Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВСЯ ПРАВДА О РАСТОРЖЕНИИ ДДУ ПО ИНИЦИАТИВЕ ДОЛЬЩИКА». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дольщик хочет расторгнуть договор и вернуть квартиру, то первое, что ему нужно сделать, — предложить застройщику расторгнуть его по обоюдному согласию. В данном случае нужно указать сумму, которую застройщик обязан вернуть дольщику, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Само соглашение о расторжении ДДУ регистрируется в Росреестре.
Ответственность застройщика
Достаточно серьёзные требования предъявляются к застройщику относительно качества передаваемого в собственность дольщика объекта. Застройщик должен обеспечить исполнение требований тех. регламентов, проектной документации и других обязательных требований, которые касаются характеризующих свойств жилья и возможности правообладателя использовать его по целевому назначению — для проживания (ст. 7 Закона № 214-ФЗ).
Если застройщик допустил отступления от вышеперечисленных требований, то дольщик самостоятельно может выбрать один из способов восстановления своего нарушенного права:
- обязать застройщика устранить бесплатно недостатки;
- соразмерно уменьшить цену договора;
- возместить понесенные им расходы на устранение выявленных недостатков (определение ВС России № 11-КГ15-9).
Расторжение ДДУ по инициативе дольщика
Судебная практика по расторжение ДДУ по инициативе дольщика показывает, что в тех случаях, когда застройщиком были нарушены правовые основы и договор долевое участие был заключён незаконно, либо нарушен порядок привлечения денежных средств дольщиков, последний обладает правом признать заключенную сделку недействительной.
Это означает, что ему должны быть возвращены все денежные средства, уплаченные в счет строительства, а также возмещены убытки. Правовую основу такой позиции Верховного суда составляют правила, прописанные в ст. 395 ГК ч. 2, 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ. Она отражена в п. 7 Обзора ВС РФ от 04.12.2013 г.
Это касается не только возмещение вреда, но и денежной компенсации причиненного морального вреда (ст. 15 Закона N 2300-1, п. 28 Обзора), а также взыскания неустойки и штрафов в пользу дольщика (п. 6 ст. 13 Закона N 2300-1, Пленум ВС РФ от 28.06.2012 N 17).
Несмотря на то, что ДДУ является юридическим документом обязательным к исполнению обеими сторонами, дольщик может его расторгнуть, причём сделать это в одностороннем порядке. Для этого необходимо наличие следующих правовых оснований согласно ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ и ч. 7, 17 ст. 25 Закона N 218-ФЗ:
- существенное нарушение застройщиком требований, которые закон и договор предъявляют к качеству и характеризующим признакам объекта;
- неустранение выявленных недостатков в строящемся жилье в разумные сроки;
- нарушение срока ввода в эксплуатацию и передачи объекта дольщику, если он составляет более 2 месяцев;
- застройщиком не уведомлен дольщик о том, что был прекращен договор поручительства по ДДУ, заключенный с первым дольщиком.
Также ДДУ можно расторгнуть и судебном порядке при наличии для этого оснований, установленных ч. 1.1 ст.9 Закона N 214-ФЗ:
- прекращение либо длительное приостановление строительства многоэтажки, если существующие факты свидетельствуют о том, что сроки передачи жилья дольщикам будут нарушены;
- изменены более 5% от указанной в проектной документации площади жилья;
- изменено целевое назначение нежилых помещений.
Как правильно составить и отправить уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора
Строгой формы нет. В произвольной же в заявление потребуется включить следующее:
- данные о застройщике и дольщике — полное наименование с формой собственности, свои паспортные данные и ФИО;
- реквизиты договора участия в долевом строительстве (номер и дата), о расторжении которого уведомляется застройщик;
- основание расторжения договора (используется ссылка на положение закона, с указанием статьи, пункта и подпункта);
- подробный расчёт суммы к возврату — цена договора плюс неустойка (вложением на отдельном листе, если на неустойку есть право);
- реквизиты счёта дольщика для перевода;
- дата составления уведомления;
- опись вложения.
Прежде чем отправить уведомление заказным письмом, нужно его отксерокопировать: копия будет нужна для регистрации расторжения в Росреестре. Затем отправить почтой заказным письмом.
Дата расторжения — это день на штемпеле отправки, а не день, когда письмо получит застройщик.
Есть ли разница в случае расторжения ДДУ с использованием счетов эскроу?
Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.
Для дольщиков, вносивших деньги на счет эскроу в банке, больше список проблемных ситуаций, которые позволяют расторгнуть договор без судебного разбирательства. При этом такие покупатели не могут рассчитывать на выплату неустойки застройщиком, поскольку их деньги не находились у него на балансе.
Отличается и схема получения денег после расторжения договора. В остальном права и процедуры дольщиков, заключивших ДДУ с использованием любых схем оплаты, идентичны.
Можно ли вернуть судебные расходы?
Если суд примет решение в пользу дольщика, он имеет право сразу же после вынесения решения обратиться в тот же суд с требованием компенсировать судебные расходы за счет застройщика. Для этого, помимо самого заявления, необходимо приложить все имеющиеся документы, подтверждающие траты непосредственно по иску о расторжении ДДУ, а именно:
- квитанции об оплате почтовых услуг;
- договоры и квитанции об услугах адвокатов и экспертов;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- другие документы, подтверждающие траты в ходе участия в деле о расторжении ДДУ.
Кроме того, можно включить требование о возмещении судебных издержек сразу в первоначальный иск.
Причины расторжения ДДУ
Расторжение договора ДДУ с застройщиком производится по множеству причин:
- Просрочка строительной фирмой сдачи квартиры дольщику.
- Низкое качество жилья.
- Расторжение договора ДДУ по соглашению сторон (обоюдное волеизъявление участников).
- В течение отведенного периода строительная фирма не исправила дефекты жилья, либо не вернула часть средств по соглашению, либо не возместила дольщику расходы на их устранение.
- Срок действия договора поручительства истек, но строительная организация в положенное время не уведомила гражданина об этом (или не подписала новый договор поручительства).
- Прекращение (приостановка) строительства, если имеются основания считать, что многоэтажка не будет достроена в положенное время.
- Ощутимая корректировка проектной документации.
- Смена предназначения общего имущества.
- Банкротство строительной компании.
- Неуплата физлицом средств по соглашению (односторонний порядок расторжения ДДУ застройщиком).
- В прочих ситуациях, закрепленных в нормативном акте (контракте).
Особенности расторжения ДДУ с ипотекой
Сегодня большая часть сделок с недвижимостью проходит с привлечением ипотечных средств. Получается, что привлекается третья сторона, в чьих интересах весь процесс – банк. Как правило, ДДУ всегда в банковском залоге, поэтому заёмщик не вправе совершать какие-либо операции без согласия банка. При расторжении ДДУ суд взыскивает со строительной организации проценты, которые заплатил гражданин банку в качестве процентной ставки по кредиту, это относится к возмещению или взысканию убытков тоже.
Чтобы расторгнуть ДДУ с жилищным кредитом нужно:
- Оповестить банковское учреждение о расторжении ДДУ;
- Написать заявление на досрочное погашение, ведь банк пересчитывает проценты (приблизительную сумму заёмщик может посчитать сам, использовав ипотечный калькулятор при расторжении ДДУ онлайн);
- В оповещении указывают 2 счета: дольщика, чтобы ему вернули собственные средства, и банковский счет для возврата кредитных денег.
- В суде банк выступает третьим лицом, т.е. сотрудник банка также должен присутствовать на заседании.
Возможен вариант, чтобы все средства перечислялись кому-то одному (заёмщику или банку), но, если такие условия отражены в ипотечном договоре. Иногда зачисление производят на счет физлица, а уже потом он самостоятельно гасит свой долг в банке. ДДУ с ипотекой обязательно проходит регистрацию в Росреестре, так же как его расторжение. Помимо этого, необходимо будет погасить запись по ипотеке.
ДДУ расторгается при предоставлении:
- паспорт;
- если есть соглашение;
- если одностороннее расторжение, уведомление;
- нотариально заверенное решение суда.
Ипотечное обременение снимается с помощью следующих документов:
- справка о погашении долга из банка;
- общее заявление двух сторон;
- кредитный договор;
- закладная с печатью погашено (ксерокопия и оригинал);
- судебное решение о закрытии кредита.
Шистерова Екатерина Анатольевна обратилась в суд с иском к ООО «ВОИК» – в заявлении она потребовала расторгнуть ДДУ, заключённый с обществом, а также взыскать цену договора, пени в установленном в соответствии с пунктом 2 статьи 6 ФЗ № 214 размере, компенсацию морального вреда, а также штраф по пункту 6 статьи 13 ФЗ № 2300-I.
Истец не присутствовал на заседании, сообщив, что дело может рассматриваться без неё. Присутствовали представители обеих сторон: сторона истца поддержала требования, а представитель ответчика не признал их. Суд выслушал всех, после чего провёл рассмотрение письменных доказательств.
В результате разбирательства было установлено, что истец выполнила все обязательства перед застройщиком согласно заключённому ДДУ в полном объёме. Застройщик в срок получил разрешение ввести объект в эксплуатацию, после чего был проведён его осмотр и составлен акт с перечислением всех замечаний. Их оказалось много, все они перечислены в полной версии: *ССЫЛКА НА СУДЕБНУЮ ПРАКТИКУ*.
Ответчик должен был устранить указанные недостатки в течение 30 дней после получения акта – и как указал истец, это обязательство ООО «ВОИК» не выполнило. Спустя 23 дня после истечения данного срока, истец направил по почте письмо с уведомлением и описью вложения, в котором указывал, что отказывается от ДДУ. Ответчик его не получал, в результате обществом был составлен односторонний акт о передаче объекта.
Истец в обоснование своих требований ссылался на нарушение условий договора ответчиком: указанные им недостатки не были устранены в срок, а объект не передан. Судом, однако, оснований для удовлетворения иска найдено не было: истец не представил доказательств, что выявленные недостатки указывают на отступление от условий договора при строительстве объекта.
На ввод объекта в эксплуатацию было получено разрешение городской администрации, свидетельствующее о его соответствии нормативам градостроительного проектирования. Отвечает необходимым требованиям и проектная документация, о чём свидетельствует заключение госэкспертизы.
Расторжение договора с ипотекой
Обычно квартиры в новостройках граждане покупают не за свои средства, а с помощью займов банка. В такой ситуации в договоре ДДУ уже участвует три стороны, не только застройщик и дольщик.
Как расторгнуть ДДУ с ипотекой? В этом случае сложности заключаются в том, что в такой ситуации ДДУ находится в залоге у банка, и без его одобрения дольщик не может совершить в рамках договора ни одного значимого юридического действия.
Осложняется ситуация и тем, что дольщику приходится платить постоянно проценты по ипотеке, смысл которой для него теряется в тот момент, когда он желает отказаться от жилья.
Сама процедура расторжения ДДУ будет отличаться тем, что перед уведомлением застройщика дольщику нужно будет получить согласие на такое решение отъезд банка.
Расторжение договора долевого участия дольщиком: лучше одностороннее или по решению суда?
Покупка квартиры – всегда серьезное денежное вложение, влекущее финансовые риски. Особенно, если речь идет о приобретении жилья в ещё строящемся доме. К сожалению, не все застройщики добросовестно выполняют свои обязательства. Стройки «замораживаются», нарушаются сроки, меняется план проекта, сокращается площадь квартиры. В результате – недовольство клиентов и разрыв ДДУ.
Можно ли расторгнуть договор ДДУ и вернуть деньги в таком случае? Да, если для этого есть основания. Расторжение уступки договору долевого участия также возможно, деньги должен будет вернуть застройщик.
В этой статье мы подробно разбираем способы и основания расторжения договора участия в долевом строительстве (ДДУ), чтобы Вы определились, какие из них выбрать. Про порядок расторжения договора долевого участия читайте в другой нашей статье.
Отличие процедуры расторжения ДДУ с использованием эскроу-счетов
Можно сказать, что сама процедура расторжения договоров, когда оплата вплоть до 01.07.2018 г. вносилась напрямую на счет застройщика и когда стали применяться эскорт-счета, мало чем отличается вначале, но разница все-таки есть.
У дольщиков, использовавших в банках эскроу-счета, количество проблемных ситуаций, с которыми успешно справляются, не доводя дело до суда при расторжении ДДУ, намного больше. Но они лишены возможности получить неустойку от застройщика, потому что деньги находятся не на балансе девелопера.
Также разной можно назвать схему получения денег при расторжении договора. Что касается остального (права дольщиков, заключивших договор долевого участия по одной из схем, алгоритм процедуры), то все, практически, одинаково.
Основания для расторжения ДДУ
Вы можете в одностороннем порядке расторгать договор участия в долевом строительстве и пытаться вернуть свои деньги законным путем в нескольких случаях. Этот процесс регулируется девятой статьей ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
- Застройщик не смог выполнить предусмотренные договором обязательства передать вашу квартиру в указанные в ДДУ срок. А точнее – просрочил этот срок на 2 месяца.
- Девелопер создал объект строительства, но не выполнил все условия договора. В результате этого новостройка стала непригодной для проживания. В этой ситуации придется дополнительно доказывать эту непригодность, а также необходимость именно вернуть деньги, а не просто обязать застройщика выполнить гарантийные обязательства (ч.2 ст.7 ФЗ-214).
- Застройщик нарушил требования части третьей статьи 15.1 ФЗ-214. Здесь речь идет о том, что застройщик не продлил и не заключил новые взаимоотношения с поручителем строительства (банком) и не предупредил об этом дольщика не меньше чем за 30 дней. Новый договор застройщик должен заключить не позднее, чем через 15 рабочих дней с момента окончания поручительства.
- Застройщик прекратил возведение новостройки и очевидно, что в установленный договором срок здание не будет построено. Эту очевидность, если дело дойдет до суда, придется доказывать – экспертизой или иным образом.
- Застройщик проводит существенные изменения проекта новостройки. Сюда входит повышение площадей квартир, из-за чего дольщику в дальнейшем пришлось бы платить разницу, увеличение этажности и прочие изменения, в том числе как самого объекта недвижимости, так и прилегающий территории.
К сожалению для дольщика, желающего просто так вернуть деньги за квартиру, п.1.2 ст.9 ФЗ-214 четко объясняет эту ситуацию – если девелопер исполняет обязательства по договору без нарушений федерального или иных законов, не нарушает иные требования федерального закона, то в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, или, иначе говоря, вернуть деньги, нельзя никак, кроме как в судебном порядке.
Что делать, если срок получения квартиры еще не вышел, но необходимо вернуть деньги?
Основанием для расторжения в соответствии с 214 ФЗ может быть прекращение или приостановление строительства многоквартирного дома и (или), наличие обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. Это касается случаев, когда ключи должны выдавать еще через несколько месяцев, но уже сейчас понятно, что дом не успеют достроить. Подтверждения — оценка фактической степени готовности дома или уведомления строительной компании о будущем переносе сроков. В этом случае застройщик также обязан выплатить полную цену договора долевого участия и проценты за пользование этими денежными средствами.
По 451 ст. Гражданского Кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения. Таким образом, закон становится на сторону дольщика, если застройщик, например, грубо нарушает сроки исполнения обязательств. Также поводом для расторжения ДДУ может быть существенное изменение проекта — характеристик приобретаемой квартиры, площади, изменения конструктивных элементов помещения. Насколько существенным является конкретное изменение условий договора и является ли оно поводом для расторжения, будет решать судья. При необходимости к процессу привлекают эксперта.