Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие тренды набирают силу на подмосковном рынке загородного жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Стоимость дач в Московской области выросла, но многие объекты переоценены, утверждают эксперты. В марте в Подмосковье средняя стоимость предложения дач составляет 5 млн руб. при средней площади объекта 58 кв. м, год назад — 4,2 млн за 52 кв. м. Таким образом, стоимость увеличилась на 19% за год, подсчитали в ЦИАН. В первом квартале цены обычно стагнируют: отметка в 5 млн руб. держится уже три месяца, однако площадь объекта в продаже за этот период выросла на 2 кв. м, уточнила Виктория Кирюхина.
Цена, которую просят собственники, на большинство дач в Московской области сегодня завышена. Речь идет о старых и ветхих дачных домах 1930–1960-х годов постройки, без отопления, зачастую с туалетом на улице — цены на них стагнируют уже много лет, говорит руководитель отдела загородной недвижимости «Миэль» «Сущевский» Татьяна Ананьева. По ее словам, такие объекты продаются плохо и сложно, ценник на них обычно высокий, они никому и не нужны — ценится только земля под ними.
«Причиной завышенных цен является то, что собственник всю душу в них вложил, там, может, не одно поколение семьи выросло и прочее. Затоваривание такими объектами идет постоянно, спрос на них не увеличивается, а цены не падают», — говорит Татьяна Ананьева. Существенного роста цен на дачи аналитики, опрошенные редакцией, не ожидают. По их оценке, возможен рост в пределах инфляции.
Обзор рынка земельных участков Московской области в 2022 году
- Какова средняя стоимость наиболее ликвидных вторичных коттеджей Подмосковья?
- Спрос на столичную «первичку» увеличился на 56% после повышения ключевой ставки ЦБ до 20%
- Средний размер скидок на вторичные квартиры в столице
- Имеет значение класс, категория земли. Ведь физические лица чаще интересуются земельными участками под индивидуальное жилое строительство, под дачи, под ведение личного подсобного хозяйства. Юридическим лицам также нужна земля под строительство, но строительные работы будут вестись совсем в других масштабах.
- Рассматривается, насколько земельный участок отделен от МКАД.
- Также важна транспортная доступность района расположения 10 соток или участка другой площади. Всегда можно уточнить расположение участка на карте по его кадастровому номеру, например.
Сегодня спрос на рынке земельных участков под коммерческое строительство заморожен. Владельцы таких объектов пока психологически не готовы к снижению цены. Для того чтобы активизировать спрос, собственникам следует снизить цены по крайней мере на 30%, но и это еще не будет гарантировать, что сделки по их приобретению начнут совершаться.
Анализ рынка загородной недвижимости в 2021г
Шоссе: Киевское шоссе (М3) от МКАД: 20 км Площадь: 3.6 га Шоссе: Минское шоссе (М1) от МКАД: 16 км Площадь: 4.32 га Шоссе: Ленинградское шоссе (М10) от МКАД: 54 км Площадь: 10.15 га Шоссе: МКАД Площадь: 18 га Шоссе: Минское шоссе (М1) от МКАД: 5 км Площадь: 3.9 га Шоссе: М4 Дон от МКАД: 84 км Площадь: 1 га Шоссе: Горьковское шоссе (М7) от МКАД: 20 км Площадь: 21 га Шоссе: Ленинградское шоссе (М10) от МКАД: 5 км Площадь: 1.37 га Шоссе: Можайское шоссе от МКАД: 10 км Площадь: 29.5 сот.
Самая дешевая стоимость земли зафиксирована на востоке и юго-востоке, а самые дорогие земельные участки – на западе и севере от Москвы. Место ШоссеЦена за сотку, рубПрирост стоимости участка за год 1Осташковское435 216 1,1% 2Новорижское 270 6312,8% 3 Минское268 9311,7% 4Можайское268 0421,4% 5Пятницкое254 8251,2% 6Ярославское 257 631 3,0% 7Рогачевское 249 648 -0,2% 8Дмитровское246 934 3,8% 9Волоколамское270 149 2,8% 10 Варшавское233 580 1,3% 11Ленинградское224 693 -0,7% 12Симферопольское230 6283,6% 13Щелковское225 037-1,0% 14Каширское223 4171,4% 15Новокаширское216 226 -1,1% 16Киевское213 4762,4% 17Фряновское201 858 -1,9% 18Носовихинское197 8362,5% 19Горьковское194 325 1,8% 20Новорязанское 191 457 1,8% 21Егорьевское190 8391,0% Средняя цена 241 209 1,0% Осташковское шоссе на побережье Клязьминского водохранилища стало самым дорогим местом для покупки земельного участка – 435 000 рублей в среднем за 1 сотку. Средняя общая стоимость участка составила около 7 млн.
Покупайте землю — ее больше не делают! Этот известный афоризм отражает суть этого раздела. Покупка и продажа земли становится в последнее время все более актуальной, независимо от размера земельного участка.
Объем предложений в данной сфере, как правило, весьма ограничен, а желающих найти выгодный во всех отношениях участок — более чем достаточно. Обзор рынка промышленных земель дает право утверждать, что в нем заложены большие перспективы. Обзор рынка земли ижс московской области года Если вы ввели веб- адрес на этой странице, убедитесь, что вы ввели его.
Анализ рынка земли московской области Анализ рынка земли москвы Ноябрь В Москве началась уценка дорогого жилья, стоимость которого слишком сильно оторвалась от реальности. В отличие от экономкласса, где цены с г. В октябре ситуация на рынке недвижимости Москвы определяли два тренда. Обзор рынка земли ижс московской области года В случае работы через риэлтора вы не застрахованы от его нечистоплотности и не можете быть уверены в его профессиональном опыте.
В количественном отношении административные округа Москвы располагают следующими земельными ресурсами Табл 1. Табл 1. Все остальное относится к федеральной собственности и не подлежит отчуждению участки лесного фонда, земли обороны , либо изъято из оборота водоохранные зоны, заповедники и т. Земли, предоставленные для размещения и развития городов, поселков и сельских поселений относятся к землям поселений. Целью данного исследования является обзор рынка земельных участков Московской области.
В последнее время спрос на слишком большие дома снижается, и 2021 год в этом плане не станет исключением. Четырехэтажные замки, которые были на пике популярности в начале нулевых, родовые имения с десятками комнат, домами для персонала сейчас находят покупателя все реже. По мнению экспертов, оптимальным является площадь дома в 100–200 кв. м. «У нас сформировалось общество рационального потребления, дома площадью от 1,5 тыс. кв. м на больших участках уже не пользуются спросом и эта тенденция сохранится», — полагает директор департамента загородной недвижимости Knight Frank Олег Михайлик.
Если раньше пользовались спросом объекты с большими гостиными, спальнями до 40 кв. м, то сейчас интересны компактные планировки, добавила председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик. «Бывают постройки с замковой архитектурой, без ремонта, но их будут покупать только по интересной стоимости, обычно по цене земли. Мы делаем такие дома ликвидными за счет снижения цены. Иначе срок экспозиции и продажи таких домов будет длительным», — говорит она.
Согласны с коллегами и в компании «Инком-Недвижимость». «По нашим прогнозам, дома большой площадью (от 500 кв. м) без внешней и внутренней отделки окончательно перейдут в разряд неликвидных в 2021 году», — прогнозирует замдиректора департамента загородной недвижимости компании Олег Новосад.
2020 год показал, что загородные дома могут использоваться не только как место для летнего отдыха, но и для жизни круглый год. Многие самоизолировались на дачах, а потом продолжали там удаленно работать и учиться. В итоге требования к загородным домам изменились, отметила Виктория Кирюхина.
Во-первых, это касается инфраструктуры: для покупателей важно, чтобы все было в пешей доступности — магазин, аптека и другие объекты. Во-вторых, многие покупатели загородной недвижимости стали обращать внимание на наличие охраняемой территории и организованных общественных зон. Особенно востребованы поселки с детскими садами и школами.
Ожидается, что в 2021 году спрос на дома в поселках с качественной внутренней инфраструктурой, объектами, строящимися в срок, и хорошей транспортной доступностью станет расти, говорит Олег Михайлик из Knight Frank. Низким спрос будет на поселки с неразвитой инфраструктурой и наличием долгостроев, неудобные с точки зрения транспортной доступности.
Низким спросом уже сейчас пользуются объекты в коттеджных поселках с завышенной стоимостью коммунальных платежей. В следующем году данная тенденция сохранится. «Как правило, подобная ситуация складывается в маленьких поселках, поскольку основные затраты, среди которых охрана, уборка территории, вывоз мусора ложатся на жильцов небольшого количества домовладений», — объяснил Олег Новосад из «Инком-Недвижимости».
Для покупателей недвижимости за городом важно наличие коммуникаций в самом поселке и его окрестностях. Этот же фактор влияет и на спрос в деревнях или неорганизованных коттеджных застройках. Кроме того, существенно удешевить объект может подъездная дорога — покупателей отталкивает, если она узкая или в плохом состоянии.
Не все участки в Подмосковье имеют одинаково высокую цену. Есть факторы, которые влияют на повышение или понижение стоимости одной сотки в Московской области:
- Имеет значение класс, категория земли. Ведь физические лица чаще интересуются земельными участками под индивидуальное жилое строительство, под дачи, под ведение личного подсобного хозяйства. Юридическим лицам также нужна земля под строительство, но строительные работы будут вестись совсем в других масштабах.
- Рассматривается, насколько земельный участок отделен от МКАД.
- Также важна транспортная доступность района расположения 10 соток или участка другой площади. Всегда можно уточнить расположение участка на карте по его кадастровому номеру, например.
Это основные критерии установления цены на землю в Подмосковье, но каждый из них нужно рассмотреть более детально. Есть участки, которые считаются элитными, такой класс земли доступен немногим, только состоятельным лицам. Но также земельный рынок может предложить и более доступные варианты наделов.
Анализ рынка земельных участков позволяет выделить несколько параметров оценки земли. Чем выше показатель по каждому из них, тем выше будет и цена:
- Близость от Москвы.
- Наличие на участке или рядом с ним инженерных коммуникаций (водопровода, электрической сети, газопровода).
- Развитость инфраструктуры. Это важно для строительства дома – будут ли рядом школы, садики, медицинские учреждения и другие инфраструктурные объекты.
- Состояние экологии.
- Окружение (наличие рядом расположенного леса, водоема), живописность местности.
Тем, кого интересует, сколько стоит сотка, нужно учесть, что даже в одном и том же районе Московской области стоимость может быть разной. Например, из-за наличия и отсутствия инфраструктуры в нескольких городках района.
Анализ земельных участков ИЖС говорит о том, что большой популярностью пользуются земли, которые находятся в непосредственной близости от МКАД. В их число попали населенные пункты, расположенные в радиусе км от столицы, рядом с которыми проходят транспортные магистрали. В качестве основных причин высокого спроса на участки без подряда эксперты называют: Доступная стоимость земли.
В предпочтениях у покупателей по-прежнему остаются готовые загородные дома, но с падением платежеспособности населения этот формат становится менее востребованным. Стоимость сотки (0,01 гектара) наиболее сильно снизилась в Шатурском (на 4,5 %), Волоколамском (на 3,5 %), Чеховском (на 3,3 %), Серебряно-Прудском (на 3,2 %) и Луховицком (на 2,8 %) районах.
Наибольшей популярностью в 2022 году пользуются недорогие земельные участки без подряда, спрос на которые, по разным оценкам, вырос на 20–50%, что в сложившихся в настоящее время условиях вполне естественно:
- это наиболее доступный сегмент участков под ИЖС. Покупатель может самостоятельно выбирать проект и подрядчика;
- покупка земельного участка часто совершается в инвестиционных целях, при этом дом строится в течение нескольких сезонов;
- цены на стройматериалы стабилизировались, поэтому общий объем затрат на реализацию индивидуального строительства стал более прогнозируемым.
Однако строительство — это долгое и достаточно ответственное мероприятие, поэтому готовые дома по-прежнему востребованы. Процент потребителей из поколения Y (родившихся в 1984–2000 гг.) на рынке растет, а это зачастую люди, которые не хотят ждать и разбираться во всех тонкостях процесса. Специалисты отмечают значительный потенциал небольших и относительно недорогих загородных домов — перспектива получить все и сразу может стать весомым аргументом в пользу отказа от приобретения земельного участка, тем более что многие покупатели для оплаты загородного жилья продают квартиры, в которых жили до этого.
Лидеры по общей площади жилой застройки среди федеральных округов в 2021 году:
- ЦФО — 14 357 м2, доля ИЖС составила 49%;
- ПФО — 10 636,5 м2, 61%;
- ЮФО — 5 276,2 м2, 56%.
В среднем по России доля объектов индивидуальной жилой застройки в общем объеме жилого строительства в период с 2019 по 2021 г. выросла с 46 до 53%. Динамика этого показателя по некоторым регионам приведена в таблице ниже.
Доля индивидуальной жилой застройки в общем объеме введенного жилья по некоторым регионам России, 2019–2021 гг.
|
Регион |
2019 |
2020 |
2021 |
|
Московская область |
47% |
48% |
63% |
|
Ленинградская область |
37% |
50% |
67% |
|
Свердловская область |
39% |
44% |
47% |
|
Тюменская область |
30% |
38% |
43% |
|
Ростовская область |
52% |
49% |
55% |
|
Новосибирская область |
31% |
25% |
30% |
|
Воронежская область |
41% |
49% |
53% |
|
Самарская область |
49% |
66% |
58% |
|
Челябинская область |
45% |
44% |
60% |
|
Курская область |
62% |
63% |
56% |
|
Калужская область |
59% |
75% |
66% |
|
Тульская область |
62% |
47% |
60% |
|
Волгоградская область |
46% |
45% |
49% |
|
Республика Крым |
73% |
75% |
61% |
|
Краснодарский край |
43% |
46% |
52% |
I. По сравнению с 1 полугодием 2021 г. число ДДУ сократилось на 17%
1 и 2 кварталы 2022 г. по динамике и числу сделок стали полностью противоположными друг другу. В 1 квартале 2022 г. на первичном рынке Московского региона было заключено 45,6 тыс. ДДУ — это рекордный для 1 квартала показатель, таких высоких значений не было никогда. Особенно активным оказался март, когда было заключено 18,3 тыс. ДДУ — на 22% больше, чем в феврале (15 тыс. ДДУ). Ни за один месяц 2021 г. не было совершено столько сделок, даже в рекордном для 2021 г. декабре (17,8 тыс. ДДУ). Больше показатель был только в октябре и декабре 2020 г. (18,4 и 18,9 тыс. ДДУ), когда на рынке был ажиотажный спрос, вызванный льготной ипотекой.
В марте спрос шел со стороны ипотечников, которые стремились приобрести жилье до предполагаемого дальнейшего роста ставок по ипотеке. Кроме того, в марте на рынок в более большом количестве, чем обычно, вышли покупатели без ипотеки, которые на фоне экономической нестабильности стремились сохранить свои сбережения в “квадратных метрах”. Сохранялся спрос и со стороны клиентов с ипотеками, одобренными до начала марта под более низкий процент, а также попадающих под программу льготной семейной ипотеки. Рекорды для своего месяца были и в январе, и в феврале.
С начала 2 квартала количество сделок на первичном рынке Московского региона стало сокращаться. Показатели числа ДДУ в апреле были почти в 2 раза меньше, чем в марте. В апреле на первичном рынке действовала льготная ипотека под 12%, а застройщики для поддержания спроса дополнительно субсидировали ставки по ипотеке (в рекламных кампаниях использовались предложения кредитов под 4,5-10% годовых). Но спрос не удержался на высоком уровне — продолжающийся рост цен и неопределенность на рынке труда оказались более значимыми факторами, чем уровень ипотечных ставок. Льготная ипотека под 9% поддержала рынок: в мае темпы сокращения спроса замедлились.
На отрицательную динамику повлияли и праздничные дни, во время которых сделки фактически не заключались. С поправкой на это спрос остался на уровне прошлого месяца. В июне после двух месяцев сокращающегося спроса мы фиксируем рост числа сделок на 19,7% — сказался эффект от запуска многочисленных программ по стимулированию спроса (новой льготной ипотеки под 7%, ипотеки для IT-специалистов). К тому же, на рынке частично сформировался отложенный спрос за последние 2 месяца.
Анализ рынка земельных участков московской области
Цены будут снижаться, однако темпы снижения по регионам будут разные. К примеру, резкое снижение цен ожидается в Свердловской, Краснодарской и Липецкой областях.
Помимо этих регионов, офисные помещения хорошо продавались и в целом на территории страны вследствие массового снижения цен.В московском регионе наблюдается сильная дифференциация стоимости земельных участков в зависимости от направления и удаленности от МКАД. Наиболее дорогими направлениями (за исключением элитного рынка Рублево-Успенского шоссе) являются Новорижское и Минское шоссе.
Стоимость земельных участков, расположенных на этих направлениях, может превысить стоимость аналогичных предложений на других направлениях в 1,5-2 раза.Для подготовки настоящего обзора была собрана и обработана база предложений к продаже земельных участков, расположенных в Московской области.
Данная база была разбита по основным направлениям (условно) предложения по объектам расположенным вдоль шоссе были отнесены к тому или иному направлению).— максимальная стоимость 1 сотки земли сельскохозяйственного назначения зафиксирована на Белорусском направлении, на удалении до 15 км от МКАД и составляет 4 095 000 рублей за 1 сотку, минимальная же стоимость 1 сотки земли сельскохозяйственного назначения зафиксирована на Савеловском направлении, на удалении более 50 км от МКАД и составляет 1 100 рублей за сотку;
Обзор земельного рынка Москвы и Московского региона
Земля по-прежнему остается хорошим вложением средств, однако увеличения ее стоимости, удовлетворяющей спекулянтов, в большинстве случаев нужно будет ждать несколько лет».ПредложениеОдна из двух составляющих китайского иероглифа, означающего слово «кризис», указывает на благоприятную возможность, содержащуюся в этом понятии.
Среди открывающихся возможностей необходимо отметить появление на земельном рынке Москвы и Московской области выбора высоколиквидных участков. «Сегодня на рынке можно найти интересные участки, которые ни при каких условиях не продавались до кризиса, и по очень интересным ценам, – отмечает коммерческий директор компании RDI Group Андрей Васильев. – Это хорошее время для выхода на рынок со стратегическими целями: когда еще представится такой шанс?
Через 2–3 года стоимость таких участков увеличится в три раза, а то и более, и в дальнейшем будет расти темпами, опережающим рынок в среднем за счет их отличного расположения».Впрочем, основную часть увеличившегося предложения составляют земли, не представляющие большого интереса для конечного потребителя. «В первую очередь собственники земли предлагают наименее ликвидные активы с меньшим потенциалом развития, например, земли сельхозназначения, – отмечает директор департамента консалтинга и оценки Colliers International Полина Кондратенко. – При этом покупатели пока выжидают, когда на рынок будут выведены более привлекательные земли по низким ценам».
В то же время земли сельхозназначения, которые с начала кризиса заметно упали в цене, представляют собой выгодный объект для ленд-девелопмента.
«Если под ленд-девелопментом понимать инвестиционный бизнес, при котором компания покупает участок, например, сельскохозяйственной категории, чтобы перевести его в категорию «земли промышленности»
и продать как готовый объект, то такой бизнес сегодня не только не сворачивается, но, наоборот, развивается более активно, – рассказывает Ольга Кузякина. – Это очень хороший шанс для ленд-девелопера: сегодня есть возможность купить участки на хороших трассах на небольшом удалении от МКАД по очень привлекательной цене.
За пару лет, изменив категорию, можно получить привлекательный и востребованный рынком продукт». По словам Екатерины Каштановой, эксперта-аналитика отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer, при наличии хорошего административного ресурса и деловых связей в районе приобретения земли процедура перевода не представляет больших сложностей.
«В таком случае сроки перевода земли могут оказаться недолгими – от 2 недель до 2 месяцев»
, – считает г-жа Каштанова.
По данным Blackwood, во второй половине 2008 года увеличилось предложение участков, расположенных по южным направлениям Московской области: Симферопольскому, Варшавскому, Каширскому.
«Это связано с реализуемыми планами правительства по улучшению транспортной инфраструктуры по этим направлениям, – говорит Константин Ковалев.
– Однако кризис замедлил освоение девелоперами этих направлений.
Традиционно значительная часть предложения земельного
Обзор Рынка Земель Промышленного Назначения Московской Оласти 2021
Государство реагирует точечно, поэтому большинство предпринимателей в зоне риска. Трудности будут возникать, бизнес продолжит закрываться и «выживут» только опытные игроки с профессиональной командой. Это один из главных факторов, влияющих на развитие торговой недвижимости.
В то же время они продолжают оставаться необходимой составляющей любого девелоперского проекта. Но горизонт планирования получается очень большим: пока объект будет построен, пока будут реализованы его площади – в российских реалиях за это время может успеть пронестись не один кризис.
Общая тенденция в текущем году для всех без исключения объектов коммерческой недвижимости ввиду ограничений, связанных с Covid-19, прослеживается в виде определенного напряжения на арендный поток. Был совладельцем RE / MAX — Master на севере Германии и в Бельгии в течение нескольких лет. Когда продал свою компанию в 2008 году, решил работать в качестве старшего специалиста по франчайзингу, помогая международным франчайзерам осуществить свои мечты, расширяя присутствие франшизы в Европе.
Все, кто имел возможность купить квартиру или хотел переложить свободные деньги из теряющих актуальность депозитов в недвижимость, уже сделали это. Со следующего года мы вероятно увидим постепенное падение цен на фоне низкого спроса и снижения доходов населения, как это было в предыдущие кризисы, когда после резкого роста цен начиналось долгосрочное падение.
Очевидно, что он станет таковым и для жителей Новой Москвы. Совокупная длина линий метрополитена, запланированных к открытию до 2035 года, составит 72 км. Для передвижения по ним будет открыто 33 новых станций метро. Для обслуживания подвижных составов будут построены 4 электродепо.
Количество желающих купить землю промышленного назначения в Подмосковье всегда превышает предложение ‑ площадей с таким статусом в Московской области немного. Как правило, лучшие земли относятся к сельскохозяйственным, а перевод в категорию промышленных сложный по целому ряду причин, включая бюрократическую составляющую. При выборе участка важно иметь дело с компаниями, представляющими непосредственно собственника.
Обзор содержит анализ рынка земельных участков города Москва и Московской области по состоянию на Земельные ресурсы и земельно-имущественные отношения в г. Москве [1]. Начиная с г. Основные из этих законов: Федеральные законы от Наиболее интересными нормативно-правовыми актами для привлекаемых инвесторов, являются: Закон города Москвы от Закон о землепользовании дает основные понятия и термины, знание которых необходимо при осуществлении инвестором либо иным заинтересованным лицом деятельности, непосредственно связанной со строительством реконструкцией объектов на территории города. Закон вводит такие новые понятия как территориальная зона, то есть часть территории Москвы, в границах которой действует единый для всех земельных участков градостроительный регламент; градостроительный регламент — документ, в котором содержатся виды использования земельных участков и ограничения в их использовании. Закон содержит основания приобретения, владения и прекращения права собственности и иных вещных прав на землю. В количественном отношении административные округа Москвы располагают следующими земельными ресурсами Табл 1.
На земле этой категории могут строиться или уже расположены здания и сооружения коммерческого назначения: бизнес-центры, торгово-развлекательные центры, магазины, рынки, банки, гостиницы, предприятия общественного питания, объекты для обслуживания автотранспорта (гаражи, АЗС и т.д). Разрешенные виды деятельности – недропользование, строительство и эксплуатация промышленных предприятий, объектов энергоснабжения и связи, складских комплексов, а также объектов обеспечения космической деятельности.
Ни для кого не секрет, что рынок недвижимости в России переживает не лучшие времена — спрос заметно уменьшается. Это касается всех сегментов: Я сейчас говорю не о том, что недвижимость перестала быть необходимой, а об отсутствии возможности купить. Количество потенциальных покупателей не уменьшилось, я бы даже сказал, что возросло.
Закрытые из-за пандемии границы и действовавшие региональные ограничения способствовали стремлению горожан изолироваться в местах меньшего скопления людей. Количество просмотров объявлений об аренде домов в Московской области увеличилось втрое в сравнении с 2019 годом, показывают данные ЦИАН. В последние годы спрос на куплю-продажу загородного жилья стагнировал, особенно это касалось объектов класса бизнес и выше. В 2020 году спрос на покупку, по данным ЦИАН, вырос на 65%.
Стоит отметить, что по факту в анализируемом регионе заявлено большее количество индустриальных парков (до конца 2021 года их должно стать 53). Однако большинство из таких предложений представляет собой нарезку на участки меньшей площади и продажу без коммуникаций. Таким образом, наиболее удобным вариантом для среднестатистического инвестора-девелопера является покупка участка незастроенной территории с коммуникациями и исходно-разрешительной документацией. На таких площадках уже проведен так называемый ленд-девелопмент.
Для данного обзора было проведено детализированное исследование земельных участков, предназначенных для продажи. В целях повышения актуальности анализа каждое предложение было проверено в отдельности на предмет соответствия разрешенному виду использования, а также уточнения площади. В кач��стве основного инструмента проверки использовался онлайн-ресурс Росреестра (Публичная кадастровая карта).
10 декабря 2021 года Ажиотажный спрос на жилье в последние месяцы связан с завершением периода падения ипотечных ставок и выходом на рынок обладателей долларовых сбережений, испугавшихся введения санкций в отношении российских госбанков. Однако данные факторы носят кратковременный характер, а искусственная стимуляция покупательской активности в условиях стагнации доходов населения всегда приводит к исчерпанию спроса будущих периодов.
Эксперты компании Skladman USG оценили ситуацию во всех сегментах рынка промышленных земельных участков Московского региона, а также обозначили ключевые тенденции и прогнозы на земельном рынке столицы.
Для данного обзора было проведено детализированное исследование земельных участков, предназначенных для продажи. В целях повышения актуальности анализа каждое предложение было проверено в отдельности на предмет соответствия разрешенному виду использования, а также уточнения площади. В качестве основного инструмента проверки использовался онлайн-ресурс Росреестра (Публичная кадастровая карта).
Стоит отметить, что в процессе отбора было отфильтровано достаточно большое количество предложений о продаже земельных участков, заявленных как промышленные территории, а по факту относящихся к землям сельскохозяйственного назначения. Подобный подход позволяет сформировать значительно более репрезентативную выборку для дальнейшего анализа без искажений из-за более дешевых по стоимости предложений сельскохозяйственных земель.
Помимо этого, для общего понимания объема промышленных земель в регионе была отдельно сформирована база всех земельных участков промышленного зонирования. Далее все участки были разделены на застроенные (склады «А», «В», «С» класса, производства и т. д.) и незастроенные.
На сегодняшний день рынок земли в Московском регионе все еще находится в стадии становления и достаточно слабо развит по сравнению с западными странами. Зачастую лоты, выставленные на продажу или долгосрочную аренду, являются «сырыми» и не представляют собой конечный продукт. Значительным изменением за последние несколько лет в данном сегменте стало то, что земельные участки постепенно перестали быть инвестиционным продуктом. В то же время они продолжают оставаться необходимой составляющей любого девелоперского проекта. Но горизонт планирования получается очень большим: пока объект будет построен, пока будут реализованы его площади – в российских реалиях за это время может успеть пронестись не один кризис.
В целом большинством участников рынка констатируется, что текущая система функционирования рынка земли тормозит развитие рынка недвижимости региона и его отдельных районов. К этому стоит добавить, что земельный рынок Московской области является одной из самых закрытых сфер бизнеса в области недвижимости.
Цены вырастут: стоит ли покупать подмосковную дачу в 2021 году
Стоимость загородного жилья в 2021 году увеличится, но незначительно. «Уровень цен на дачи в Московской области за прошлый год поднялся на 25% — средняя стоимость объекта в декабре составила 4 млн руб. Наиболее сильная динамика зафиксирована в категории коттеджей, где средняя цена выросла на 73% — до 19,9 млн руб. В 2021 году стоит ожидать некоторого подорожания в сегменте в пределах 10%. Загородные дома, которые совпадут с пожеланиями покупателей, смогут подняться в цене до 15%», — прогнозировал Алексеев.
Земельные участки также подорожают в этом году, считает основатель и генеральный директор инвестиционной компании Realiste Алексей Гальцев. «Рост будет в пределах 30%. Те, кто не решился приобрести его в прошлом году, в зимний период подумают еще раз над своим решением и приобретут. Причина — все тот же перевод большинства москвичей на удаленный график работы», — пояснил эксперт.
Как уже упоминалось до этого, есть некоторые факторы, которые влияют на цену участка земли в районе Подмосковья.АЗС придорожный сервис промежуточную стоянку гостиницу торговый или складской комплекс теплицу овощехранилища ярмарку площадку (рынка) для торговли с транспортных средств, для предоставления транспортно-экспедиторских и складских услуг по перевозке и складской обработке грузопотоков.
Тренд роста спроса на загородную недвижимость сформировался еще до начала пандемии. Этому во многом способствовали меры государственной поддержки сектора: стартовала программа «Сельская ипотека», материнский капитал разрешили использовать для строительства домов на садовых участках, отметил Дмитрий Алексеев.
Подобные масштабные проекты могли потянуть только крупные компании федерального уровня. К данным проектам начал проявляться интерес со стороны девелоперов начиная с 2006-2007 годов. На тот момент строились многочисленные планы по развитию новых районов, городов-спутников во многих локациях. Компания «Ист Лайн» планировала реализацию проекта «Аэротрополис» на 20 000 га, с парком развлечений и крупнейшим в Московской области торгово-развлекательным центром.
Последние несколько лет наблюдается тренд на деурбанизацию, однако загородные дома чаще покупают люди, у которых уже есть квартира в городе, сказал управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Из-за отсутствия развитой инфраструктуры и транспортной сети большинство граждан трудоспособного возраста по-прежнему предпочитают жить в городе. Пока пожертвовать мобильностью и комфортом ради своего здоровья готовы немногие, поэтому после завершения пандемии спрос на коттеджи и дачи вернется к докризисным показателям, считает он.
В целом большинством участников рынка констатируется, что текущая система функционирования рынка земли тормозит развитие рынка недвижимости региона и его отдельных районов. К этому стоит добавить, что земельный рынок Московской области является одной из самых закрытых сфер бизнеса в области недвижимости.
Спрос на ИЖС и «загородку» обусловлен и мерами господдержки этого сегмента рынка: сельской ипотекой, дальневосточной ипотекой под 0,7-2%, льготной под 6%, возможностью потратить материнский капитал на строительство жилого дома и др. В некоторых регионах, если у человека есть участок и уже залит фундамент, местная администрация безвозмездно предоставляет ему домокомплект (сборный дом). Ипотечное кредитование с низкой процентной ставкой и эскроу-счетами, как ожидается, увеличит спрос, а, значит, с большой вероятностью и цены. Подорожание строительных материалов тоже сыграет свою роль в ценообразовании.
Риелторы отметили, что люди ищут недорогие варианты (около 60 тысяч рублей за сотку) в юго-восточной и восточной части региона — в расчете построить дачу или жилой коттедж, когда появится финансовая возможность. Аналитики ЦИАН подтверждают скачок цен в Московской области. Они считают, что спрос на земельные участки в прошлом году повысился почти в 2 раза. Вероятно, это повлекло за собой и рост стоимости подмосковных земель — на 18% (агентства насчитали 20%). Средняя цена сотки для индивидуального жилищного строительства составила 72,4 тысяч рублей (меньше, чем определили в агентствах). Дороже в Крыму (150 тысяч рублей), Ростовской области (128 тысяч рублей) и Краснодарском крае (100 тысяч рублей) — по данным онлайн-сервиса с объявлениями о недвижимости. Средняя стоимость участка под ИЖС в стране за 2020 год — 39,3 тысячи рублей за сотку, под СНТ — 28,8 тысяч рублей.
Считается, что ажиотаж вызван пандемией. Соблюдать социальную дистанцию в мегаполисах очень сложно. Куда комфортнее жить в собственном, отдельно стоящем доме с участком, дышать свежим воздухом — подальше от скопления людей и без страха локдауна. Также дача — возможность отдохнуть, когда границы закрыты и практически никуда вылететь на время отпуска не получается.
За год в Подмосковье земля для строительства частного дома, по данным агентства по недвижимости, подорожала на 20%. В среднем стоимость подмосковной сотки достигла 120 тысяч рублей. В зависимости от расположения — это на 15-30 тысяч больше, чем в феврале прошлого года. Самые дорогие предложения были зафиксированы на Дмитриевском шоссе — так как была отремонтирована трасса. Выросли цены и в других направлениях: Каширском, Симферопольском и др.
Многие специалисты по недвижимости не согласны и заявляют, что цены даже ниже, чем в 2019 году — рост спроса есть, но не стоимости. Просто все «годные» варианты уже купили, остались же дорогие. По статистике и выходит, что стоимость рванула вверх. А на самом деле россиянам не из чего выбирать. Еще изменились требования к объектам. Люди хотят, чтобы при каждой спальни был свой гардероб и санузел. Также важно наличие кабинета — для удаленной работы.
Аналитики рассказали, что россияне бросились скупать землю даже вопреки несезонному периоду. В основном они выбирали земли в садовых некоммерческих товариществах (СНТ), в дачных некоммерческих партнерствах (ДНП) и участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
Тем временем цены на рынке выросли только на земли промышленного назначения: на 4% за квартал, до 94 тысяч рублей за сотку. Земля ИЖС в настоящее время стоит в среднем 42 тысячи рублей за сотку, СНТ/ДНП — 35 тысяч рублей за сотку, что соответствует показателям за аналогичный период 2020-го.
МОСКВА, 28 апр — ПРАЙМ. По итогам первого квартала 2021-го спрос на покупку земельных участков в России вырос в 1,4 раза по сравнению с показателем октября-декабря 2020 года и на 16% в годовом выражении. Об это�� сообщают «Известия» со ссылкой на данные сервиса «Авито Недвижимость».
- география исследования: от МКАД до границ Московской области (включая Новую Москву);
- рассматриваемые категории: земли промышленного назначения, земли населенных пунктов (под промышленно-складское назначение);
- площадь участков, которая учитывалась в обзоре:
- участки площадью 1-5 га в пределах 30-50 км от МКАД (до трассы А-107 «Бетонка»);
- участки площадью более 5 га в зоне от МКАД до границ Московской области.
Еще одной точкой пересечения интересов банков и девелоперов в ближайшее время станут залоговые земельные участки. В 2021 году мы ожидаем выхода на рынок значительного количества подобных активов. И в этом сегменте сотрудничество банков и девелоперов тоже окажется выгодным для обеих сторон.
Возможность приватизации в России появилась сравнительно недавно, в 1990-х гг. Этот процесс регулируется многими законодательными актами и до сих пор претерпевает изменения. При покупке или аренде земли важно представлять, от каких факторов будет зависеть ее цена.
Динамика цен по сегментам в январе была достаточно сумбурной – на рынке идет «утряска» после бурного роста. Например, в лидеры рейтинга по географии вышли западные округа, отстававшие в предыдущие месяцы. Однако, судя по динамике цен по типам жилья, на престижном западе Москвы дорожают не дорогие монолитно-кирпичные дома или сталинки, а демократичная панель.
Обзор Рынка Земли Москвы 2021
Новое предложение, вышедшее на рынок, преимущественно располагается в НАО, кроме ЖК «Борисоглебское», который находится на территории ТАО. Также стоит отметить, что стартовали продажи квартир во 2 очереди строительства ЖК «Городские истории» в Новомосковском АО и возобновились продажи в ЖК «Эдельвейс» в Троицком АО.
С марта по декабрь 2020 года курс рубля держался на стабильном уровне, что в купе с ростом цен на квартиры подогрело интерес инвесторов по всему рынку. И это уже не унылые новостройки. Элитная загородная недвижимость всего центрального, северо-западного и причерноморского региона накрыла волна заинтересованных покупателей с деньгами.
Такая динамика вызывает у рассматривающего элитные предложения опасения за недалекое будущее – не станет его дом или коттедж на природе центром завтрашней массовой застройки. Догадка о том, что элитность не предполагает массовости, стала заметно влиять на выбор современного богатого покупателя. Жить там, где и все, перестало быть модным.
Но, если в середине 2000-х, были популярны дома с замковой архитектурой, земельными участками по 10 гектаров, бассейнами и другими характеристиками бьющей в глаза роскоши и дороговизны, то сейчас спрос сместился в сторону более мелких участков и относительно небольших по площади домов. Покупатели выбирают современные решения: эргономичный дом из экологичного материала, эффективный по энергосбережению, с максимально полезной площадью.
Это – выпущенные специальным обществом проектного финансирования (СОПФ) ценные бумаги, которые будут обращаться на рынке, а привлеченные с их помощью средства пойдут на обеспечение инфраструктурой земельных участков, предназначенных для жилищного строительства. Сторонами соглашения с СОПФ – эмитентом облигаций – являются застройщик объекта и банк, предоставивший ему кредит. Доходность по ним составит 2%.
«Мы вам обещаем, что до середины года мы разработаем механизм, который даст возможность выдавать ипотеку по всем льготным программам на этапе стройки под ИЖС, в том числе деревянное ИЖС в любом своем исполнении. И это даст точно взрывной вектор в развитии всего жилищного строительства», — сказал тогда Стасишин.
В других компаниях также зафиксировали заметный рост стоимости земли в Подмосковье. Так, в ЦИАН сообщили о росте цен примерно на 18% в результате прошлогоднего всплеска спроса в 1,8 раза. Ранее интерес покупателей к земельным участками связывали с пандемией коронавируса — горожан заинтересовала возможность покупки земли под ИЖС из-за карантина и закрытия границ.
Среди факторов, которые оказали положительное влияние на развитие ИЖС в 2022-м, эксперты назвали льготные ипотечные программы в сегменте.
«Ипотека в сфере ИЖС повышает доступность жилья для разных категорий граждан, а значит, и способствует сохранению темпов строительства», — отметил Андрей Баннов.
Помимо роста ипотеки, в сегменте ИЖС в 2022-м году наблюдались и другие тенденции, добавила директор департамента маркетинга «ФСK Family» Екатерина Коган. Во-первых, рост спроса на готовые дома — до 65% к прошлому году. Во-вторых, увеличение спроса на одноэтажные дома — до 40% к прошлому году. В-третьих, основной спрос сместился на небольшие дома — площадью до 120 кв. м, их объем в структуре спроса компании составляет 60%.
Земельный рынок Москвы и Подмосковья: цены, лендлорды и перспективы
Рассматривая себестоимость девелопмента, можно оценочно сказать, что земля в структуре затрат формирует 10-25%, в зависимости от степени проработки документации и инженерной подготовки ЗУ. 60-70% приходится на СМР, еще около 7-10% внесут сети. После введения требований по переходу на эскроу-счета еще до 10% расходов – это обслуживание банковского долга, который номинально стоит от 5 до 12%, а в реальности его стоимость будет формироваться как производная темпа продаж и возможности заместить банковское финансирование деньгами конечных покупателей.
Рынок земельных активов и Москвы характеризуется высокой степенью консолидированности. За последний десяток лет земельные активы из рук множества частных собственников постепенно перешли в руки профессиональных девелоперов и их партнеров. То есть процесс, начавшийся несколько лет назад, сейчас подошел к своему логическому завершению. Случайных игроков на нем больше нет. Меняется и структура лендлородов: сегодня это в основном банки, госкомпании и госкорпорации. Почти все земельные активы, потенциально годные для дальнейшего использования (застройки или перепродажи), находятся в их руках. Других свободных участков на рынке нет. Тем более значимым игроком земельного рынка становятся компании с госучастием. Они владеют существенными по объему земельными участками преимущественно промышленного назначения – относительно недорогими и часто интересными с точки зрения места расположения и потенциала застройки. В условиях высвобождения их из производственной деятельности они становятся для госкомпаний непрофильным активом. В результате встает вопрос либо реализации земельных излишков, либо участия в девелоперских проектах. Поэтому и в этой сфере в ближайшей перспективе можно ожидать роста числа стратегических альянсов «промышленность – девелопмент» и появления новых крупных проектов редевелопмента промышленных территорий в границах Москвы и в Московской области.
Об инвестициях и бизнесе
Для развития отрасли необходимоудлинение кредитов и снижение процентных ставок. Во вторую очередь, если сельхозпроизводители изменят существующий подход к ведению хозяйства.Даже с имеющимся объемом дотаций при правильной организации бизнеса, решении проблемы сбыта, можно показывать хорошие результаты.
В соответствии с действующим законодательством, из всех перечисленных выше видов категорий, возможна купля-продажа только земель поселений (городов, поселков, сел, деревень), земель сельскохозяйственного назначения, земель промышленного назначения. Все остальное относится к федеральной собственности и не подлежит отчуждению (участки лесного фонда, земли обороны), либо изъято из оборота (водоохранные зоны, заповедники и т.д.) Земли, предоставленные для размещения и развития городов, поселков и сельских поселений относятся к землям поселений.
С начала 2015 года и по настоящее время эксперты наблюдают тенденцию — отсутствие спекулятивного спроса. Земельный участок как актив на балансе сегодня достаточно затратный объект. Законодательные инициативы обязывают осваивать земельные участки в собственности по назначению. При этом произошло значительное повышение налоговых отчислений.
Заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин 22 декабря 2023 года спрогнозировал рост цены квадратного метра жилья в стране на 2023 год. «Рост цен будет в связи с тем, что у нас есть стабильный увеличивающийся спрос. Только из-за этого. Все в правильном балансе.
Не просто продается коробка, создается среда внутри проекта.
А это все равно те или иные затраты на метр квадратный», — приводит слова чиновника ТАСС. «Лента.ру» попыталась разобраться, имеет ли утверждение Стасишина право на существование или замминистра выдал желаемое за действительность. С этим утверждением диссонирует вышедшая в «Известиях» на следующий день статья «Недвижимость не нащупала дно».
Издание настаивает на том, что дно рынок увидит только к 2023 году, и то если будет наблюдаться экономический рост в стране.