Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Не переходи черту: шесть дел о кадастре». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
А надо ли вообще исправлять кадастровую ошибку? Мы можем десятилетиями жить и знать не знать о существовании ошибки. Исправно платить налоги. Иногда, ошибочные сведения, становятся даже плюсом (например по документам площадь участка меньше, чем на самом деле, что влечет за собой уменьшение налоговой ставки). Но последствия не исправления заведомо известной кадастровой ошибки могут обернуться неприятностью. Так, налоговые органы обяжут внести все неоплаченные взносы и пени. Или, например, кадастровая ошибка может помешать продаже участка, так как надо будет оперативно переоформлять документы.
Решить пограничный конфликт с соседями мирно — выгоднее для всех участников спора. Но если не удалось прийти к согласию, нужно обращаться в суд. Также необходимость подавать исковое заявление возникает, если госрегистратор отказывается исправить недостоверные сведения. В заявлении нужно указать данные истца, ответчика и суть претензии.
Если суд вынес положительное решение, происходит исправление кадастровой ошибки:
- Судебный акт направляется ответчику и госрегистратору;
- Росреестр привлекает кадастрового инженера, который исправляет неточности;
- Новые сведения в течение пяти дней вносятся в базу ЕГРН;
- Заинтересованные стороны получают уведомление о внесении новых данных;
- Госрегистратор отчитывается перед представителями суда о выполнении предписания.
Кадастровая карта отражает ошибки участников кадастровых процедур. Это происходит, когда кадастровый инженер, собственник участка или сотрудник Росреестра допускают ошибку в координатах. Росреестр различает два вида таких ошибок.
Реестровая ошибка — кадастровый инженер внес неверные координаты в исходный межевой план и эти ошибочные сведения регистрируют в ЕГРН. Кроме того, сотрудники Росреестра могут допускать технические ошибки, опечатки. Тогда искажаются правильные координаты из межевого плана, и несмотря на достоверность исходных документов, на кадастровой карте возникают сдвиги угловых точек участка.
Бывает, что собственники принимают за ошибки погрешности спутниковой фотосъемки. А некоторые склонны списывать на ошибку свои ложные представления о границах. Важно, что в таких ситуациях данные ЕГРН соответствуют юридическому положению дел.
Исправление ошибки — это внесение корректных изменений в ЕГРН. Есть два способа внесения таких изменений: внесудебный порядок и на основании судебного решения. Первый способ отличает отсутствие претензий со стороны третьих лиц — владельцев смежных участков. Если же возник конфликт с соседями, внесение изменений в ЕГРН возможно по решению суда. Разберем стандартные ситуации.
Если с соседями не было достигнуто согласия по всем принципиальным пунктам, либо, если кадастровый орган отказывает вам в исправлении ошибок, по тем или иным причинам, то придётся решать проблему используя судебную практику.
Ответчиками в данном случае могут выступать соседи, сотрудники Росреестра и иные заинтересованные личности.
В исковом заявлении нужно указать:
- Сведения об истце;
- Сведения об ответчиках;
- Сведения об ошибке, из-за которой происходит тяжба;
- Каким образом и при каких обстоятельствах было выявлено несоответствие;
- Действия, которые предпринимались для попытки внесудебного решения проблемы;
- Желаемый результат, которого вы пытаетесь добиться в суде (к примеру, новые границы, с указанием предпочтительных координат);
- Название судебного учреждения, в которое подаётся иск.
Исправление ошибки по заявлению собственника
В территориальный орган ЕГРН или в МФЦ заявитель подает специальное заявление, единая форма которого утверждена приказом Минэкономразвития №125 от 13.04.2009 г. Его можно подать лично или через сайт госуслуг. Госпошлина в данном случае не взимается. Дополнительно потребуется приложить все документы, которые подтверждают факт ошибки: межевой план, акт обследования участка и т.д.
Положительное или отрицательное решение на основании заявления должно быть вынесено в течение не более 5 дней. Назавтра после официального вынесения решения, копия этого документа направляется на электронную почту или заказным письмом заявителю. Собственник участка обязательно получает копию решения, кадастровый паспорт при положительном решении. Об отрицательном решении собственник участка не уведомляется.
Если заявитель или собственник против вынесенного отрицательного решения, то они могут обратиться в суд. При этом отрицательное решение могут обжаловать оба, а положительное решение – только собственник участка (если только не он подавал заявление).
Что говорит судебная практика?
Неустановленные границы земельного участка не препятствуют защите права собственности 20 октября 2015 года судебной коллегией Верховного суда РФ было вынесено определение по гражданскому делу о споре по неустановленным земельным участкам. Судебный орган пришел к выводу, согласно которому собственник земельного участка без установленных границ вправе требовать устранения нарушения своих законных прав от любых лиц.
Лицо подало в суд иск с требованием обязать ответчика перенести забор и устранить препятствия в пользовании землёй. В качестве обоснования своих требований он указал, что он является собственником спорного земельного участка.
Ответчик по делу имел в собственности смежный земельный участок. Ответчик незаконным образом перенёс по левой межевой границе забор на 1,5 метра и установил ограждения на участке истца.
Суд первой инстанции требования истца удовлетворил. Однако вышестоящая инстанция прежнее решение отменила. Мотивировкой для принятия данного решения выступило положение, что границы земельных участков истца и ответчика не установлены в соответствии с требованиями закона. Ввиду этого, решение суда первой инстанции признано необоснованным и незаконным.
Далее Верховный суд аргументы апелляционного суда не принял и вернул дело для рассмотрения заново в апелляционный суд.
Обоснованием для такого вывода высшей судебной инстанции послужили следующие доводы.
В соответствии с ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», для следующих категорий земель границы считаются установленными согласно законодательству:
- земельные участки, кадастровый учет которых проводился до принятия вышеприведенного ФЗ;
- земельные участки без кадастрового учета, но с легально зарегистрированным правом собственности.
Эти земли считаются учтенными, а их границы – определенными.
Несмотря на то, что суд возлагает на ответчика обязанность по принятию мер для устранения преград для пользования земельным участком, он имеет, в свою очередь, предъявить самостоятельный иск с целью установления границ своего земельного участка.
Вышеописанный случай из правоприменительной практики наглядно показывает, что суд в таких ситуациях занимает благоприятную для добросовестных землевладельцев позицию при защите прав в спорах с агрессивными соседями. Кроме того, описанный эпизод из судебной практики даёт ясно знать, что неопределённость границ земельных участков может нести негативный резонанс для любой стороны. Определение границ недвижимости по всем правилам земельного законодательства будет положительным образом влиять на целость и сохранность частной собственности.
Установление границ земельного участка в суде
Рассмотрением исковых заявлений с требованием установить границы территории занимаются районные суды. Решение пограничного земельного спора состоит из следующих этапов:
- Подача иска с необходимым пакетом документации на недвижимость (выписка ЕГРН, правоустанавливающие документы, акт согласования площади с заинтересованными сторонами);
- Анализ предоставленных справок и назначение даты заседания, на котором должны присутствовать истец и ответчик;
- Прения участников судебного процесса, рассмотрение доказательств, показания свидетелей;
- Вынесение решения судьей.
Признание недействительными результатов межевания земельного участка
Судья может пересмотреть установленные границы на основании Иска о признании результатов межевания недействительными или возражения. Исковое заявление составляется с учетом требованием всех заинтересованных сторон. В содержательной части текста истец должен указать причины своего обращения и предъявить доказательства допущенных ошибок, ущемляющих его интересы. Также в Иске инициатор судебного процесса может отметить, какие именно законодательные нормы были нарушены.
Возражение на межевание составляется в общем порядке. Оно направляется непосредственно тому специалисту, который занимался установлением границ. Отправлять возражение необходимо до внесения сведений в Росреестр. Подрядчик обязан исправить все неточности и провести повторные замеры.
Как доказать границы земельного участка без межевания
В случае ущемления прав землевладельца, необходимо найти подтверждение, что параметры надела установлены правильно. Если нет возможности провести повторные кадастровые исследования, найти сведения о территории можно в таких документальных источниках:
- Правоустанавливающие и правоподтверждающие бумаги на надел;
- Ситуационные планы из БТИ и материалы топографических съемок;
- Фотопланы местности, подтверждающие фактический размер и форму землевладения;
- Землеустроительное дело, картографические материалы лесничества, генпланы застройки территории;
- Показания свидетелей.
Судебные разбирательства о наложении границ
Чаще всего на практике до суда доходят именно споры соседей, возникающие из наложения внахлест границ участков. Работа под таким вопросам должна начинаться задолго до судебного заседания.
Внимание! Как только ошибка обнаружена, собственнику следует вновь обратиться к кадастровому инженеру. Желательно найти именного того виноватого специалиста, который составил первый план. Геодезист проводит новый замер и составит новый документ, в котором укажет на ошибку.
Если собственники участков с налагающимися границами согласны на мирное урегулирование, то следует обращение в МФЦ с заявлением.
К нему прилагается новый межевой план. Если соседи не могут договориться самостоятельно, то для суда нужно подготовить документ, подтверждающий, что попытки досудебного урегулирования были предприняты сторонами. Например: составляется схема спорных территорий с указанием спорной границы по версии каждой стороны, направляется письмо с предложением второму собственнику урегулировать спорный вопрос о накладке.
Если стороны согласны, то кадастровая палата внесет правки. При отказе следует доказывать свою правоту в суде. В зависимости от обстоятельств в качестве искового требования можно подавать:
- Признание несуществования права собственности ответчика в отношении земельного участка в части спорной территории.
- Признать ошибочной постановку на учет участка в части наложения границ с указанием координат и площади наложения.
- Обязать кадастровую палату исключить из реестра участок ответчика в части наложения с указанием координат.
- Признать недействительным акт кадастровой палаты вынесенный ранее.
Этап №3 — Если наши фактические границы совпадают с планом из ГФДЗ, предлагаем соседям провести межевание без суда
Покажите соседям распечатанную карту со слоями из планов (из этапа №2) и скажите им, что ваши фактические границы совпадают с планом из архива Росреестра. Следовательно их границы не совпадают. Совпадение наших границ с планом — это хороший козырь в споре, если соседи намерены судиться. Предложите им не доводить до суда, пусть они проведут межевание своего участка, чтобы фактические границы их участка внесли в кадастровый учет. По сути их границы на местности будут не тронуты, изменятся лишь их кадастровые границы в ЕГРН. Проще говоря, их участок на карте «сдинется» на место.
Чаще всего соседи отказываются что-либо делать и говорят примерно такое — «Это ваша проблема, а не моя. Нам уже делали межевание, границы оформлены, а правильно или неправильно — это вам нужно доказать». В таком случае есть смысл оплатить повторное межевание их участка. Мое мнение — проще, быстрее и дешевле заплатить за межевание соседа, чем судиться с ним. Межевание стоит около 10 000 — 20 000 рублей и оформляется около 1 — 1,5 месяца. Если дойдет до суда, тогда: 1) Услуги юриста за оформление документов и представительство выйдет дороже минимум в 1,5 — 2 раза. 2) Суд только первой инстанции займет 3 — 4 месяца + 1 месяц на вступление в силу судебного решения. А если соседи подадут апелляцию, это займет еще больше времени и денег.
Если соседи согласятся провести повторное межевание своего участка (даже если и за наш счет), проще всего обратиться к тому же кадастровому инженеру, который проводил межевание нашего участка. В итоге инженер оформит один межевой план — на исправление кадастровой ошибки при межевании соседа и установление границ нашего участка. Данный план подаем на регистрацию в Росреестр. Сначала кадастровые границы соседнего участка «передвинутся» по фактическим координатам. Следовательно наложение/разрыв исчезнет. Затем зарегистрируют наши границы. По сути проблема с границами решена.
Судебное решение вопроса
Весь вышеуказанный порядок действий является обязательным. Лишь после получения отказа со стороны ГКН или при возникновении споров с соседями и при невозможности с ними договориться можно обращаться в суд. Подобные споры в суде решаются в порядке искового производства.
Чтобы обратиться в суд необходимо иметь на руках следующие документы:
- правоустанавливающий документ на земельный надел;
- заключение кадастрового инженера о факте выявленного наложения;
- отказ ГКН;
- копия письменного обращения к соседу с предложением составить соглашение с отметкой о вручении;
- копия паспорта истца;
В случае отсутствия одного из вышеуказанных документов суд вправе отказать в рассмотрении иска.
Иск необходимо подать в суд по месту расположения земельного участка. Истцом в деле выступает лицо, интересы которого нарушены присутствием кадастровой ошибки. Ответчиком в деле является владелец участка, который расположен рядом со спорным. В обязательном порядке в процессе по устранению недочетов принимает участие специалист кадастрового учета. Он обязательно должен присутствовать, чтобы высказаться по поводу возражений относительно местоположения границ земельного участка. В основном вопросы, касающиеся исправления кадастровой неточности, рассматриваются в соответствии с основополагающими правилами гражданского разбирательства.
Присутствие кадастровой ошибки может повлечь за собой определенные нарушения при совершении сделок. Но такая ситуация не является окончательной, потому что закон предусматривает специальный порядок по защите прав собственников участков. Исполнить такой порядок, а также достичь положительного результата в виде исправления неточности, на практике возможно. Главное — понимать, что нужно добиться результата, который будет устраивать всех. Лица, участвующие в разбирательстве, должны принять условия, которые не изменят границы их земельных участков. В противном случае они могут по такому основанию подать заявление вновь, и придется всю процедуру совершать заново.
В обычном варианте судебное заседание по исправлению ошибки происходит следующим образом. К примеру, в решении от 2015 года Октябрьский районный суд установил наличие кадастровой ошибки и постановил обязательно ее исправить. В рамках этого разбирательства специальная инстанция установила, что присутствует участок общего пользования, но его координаты не совпадают с имеющимся описанием местоположения границ земельного участка. В связи с этим данный участок общего пользования налагается на смежные земли. Их владельцы явились заявителями по спорному вопросу. С учетом определенных обстоятельств суд воспользовался законодательной возможностью и привлек для участия в процессе специалистов по межеванию земель. После этого выдал постановление о том, что необходимо внести изменения в данные о смежных участках.
Таким образом, суд исправил кадастровые сведения о местоположении границ земельного участка. Но нужно признать, что практика по рассмотрению такой категории дел не считается единой. Иногда при таких ситуациях судебная инстанция выносит иные решения. Часто указанных доказательств становится мало, чтобы сделать определенное заключение. В таком случае суд по запросу истца проводит экспертизу. Во многом итог дела зависит от результатов кадастровой проверки. А также от мнения третьего лица. Наличие кадастровой ошибки в местоположении границ земельного участка фиксируется в документе, который определяет категорию земли.
Кадастровая ошибка: определение. как исправить кадастровую ошибку{q}
Бюллетеня судебной практики Московского областного суда за второй квартал 2020 года (утвержден Президиумом Московского областного суда 23 августа 2020 г.), которым разъяснено, что «…способом исправления кадастровой ошибки является не изменение фактически существующих на местности границ земельных участков, что могло бы повлиять на изменение площадей смежных участков сторон, а приведение в соответствие сведений, содержащихся в ГКН о координатах границ данных участков, их фактическому положению на местности».
Таким образом, для доказывания реестровой ошибки надо собирать как можно больше документов, прежде всего картографических материалов, о местоположении фактических границ спорных земельных участков как на момент проведения кадастровых работ (межевания), так и в последующем. Указанные документы нужны будут в первую очередь для проведения по делу экспертизы.
Томский районный суд Томской области рассмотрел гражданский иск о признании результатов ранее проведенного межевания недействительным. Истец решила выделить границы своего земельного участка фактически для чего и обратилась в кадастровую службу. При проведении работ было обнаружено, что произошло наложение на соседний участок, так как другой владелец неправильно указал параметры своего надела.
Ответчик не создавала конфликтной ситуации и не оспаривает, что по ее вине произошло неправильное межевание. Поддерживает просьбу о признании результатов замеров недействительным и необходимости проведения новых геодезических работ.
Кадастровые специалисты подтвердили, что ранее установленные параметры были ошибочными, а необходимость в установлении правильных границ действительно присутствует. На основании всего этого суд полностью удовлетворил исковые требования истца и постановил признать кадастровый план соседнего владельца недействительным.
Решение от 27 февраля 2020 г. по делу № 2-395/2018
- Смотреть
- Скачать
Томский районный суд Томской области рассмотрел гражданский иск о признании результатов ранее проведенного межевания недействительным. Истец решила выделить границы своего земельного участка фактически для чего и обратилась в кадастровую службу. При проведении работ было обнаружено, что произошло наложение на соседний участок, так как другой владелец неправильно указал параметры своего надела.
Ответчик не создавала конфликтной ситуации и не оспаривает, что по ее вине произошло неправильное межевание. Поддерживает просьбу о признании результатов замеров недействительным и необходимости проведения новых геодезических работ.
Кадастровые специалисты подтвердили, что ранее установленные параметры были ошибочными, а необходимость в установлении правильных границ действительно присутствует. На основании всего этого суд полностью удовлетворил исковые требования истца и постановил признать кадастровый план соседнего владельца недействительным.