет иметь дело с несколькими собственниками сразу, ведь каждый из них так или иначе может повлиять на ход сделки.
Продажа недвижимого имущества ООО при решении о добровольной ликвидации
При подготовке сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, следует принимать во внимание ряд аспектов:
- Если организация-продавец существует в корпоративной форме (ООО с несколькими участниками, акционерное общество), то продажа недвижимости юридическим лицом возможна только после проведения общего собрания участников. В его ходе должно было достигнуто решение о возможности реализации искомого имущества, что подтверждается официальным протоколом собрания.
- Если в организации имеется только один участник-учредитель, то он принимает решение единолично, но оно в любом случае должно быть подкреплено протоколом.
- При подготовке и проведении сделки купли-продажи с недвижимостью должны соблюдаться условия уставных документов. В отдельных случаях в них может быть закреплен запрет на продажу и в целом отчуждение организационной собственности сторонним лицам. При наличии таких ограничений следует первоначально провести собрание учредителей, в его ходе принять изменения в Устав – и после этого можно начинать подготовку будущей сделки.
- Для подписания договора купли-продажи имущества, принадлежащего юрлицу, необходимо определить уполномоченного представителя организации. Его право представлять интересы организации-продавца должно быть подтверждено доверенностью с правом подписания документов. Соответственно, если происходит продажа недвижимости между юридическими лицами, то в сделке должны принимать участие представители обеих компаний.
- Если в сделке принимает участие непосредственный руководитель организации, то оформление доверенности для него не требуется – полномочия подписывать документы закреплены в его должностных правах и обязанностях.
- По аспектам налогообложения сделки по реализации имущества юридического лица существенно отличаются от аналогичных процедур, проводимых между физическими лицами.
Обратите внимание: если балансовая стоимость продаваемой недвижимости составляет более 25% совокупной стоимости имущества организации, то такая сделка считается крупной, поэтому изначально необходимо получить согласие участников ООО либо акционеров на проведение сделки – и только потом начинать определять подходящие условия продажи.
Простота и оперативность продажи недвижимого имущества, принадлежащего юрлицу, во многом зависит от того, насколько правильно подготовлены документы.
Перечень необходимых бумаг здесь довольно внушительный, причем отсутствие какой-либо из них может затормозить и воспрепятствовать проведению сделки.
Итак, организация-продавец должна подготовить следующие документы:
- решение участников ООО, акционеров АО либо единоличного руководителя о продаже, принадлежащей юрлицу недвижимости, подтверждаемое протоколом собрания;
- копия учредительных документов организации;
- свидетельства ОГРН и ИНН;
- выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая, что компания была в установленном порядке поставлена на учет ФНС и что требуемая информация была предоставлена в полном объеме;
- доверенность либо иной документ на имя представителя организации, который устанавливает его полномочия действовать от ее имени, подписывать документы, заключать сделки и т.д.;
- паспорт лица, представляющего организацию-участника сделки;
- документы, подтверждающие, что искомая недвижимость принадлежит компании-продавцу;
- справка из БТИ об оценочной стоимости имущества – балансовой для зданий, сооружений и помещений либо кадастровой, если продается земельный участок;
- при продаже отдельно стоящего либо встроенного/пристроенного объекта – документы, подтверждающие право собственности на участок, на котором расположен объект.
Все указанные документы являются обязательными для проведения сделки, однако данный список не является исчерпывающим. В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные бумаги. Это может быть, например, копия свидетельства о госрегистрации организации, экспертное заключение о масштабах сделки, справка об отсутствии каких-либо обременений на целевом объекте недвижимости.
Обратите внимание: Как показывает статистика, в каждом конкретном случае перечень нужных документов определяется индивидуально. Для этого лучше обращаться за помощью к юристам соответствующего профиля, которые проанализируют вашу ситуацию и определят, какие бумаги вам понадобятся.
Есть свои особенности и в документальном оформлении и для другой стороны сделки. В частности, если проводится покупка недвижимости у юридического лица, то сам по себе договор купли-продажи не является достаточным подтверждением перехода права собственности. Чтобы стать полноправным владельцем купленного строения или помещения, нужно направить в отделение Росреестра подписанный обеими сторонами договор.
Важно!
заявителями должны быть обе стороны, указанные в договоре, также допускается участие уполномоченного лица, права которого устанавливаются нотариально заверенной доверенностью.
Вместе с договором в Росреестр нужно подать следующий пакет документов:
- приложения к договору;
- акт приема-передачи;
- свидетельство организации-продавца, подтверждающего его право собственности на проданное помещение;
- справка из БТИ;
- кадастровый паспорт, содержащий отметки БТИ и поэтажную экспликацию;
- квитанция об уплате госпошлины.
В общем виде проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, выражается в следующей последовательности действий:
- Подтверждение решения о продаже
Прежде всего, нужно организовать собрание участников ООО либо акционеров АО. В его ходе рассматривается возможность продажи недвижимости, после чего принимается итоговое решение. Независимо от его характера оформляется соответствующий протокол. Дополнительно в нем указывается лицо, уполномочиваемое на представление интересов юрлица-продавца. В том случае, когда руководитель организации один, решение принимается единолично, но также оформляется в протоколе.
- Составление договора
После принятия решения о продаже недвижимости в официальном порядке можно переходить к определению условий договора купли-продажи. В них должны быть отражены все важные аспекты, включая параметры продаваемой собственности, ее стоимость, полные наименования продавца и покупателя. Здесь также прописываются все условия проведения расчетов, порядок и сроки передачи права собственности на продаваемый объект и т.д.
- Заключение сделки
После достижения согласия по всем условиям договора он подписывается обеими сторонами или их представителями. Затем нужно нотариально заверить его – в противном случае он не будет иметь должной юридической силы.
- Переход права собственности на имущество
Продажа недвижимости юрлицом физлицу или другой организации завершается переоформлением прав собственности. Для этого в Росреестр направляется соответствующая заявка с полным комплектом документов.
После того, как ведомство обновит информацию в реестре прав собственности, сделка купли-продажи будет полноценно завершена.
Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2019 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:
- категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
- имеет ли компания статус резидента РФ;
- Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.
Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.
Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:
- величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
- является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.
Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.
Важно!
Бухгалтерия организации должна правильно рассчитать размер прибыли, полученной при продаже недвижимости, поскольку именно от этого зависит сумма, уплачиваемая в виде налога.
Если организация использует УСН, то налог с реализации, принадлежащей ей недвижимости, рассчитывается как 6% от стоимости продажи либо как 15% от разницы «покупка-продажа».