Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое ГПЗУ земельного участка и как получить его самостоятельно?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Градостроительный потенциал территории — это список мероприятий, направленных на устранение ограничений, наложенных на объект. Данная услуга позволяет рассчитать целесообразность застройки еще до создания проекта и начала строительных работ.
Определиться, нужен ли ГПЗУ
В зависимости от того, какой объект планируется к строительству на участке, может варьироваться необходимость в получении градплана. Мы хотели бы привести две распространенные ситуации, когда оформить ГПЗУ не требуется:
- Строительство линейного объекта. Для них законодательством установлено наличие другого важного документа – проекта планировки или межевания территории.
- Возведение частного дома, сарая, гаража, бани и иных построек на земле с ИЖС. Не имеет значения, по какой из процедур застройщик планирует оформить частную постройку (дачная амнистия или уведомление), получать ГПЗУ не потребуется. В крайнем случае, только для проверки правового статуса земли, но не для согласования работ.
Отсутствие ГПЗУ станет основанием для отказа в выдаче необходимых согласований.
Заказчику и застройщику важно внимательно следить за реализацией параметров ГПЗУ. Разные характеристики в нем и в проектно-сметной документации приведут к существенным осложнениям, следствием которых станет удорожание проекта и задержка начала работ. Получение разрешения на строительство будет отложено до внесения исправлений и потребует дополнительных затрат. Если уже готовый объект не будет отвечать изложенным в ГПЗУ параметрам, застройщику не удастся ввести его в эксплуатацию. Затраты на дополнительные работы могут сделать проект нерентабельным.
Получение ГПЗУ позволяет оценить все финансовые и правовые риски, связанные с возможной реализацией проекта, и принять решение о проведении дальнейших работ по возведению или перестройке зданий и сооружений.
Компания SEVERIN DEVELOPMENT® оказывает помощь клиентам при составлении градостроительных планов земельных участков. Услуга предоставляется в рамках комплексного сопровождения строительных проектов.
ЭКСПЕРТИЗА СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ. ЭКСКЛЮЗИВНО!
Дорогие и уважаемые наши Заказчики!
Хотим довести до вашего сведения одну очень важную информацию. Наше Правительство, заботясь о качестве предоставляемых в строительстве услуг, а также беспопокоясь о некотролируемом росте стоимости строительства, особенно за бюджетные деньги, внесло в Градостроительный Кодекс Российской Федерации некоторые изменения. Отныне, с 01.01.2020 года, сметную оценку стоимости строительства имеет право проводить только эксперт-сметчик, обладающий квалификационным аттестатом по направлению «Ценообразование и сметное нормирование», выданным Минстроем России.
На сегодняшний день, таких экспертов-сметчиков у нас в стране единицы. Но, Экспертный центр «ИНДЕКС», как ведущая экспертная организация России, в области строительства, заранее побеспокоилась об этом и все наши эксперты-сметчики прошли данную аттестацию. Поэтому в штате нашей организации имеется целый ряд квалифицированных аттестованных специалистов по ценообразованию и сметному нормированию.
Мы, всегда будем рады помочь вам, в любых, даже самых сложных вопросах обоснования сметной стоимости строительства, а также в спорных ситуациях, в том числе с ведомственными и надзорными органами, а также в случае судебных разбирательств.
Связь с другой документацией
До оформления ГПЗУ заявителю необходимо заранее подготовить нижеприведенную техническую документацию:
- Топографический план. До начала застройки проводится топографическая съемка земельного участка, информация о которой заносится в ГПЗУ.
- Ситуационный план — оформляется, если топографическая съемка ведется с высоты. В этом документе фиксируются границы участка и прилегающие к нему объекты.
- Проект межевания территории. В этом документе фиксируются сведения об установленных границах участка.
- Специальные технические условия (СТУ).
- Кадастровый паспорт земельного участка (в виде выписки из ЕГРН).
После оформления всей вышеприведенной документации владельцу (собственнику) земли необходимо обратиться в соответствующие инстанции за получением ГПЗУ.
Для чего предназначен
Этот документ обобщает основные данные о наделе. Без него самому застройщику, бюро проектирования и органам по надзору предстояло бы осуществлять проверку сведений по разрозненным источникам и отдельным базам. По существу, ГП — это выписка из градостроительного регламента на земельный участок, оформляемая во время планировки территории. При составлении в ней учитывают:
- имеющиеся ограничения ЗУ (максимально возможное число этажей будущего здания, размер отступов для строительства ОКС и т. д.);
- установленное целевое назначение земли (от него зависит, что именно можно построить на обозначенной площади);
- условия и расчеты подведения коммуникаций, инженерных сетей, доступа к общественному транспорту, инфраструктуре;
- информацию о наличии обременения;
- составленные инженерами-инвентаризаторами отметки (красные линии).
Опираясь на данные в ГП, составитель проекта сможет рассмотреть и учесть в работе все нюансы планировки надела, особенности ландшафта, места коммуникационных подводок, а также определить точное месторасположение будущего строения. Если собственник планирует реконструировать здание, этот документ поможет выяснить, допустимо ли расширение дома или постройки, увеличение его изначальных размеров.
Этот вид документации оформляется на каждый отдельный объект. Получение его доступно не только непосредственным владельцам, но и арендаторам. При подаче заявления просто указывается факт наличия соглашения аренды.
Процедура получения ГПЗУ
Оформлением градостроительных планов занимаются городские или районные отделы архитектуры и строительства, уполномоченные местными или муниципальными органами исполнительной власти. Основанием для запуска процедуры является заявление заказчика, застройщика или собственника, который может быть как физическим, так и юридическим лицом. Ее продолжительность, согласно действующему законодательству, не может превышать 30 суток с момента подачи заявления. Кроме того, выдача ГПЗУ осуществляется бесплатно. Не менее важно то, что подготовка и оформление плана не требует проведения публичных слушаний или других подобных мероприятий.
Работы по подготовке ГПЗУ производятся либо в составе общего проекта межевания земельного участка, либо отдельно. Во втором случае результат оформляется в виде самостоятельного документа. После разработки ГПЗУ он утверждается органом местного самоуправления и выдается заявителю. Срок действия полученного документа напрямую не регламентирован, однако проект на его основе должен быть разработан не позднее 3 лет.
Почему многие обращаются в специализированные компании?
Несмотря на прозрачность и простоту оформления услуги, все большее число людей обращается в специальные компании для помощи в получении ГПЗУ. Причин здесь множество – нехватка времени на выполнение таких работ, неуспешный опыт в прошлом, страх допустить ошибку и так далее.
Чем привлекают компании, помогающие с получением и утверждением бумаг? Как правило, упор делается на опыт, наличие знаний в этой сфере и индивидуальный подход к клиентам. В роли клиентов таких организаций выступают различные категории лиц – инженеры, субподрядчики, финансово-кредитные учреждения и прочие структуры.
Специалисты, работающие в таких структурах, представляют клиентов в период разработки архитектурных решений. Ими оказывается помощь в процессе согласования проработок в уполномоченных структурах с оказанием юруслуг при создании пакета бумаг для оформления ГПЗУ. Здесь же оказывается консультационная поддержка вопросов, касающихся предпроектной проработки, в том числе получение и оформление ГПЗУ с последующей регистрацией в уполномоченных структурах.
Сотрудники таких компаний анализируют проект или запрос, в результате предъявляют заключение, на базе которого и решается вопрос. При этом возможно устранение различных проблем, начиная с реализации проектов с нуля и заканчивая не до конца решенными вопросами.
Плюс специализированных компаний и в том, что их сотрудники, как правило, отлично знают сектор земельных правоотношений. При этом заявитель оперативно получается все виды поддержки – юридическую, техническую или финансовую.
Общий спектр услуг, которые предоставляется такими компаниями, весьма солидный. Сюда можно включить следующие направления:
- Оказание консультаций в письменной или устной форме в вопросах, которые касаются градостроительного паспорта, а также обжалование незаконно принятых решений.
- Участие и помощь в подготовке заключений правового характера, касающихся получения градостроительного плана, а также установления градостроительного регламента земельного надела.
- Юридическое сопровождение процесса получения нового ГПЗУ или же внесение корректировок в уже существующий план.
- Предоставление интересов юрлиц, а также простых граждан в различных судах. При этом на повестку дня ставятся различные вопросы, в том числе касающиеся обжалования противозаконных действий уполномоченных структур.
Таким образом, клиентам оказывается двухсторонняя поддержка – юридическая (решение вопросов оформления и защиты интересов) и техническая. При этом услуга предоставляется только при условии передачи полного пакета бумаг на участок и относящиеся к нему территории. Здесь могут быть истребованы следующие бумаги:
- Доверенность. Такой документ необходим в случае, если интересы заказчика предоставляет другой человек.
- Документы из БТИ, касающиеся объектов недвижимости, расположенных на земельном наделе. Здесь потребуется передача оригиналов и копии.
- Соглашение об аренде земельного участка (должно предоставляться два экземпляра).
- Прочая техническая документация.
Как показывает практика, решение вопросов с ГПЗУ часто занимает много времени и сил. Главные причины – незнание текущих требований и отсутствие специалистов, способных оформить грамотный запрос. При этом область страны не имеет значения – с проблемой сталкиваются почти все. Но избежать этого легко. Достаточно знать законодательство и четко следовать его требованиям. Если и возникают сложности с оформлением, всегда можно обратиться к специалистам.
Трудности, связанные с ГПЗУ
Как требует соответствующее законодательство, сведения, которые необходимы для заполнения разделов данного документа, должны быть установлены правилами застройки и землепользования, проектом межевания либо материалами планировки территории. Если же все они отсутствуют, то данные критерии утверждаются временными регламентами. Так вот, для Москвы до сих пор нет особых правил застройки и землепользования. Касательно документов планирования территории и проектов межевания – только 30 % городской территории обеспечено ими. Однако при этом временные регламенты также отсутствуют. А это значит, что подготовка и заполнение ГПЗУ происходит в соответствии с одним лишь проектом правил застройки и землепользования. Таким образом, параметры использования определенного участка, что касаются высоты и плотности, очень легко изменить, уменьшив их. Это происходит на основании решения рабочих групп Градостроительной земельной комиссии Москвы. Таким образом, изменение ГПЗУ является довольно-таки несложным процессом.
На примере Москвы рассмотрим одну трудность. Она заключается в том, что в 2010 году в действие вступил Генеральный план данного города. В соответствии с ним 70 % столичной территории попадает в зоны развития – реорганизации. Это ведет к тому, что получению ГПЗУ на эти участки должна предшествовать разработка документов по их необходимой планировке. Почти вся оставшаяся территория города попала в зону стабилизации, а это в основном сохраняемые жилые сооружения. В соответствии с ГрК РФ, правила землепользования разрабатываются для того, чтобы соблюсти и обеспечить права и интересы правообладателей участков и объектов под капитальное строительство. Это должно обеспечиваться путем предоставления им выбора по использованию определенной территории самым эффективным способом. Но, как показывает практика, когда ГПЗУ рассматривается на заседаниях рабочих групп градостроительной земельной комиссии, мало кто может полностью реализовать свои намерения и законные права касательно сооружения объектов недвижимости.
Что такое ГПЗУ и как его оформить
В случае возведения любого коммерческого, производственного или промышленного здания (сооружения) необходим ГПЗУ. Что это за документ, для чего он нужен, как и где его можно оформить, в течение какого времени он действует, и какие нюансы существуют при его оформлении? Ответы на эти вопросы вы найдете после ознакомления с материалами данной статьи.
Любой из земельных участков может использоваться на основании разработанного градостроительного регламента (ГСР), который относит его к той или иной зоне с особыми условиями эксплуатации. Выпиской из ГСР является Градостроительный план земельного участка. В столице этот документ готовится на базе принятых Правительством столицы правил землепользования и застройки ПЗЗ, а также с учётом ППТ (при его наличии).
ГПЗУ (расшифровывается, как градостроительный план земельного участка) — это документ является основанием для выдачи разрешения на строительство недвижимого объекта или реконструкции уже имеющегося, указывая на близость других зданий и сооружений.
Здесь же имеется информация о наличии коммуникаций, а также иные сведения, согласно которым можно максимально удачно расположить строение на имеющемся участке.
Первым этапом подготовки к строительству можно считать получение разрешительной документации на основе градостроительного плана. Возведение объекта недвижимости без разрешения считается грубым нарушением законодательства и строительных нормативов. Отсутствие документов может стать причиной наказания собственника участка с последующим определением к сносу самовольного строения.
После получения пакета документации, уполномоченные органы приступают к подготовке градостроительного плана. В процессе работы они используют документацию по градостроительному зонированию и планированию территории, действующие нормативы по градостроительному проектированию, бумаги по планировке . Также применяются данные из государственного кадастра недвижимости и техусловия подключения объектов капстроительства на участке.
Смотрите также: Ввод здания в эксплуатацию – алгоритм действий
В срок до семи суток со дня получения заявления направляется запрос в снабжающие компании о передачи техусловий для подсоединения сооружений. Если при оформлении заявления не указана цель применения ЗУ, уполномоченный орган определяет максимально допустимую нагрузку в местах подключения инженерных и технических сетей с учетом действующих правил.
Состав градостроительного плана
Документ состоит из 5 листов с данными топографической съемки, ситуационным планом, схемой расположения на территории объектов и т.д. Оформить градостроительный план земельного участка в Московской области или Москве можно, чтобы почерпнуть следующую информацию:
- Границы ЗУ.
- Отступы, которые необходимо делать для размещения зданий и сооружений относительно границ территории.
- Сведения из градостроительного регламента, если его действие распространяется на земельный участок, в том числе о видах разрешенного использования.
- Требования к назначению, параметрам, размещению объектов — если не действует градостроительный регламент.
- Информацию обо всех размещенных на земельном участке капитальных объектах.
- Сведения о технических условиях подключения к инженерным сетям.
- Границы, в пределах которых возможно размещение объектов для государственных и муниципальных нужд.
- Сведения о возможности разделения участка на несколько частей.
Выдача градостроительный план земельного участка
Получить градостроительный план земельного участка можно при обращении в орган местного самоуправления.
Как говорилось выше, выдача ГПЗУ относится к компетенции местного самоуправления. Таким образом в первую очередь нужно обратиться в орган местного самоуправления с запросом о предоставлении ГПЗУ.
В Москве таким органом является Комитет по архитектуре и градостроительству. Запрос подается либо лично ответственному должностному лицу, либо направляется в электронной форме посредством сети Интернет.
При обращении лично нужно иметь при себе документ подтверждающий вашу личность (и доверенность, если не вы являетесь заявителем). А также документы, подтверждающие ваше право на земельный участок. Исключением из этого правила является гражданско-правовой договор.
Для обращения через интернет необходимо заполнить форму запроса, которая удостоверяется электронной подписью.
Все необходимые документы уполномоченным органом запрашиваются в порядке межведомственного взаимодействия, однако по желанию заявителя могут быть представлены по собственной инициативе.