Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Товарищество собственников жилья. Определение. Создание. Отчётность». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Товарищество собственников жилья – это вид некоммерческой организации, которая создаётся по инициативе собственников помещений в МКД. На этапе создания ТСЖ должно утвердить устав, открыть банковский счёт, изготовить печать. Управляет товариществом собственников жилья председатель, которого члены организации выбирают на общем собрании собственников. В ТСЖ могут объединиться жители одного подъезда, многоквартирного дома или нескольких близлежащих домов. Несколько товариществ могут создать ассоциацию ТСЖ, чтобы вместе защищать свои интересы.
После того, как организация будет зарегистрирована, председатель товарищества должен принять техническую документацию на дом от компании, которая обслуживала МКД до создания ТСЖ. Члены ТСЖ от имени товарищества могут заключить договор с управляющей компанией на обслуживание дома.
Назначение руководителя ТСЖ
В зависимости от положений утвержденного Устава, существует несколько способов избрания председателя Товарищества:
- путем избрания на общедомовом собрании;
- путем избрания руководителя членами правления ТСЖ из их числа.
Обязательным условием законности выборов становится наличие в повестке собрания соответствующих пунктов, а также отражение итогов голосования в протоколе. Руководитель ТСЖ избирается на срок, указанный в Уставе некоммерческой организации, но не превышающий двух лет. Оформление же сотрудника включает в себя:
- издание приказа о вступлении в должность;
- составление срочного трудового договора;
- подача заявления для оформления руководителя в ФНС;
- получение выписки из ЕГРЮЛ.
Куда подается жалоба?
В случаях, когда проблему, возникающую между собственниками и ТСЖ, не удается решить на общем собрании или путем обращения к председателю, не удовлетворенный качеством предоставляемых услуг гражданин вправе обратиться с жалобой в:
-
Жилищную инспекцию. Данный контролирующий орган вправе обжаловать своими постановлениями действий Товарищества собственников жилья, а также провести проверку:
- технического состояния МКД;
- качество предоставляемых ресурсов и услуг;
- состояние конструкций, коммуникаций и инженерных сооружений;
- соответствие работы некоммерческой организации действующему законодательству.
- Роспотребнадзор. Орган, защищающий права потребителей во всех сферах. Именно поэтому, при отказе в рассмотрении жалобы в ТСЖ, потребитель жилищно-коммунальных услуг вправе обратиться за защитой в компетентный орган, который впоследствии проверит законность действий некоммерческой организации.
- ФНС. Если нарушения, допущенные ТСЖ, касаются неправомерного пользования денежными средствами собственников, последним следует обратиться в налоговую инспекцию для проведения дальнейшей проверки.
- Прокуратуру. Еще один способ привлечь нарушителей к ответственность – обратиться в Прокуратуру. Органы государственного надзора обязаны провести проверку по факту поступившей жалобы и привлечь к ответственности нарушителей.
- СУД. Обращение в данную инстанцию становится крайним способом решения конфликтной ситуации. Поскольку судебное разбирательство предполагает собой затраты, начинать тяжбы следует лишь в случае, когда обращение в вышеперечисленные инстанции не принесло желаемого результата.
Составление заявление в суд – ответственное мероприятие, поэтому, для успешного завершения дела истцу стоит воспользоваться услугами компетентных специалистов.
Оценить эффективность создания ТСЖ можно на основании отзывов людей, в чьих домах используется данная форма управления:
Анастасия, г. Новокузнецк:
Я хотела бы выразить сотрудникам ТСЖ «Новобайдавец» огромную благодарность за внимание к жильцам и оперативное реагирование на все вопросы и возникающие проблемы.
Игорь, г. Тверь:
В нашем доме создано ТСЖ «Дом №70». В принципе, большинство жильцов работой довольны, коммунальные услуги предоставляются качественно, ремонт проводится вовремя. Единственный минус — немного завышенные платежи, поскольку некоторые жильцы взносы не платят.
Ольга, г. Новосибирск:
После услуг ЖЭУ наш ТСЖ «Родники» кажется просто идеальным вариантом. Постоянно вывозится мусор, в подъездах чисто, очередей нет. Работники ТСЖ очень вежливые.
Таким образом, очевидно, что при условии предварительного анализа всех факторов взвешенный выбор ТСЖ может быть хорошим способом управления домом. Однако для этого самим жильцам нужно быть готовыми к тому, что им придется принимать непосредственное участие в его деятельности, иначе такой вариант не принесет никакого результата.
Что должен делать председатель товарищества собственников?
Полномочия председателя и срок, на который он избирается, должны быть отражены в уставе ТСЖ. Лицо, занимающее данный пост, обязано выполнять следующие функции:
- Обеспечивать исполнение решений правления ТСЖ;
- Действовать от имени товарищества без доверенности, в том числе предоставлять отчётность в контролирующие органы, распоряжаться средствами на расчётном счёте ТСЖ;
- Подписывать платёжные документы и договора с подрядчиками;
- Рассматривать обращения жильцов;
- Предоставлять отчет о проделанной работе и потраченных средствах.
Какие ещё процедуры нужны для завершения?
Акт приёма-передачи – основной документ, по которому дом передаётся в управление ТСЖ. Во время этого процесса должна присутствовать специальная комиссия. Она обычно так же включает членов управления ТСЖ, представителей муниципалитета. Текст акта всегда сопровождается технической документацией, касающейся того или иного здания. Она должна соответствовать нормам и правилам эксплуатации многоквартирных домов.
При переходе к другой форме управления не должно быть никаких изменений в правах собственников квартир. Когда дом передаётся в управление ТСЖ, создаются специальные уведомления. Они рассылаются в Комитет по управлению имуществом, а так же в Управление Городского Хозяйства администрации.
Счёт в банке для ТСЖ открывается только на имя юридического лица.
Прежнего балансосодержателя дома надо поставить в известность о том, что произошло. Предоставляются все необходимые данные.
Вновь организованному товариществу предстоит проделать достаточно большой объем работ, поэтому кратко обозначим те направления, по которым предстоит действовать:
- Избрание руководства товарищества, если это не было сделано ранее.
- Уведомление управляющей компании о смене порядка управления домом и истребование у нее технической документации на дом.
- Проведение приема жильцов в члены ТСЖ. Чем больше жильцов согласится на участие в товариществе, тем проще будет дальнейшая работа. С жильцами, которые не захотят участвовать в ТСЖ, необходимо заключать отдельные договоры по оказанию услуг управления домом.
- Проведение собрания членов ТСЖ, на котором обычно решаются вопросы утверждения сметы расходов, плана работы ТСЖ, структуры и штатного расписания товарищества.
- Заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями.
- Организация взаимодействия с членами ТСЖ. Для этого можно использовать систему ГИС ЖКХ.
- Организация аварийной службы ТСЖ.
Образец договора управления ЖКХ можно скачать по ссылке.
Отношения собственников с ТСЖ регулируются соглашением. Первый имеет право заключить такой договор и расторгнуть его при желании.
В соответствии с законодательством РФ оформление договора не является обязательным. Собственник выражает свое согласие на участие при голосовании.
Собственники, не вступившие в товарищества, тем не менее обязаны оплачивать расходы на обслуживание дома.
Для регулирования таких взысканий с жильцом заключается договор на управление коммунальным хозяйством и общим имуществом.
Исходя из изложенных принципов построения организационных систем управления и принимая во внимание особенности организации и функционирования ТСЖ, можно определить, что в конструкции системы управления ТСЖ необходимо: установить форму управления; разработать организационную структуру управления; конкретизировать решаемые каждым структурным уровнем задачи; разработать стандарты предприятия, регламентирующие порядок принятия решений на всех уровнях управления; определить основные блоки системы и задачи, решаемые каждым из них.
Применительно к управлению ТСЖ можно определить три его формы: привлечение к эксплуатации и техническому обслуживанию специализированных организаций, осуществление этого обслуживания и эксплуатации собственными силами и смешанная форма, при которой часть работ по техническому обслуживанию передается специализированной организации, а часть выполняется собственными силами. Важно отметить, что при всех формах управления финансовые ресурсы и ответственность за эксплуатацию МКД находятся целиком в ведении ТСЖ.
Выбор формы управления фактически целиком зависит от состава членов правления: их образования, опыта работы, способности к обучению и освоению специфики управления ТСЖ, чувства ответственности, мотивации к участию в управлении и других деловых и моральных качеств, необходимых для выполнения ответственной, сложной и во многом новой работы.
Учитывая, что в правлении, избранном при организации ТСЖ, вряд ли найдутся профессионалы, способные самостоятельно решать как экономические и организационные, так и технические, связанные с эксплуатацией дома, вопросы, представляется целесообразным на начальной стадии функционирования ТСЖ использовать форму управления, при которой экономические задачи системы управления и организационные вопросы решает правление, а вопросы технического обслуживания и текущего ремонта – специализированная организация по договору с правлением.
Для контроля за деятельностью этой организации по техническому обслуживанию МКД может быть взят на работу профессиональный технический работник со статусом, например, главного инженера ТСЖ. В зависимости от его квалификации и местных условий для оперативного решения отдельных вопросов представляется целесообразным объединить под руководством этого работника несколько рабочих различных специальностей, например, для уборки территории и уходом за лестничными клетками, изъяв эту работу из договора с организацией по техническому обслуживанию. Такая смешанная форма управления должна быть довольно устойчивой и долговременной.
При накоплении определенного опыта и профессиональных навыков управление ТСЖ может целиком осуществляться силами правления. Принимать такое решение надо очень взвешенно, с учетом всех факторов, включая количество домов и квартир в ТСЖ, прилегающей территории, расчетом доходов и расходов на эксплуатацию, возможностью принять на работу соответствующих специалистов. Но даже при такой форме управления, когда техническое обслуживание и текущий ремонт перешли в ведение правления, отдельные элементы этого обслуживания, скорее всего, будут выполняться по договорам, например аварийные работы и некоторая часть текущего и капитального ремонта.
В предлагаемом варианте организационной структуры системы управления ее схема практически не зависит от выбранной формы управления и представлена на рис. 2.2.
Приватизация городом подвалов в многоквартирных жилых домах и приватизация гражданами квартир и комнат в этих домах с последующим объединением граждан в ТСЖ привели во многих случаях к парадоксальной ситуации, когда у одного дома с едиными инженерными коммуникациями и строительными конструкциями оказывалось два владельца: жильцы и город. Это создавало определенные трудности в эксплуатации дома, особенно инженерных сетей и оборудования, размещающихся в подвале. ЖК РФ положил конец такой ситуации, разрешив ее в пользу жильцов, но приватизированные городом до вступления в действие ЖК РФ подвалы так и остались в городской собственности. В главе рассматриваются именно такие случаи и обосновываются предложения по выходу их создавшейся ситуации.
Жилые многоквартирные дома послевоенной постройки строились, как правило, по типовым схемам, в которых подвалам отдавалась роль технического помещения для размещения и обслуживания инженерных коммуникаций и оборудования, прежде всего санитарно-технического назначения. В подвалах располагались индивидуальные тепловые пункты (ИТП), водомерные узлы, нижний (обратный) розлив отопления, подающий розлив отопления в бесчердачных и некоторых других домах, распределительные сети («гребенки») розливов отопления и водоснабжения с запорной арматурой, розлив водопровода, подключения к стоякам отопления с запорно-регулирующей арматурой и спускными устройствами, подключения к стоякам водопровода с запорной арматурой, объединительные сети канализации с подключением к стоякам и выпускам.
Подвалы проектировались с учетом того, что эксплуатацией подвала и располагаемых в нем инженерных сетей и оборудования будет заниматься одна жилищно-эксплуатационная организация. Именно поэтому, как правило, на каждой секции дома предусматривался один вход в подвал через тамбур за входной дверью. Водомерные узлы и ИТП отдельного входа не имели; доступ к ним осуществлялся через общий вход и внутренние помещения подвала. Таким же образом осуществлялся доступ ко всем инженерным сетям с запорной и регулирующей арматурой. При этом, учитывая существующий порядок ответственности за эксплуатацию зданий, в том числе подвалов, никаких проблемных ситуаций не существовало.
С началом приватизации такая «гармония» нарушилась. Городские власти произвели государственную регистрацию права собственности города на отдельные помещения подвалов в ряде жилых домов послевоенной постройки. В это же время началась приватизация гражданами своих квартир и комнат. Создалась парадоксальная ситуация: одни владеют частью подвала, другие – квартирами и комнатами и отвечают за эксплуатацию всего здания, но часто не могут попасть в подвал, переданный в аренду или проданный физическому или юридическому лицу.
Ситуация обострилась с образованием ТСЖ, войдя в противоречие не только со здравым смыслом, но и с введенным в действие 1 марта 2005 г. ЖК РФ, согласно которому собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности ряд общих помещений, в том числе подвалы и расположенные в них коммуникации и оборудование, обслуживающее все квартиры жилого дома. Но могут ли эти собственники обеспечить нормальную эксплуатацию инженерных сетей и оборудования, если отдельные помещения подвала, приватизированные городом, находятся в собственности или аренде юридических или физических лиц?
Ответ на этот вопрос становится очевидным, если вспомнить, во-первых, что подвал имеет единственный на каждой секции дома вход, обеспечивающий доступ к оборудованию, коммуникациям и к помещениям, приватизированным городом. Именно поэтому, как правило, попасть в ИТП, водомерный узел или к распределительному узлу с запорной арматурой, не говоря уже о подсоединениях к стоякам, можно лишь через приватизированные городом помещения. Но в таких условиях невозможно обеспечить круглосуточный свободный доступ к указанному оборудованию, уберечь его от несанкционированного воздействия, своевременно предотвратить возникшие аварийные ситуации!
Во-вторых, создаются препятствия для соблюдения Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, требующих проведения систематического осмотра, технического обслуживания, текущего и капитального ремонта всего оборудования, коммуникаций и отдельных элементов строительных конструкций. Например, для устранения течи в любом соединении отопительного прибора и подводки к нему необходимо в подвале отключить весь стояк, слить из него воду, устранить указанную течь и вновь запустить стояк. Такая работа может производиться ежедневно, и доступ к узлам подключения стояков отопления должен быть свободным.
Таким образом, можно заключить, что использование подвала в качестве технического помещения для размещения и эксплуатации инженерных коммуникаций и оборудования, обслуживающих многоквартирный дом или его часть, предопределяет передачу такого подвала в общую долевую собственность владельцам квартир в этом доме, в первую очередь владельцам, создавшим ТСЖ, ибо оно в той или иной форме осуществляет эксплуатацию дома, включая сети и оборудование, расположенные в подвале.
Из сказанного можно сделать лишь один вывод: приватизированные городом подвальные помещения должны быть переданы в общую долевую собственность владельцам квартир в домах ТСЖ, если в первую очередь рассматриваются именно эти товарищества.
Городские власти должны признать, что решение о приватизации подвалов было не самым оптимальным и дальновидным, и Жилищный кодекс это подтвердил. А неверные решения надо исправлять. При возврате подвалов полученные средства за аренду остаются в городе, а вот деньги за проданные подвалы, скорее всего, придется возвращать покупателям. Во всяком случае, эти суммы практически незаметны в бюджете города и несравнимы с положительным эффектом от деприватизации подвалов, которая позволит обеспечить эффективную эксплуатацию жилых домов и снизит связанную с этим социальную напряженность. Решение вопроса остается за городским правительством.
Однако до выхода такого решения ТСЖ может обратиться в суд с соответствующим иском. При юридически грамотно составленном иске с последовательным обоснованным изложением материала, отражающего основные моменты, изложенные выше, безусловно, можно рассчитывать на успех. При этом следует представить суду техническое заключение проектно-строительной организации, подтверждающее, что в конкретном доме подвал соответствует типовой схеме.
К сожалению, приходится констатировать, что городские власти Санкт-Петербурга и руководители многих других регионов РФ под разными предлогами не соглашаются на возврат подвальных помещений в общую долевую собственность владельцам квартир, объединившихся в ТСЖ, а районные и городские суды поддерживают позицию властей. Налицо пример явного игнорирования не только здравого смысла и требований технической эксплуатации жилых зданий, но и правовых норм, регламентирующих условия отнесения подвалов к общему имуществу МКД.
При существующих обстоятельствах решение вопроса могут взять на себя ассоциации и объединения ТСЖ, имеющие значительно большие возможности, чем отдельно взятое ТСЖ.
Многих физических лиц интересует расшифровка ТСЖ. Данная аббревиатура обозначает следующее: товарищество собственников жилья. В роли ТСЖ выступает определенное юридическое лицо, являющееся организацией некоммерческого характера, которая была создана совместными усилиями владельцев нескольких имущественных объектов. К примеру, собственниками некоторых квартир в многоэтажном доме. Помимо того, такое товарищество можно организовать с помощью соединения нескольких строений. Иначе говоря, товариществу собственников жилья тогда будет подчиняться не один имущественный объект, а несколько.
Согласно статье под номером 137 Жилищного кодекса, все владельцы имущественных объектов, несмотря на то, входят ли они в число членов ТСЖ, обязательно должны вносить денежные взносы, связанные с обслуживанием дома, которые собирает данная организация.
Может ли быть на доме 2 формы правления?
Часто возникают конфиктные ситуации, когда между собственниками возникают споры с управляющей компанией: люди не хотят пользоваться ее услугами, поэтому инициирует процесс создания ТСЖ, а управляющая компания считает, что она качественно и вовремя исполняет все возложенные на нее обязательства.
Могут ли обслуживать дом одновременно две организации: ТСЖ и управляющая компания? Согласно ч. 9 ст. 161 Жилищного кодекса РФ многоквартирным домом имеет право управлять только одна организация.
Поэтому если УК фактически исполняет свои обязательства в тот момент, когда жильцы дома уже выбрали другой способ правления, то это означает, что ее действия являются неправомочными.
Чтобы ТСЖ начало функционировать правильно, необходимо, чтобы инициатором такой формы правления был один из собственников квартиры в многоквартирном доме. Именно через него будет создано общее собрание, на котором большинством голосов и будет принято решение о смене УК.
При этом прежняя обслуживающая организация, которая может быть не согласна с решением жильцов дома, не имеет права обращаться в суд с просьбой восстановить свои права на обслуживание дома, поскольку согласно ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса РФ только собственник имеет право обжаловать решение в суде.
Плюсы и минусы заключения договора с УК
Управляющая компания может приступить к управлению домом, если это решение было принято не менее чем 50% от общего числа жильцов. В то же время по закону жители дома могут в любой момент отказаться от услуг УК, если ее деятельность их не устраивает.
Плюсы сотрудничества с управляющей компанией:
— Профессиональное и качественное оказание услуг;
— Эффективное управление благодаря высокой конкуренции;
— Государственный контроль над деятельностью компании.
С одной стороны, управляющая компания избавляет жильцов от всех проблем, связанных с обслуживанием общедомового хозяйства. С другой стороны, владельцам квартир на практике сложно оценить целесообразность всех предоставляемых услуг и адекватность тарифов.
Минусы УК:
— Высокая стоимость обслуживания и прямая заинтересованность компании в расширении списка услуг и повышении тарифов;
— Низкая оперативность реагирования на проблемы в связи с большим количеством многоквартирных домов под управлением;
— Слабая обратная связь с населением и невозможность контролировать деятельность УК со стороны жителей.