Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно сдать квартиру в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы сдать квартиру как физическое лицо по закону, необходимо заключить договор найма. Он заключается в письменной форме. После его необходимо зарегистрировать в расчетно-справочном центре Минска, либо, если речь идет о другом городе, в местной администрации. Подробно этот процесс расписан в 52-й статье Жилищного кодекса: «Заключение и регистрация договоров найма жилых помещений».
Как официально и правильно сдать квартиру в аренду?
В договоре нужно указать стоимость квартиры в месяц. Чтобы ее определить, вам необходимо изучить рынок недвижимости аренды, посмотреть стоимость арендных квартир в вашем районе и вывести средний ценник. Также на стоимость квартиры влияет расположение, наличие рядом метро, количество комнат, качество ремонта, наличие мебели и бытовой техники, срок найма. Можно обратиться в агентство недвижимости, где специалисты определят стоимость вашей квартиры в месяц, составят объявление и найдут вам квартирантов.
Также кроме личных и обязательных для заполнения данных можно подробно описать помещение, качество ремонта, что в квартире было, чего не было. После это поможет вам избежать спорных и конфликтных моментов.
Определение арендной ставки
Арендная плата должна быть адекватной и соответствовать классу предлагаемого квартиросъёмщику жилья. Если ежемесячная арендная ставка будет выше среднерыночной, то это приведёт к «простою» квартиры. А это не только упущенная прибыль, но и ежемесячные издержки из-за необходимости оплачивать коммунальные платежи. В противоположном случае недооценка своей квартиры тоже приводит к потере денег.
Первичным источником получения информации о ситуации на арендном рынке является осмотр тематических газетных изданий и интернет ресурсов. С их помощью можно прицениться и узнать примерную стоимость аренды на сегодняшний день.
Сравнивать свою квартиру с конкурентами следует по следующим основополагающим параметрам:
- район;
- транспортная доступность;
- количество комнат;
- площадь квартиры;
- состояние ремонта;
- наличие бытовой техники и мебели;
- срок аренды.
Каждый из этих факторов значительно влияет на качество жилья, а, следовательно, их обязательно следует учитывать при определении арендной ставке.
Сдача квартир, какие есть варианты
Есть достаточно много вариантов получения дохода от сдачи квартир:
- сдача квартир (домов, комнат) по долгосрочным договорам найма физическим лица с уплатой подоходного налога в фиксированной сумме за каждую сдаваемую комнату;
- сдача квартир в аренду юридическим лица и предпринимателям, в этом случае арендатор удерживает 13% подоходного;
- сдача квартир посуточно с уплатой единого налога с физических лиц, таким видом могут заниматься только лица имеющие гражданство РБ, или иностранцы имеющие разрешение на постоянное проживание в РБ;
- регистрация ИП и осуществление сдачи жилых помещений от имени ИП.
Какие документы подготовить для заключения договора найма?
- Заявление от владельца/владельцев жилья.
- Паспорта обеих сторон.
- Документы о праве собственности на жилое помещение (свидетельство о госрегистрации, технический паспорт).
- Согласие на сдачу квартиры от других собственников жилья (если помещение в собственности двух и более человек).
- Договор найма в трех экземплярах (заполняется на месте).
После заключения договора арендодатель регистрируется в ИМНС как налогоплательщик. Для этого понадобятся:
- копия зарегистрированного договора;
- паспорт;
- выписка с лицевого счета;
- копия техпаспорта на жилье;
- согласие на сдачу квартиры от других собственников жилья.
Как официально и правильно сдать квартиру в аренду?
Чтобы сдать квартиру как физическое лицо по закону, необходимо заключить договор найма. Он заключается в письменной форме. После его необходимо зарегистрировать в расчетно-справочном центре Минска, либо, если речь идет о другом городе, в местной администрации. Подробно этот процесс расписан в 52-й статье Жилищного кодекса: «Заключение и регистрация договоров найма жилых помещений».
В договоре нужно указать стоимость квартиры в месяц. Чтобы ее определить, вам необходимо изучить рынок недвижимости аренды, посмотреть стоимость арендных квартир в вашем районе и вывести средний ценник. Также на стоимость квартиры влияет расположение, наличие рядом метро, количество комнат, качество ремонта, наличие мебели и бытовой техники, срок найма. Можно обратиться в агентство недвижимости, где специалисты определят стоимость вашей квартиры в месяц, составят объявление и найдут вам квартирантов.
Также кроме личных и обязательных для заполнения данных можно подробно описать помещение, качество ремонта, что в квартире было, чего не было. После это поможет вам избежать спорных и конфликтных моментов.
Сдавая жилье в наем, вы должны понимать, что вам предстоит платить налоги. Если ваш доход от сдачи квартиры в аренду превышает Br 5555 в год, то налоговые ставки устанавливаются Особенной частью Налогового кодекса. Если ваш доход меньше обозначенной суммы, то ставка устанавливается Решением Минского городского Совета депутатов. Если говорить в общем, то ставки для жилых помещений варьируются от Br 16 до Br 27,5 в месяц за каждую комнату. Налог можно платить двумя способами: один раз в год либо каждый месяц. Вы выбираете, как вам удобно, сами. Кстати, при сдаче квартиры в наем близким родственникам либо молодым специалистам вы от налога освобождаетесь.
Как сдать квартиру официально в беларуси
При осуществлении физическим лицом деятельности по сдаче в наем на длительный срок (свыше 15 дней) квартиры другому физическому лицу необходимо заключить договор найма жилого помещения.
По договору найма сдается только жилое помещение. Доля в квартире жилым помещением не является, поэтому сдать долю в квартире по договору найма нельзя. Можно сдать только комнату или квартиру целиком. А поскольку на комнату и квартиру установлена долевая собственность с соседом, то потребуется его согласие. Бланки договоров есть в каждом РСЦ. Договоры составляются в трех экземплярах, один из которых хранится у собственника квартиры (нанимателя), другой у нанимателя (поднанимателя), а третий сдается в РСЦ.
В договоре указываются ФИО, год рождения и степень родства нанимателя и членов его семьи, точный адрес и характеристики квартиры, предоставляемое в пользование нанимателю имущество в квартире. Кроме того, договор содержит следующие сведения: срок сдачи квартиры внаем, права и обязанности сторон, размер, порядок и сроки расчетов, ответственность сторон, основания расторжения договора и другие важные моменты.
Регистрировать договор необходимо до момента фактического предоставления жилья нанимателю, поскольку только зарегистрированный договор является основанием возникновения у него прав и обязанностей на жилое помещение.
Доходы, получаемые от сдачи внаем (поднаем) жилых помещений, находящихся на территории Республики Беларусь, облагаются подоходным налогом в пределах налоговых ставок, утвержденных Указом Президента Республики Беларусь от 04.08.2006 N 497 «Об уплате подоходного налога в фиксированных суммах».
Несоблюдение установленной законодательством формы договора найма жилого помещения не освобождает гражданина от обязанности уплаты подоходного налога.
При получении в налоговом периоде, т.е. в течение одного года, доходов от сдачи внаем квартиры в размере более 30 100 000 бел.руб. в налоговый орган необходимо представить налоговую декларацию (расчет) (п. 3 ст. 179, ст. 180 Налогового кодекса Республики Беларусь. В этом случае доходы от сдачи внаем квартиры включаются в совокупный годовой доход, и будут облагаться подоходным налогом по ставке 12% с последующим перерасчетом налога (п. 1 ст. 173 НК). Налоговая декларация предоставляется не позднее 1 марта, оставшаяся сумма налога доплачивается до 15 мая (ст. 180 НК).
Статья 179 НК предусматривает два способа уплаты налога: за весь год вперед или ежемесячно.
В первом случае годовой платеж вносится не позднее рабочего дня, следующего за установленным в договоре сроком фактического предоставления квартиры внаем. Уплата сумм налога за каждый последующий год производится не позднее 1-го числа года, за который осуществляется уплата налога.
Преимущество первого способа уплаты налога заключается в том, что при увеличении размеров ставок подоходного налога в течение года перерасчет уплаченных сумм налога производиться не будет.
Выбор второго способа уплаты налога позволит не вносить большую сумму за один раз и, возможно, направить сэкономленные средства на другие цели. Однако при изменении размеров налоговых ставок суммы налога будут пересчитываться уже в следующем месяце.
При получении доходов не с первого дня месяца, а также в случае прекращения получения доходов в течение месяца исчисление сумм налога за этот месяц производится пропорционально количеству дней сдачи квартиры внаем (п. 2 ст. 179 НК).
В результате неуплаты или неполной уплаты фиксированной суммы налога наступает административная ответственность, предусмотренная статьей 13.6 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях. Кроме того, в полном размере будет взыскана неуплаченная сумма налога.
Основные сведения о сдаче и съёме жилья
Жилые помещения (квартиры, комнаты, жилые дома) могут сдаваться в наем, то есть предоставляться кому либо за плату во владение и пользование для проживания. [∗] пункты 1 и 3 статьи 50 Жилищного кодекса Республики Беларусь
Сдавать жилье внаем может собственник этого жилья. Не собственник имеет на это право только в случае, если ему законодательными актами или собственником жилья предоставлены соответствующие полномочия. [∗] пункт 2 статьи 50 Жилищного кодекса Республики Беларусь Кроме того, если недвижимость принадлежит нескольким собственникам (находится в общей долевой собственности), то для сдачи его внаем требуется согласие их всех. [∗] пункт 2 статьи 246 Гражданского кодекса Республики Беларусь
Жилье может сдаваться внаем на определенный срок, либо бессрочно. [∗] пункт 4 статьи 50 Жилищного кодекса Республики Беларусь
Сдача жилых помещений внаем для длительного проживания не является предпринимательской деятельностью. Обязанность по регистрации в качестве ИП возникает только в том случае, когда жилое помещение сдается внаем для краткосрочного проживания. [∗] статья 1 Гражданского кодекса Республики Беларусь
Запрещается сдавать внаем следующие жилые помещения: [∗] – пункт 3 статьи 50 Жилищного кодекса Республики Беларусь
– подпункт 1.20 Указа Президента Республики Беларусь от 06.01.2012 № 13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений»
Договор найма является основанием для регистрации наймодателя в снимаемом им жилье по месту жительства или месту пребывания. [∗] подпункт 4.2 Положения о регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 07.09.2007 № 413
Обратите внимание, что граждане проживающие в съёмном жилье имеют право стать на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Как и где заключается договор?
В Бресте арендодателю и квартиросъёмщику надо обратиться в службу «Одно окно» администрации Ленинского района по ул. Ленина 13, каб. 116 или Московского района по ул. Московская 273, каб. 13–14 в зависимости от того, в каком районе находится сдаваемая квартира. С собой возьмите:
- Паспорта или иные документы, которые подтверждают вашу личность.
- Технический паспорт и документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение (для собственника)
- Письменное согласие всех собственников жилого помещения – в случае, если оно находится в общей собственности.
Сумма налога за сдачу квартиры
Сумма налога за сдачу квартиры в аренду зависит от количества комнат арендуемой жилплощади, населенного пункта, а также размера годового дохода с аренды.
Итак, проговорим еще раз, что сдача квартиры в аренду должна предусматривать:
— составление договора найма и зарегистрировать его в расчетно-справочном центре (бланк договора можно взять и заполнить там же)
— если квартира находится в долевой собственности — в РСЦ нужно явиться всем собственникам,и они письменно заявят о своём согласии на заключение договора
— становление на учёт в налоговой инспекции и получить свой уникальный УНП, по которому в последующем будет уплачиваться налог (исходя из практики узнать его и путь оплаты налога через ЕРИП можно, позвонив в инспекцию по телефону,без необходимости являться туда лично)
— до момента действия договора найма налог на сдачу квартиры должен быть плачен (его сумма зависит от месторасположения квартиры, количества комнат в квартире и размера годового дохода с самой аренды квартиры. Выяснить налог на сдачу квартиры можно в своей налоговой инспекции, а также налог на сдачу квартиры в 2020 году можно просмотреть в системе ЕРИП)
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
На что обратить внимание при аренде квартиры?
- Документы собственника — их проверка поможет вам избежать проблемных моментов, которые связаны с мошенничеством. Нередко квартиры сдаются в субаренду, предлагаются теми, кто к ним не имеет никакого фактического отношения. По этой причине важно уточнить, кто является собственником и удостовериться в том, что вы имеете дело с ним или его представителем.
- Внимательно осмотрите квартиру — проверьте исправность кранов, выключателей. Это важно, так как если вы заезжаете в объект после других квартирантов, вполне возможно, что-то сломано, о чем не знает нынешний владелец. В результате придется отвечать именно вам!
- Заключайте договор — для арендаторов это всегда must-have. Многие владельцы предпочитают заключать договор на словах, так как не хотят себя связывать себя дополнительными обязательствами, но для вас важно скрепить подписью не только порядок взаиморасчетов, но и ответственность сторон. Договор может быть типовой, предложенный вами, риелтором или собственником.
- Согласны ли вы работать с посредниками? Как только “рынок” узнает о том, что вы нуждаетесь в жилье, вам сразу начнут поступать звонки с предложениями от риелторов. В этом нет ничего плохого, именно так работает данная индустрия. Если для вас крайне актуальны вопросы экономии, можете отказаться от услуг посредников, но в этом случае придется потратить много времени на самостоятельный поиск и отсев.
С агентом или самому?
Хорошо, квартира вас устраивает. Или не устраивает, но вы полагаете, что сойдет. Дальше нужно решить важный вопрос: вы хотите заплатить денег и отдать поиск жильца и бумажную волокиту специальному человеку, или вы хотите сэкономить и повозиться самостоятельно?
Плюсы сдавать самому:
- Бесплатно.
- Иногда арендаторы принципиально не хотят связываться с агентствами, им нужен лично арендодатель. Эти люди – ваши.
На этом список, увы, исчерпан.
Плюсы обратиться в агентство:
- Экономия времени и сил: агентство само размещает объявления, само договаривается с потенциальными жильцами. Вам не обрывают телефон днем и ночью, можно не убегать с важных совещаний, чтобы показать квартиру.
- Вы заключаете с жильцами типовый договор, который правильно составлен.
- Вы сдадите квартиру быстро: у агентств есть наработанные площадки и базы.
- У некоторых риэлторов есть услуги постоянного сопровождения квартиры: компания не только сдаёт ваше жилье, но также забирает платежи, следит за состоянием квартиры и выполнением условий договора, а при необходимости подыщет нового арендатора. Это удобно, если владелец и квартира находятся в разных городах.
Как сделать бизнес на сдаче квартиры в аренду
Главный принцип, который должен помнить тот, кто зарабатывает на сдаче квартир в аренду, — жилье простаивать не должно. Любая квартира сдается, дешевая или дорогая. Главное — правильно выставить ее стоимость. Даже нехитрые расчеты помогут: берем квартиру за $ 300. За эту сумму ее снимать никто не хочет, нужно уступить, например, $ 20.
$ 20 * 12 месяцев = $ 240, которые вы теряете в год. Но по факту эта сумма почти равна сумме месяца простоя. А если квартира стоит 2 месяца, 3 месяца? Уступая небольшую сумму, вы теряете меньше. И не забывайте, что во время простоя нужно оплачивать «коммуналку», что недешево (особенно если никто не прописан), плюс налог на 3−4 квартиры в собственности.
Также можете посмотреть на расчеты доходности от специалистов агентства недвижимости.
Налог на сдачу квартиры в краткосрочную аренду (посуточно).
Заработок на недвижимости является одним из самых распространённых способов получения дохода. А заработок на аренде недвижимости занимает почётное первое место в этом списке.
Этот же абзац написан в предыдущей в статье с долгосрочной арендой. А все потому, что повторение – мать учения:)
Одни люди целенаправленно покупают недвижимость для сдачи в аренду, другие получают недвижимость в дар, или по наследству. Но, в любом случае, если есть лишняя квартира, то лучшим её применением будет именно сдать её в аренду, тем самым получая дополнительный хороший доход.
Эм… Этот абзац тоже есть в той статье. Прочтите ее. Пожалуйста. Вот она: https://an7.by/news/5616/
Извините.
А теперь давайте поговорим о налоговых обременениях, которые ложатся на плечи арендодателей, которые сдают свою квартиры посуточно.
Краткосрочная или посуточная аренда может приносить больший доход, чем длительная, но и головной боли с этим видом аренды больше, в том числе и с налогами.
Для начала нам необходимо определиться — как понимает краткосрочную аренду законодатель. В правовом поле Республики Беларусь есть понятие, где указано, что к краткосрочной аренде относится сдача жилого помещения по двум и более договорам в течение одного календарного года на периоды, каждый из которых не превышает 15 календарных дней.
Дополнительной головной болью, в отличие от арендодателей, которые сдают свою квартиру на длительный срок, является обязательное оформление в качестве индивидуальных предпринимателей.
Как при сдаче недвижимости в длительную аренду, так и при краткосрочной аренде налоги платить обязательно. Но у “посуточников” налог не привязан к экономико-планировочным зонам, а зависит лишь от количества сдаваемых комнат. За сдачу одна- или двухкомнатной квартиры необходимо будет оплатить 116 рублей ежемесячно за каждое помещение, а за квартиру с большим количеством комнат по 145 рублей за каждое помещение.
Большинство хозяев используют скидку лишь при заселении на определенное количество дней. Таких предложений достаточно много, поэтому выделиться среди них, в общем-то, сложно. Предложите клиентам более интересные акции, от которых они просто не вправе отказаться. Что имеется в виду?
Во-первых, скидка за рекомендацию. Если клиент советует Вашу квартиру своим знакомым – предоставьте скидку для обоих. Поверьте, результат будет того стоить.
Во-вторых, разработайте систему скидок в «непопулярные» дни. К примеру, с понедельника по четверг немного снижайте тариф – и у Вас квартиру будут бронировать даже тогда, когда конкуренты в поисках клиентов с тоской станут ждать выходных.
В-третьих, изучайте календарь. Подключайте свою фантазию и придумывайте поводы, которые позволят Вам давать скидки для клиентов. Это могут быть праздники, памятные даты, дни рождения клиентов и даже собственные юбилеи. Например, «Нашему бизнесу уже 10 лет – ваша скидка 10%». Главное – внимание к клиенту и небольшая скидочка, которая ему будет, несомненно, приятна.
В-четвертых, используйте современные средства коммуникации. Наверняка, большинство Ваших клиентов имеют собственные странички в социальных сетях. Продумайте текст оригинального сообщения, поместите его в сети и предложите своим клиентам. Набравший большее количество «лайков» получит скидку на проживание или приятный бонус.
Но! Чтобы потенциальные клиенты могли своевременно узнавать об акциях, размещайте информацию о них прямо в тексте объявлений о сдаче квартиры на страницах нашего сайта.
Важно! Профессиональные копирайтеры советуют: для большего эффекта следует указывать не процент скидки, а его денежное выражение. Как говорят психологи, на клиента лучше всего действует осознаваемая сумма сэкономленных денег.