Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Росреестр об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Порядок резервирования земель регулируется Положением о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 22.07.2008 N 561 (далее — Положение). В соответствии с п. 2 Положения решение о резервировании земель для федеральных нужд принимает федеральный орган исполнительной власти по оказанию государственных услуг и управлению федеральным имуществом в установленной сфере деятельности. Решение о резервировании земель для государственных нужд субъекта Российской Федерации или муниципальных нужд принимается соответственно уполномоченным исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.
Основания резервирования и изъятия земельных участков
Земельный кодекс (п. 1 ст. 49, ст. 70.1) устанавливает перечень оснований для резервирования земель и изъятия земельных участков. К ним в том числе относятся:
- выполнение международных обязательств Российской Федерации;
- размещение следующих объектов государственного или муниципального значения:
- объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
- объекты использования атомной энергии;
- объекты обороны и безопасности;
- объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
- объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
- объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;
- линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
- объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
- автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.
В том случае если земля не предоставлена юридическим и физическим лицам, то резервирование земли также допускается в случаях, связанных с размещением объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, объектов обороны и безопасности, созданием особо охраняемых природных территорий, строительством водохранилищ и иных искусственных водных объектов.
Резервирование земель допускается в зонах планируемого размещения объектов, а также в пределах иных необходимых в соответствии с федеральными законами для обеспечения государственных или муниципальных нужд территорий. При этом следует помнить, что резервирование и изъятие для государственных или муниципальных нужд производятся в исключительных случаях при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.
Комментарий к Статье 70.1 Земельного кодекса РФ
Резервирование земель является одной из важнейших функций по управлению земельными ресурсами, способом обеспечения запланированного использования земель в будущем: этот институт направлен на удовлетворение публичных (общественных) интересов.
Вместе с тем существует и иное мнение. Так, например, А.П. Ревякин указывает, что, рассматривая отдельные основания резервирования, необходимо сделать вывод о том, что о соответствии этих оснований общественному интересу можно говорить не во всех случаях, поскольку перечень оснований для резервирования земельных участков исходя из смысла комментируемой статьи не является закрытым.
Поскольку законодатель, перечисляя основания резервирования земель, делает отсылку к основаниям изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, а перечень оснований для изъятия является открытым, то дополнительные основания для резервирования земельных участков могут быть установлены как федеральными законами, так и законами субъектов РФ .
———————————
См.: Ревякин А.П. Публичные интересы и основания резервирования земельных участков для государственных и муниципальных нужд // Экологическое право. 2011. N 6.
Для чего государство резервирует землю
Существует немало причин для госрезервирования, поэтому каждому владельцу земли нужно быть готовым к тому, что процедура бронирования надела может начаться в любой момент. Список основных причин указан в ст.49 ЗК РФ:
- Основания, связанные со строительством либо реконструкцией:
- инженерных систем горячего и холодного водоснабжения, газо- и электроснабжения:
- линейных объектов, обеспечивающих функционирование субъектов естественных монополий и космической отрасли;
- объектов инфраструктуры авто- и Ж/Д транспорта;
- объектов безопасности государства и обороны страны;
- энергетических систем и объектов использования атомной энергии.
- Основания, связанные с выполнением принятых Россией обязательств по межгосударственным договорам.
Резервирование также необходимо при создании водохранилищ, организации природоохранных зон, оборудовании специальных объектов, формирующих инфраструктуру ОЭЗ (Особой экономической зоны).
Права владельцев участков
Хотя использование земель призвано решать проблемы государственного или регионального уровня, это не отменяет требование обеспечить защиту интересов собственников резервируемых участков.
Однако это не распространяется на неприватизированные наделы. Их владельцы сталкиваются, как правило, со следующими ограничениями:
- приватизировать зарезервированные земли нельзя;
- не допускается строительство объектов коммерческого назначения и жилых зданий, поскольку их стоимость в случае изъятия, скорее всего, компенсирована не будет;
- запрещается возводить ирригационные сооружения, предназначенные для производства мелиоративных работ, и иные объекты.
В случае возникновения убытков от резервирования земельного участка, его владелец может подать исковое заявление на их возмещение в судебную инстанцию.
Для чего государство резервирует землю
Существует немало причин для госрезервирования, поэтому каждому владельцу земли нужно быть готовым к тому, что процедура бронирования надела может начаться в любой момент. Список основных причин указан в ст.49 ЗК РФ:
- Основания, связанные со строительством либо реконструкцией:
- инженерных систем горячего и холодного водоснабжения, газо- и электроснабжения:
- линейных объектов, обеспечивающих функционирование субъектов естественных монополий и космической отрасли;
- объектов инфраструктуры авто- и Ж/Д транспорта;
- объектов безопасности государства и обороны страны;
- энергетических систем и объектов использования атомной энергии.
- Основания, связанные с выполнением принятых Россией обязательств по межгосударственным договорам.
Резервирование также необходимо при создании водохранилищ, организации природоохранных зон, оборудовании специальных объектов, формирующих инфраструктуру ОЭЗ (Особой экономической зоны).
Права владельцев участков
Хотя использование земель призвано решать проблемы государственного или регионального уровня, это не отменяет требование обеспечить защиту интересов собственников резервируемых участков.
Однако это не распространяется на неприватизированные наделы. Их владельцы сталкиваются, как правило, со следующими ограничениями:
- приватизировать зарезервированные земли нельзя;
- не допускается строительство объектов коммерческого назначения и жилых зданий, поскольку их стоимость в случае изъятия, скорее всего, компенсирована не будет;
- запрещается возводить ирригационные сооружения, предназначенные для производства мелиоративных работ, и иные объекты.
В случае возникновения убытков от резервирования земельного участка, его владелец может подать исковое заявление на их возмещение в судебную инстанцию.
Что может стать основанием для госрезервирования
Поводов для начала процедуры госрезервирования много, причем сюда относятся, как непосредственно основания для самого бронирования, так и для изъятия земли в пользу муниципалитета. Землевладелец должен быть готов к тому, что его земля в любой момент может перейти в категорию госрезерва, но чаще всего это происходит, в случаях, если:
- проведение процедуры может помочь в выполнении Россией обязательств перед иностранными «партнерами»;
- только данный участок по своим параметрам может подходить для удовлетворения нужд муниципальных органов и страны в целом;
- рядом с участком или в его границах, планируется возведение новых объектов или преобразование энергосистемы, атомных электростанций, оборонного или военного значения, автомагистрали, объекты, связанные с космосом. Также это касается инженерных объектов, относящихся к системам водоподачи и водоотведения (канализации), электро- и газоснабжения;
- могут быть решены иные вопросы в масштабах страны или на уровне муниципалитета.
Проводится бронирование, как правило, если участок земли является частной собственностью или в качестве владельца выступает юрлицо, но в некоторых случаях процедура необходима в случае, если участок не является собственностью частников и компаний. Резерв необходимо оставлять, если планируется начало строительства автомагистрали, или в ближайшей перспективе возведение инженерных систем и оборудование коммуникаций. Это также необходимо при организации природоохранных зон, возведении водохранилищ и оборудовании других объектов водного хозяйства, специальных объектов инфраструктуры особой экономической зоны.
Резервирование участка на примере
В качестве примера, что может произойти, если вы решите использовать по собственному усмотрению участок из перечня госрезерва, можно привести случай из юридической практики одной компании.
С соблюдением всех законных норм органами государственной власти было зарезервировано несколько участков, находящихся на территории садового товарищества. В том районе местные власти планируют возвести перерабатывающее предприятие, предназначенное для решения проблем с утилизацией отходов. Собственники участков решили их приватизировать, но был получен отказ, так как земли находятся в госрезерве. Суд, рассмотрев иск собственников участков, признал такое решение чиновников оправданным. Юристы советуют подождать три года, а именно такой срок считается максимальным для резервирования данных участков.
Процедура изъятия участка
Аннулирование частной собственности на конкретный земельный участок происходит в шесть этапов:
- Подготовка оснований для начала процедуры изъятия. Сюда входит разработка документации по планированию территории, формирование проектов. Документы создаются и утверждаются уполномоченным органом государственной власти.
- Подготовка и подача соответствующего решения об изъятии земельного участка.
- Выявление собственников объектов, которые планируется изъять. Это необходимо для получения у них согласия на отчуждение.
- Подписание решения об отчуждении земли муниципалитетом.
- Подготовка и подписание договора об изъятии.
- Прекращение прав на земельный участок и его передача муниципалитету или государству.
На этапе выявления собственников объектов, которые будут изъяты, возможны некоторые сложности. В частности, это касается земель, право на использование которых возникло до 1998 года. До этого момента регистрация имущественных прав осуществлялась не всегда, поэтому возможны сложности с поиском информации.
Необходимые сведения запрашиваются из государственных архивов и муниципалитета. Кроме того, осуществляется публикация на сайте органов местного самоуправления и в СМИ. Физическое лицо или организация обязаны подтвердить свои права в течение пяти дней с момента получения уведомления.
Поиск собственников происходит в течение двух месяцев. Если за этот период сведения о владельцах не будут получены, то уполномоченный орган обратиться в суд для признания земельного участка невостребованным. В итоге надел признается собственностью муниципалитета или государства.
Может случиться так, что владелец найдется уже после аннулирования права собственности. В этом случае он может требовать выплаты компенсации из бюджета. Однако для этого потребуется доказать право на надел и объяснить причину своего отсутствия.
Выявленный собственник уведомляется о принятом решении об отчуждении в течении 10 рабочих дней. В течении этого времени также публикуется информация на официальном сайте муниципалитета о принятии документа.
Уведомление собственника считается произведенным с момента принятия уведомления. Если почтовый адрес владельца неизвестен, он будет считаться оповещенным с момента публикации данных на официальном сайте. Принятое решение может быть обжаловано в течение трех лет с момента подписания.
Для формирования договора об изъятии проводятся специальные кадастровые и оценочные мероприятия, цель которых состоит в уточнении границ участка и определения его рыночной стоимости.
В тексте договора прописывается:
- цель изъятия;
- данные участка – кадастровый номер, площадь, вид права, адрес местоположения и т.д.;
- реквизиты принятого решения;
- срок передачи имущественных прав;
- объем и способ выплаты компенсации;
- указание сервитутов, если они есть и сохраняются.
Соглашение составляется в двух экземплярах – по одному для каждой стороны. После получения своего экземпляра собственник вправе его сразу же подписать, уведомить власти об отказе или изъявить желание внести корректировки (с указанием оснований).
Если собственник не подписал договор в течение трех месяцев с момента его получения или не уведомил об отказе, то муниципалитет или государственный орган вправе обратиться в суд. В такой ситуации будет подан иск о принудительном аннулировании права собственности на земельный участок.
После подписания договора или в результате судебного решения произойдет фактическое прекращение прав на надел. При этом подразумевается:
- передача права владения;
- аннулирование права пользования или пожизненного наследуемого владения;
- аннулирование договора аренды или соглашения о безвозмездном пользовании;
- прекращение права хозяйственного ведения или оперативного управления;
- снос строений, воздвигнутых на изъятом участке;
- государственная регистрация юридических изменений.
Если условиями договора предусмотрена компенсация, то все последствия наступят только после полной выплаты.
Соглашение об изъятии земельного участка с застройщиком
Соглашение, представляет из себя документ, который подтверждает факт отчуждения земельного участка, собственником которого является юридическое либо физическое лицо, в пользу государственных или муниципальных структур, и заключается между муниципальными либо федеральными органами власти и собственником (правообладателем) изымаемого земельного участка и возведенных на ней строений.
Соглашение составляется письменно и содержит в себе следующую информацию:
- наименование лиц, являющихся сторонами сделки;
- кадастровый либо условный номера земельного участка;
- цель изъятия участка;
- реквизиты принятого решения, а именно: дата принятия решения, наименование органа, принявшего решение, регистрационный номер решения, место и дата публикации принятого решения;
- перечень прав, которые возникают либо прекращаются в связи с изъятием;
- срок передачи изымаемого имущества, который не может быть более шести месяцев со дня прекращения правомочий прежнего правообладателя;
- размер и порядок выплаты выкупной стоимости;
- перечень размещенных на участке строений и сооружений;
- перечень сервитутов, если таковые имеют место быть и необходимы.
Соглашение подлежит обязательной регистрации в соответствии с нормами гражданского права, применяемых к регистрации сделок.
В случае если собственник более 90 календарных дней со дня получения соглашения не подписывает предлагаемый документ, орган, принявший такое решение, может обратиться в суд для принудительного изъятия земельного участка.
Иск об изъятии земельного участка составляется в письменном виде и содержит в себе:
- информацию о заявителе;
- данные об участке;
- цель изъятия.
Основания для включения земли в резерв
В ст. 49 ЗК РФ приведены основания для резервирования земельных площадей. К ним относятся:
- Необходимость исполнения страной обязательств, вытекающих из сущности международных соглашений РФ.
- Возведение или реконструкция сооружений, имеющих государственное или региональное значение, а также значение местного масштаба в случае отсутствия иных вариантов осуществления работ по строительству и реконструкции таких объектов. К их числу законодатель относит:
- объекты энергетической системы федерального или регионального уровня;
- объекты, для эксплуатации которых необходима атомная энергия;
- объекты, используемые для обеспечения обороноспособности и безопасности РФ (таковыми конструкциями считаются инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации);
- объекты, позволяющие осуществлять транспортное сообщение и связь на уровне федерации и регионов;
- инфраструктура, организованная для функционирования железнодорожного сообщения общего пользования;
- объекты, благодаря которым производится освоение космического пространства;
- региональные и федеральные линейные объекты (ЛЭП, автодороги, линии связи), использующиеся для функционирования субъектов естественных монополий;
- системы, обеспечивающие бесперебойное получение коммунальных услуг (газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, подачу тепла);
- автодороги.
- Законодательством могут определяться и другие основания. В соответствии с п. 1 ст. 70.1 ЗК РФ резервирование производится также для:
- размещения сооружений, относящихся к социальной инфраструктуре;
- присвоения землям статуса особо охраняемых природных территорий (заповедники, памятники природы, национальные парки);
- сооружения водохранилищ и прочих водных объектов искусственного происхождения;
- создания инфраструктуры, необходимой для организации особой экономической зоны;
- выполнения задач, связанных с использованием недр (ведение разработки полезных ископаемых и поиск их залежей).
Говоря о процессе резервирования, нужно понимать, какие основания используются в данном случае. В положениях статьи 49 земельного законодательства отражены причины и основания, на которых строиться процедура резерва. Изначально поводом для закрепления участка за государственными органами выступает то, что необходимо приводить в исполнение соглашения международного типа, а также обязательства, которые взяты на себя государственными органами. Также, если кратко, резервирование участков реализуется при сооружении или преобразовании границ наделов или неподалеку от них.
Это касается таких объектов, как системы энергетического типа, которые разработаны федеральными или региональными органами. Также это объекты, отнесенные к атомной энергетике или обеспечению безопасности государства. В последнем случае подразумеваются строения и системы разного рода коммуникаций, а также помещения, которые необходимы для охраны границ страны. Касаться это может и объектов, где развивается транспорт. В частности, региональной или федеральной значимости. На наделе могут проходить ж/д пути или располагаться объекты космического типа. Это могут быть магистрали для автомобилей или системы, посредством которых производится снабжение территории холодной или горячей водой.
Данная схема не ограничивается тем, что отражено в правовых актах. Законодатель указывает на возможность использования в качестве основания для резерва и других направлений применения. Это касается участков, которые находятся в собственности региональных органов или муниципалитетов. В этом случае нужно учитывать территориальное планирование.
ВНИМАНИЕ !!! Нужно отметить, что в отношении наделов, которые отнесены к собственности государственного или муниципального органа, устанавливается, что эти земли не могут быть предоставлены для использования сторонними субъектами. Главное условие – чтобы на этом участке располагались объекты, входящие в транспортную, инженерную или социальную инфраструктуру.
Также к категории резерва отнесены наделы, где расположены сооружения, обеспечивающие безопасность и защиту всего государства. Кроме того, это площади, которые предназначены для расположения на них объектов природного значения и сооружений водного типа. Эти местности подлежат охране со стороны государственных органов.
Для чего государство резервирует землю
Существует немало причин для госрезервирования, поэтому каждому владельцу земли нужно быть готовым к тому, что процедура бронирования надела может начаться в любой момент. Список основных причин указан в ст.49 ЗК РФ:
- Основания, связанные со строительством либо реконструкцией:
- инженерных систем горячего и холодного водоснабжения, газо- и электроснабжения:
- линейных объектов, обеспечивающих функционирование субъектов естественных монополий и космической отрасли;
- объектов инфраструктуры авто- и Ж/Д транспорта;
- объектов безопасности государства и обороны страны;
- энергетических систем и объектов использования атомной энергии.
- Основания, связанные с выполнением принятых Россией обязательств по межгосударственным договорам.
Резервирование также необходимо при создании водохранилищ, организации природоохранных зон, оборудовании специальных объектов, формирующих инфраструктуру ОЭЗ (Особой экономической зоны).
Порядок резервирования земли для государственных и муниципальных нужд
Процесс земельного резервирования, проводимый в рамках реализации региональных и общенациональных проектов, обладает рядом отличий, в сравнении с иными ограничениями прав собственности, в том числе с прямым изъятием наделов земли для государственных нужд.
Перевод земли в резерв означает, что данная территория может быть использована исключительно для определенного перечня целей, сформулированного местными или центральными исполнительными органами власти. Иными словами, собственник такого участка будет ограничен в возможностях его использования.
Описание процедуры резервирования
Процесс резервирования заключается в фиксации в документах, описывающих структуру планирования территории, зонального распределения участков, на которых будут в последствие размещаться важные государственные объекты.
Порядок проведения резервирования утвержден правительственным Постановлением № 561, принятым 22 июля 2008 года. Согласно данному законодательному документу, процесс резервирования должен проводиться в следующей последовательности:
- Ответственный орган исполнительной власти принимает официальное решение, касающееся резервирования определенного участка. Если земля будет использована для нужд федерального правительства, то решение принимает федеральный орган власти, нужды территориальных субъектов и муниципалитетов обеспечиваются соответственно органами исполнительной власти местного уровня;
- Определяется схема, по которой будет проводиться резервирование. Формируется список участков, частично или полностью находящихся на резервируемой территории, с указанием их кадастровых номеров. Разработанная схема и перечень участков являются неотъемлемой частью процедуры резервирования;
- Сведения об ограничении прав использования земельных участков, находящихся в пределах резервируемой территории, следует обязательно занести в ЕГРП. Аналогичная регистрация проводится в случае отмены ограничений, например, после истечения срока резервирования;
- Информация об участках, на которые распространяется ограничение прав в связи с резервированием, должна быть внесена в государственный кадастр.
Права собственников при резервировании земель
Муниципальные и государственные нужды, требующие проведения резервирования земель, в первую очередь, призваны обеспечить защиту публичных интересов.
Однако при реализации процесса резервирования, важны не только общественные, но и частные интересы, поскольку в ходе проведения резервирования существенно ограничиваются возможности покупки земельных участков.
Если физическое или юридическое лицо использует земельный надел, не обладая правом собственности на него, после завершения процедуры резервирования, оно будет лишено возможности купить данный участок. Также могут быть существенно ограничены права на использование определенного надела для арендаторов и землепользователей.
С какими ограничениями могут столкнуться землепользователи:
- Запрет на строительство жилья, объектов производства, зданий, относящихся к культурно-бытовой сфере и других строений, соответствующих целевому назначению надела земли и разрешенным вариантам использования;
- Ограничение права на реализацию проектов, связанных с ирригацией территории, мелиоративными работами, строительством водных объектов, прудов и другими мероприятиями, соответствующими разрешенным вариантами использования данного участка;
- Также исключается возможность приватизации участка, входящего в зарезервированные территории.
Если земля, пребывающая в муниципальной или государственной собственности, была включена в границы зарезервированных территорий, ее оборот также будет существенно ограничен. Если такие участки были переданы в аренду, то период действия договора с арендатором должен заканчиваться раньше установленного срока резервирования.
Довольно часто после завершения процесса резервирования земельных участков, производится изъятие земли для обеспечения государственных нужд. Землевладелец вправе обжаловать решение органов исполнительной власти как на этапе резервирования, так и на этапе изъятия участков.
Как происходит процедура резервирования
Решение о переходе участка в госрезерв происходит по инициативе специалистов федеральных или местных органов власти, в случае возникновения такой необходимости. Принимается соответствующее постановление после изучения документов кадастрового учета.
В случае если в кадастре нет сведений об участке, который планируется забронировать, соответственно, отсутствует кадастровый паспорт на него, зарезервировать такую территорию не получится.
Чтобы провести процедуру на законных основаниях, придется подготовить соответствующий пакет документов:
- в случае если на земельном участке, предназначенном для бронирования, будут размещаться объекты безопасности и обороны, или планируется возведение объектов природоохраны, понадобится документация по планированию территории;
- документы с указанием границ и размеров объектов, которые планируются к размещению на зарезервированных землях;
- заключение о соответствии площади забронированной земли нуждам госпрограмм.
Изучив все предоставленные документы, уполномоченное лицо составляет специальный документ. В нем содержаться сведения относительно цели резервирования, указываются сроки окончания процесса. Перечисляются также документы, на основании которых производится бронирование. Указываются ограничения, место и время проведения собрания, на котором лица, вовлеченные в процесс, ставятся в известность о произошедших изменениях. Перечисляются в документе и кадастровые номера всех участков, расположенных в пределах резервируемой территории.
Чтобы не было проблем и лишних вопросов, к решению прилагается перечень всех объектов, подлежащих резервированию и схема закрепленных земель.
Все перечисленные документы направляются в кадастр и госреестр, где происходит окончательная процедура ограничения прав на бронируемые участки и постановка их на государственный учет. Если принятое решение о резервировании своевременно не было зарегистрировано в реестре объектов недвижимости, оно не имеет законной силы, а участки, фактически, не являются забронированными и могут использоваться по усмотрению собственников.
Что такое резервирование земель?
Государство и органы местного самоуправления заинтересованы в развитии территории проживания граждан. Для этого строятся новые дома, дороги, больницы, школы, электростанции, стадионы и так далее. Площадь населенных пунктов все расширяется и расширяется, а численность населения увеличивается. Соответственно увеличивается и его плотность. Теперь вместо индивидуальных жилых домов строятся многоквартирные дома; вместо однополюсных дорог, автомагистрали; вместо 5-ти этажной больницы, целый медицинский городок.
На строительство новых, улучшение существующих объектов, как правило, требуется дополнительные земли. Поэтому, орган местного самоуправления вынужден изымать за плату земельные участки вместе с домами у законных собственников в общественных интересах.
Резервирование земель для государственных и муниципальных нужд не предполагает обязательного изъятия объектов недвижимости. Это процедура лишь предшествует изъятию земли. Государство, органы субъекта РФ, органы местного самоуправления лишь планируют, предполагают, что данная территория будет изъята в будущем.
Резервирование земель – процедура при которой происходит ограничение прав на земельные участки, а именно возможность возводить, реконструировать существующие объекты, оформлять землю в частную собственность на определенный срок, в целях решения местных, региональных или государственных задач.