Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как объединить земельные участки в один — правила 2023 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Объединение земельных участков – довольно частая процедура и пользуется популярностью. Есть любители свежего загородного воздуха, которым зачастую не хватает шести соток, а есть соседи таких любителей, им дача – как обуза: то взносы заплати, то траву покоси, и живут они за тридевять земель. Вот и получается договориться по-соседски, по-свойски. Особенности объединения земельных участков в 2023 году обусловлены принятием закона о садоводах и огородниках и внесением поправок в Земельный кодекс. Поправки в частности коснулись названий земельных участков: вместо дач, теперь сады и огороды. А для того, чтобы разобраться можно ли объединить земельные участки в 2023 году и как это сделать, не нарушая закон, разберем пошагово.
Какие земельные участки можно объединить, а какие нет?
На этот вопрос отвечает статья 11.6 Земельного кодекса РФ.
Самым главным критерием объединения участков будет их смежность. Если участки таковыми не являются, то и соединить их в единое целое не получится.
Закон разрешает объединить земельные участки в один, принадлежащие разным лицам или одному лицу на праве собственности. Как говорилось выше, без привлечения специалистов такая процедура не проходит.
Однако, земельные участки могут быть предоставлены не только на праве собственности, но и на следующих правах:
- безвозмездное пользование;
- постоянное (бессрочное) пользование;
- пожизненное наследуемое владение.
Объединение земельных участков в Москве и МО
Объединение земельных участков в один – несложный и достаточно понятный процесс для того, кто уже имел с этим дело. Но на подобные действия все равно требуется затратить некоторое время и силы.
В случае, когда у соседствующих участков земли имеется общий владелец, они могут быт отнесены к единой категории и располагаются на территории одного и того же населенного пункта, то их возможно объединить.
В этом случае должны быть внесены определенные изменения в Государственный кадастр. Образовавшемуся участку будет присвоен новый номер согласно кадастру и адрес.
Компанией «КБ-Недвижимость» проводится объединение участков по обращению клиента. Мы работаем как в столице, так и на территории Подмосковья.
Наши сотрудники готовы провести соответствующие кадастровые и геодезические мероприятия, создать межевой план. После проведения работ вы сможете претендовать на обновленный кадастровый паспорт.
Любое изменение участков проходит регистрацию в Кадастровой палате Росреестра.
Почему возросла популярность слияния участков
Статистика свидетельствует, что к 2022 году спрос на небольшие участки (меньше шести соток) снизился и продолжает снижаться, тогда как интерес к более крупным наделам стабильно растет. Получается, что повышенный спрос на большие землевладения приводит к увеличению их стоимости.
Подобные территории проще застраивать – есть, где развернуться, да и постройки можно размещать без оглядки на бесконечные нормы и ограничения. Подобные соображения приводят владельцев расположенных рядом угодий к простому решению об их слиянии. У юридических лиц могут быть и другие резоны. Например, объединение упрощает ведение налогового учета и документации по недвижимости.
Зачем проводится объединение земельных участков
Для начала собственник должен подать письменное заявление об объединении смежных земельных участков. Необходимо также соблюдать условие о неизменности вида разрешённого использования и целевого назначения объединяемых земельных участков.
К объединению нескольких земельных участков в один допускаются только смежные территории, независимо от того, сколько собственников ими владеет. Если владелец один, он будет являться единоличным хозяином объединённого участка земли.
В случаях, когда собственников больше одного, имущество признаётся общим — долевым.Согласно положениям Земельного Кодекса,объединение земельных участков осуществляется как физическими, так и юридическими лицами.
Список причин, когда необходимо объединение земельного участка:
- С целью увеличения рыночной стоимости своей территории. На рынке недвижимости несколько маленьких участков стоят дешевле, чем земля большого размера.
- Упрощение процедуры при кадастровом учёте. Чаще всего этим пользуются юридические лица и организации, т. к. при этом упрощается налоговый учёт и облегчается само перечисление платежей в государственные налоговые службы.
- Некоторые собственники стремятся объединить два или несколько участков, чтобы построить большой жилой дом, при этом снимаются проблемы при получении разрешения на строительство.
Важные нюансы при объединении
- У обладателя объединяемых участков право собственности перейдет и на получившийся большой участок. Но нужно помнить, что все обременения, которые были у одного или нескольких участков до объединения полностью перейдут и на объединенный. Это касается и участков, находящихся в залоге. Такие участки тоже можно объединять. Если объединить один заложенный участок с участком без обременения- полученный будет тоже в залоге.
- Когда собственников несколько — ограничения и обременения также переходят на объединенный участок. Но после процедуры объединения у всех бывших собственников отдельных участков появится право общедолевой собственности. То есть после регистрации участка у каждого собственника будет в новом свидетельстве указана его доля.
- Хотелось бы заметить, что иногда после объединения, в установленных Законом случаях, полученный земельный участок может лишиться некоторых ограничений или обременений. Эти случаи лучше обсудить с квалифицированным специалистом нашей компании.
Какие земельные участки можно объединить, а какие нет?
На этот вопрос отвечает статья 11.6 Земельного кодекса РФ.
Самым главным критерием объединения участков будет их смежность.
Если участки таковыми не являются, то и соединить их в единое целое не получится.
Закон разрешает объединить земельные участки в один, принадлежащие разным лицам или одному лицу на праве собственности. Как говорилось выше, без привлечения специалистов такая процедура не проходит.
Однако, земельные участки могут быть предоставлены не только на праве собственности, но и на следующих правах:
- безвозмездное пользование;
- постоянное (бессрочное) пользование;
- пожизненное наследуемое владение.
В этом случае объединить смежные земельные участки можно только, если они предоставлены одному лицу.
В кодексе также есть уточнение по поводу участков, обремененных залогом. Так, если один из объединяемых участков под залогом, то после объединения это залоговое обременение ляжет на вновь созданный земельный участок.
Вид разрешенного использования (ВРИ)– немаловажный критерий для объединения участков. Если земли, подлежащие объединению имеют разные ВРИ (например – один участок для ведения ЛПХ, а другой под ИЖС), тогда следует привести разрешенное использование к одному виду.
Когда процедура невозможна
Есть несколько причин, по которым в объединении будет отказано:
- нарушен принцип смежности, участки не соприкасаются друг с другом по одной из границ;
- существуют причины, по которым новый участок будет нарушать права соседей, СНТ или муниципалитета;
- как минимум один из участков не имеет кадастрового номера и не закреплён юридически как геодезическая единица;
- разное назначение участков: например, один предназначен под ИЖС, а другой – земли для садоводства;
- если возникает несоответствие площадей: сумма площадей объединяемых земель меньше, чем площадь итогового надела.
Решение собственника о соединении земельных участков в один
Если владелец желает произвести объединение земельных участков, принадлежащих ему, в одну территорию, то ему не обойтись без помощи специалистов, чтобы выполнить все правила, указанные в нормативно-правовых актах, но и воплотить при этом все собственные идеи. Ведь в каждом случае могут появиться законодательные нюансы проведения такой процедуры.
Для произведения объединения земельных участков в любом варианте понадобится провести предварительное межевание, которое является, по сути, совокупностью работ, в которые, кроме прочего, входит вызов работников кадастровой службы на место для проведения геодезических замеров оборудованием с использованием спутников и фиксирования границ нового участка межевыми условными знаками.
По итогам проведенной процедуры составляется межевой документ (план), соответствующий нормативам, прописанным в законодательстве.
Стоимость объединения участков
Точно назвать сумму, в которую может обойтись процедура соединения земельных участков, не сможет ни один специалист, если не будет владеть информацией о конкретно ваших участках и ситуации с документами и другими сведениями о том, что нужно будет сделать. Существует несколько критериев оценки стоимости кадастровых услуг, как, например:
- сложность предстоящих работ;
- площадь объектов;
- доступность подъезда автомобильным транспортом;
- дополнительные затраты на оказание сопутствующих услуг;
- наличие или отсутствие каких-либо документов.
После того, как на место будет осуществлен выезд специалиста кадастровой службы, он сможет более детально оценить объем предстоящих работ и назвать вам точную (или ориентировочную) цену, которую потребуется заплатить за проведение подготовки ваших участков к кадастровой регистрации.
Понятие изломанности аналогично не закреплено ни в каких нормативно-правовых актах. Но также этому явлению можно дать определение, по которому граница считается изломанной в случае, если точки поворота рубежа земельного владения имеют некоторое особенное расположение по естественным природным причинам (неровный ландшафт, неподходящая для строительства почва или другие условия). По закону границы определяются по размежеванию, в связи с чем возникает понятие доступности установки межевых знаков. То есть если он по физическим причинам не может быть установлен, то граница проведена не будет. Вследствие этого и возникает изломанность.
Результатом изломанности границ земельного участка может стать:
- проблемы с соседними участками, а именно определение и согласование границ владений;
- сложные условия культивирования и прочей обработки земли, а также проведения строительных и монтажных работ;
- ухудшение положения данного участка на рынке недвижимости (в случае продажи) вследствие низкой архитектурной привлекательности;
- проблемы при делении участка и уточнении границ с соседним.
Что такое объединение земельных участков
Процедура объединения участков осуществляется на основе письменного обращения собственника. Подать заявление имеет право как физическое, так и юридическое лицо. Произошедшие изменения не влияют на целевое предназначение земли и типы использования, на которые выдано разрешение.
Законодательство разрешает объединять исключительно смежные участки земли вне зависимости от количества владельцев. Новый участок может находиться как в единоличной, так и в долевой собственности.
Среди причин, которые спровоцировали необходимость объединения участков, выделяют:
- увеличение стоимости участка на рынке земли. В результате процедуры собственник получает участок с большой площадью, который можно выгодно продать. Цена одного объединенного участка значительно выше двух небольших участков, которые в совокупности имеют аналогичную площадь,
- для упрощения налогового учета. Организации объединяют участки с целью облегчения процедуры уплаты налогов,
- при необходимости строительства дома или коттеджа для большой семьи. В целях предотвращения проблем при получении разрешения на стройку собственники участков подают заявление на их объединение согласно нормам правовых актов.
Обратите внимание! Процедура в обязательном порядке учитывает действующие требования земельного законодательства.
Объединение земельных участков
Согласно ЗК РФ объединить можно наделы, находящиеся в бессрочном или безвозмездном срочном пользовании, пожизненном наследуемом владении, при условии, что правами на них обладает одно лицо.
Допускается объединение наделов в тех случаях, когда один или несколько из них обременены залогом
При этом закон устанавливает ряд требований:
Законодательство требует, чтобы объединение угодий происходило без вклинивания, изломанности границ, создания препятствий для размещения объектов недвижимости и прочих недостатков, препятствующих рациональному и правомерному использованию земель.
Способы и порядок образования нового участка описаны в ст. 11 ЗК РФ. При этом объединение разрешается лишь в тех случаях, когда в процессе проведения процедуры не превышаются градостроительные нормы по площади, устанавливаемые региональным законодательством. Также не должны нарушаться личные права собственников или дольщиков на землю.
Постановление об объединении
Оно представляет собой разрешительный документ, выдаваемый местной администрацией перед проведением процедуры. Для его получения необходимо выполнить несколько шагов. Собственник земли должен предоставить свое решение об объединении участков в письменном виде (нотариальное удостоверение не обязательно). Если территориями владеет группа лиц на равных условиях, они должны сформировать коллективное решение с четко выраженным согласием на объединение и поставить под ним личные подписи.
Дополнительно к решению составляется заявление с учетом требований, изложенных в ЗК РФ. Документы подаются в местную администрацию. После изучения бумаг сотрудники администрации приступают к подготовке проекта постановления, который проходит согласование с собственниками.
В результате выпускается постановление об объединении земельных наделов с последующим присвоением образованному объекту недвижимости нового почтового адреса
Процедура объединения земель на этом не завершается. Владельцы должны собрать и подготовить список необходимых документов для регистрации. После обращения граждан соответствующий территориальный орган должен направить на объект кадастрового инженера, который проведет обследование земельного объекта и зафиксирует необходимые технические данные. Далее собственники должны предоставить в кадастровую палату постановление об объединении участков, правоустанавливающие документы, справку из кадастрового учета и разрешение от муниципалитета, если объединяемые участки находятся в аренде.
Сотрудники кадастровой палаты составят унифицированное заявление и передадут на подпись обратившимся гражданам. По прошествии 30 дней им выдадут на руки правоустанавливающий документ в виде свидетельства на землю с присвоением кадастрового идентификатора.
Условия объединения земельных участков
В законодательстве отдельно оговорены требования, предъявляемые к исходным участкам, в частности:
- кроме их смежности, границы следует установить в соответствии с нормативными государственными актами;
- на этих территориях должны быть с должной точностью закреплены характерные точки. Если окажется, что точность ниже, чем требуется по нормативам, потребуется дополнительно уточнить граничные точки такого участка;
- объединяемые участки должны принадлежать к одной земельной категории. В некоторых случаях, когда собственник нового участка будет сам выбирать вид его использования, это правило может быть нарушено;
- исходные участки должны территориально располагаться в одинаковом населенном пункте (муниципальном образовании);
- если планируется объединение земельных участков, которые предоставлены в бессрочное пользование, унаследованы в пожизненное владение или находятся в срочном безвозмездном пользовании, они должны иметь одного правообладателя;
- при объединении участков должна сохраняться допустимость использования расположенных на них объектов недвижимости;
- образование новых участков не должно вызывать на местности недостатков, препятствующих охране земель и их рациональному использованию: вклиниванию и вкраплению, изломанности и чересполосице, а также нарушать требования,
- установленные в Земельном кодексе России и федеральном законодательстве.
Решение собственника о соединении земельных участков в один
Если владелец желает произвести объединение земельных участков, принадлежащих ему, в одну территорию, то ему не обойтись без помощи специалистов, чтобы выполнить все правила, указанные в нормативно-правовых актах, но и воплотить при этом все собственные идеи. Ведь в каждом случае могут появиться законодательные нюансы проведения такой процедуры.
Для произведения объединения земельных участков в любом варианте понадобится провести предварительное межевание, которое является, по сути, совокупностью работ, в которые, кроме прочего, входит вызов работников кадастровой службы на место для проведения геодезических замеров оборудованием с использованием спутников и фиксирования границ нового участка межевыми условными знаками.
По итогам проведенной процедуры составляется межевой документ (план), соответствующий нормативам, прописанным в законодательстве.