Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как зарегистрировать договор аренды нежилого помещения?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если срок действия договора аренды составляет двенадцать месяцев и больше, такой документ нужно зарегистрировать в Росреестре. Закон не указывает, сколько на это даётся времени: в теории, зарегистрировать долгосрочный договор можно даже за месяц до истечения его срока действия. Никаких санкций за задержку не предусмотрено. Зачем, в таком случае, это делать?
А если не зарегистрировать?
Разберём пример. ИП Николай снимал помещение под барбершоп на первом этаже жилого дома. Он заключил с собственником договор аренды на пять лет, но затягивал с регистрацией: постоянно появлялись более важные дела, да и арендодатель особо с этим не торопился. Через два года владелец помещения продал объект предпринимателю Дмитрию, который хотел запустить на этом месте свой бизнес. Николай ничего не знал о сделке, а Дмитрий ничего не знал об уже существующем договоре аренды. Суд решил дело в пользу нового владельца: Николаю пришлось экстренно съезжать и искать новое место, потому что незарегистрированный договор не имеет юридическую силу при смене сторон.
У съёмщика могут возникнуть и другие неудобства — не настолько критичные, но всё равно неприятные. Например, без регистрации договора аренды не получится получить алкогольную лицензию и продавать спиртные напитки. А вот налогов платить придётся больше: без отметки Росреестра арендные платежи не считаются расходной статьёй — а значит, налоговую базу уменьшить не получится.
Дополнительные документы, необходимые для регистрации
В основной пакет документов, необходимых для регистрации договора аренды не входит разрешение уполномоченного органа о проведении крупной сделки. Такой документ актуален для тех компаний-заявителей, у которых годовая арендная ставка составляет более 25-ти% бухгалтерского баланса. То есть те компании, сумма договора которых превышает 25% от стоимости имущества организации.
- для заявителей, годовая арендная ставка которых составляет более чем 25% от бухгалтерского баланса. Иными словами, если сумма сделки превышает 25% от стоимости всего имущества компании. При этом для таких компаний выделяют следующее:
- арендодатель, который сдает в аренду нежилое помещение не должен предоставлять решение о проведении крупной сделки, это возможно, так как в этом случае аренда его имущества не является отчуждением;
- арендатору для заключения договора аренды необходимо предоставить протокол заседания кворума о согласии на проведение крупной сделки. Такой протокол должен содержать 100% голосов, участвующих в заседании. При отсутствии хотя бы одной сотой части голосов, сделка не может быть одобрена.
Что дает договор арендодателю и арендатору
Обе стороны соглашения имеют целый ряд преимуществ и правовых гарантий. Для арендодателя обеспечены следующие права:
- «Чистая» сдача недвижимости в аренду и прозрачное отчисление налогов;
- Возможность официально расторгнуть договор и выселить арендатора в случае неоплаты по договору;
- Возможность подачи в суд на арендатора в случае кражи или порчи имущества, владений.
Арендатор может рассчитывать на следующие преимущества:
- Стабильная стоимость аренды на протяжении того времени, на которое оформляется соглашение;
- Гарантия подлинности документов на недвижимость и проверка факта владения недвижимостью арендодателем;
- Гарантия того, арендодатель не расторгнет соглашение в любой момент.
Подача документов на регистрацию
Подать документы на регистрацию договора можно тремя способами: физически (на личном приеме в многофункциональном центре), через почту или через сайт. Каждый из них имеет свои особенности.
Проще всего подавать документы на личном приеме в региональном МФЦ. Личная встреча со специалистом позволит еще раз убедиться в правильности оформления и наличии всех необходимых документов. На прием в центр необходима предварительная запись, что может быть не всегда удобно, а по завершении приема заявитель получает индивидуальный номер обращения (можно отследить готовность документов онлайн) и ожидаемую дату регистрации поданных документов).
Отправить документы в реестр можно через почту — письмом, к которому будет прилагаться опись вложенных документов. Отправка документов по почте удобна тем, что письмо отправить можно в любой момент, но документы и заявление на регистрацию договора должны быть заверены нотариально.
Последний способ самый удобный — отправка документов через сайт Росреестра. Удобен и тем, что не нужно заверение от нотариуса, но вот регистрация документов через интернет доступна лишь в том случае, если у обеих сторон имеется электронная подпись, что не оправдано в случае заключения договора между двумя физическими лицами.
Порядок процедуры: где и как регистрируется соглашение?
Регистрацией договоров, связанных с недвижимостью, в том числе нежилой, занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, сокращённо именуемая Росреестр. Подать туда документы можно следующим образом:
- Напрямую обратившись в подразделение Росреестра, на территории которого находится арендуемое помещение.
- Подать документы в МФЦ. Это во многом удобнее, но тогда срок регистрации увеличивается на 2 дня (по одному на передачу пакета документов в Росреестр и обратно).
- Направить документы по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Однако в этом случае все документы должны быть нотариально заверены.
Обратиться с заявлением может как арендатор, так и арендодатель.
Если организация-арендодатель имеет право сдавать в аренду объекты, находящиеся в госсобственности, она обязана дополнительно вести реестр, в который включаются следующие данные:
- Количество и характеристики помещений, которые сдаются.
- Реквизиты договоров аренды и их условия.
- Сведения об арендаторах.
- Исполненные договора и возвращённые помещения.
- Меры, предпринятые при нарушениях договора.
- Факт согласования аренды с Росимуществом.
Решение сложных задач
Если одна из сторон отказывается регистрировать договор аренды, допустимо исполнение требований действующего законодательства по стандартной схеме рассмотрения дела в судебных инстанциях. Необходимо точно рассчитывать срок действия соглашения. Чтобы исключить обязательную процедуру, применяют предварительное соглашение с обязательствами о заключении контракта в будущем. Следует помнить, что субаренда оформляется на общих основаниях.
При найме части помещения возникают правовые коллизии, так как в кадастре указана только одна запись на определенный объект недвижимости. В такой ситуации необходимо сперва оформить учет арендуемых помещений по стандартному алгоритму:
- изготовить технический план отдельного помещения;
- поставить помещение на кадастровый учет;
- зарегистрировать аренду.
Договор аренды нежилых помещений регистрируют, только если здание сдано в эксплуатацию официально.
Полезная информация, нюансы
Прежде чем заключать договор, срок которого превышает год, необходимо ознакомиться с несколькими рекомендациями:
- Бывает так, что одна из сторон сделки уклоняется от процедуры регистрации соглашения. В этом случае, другая сторона получает право обратиться в судебный орган, который вынесет решение о принудительной регистрации данных документа об аренде.
- Поскольку законом не указано, кто именно должен обратиться с заявлением о регистрации, стороны могут самостоятельно это определить, указав в договоре. Так в случае, когда одним из участников соглашения является юридическое лицо, а другим физическое благоразумней обращаться именно последнему, поскольку размер пошлины ниже.
Основной правовой источник в вопросе, как оформить и заключить договор аренды нежилого помещения или иного объекта, — это Гражданский кодекс России. А поскольку операции со сдачей недвижимости в наем тесно связаны с переходом прав, то дополнительной нормативно-правовой базой выступает 218 Федеральный закон, принятый 13 июля 2015 года и вступивший в силу с 2020 года.
В соответствии с 550 статьей Гражданского кодекса, договор аренды должен иметь письменный вид. Заключение договора в устной форме неприемлемо.
По 610 статье кодекса договор аренды заключается на период, выбранный сторонами и прописанный в договоре. Если период не прописан, то договор признается заключенным на неопределенное время.
Согласно 651 статье кодекса, второму пункту, договоры аренды, заключенные на срок от 12 месяцев, необходимо регистрировать в Росреестре. Датой заключения договора будет считаться дата регистрации перехода прав.
Если договор заключен на период до 12 месяцев, регистрировать его не нужно. И датой заключения считается дата подписания документа.
Сроки регистрации договора аренды
Сроки регистрации договора аренды зависят от того, куда были поданы заявления, а именно,
- ♦ если заявление с документами на регистрацию было подано в орган регистрации прав, то договор должен быть зарегистрирован в течение 7 рабочих жней;
- ♦ если заявление и документы были поданы для регистрации в МФЦ, то договор зарегистрируют в течение 9 рабочих дней;
- ♦ при подаче в орган регистрации договора, который нотариально удостоверен, срок регистрации составляет 3 рабочих дня, а при обращении в МФЦ – 5 рабочих дней.
Сроки считаются с даты, когда были приняты документы для регистрации.
- ♦ в случае, когда сделка была нотариально удостоверена, и документы поданы в электронном виде, тогда сделка регистрируется в течение следующего рабочего дня.
ВАЖНО: нотариус является лицом, по заявлению которого может быть осуществлена госрегистрация прав.
В ситуации, когда вместе с регистрацией договора аренды проводится кадастровый учет части объекта недвижимости, сроки регистрации выглядят следующим образом:
- ♦ при обращении в Россреестр – срок регистрации составляет 10 рабочих дней;
- ♦ при обращении в МФЦ – срок регистрации составляет 12 рабочих дней.
Подготавливаем документацию
Перед тем как зарегистрировать договор, нужно заранее подготовить необходимые документы, перечень которых представлен ниже:
- заявление с прошением государственной регистрации;
- паспорт заявителя (для юридического лица дополнительно свидетельство государственной регистрации предпринимателя);
- кадастровый паспорт и план нежилого помещения;
- договор аренды в двух экземплярах;
- учредительные документы организации (для юридических лиц);
- документы о полномочиях юридического лица (например, приказ);
- заверенное нотариусом согласие второго супруга арендодателя (только для физического лица);
- квитанция о том, что была уплачена государственная пошлина за регистрацию.
Регистрация долгосрочного договора аренды. Важные положения договора!
Договором можно урегулировать права и обязанности арендодателя и арендатора. В документе должны быть указаны:
- условия сдачи помещения в аренду;
- сроки сдачи помещения в аренду;
- установка видов деятельности, цель которых аренда помещения;
- определение периода и денежных компенсаций за аренду помещения;
- установка правил при добровольном расторжении договора или при несоблюдении оговоренных правил со стороны арендатора или арендодателя.
Заказать регистрацию долгосрочного договора аренды необходимо по той причине, что если договор официально не оформлен – юридически его нет. Если произойдут конфликтные и противоречивые случаи, такие как: смена собственника здания, при которой он просит арендаторов покинуть помещение, суд может не признать правоту арендатора, ведь договор не был зарегистрирован. Этот договор может потребоваться и в других случаях, в частности при аренде помещений, принадлежащих Росимуществу или Департаменту городского имущества, права аренды которого реализовываются в основном на конкурсной основе. Есть и негативные последствия для арендодателя. Если договор аренды подписан без приложения изображения планировки и/или не зарегистрирован, в этом случае последствия устранения или узаконивания незаконно выполненной перепланировки арендатором ложатся на плечи собственника помещения.
Какие документы нужны для регистрации договора аренды нежилого помещения?
Заявить о заключении соглашений по аренде может любое лицо, причем, если арендодатель уклоняется от этого процесса, арендатор вправе в судебном порядке истребовать принудительную регистрацию договора.
В Росреестр или многофункциональный центр подаются:
- Документы на недвижимость, документы, подтверждающие право владения, а значит и предоставления в аренду;
- Заключенное соглашение в 2 экземплярах (1 владельцу, 1 лицу, которое осуществляет аренду). Если владельцев несколько, каждый получает по экземпляру. На этом договоре после регистрации сотрудники проставят печати с гербом;
- Оплата государственной пошлины.
Перечень документов регистрация договора аренды нежилого помещения может быть расширен, если вы обращаетесь в Росреестр через доверителя.
Стоит отметить, что договор вступает в силу с момента заключения, но правовые последствия возникают с момента регистрации соглашения. После внесения данных в ЕГРН государство выступает в роли попечителя, поскольку были рассмотрены полномочия владельцев и условия договора. Следовательно, даже если арендатор не сможет понести ту или иную ответственность, он сможет возместить полученный ущерб за счет государства в самом экстренном случае.
Напоминаем, стоимость регистрации договора аренды нежилого помещения с участием юридических лиц повышается из-за необходимости предоставления уставных документов. Это выливается в существенно больший размер государственной пошлины. К примеру, для физических лиц в зависимости от вида недвижимости она составляет от 1500-2000 рублей, а для юридических – от 15 тысяч рублей и до 40-45 тысяч рублей, учитывая тип договора.
Согласно статье 433 ГК РФ, уклонение от обязательных юридических процедур может привести к нескольким последствиям:
- Штраф за незаконную предпринимательскую деятельность – около 2 000 рублей;
- Сокрытие налогов в крупном и особо крупном размере – вплоть до ареста на срок до 1 года.
Арендаторам тоже стоит задуматься, ведь для ведения хозяйственной и предпринимательской деятельности необходимо иметь правовые основания. Если, например, торговля проводится в местах без фактически легального договора, арендаторы также рискуют быть признанными административными правонарушителями.
Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения – это обязательное условие для признания договорных отношений.
Необходимые документы
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации, довольно внушительный. Процедура обязательной регистрации осуществляется на основании следующих бумаг:
- Письменное заявление о желании сторон зарегистрировать аренду нежилого помещения. Образец заполнения можно уточнить по месту обращения.
- Арендный договор, подписанный заинтересованными лицами. Обратите внимание, что здесь чётко прописываются технические характеристики помещения и его целевое предназначение. Договор подаётся на рассмотрение в трёх экземплярах. После регистрации по экземпляру получают участники сделки, и одна копия остаётся в Росреестре.
- Кадастровый паспорт строения (оригинал ксерокопия).
- Квитанция об уплаченной госпошлине.
- Документы, удостоверяющие личность заявителей. Если соглашение об аренде нежилого помещения заключают физические лица, потребуются гражданские паспорта. Если один из участников является индивидуальным предпринимателем, прилагается документ, подтверждающий статус. Для юридических лиц нужны учредительные документы организации.