Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ввод массовых новостроек в 2023 году увеличится на 8%». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В случае если отдельные части дома были построены самовольно, либо застройщик своевременно не известил орган государственного строительного надзора о начале строительства, ввод дома в эксплуатацию придется выполнять силами независимой специализированной организации, имеющей лицензию на детальное обследование строительных конструкций здания или сооружения. Грубо говоря — нужна легализация самостроя.
Какие последствия от самостроя
С 1 июля 2018 года Правительство РФ устанавило сроки ликвидации незаконных построек. Владельцы самостроя, не выполнившие снос в срок, подвергаются штрафу до 50 тысяч рублей, а также конфискации земельного участка. Предлагается также внести в Гражданский кодекс РФ изменения, касающиеся интересов многих граждан. Согласно этим изменениям, к незаконным постройкам предлагается относить не только жилые дома, но и гаражи, бани, садовые постройки, ларьки и павильоны.
Пакет новых законопроектов запрещает пользоваться и распоряжаться незаконными постройками, а самострой нужно будет снести или реконструировать за собственный счет. Если застройщика установить невозможно, то затраты на снос или реконструкцию ложатся на владельца земельного участка.
Таким образом, в Гражданском кодексе может появиться статья, разрешающая конфискацию земельного участка в случае неисполнения решения о сносе или реконструкции строения в установленный срок.
Сроки сноса самостроя законом также установлены: максимальный срок составляет 12 месяцев, минимальный — 3 месяца, а для реконструкции — от 6 месяцев до 3 лет. Штрафы Кабинет министров предлагает внести изменения в КоАП, дополнив его статьей, которая предусматривает штраф для физлиц и индивидуальных предпринимателей в сумме от 20 тысяч до 50 тысяч рублей за неисполнение требований о реконструкции или сносу самовольной постройки.
Решения о сносе самостроя, по новым законам, могут приниматься судом, а в определенных случаях — органами местного самоуправления. При этом, для исключения злоупотреблений, предлагается запретить муниципалитетам выносить решения о сносе построек, самовольно возведенных до ввода в действие Градостроительного кодекса РФ (7 мая 1998 года — ред.).
Запрещается также сносить строения на неоформленной в собственность земле до вступления в действие Земельного кодекса РФ (25 октября 2001 года — ред.). В таких случаях или если здание зарегистрировано в Едином реестре недвижимости решения о сносе самовольной постройки будут приниматься в судебном порядке.
Понятие капитального дома на частном участке
По словам специалистов из БТИ для ввода объекта в эксплуатацию и официального оформления его в собственность вполне будет достаточно возвести на построенном фундаменте так называемую коробку дома вместе с крышей. То есть здание должно иметь всего лишь готовые капитальные стены, пол, а также потолок. Кроме того, в недвижимости придется еще смонтировать отопительный контур. В некоторых случаях потребуют установить дверные коробки вместе с полотнами, окна и перекрытия между этажами.
Специалисты из БТИ еще говорят, что нужно подключить постройку к электроснабжению. Однако в реальности «коробка» с крышей признается капитальным строением и без подведенного электричества. При этом туалет может быть уличным, а вода привозиться с другого объекта.
Отказ в разрешительном документе на ввод постройки в эксплуатацию
Перечень оснований для отказа в получении разрешения для ввода недвижимости в эксплуатацию так же, как и список необходимых документов для заявления определен Градостроительным кодексом Российской Федерации. К их числу относится:
- отсутствие определенных обязательно необходимых документов;
- наличие значимых отступлений во время строительства или реконструкции ОКС от проектных решений;
- несоответствие результата строительства разрешительному документу на возведение недвижимости;
- противоречия между возведенным домом и требованиями к планировке или градостроительному плану;
- не предоставление застройщиком одного экземпляра схемы частной территории с указанием расположения ОКС;
- несоответствие объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка.
Обязанности собственника жилья после его ввода в эксплуатацию
Как только владелец жилой частной недвижимости получает акт, удостоверяющий ввод постройки в эксплуатацию, у него появляется возможность осуществить подачу документации, чтобы стать официальным собственником строения. Он приобретет такие права, когда будет внесена соответствующая запись в Федеральную информационную систему (Единый Госреестр недвижимости).
После того как человек становится официальным собственником частного дома, у него появляются обязанности. Прежде всего, он должен будет оплачивать услуги ЖКХ. Ему также придется каждый год платить налог на недвижимое имущество. При этом после ввода постройки в эксплуатацию каждая коммунальная организация должна быть оповещена о появлении нового объекта.
Как проходит регистрация дачи
Оформлять дачный участок нужно по определённому алгоритму, который предусмотрен законодательством. Как правило, оформление происходит согласно следующему порядку:
| Шаг первый | Внести постройки, как и сам участок, на котором они выполнены, в кадастр. Чтобы имущество поставили на учёт необходимо обратиться в БТИ, направив туда документы и составить заявление. После поступления заявления для проверки недвижимости, а также её оценки на место выедет специалист. Выполнив свою работу и передав информацию в соответствующий орган, начнется оформление технического паспорта. Учтите, что рассматриваемая процедура не только длится приблизительно две недели, но за неё нужно будет заплатить. |
| Шаг второй | Отправить запрос в архитектурное бюро. Это необходимо, чтобы дому присвоили официальный адрес и номер. Потому обращайтесь в местное отделение. Это важно если постройка новая и пока не получила официального статуса. Либо строительство только начинается. Процедура присвоения адреса длится приблизительно месяц. Конечно, если не возникнет каких непредвиденных трудностей. |
| Шаг третий | Оформление прописки. Закон говорит, что сделать это можно только после того, как у вашего дома появится адрес. |
На ИЖС распространён закон о долевом строительстве
Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) теперь охватывает и малоэтажные жилые дома. Жители коттеджных посёлков могут обзавестись домом по принципу долевого строительства многоэтажек. Застройщики привлекут деньги клиентов и будут рассчитываться с исполнителями через эскроу-счета. Деньги дольщиков будут храниться на счёте, пока объект не будет введён в эксплуатацию.
Эскроу может быть раскрыт по факту окончания одного из этапов строительства, а сам коттеждный поселок может строиться очередями.
Такое новшество выгодно и покупателям, и застройщикам:
- Покупатели получат гарантии того, что работы будут выполнены в срок и в полном объёме. Будет проще провести и ипотечную сделку.
- Банки лояльнее отнесутся к строительству индивидуального жилья и будут охотнее финансировать такие сделки.
Контроль органа строительного надзора
Контроль за постройкой многоквартирного дома осуществляется органом Государственного архитектурно-строительного надзора (ГАСН). В его полномочия входит экспертиза проектной документации, контролирование хода работ, выдача разрешения на строительство и экспертиза результатов.
Перед вводом дома в эксплуатацию проводится независимая экспертиза ГАСН, которая делится на следующие этапы:
- направление застройщиком уведомления в ГАСН о том, что строительство дома завершено;
- формирование специальной комиссии из представителей Стройнадзора, застройщика, Роспотребнадзора, Пожарного надзора, департамента архитектуры администрации;
- выезд экспертов на объект (в течение 7 дней после получения уведомления от застройщика);
- подписание актов о соответствии новостройки проектной документации.
После того, как ГАСН оценило результат строительства, застройщик подготавливает документы к вводу объекта в эксплуатацию. Орган архитектурно-строительного надзора вправе выдать застройщику предписание об устранении нарушений на объекте капитального строительства. В некоторых случаях неожиданная проверка ГАСН приводит к затягиванию сдачи дома.
Как оформить дом с нарушениями отступов
Для того, чтобы построенный дом оформили в обычном порядке, требуется соблюсти нормы ещё на этапе планирования работ. Также необходимо получить разрешение на строительство и дополнительно согласовать работы, если участок попадает в охранную зону, разместить будущий объект на участке таким образом, чтобы были соблюдены допустимые отступы и т.д. Однако, нередко застройщики пренебрегают правилами и строят свои дома с нарушениями.
В таком случае администрация откажет в регистрации строения, и собственника обяжут снести дом. Чтобы этого избежать, можно попытаться зарегистрировать его через суд.
Перед тем, как обращаться с исковым заявлением, требуется соблюсти досудебный порядок, то есть попытаться узаконить построенный объект обычным способом. Для этого подготовить документы и обратиться в местную администрацию с просьбой зарегистрировать объект.
Стандартный алгоритм оформления строительства частного дома, при соблюдении которого не возникнет проблем с регистрацией, выглядит следующим образом:
- Проведение межевания и установление точных координат границ. Это поможет избежать конфликтных ситуаций с соседями и позволит правильно спланировать размещение объекта.
- Заказ градостроительного плана земельного участка. Из плана застройщик поймёт, с какими организациями придётся дополнительно согласовывать строительство, а также увидит размер разрешённых отступов.
- Формирование схемы будущего дома и подача уведомления о начале строительства.
- Согласование охранных зон (в случае, если часть участка или вся площадь попадает в охранную зону).
- Проведение строительных работ.
- Формирование технического плана готового дома.
- Подача уведомления об окончании строительства.
- Регистрация дома в Росреестре и получение выписки с правами собственности.
Несмотря на то, что в декабре прошлого года были внесены изменения в закон о «дачной амнистии», которые сделали не обязательным получение уведомлений о строительстве для объектов ИЖС, мы не рекомендуем строиться без разрешительной документации. Так как банки, одобряя ипотечное кредитование, в обязательном порядке требуют предоставить уведомление о начале строительства. То есть, в будущем собственник не сможет продать дом, узаконенный без разрешительной документации, если покупатель захочет приобрести его по ипотеке (такие сделки оформляются очень часто).
К тому же упрощённая регистрация не освобождает застройщика от необходимости получать дополнительные согласования и соблюдать нормы градостроительства в соответствии с ГПЗУ. В противном случае сотрудники Росреестра вынесут отказ или приостановку, что послужит основанием для обращения в суд. Помимо отказа, застройщик должен собрать такие документы: выписку из Росреестра на земельный участок, технический план построенного дома, согласования с организациями, установившими охранные зоны (если участок попадает в зону их действия), заключения коммунальных служб. Помимо этого, в качестве основного доказательства проводится строительная экспертиза.
Что должно быть сделано к моменту ввода дома в эксплуатацию
- Коробка дома (фундамент, стены, крыша)
- Стены должны быть оштукатурены, должны иметься черновые полы, потолки.
- Должны стоять окна, входная дверь
- Установленная сантехника, запроектированные инженерные сети (канализация, водопровод, электрика, отопление)
- Установлены индивидуальные приборы учета
- Соблюдены правила пожарной безопасности в части установки пожарных извещателей, правильно выполненной разделки дымовых каналов печей, твердотопливных котлов.
- Территория должна быть очищена от строительного мусора, приведена в порядок.
- В жилых домах, оснащенных газовыми плитами, в кухнях покрытие полов, окраску трубопроводов внутреннего газоснабжения, установку дверного блока следует выполнять в объеме, установленном проектной документацией.
Пошаговая инструкция: ввод дома в эксплуатацию. Беларусь
Окончание строительства частного дома – важное событие в жизни каждой семьи. Но хлопоты на этом этапе еще не заканчиваются. Чтобы в доме можно было поселиться, он должен быть введен в эксплуатацию. Процедура официального оформления объекта имеет свои особенности, о которых стоит знать.
- Паспорт владельца.
- Разрешение на строительство здания.
- План земельного участка.
- Акт приемки объекта.
- Документы, подтверждающие право на землю.
- Заключения представителей инстанций, которые занимаются инженерно-техническим обслуживанием сетей.
- Акт, который подтверждает соответствие построенного здания утвержденному проекту.
- Схема местонахождения инженерных сетей на объекте, подписанная ответственным лицом.
Под объектом индивидуального жилого строительства (ИЖС) подразумевается частное строение, а в том числе и загородные дома (дачи), имеющие не более трех этажей и предназначенные для проживания людей. Расскажем, как происходит ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома в 2021 году. Эта процедура завершает весь процесс строительства здания и имеет множество нюансов юридического характера.
- наличие фундамента,
- в большинстве случаев – необходимость иметь разрешительные документы на постройку и земельный участок,
- в конце – получение справки (выписки), доказывающий наличие у хозяина законного права собственности на постройку.
Чтобы государственные службы разрешили ввести здание в эксплуатацию, оно должно соответствовать санитарным правилам, строительным нормам и проекту возведения. В первую очередь это означает обеспечение постройки жизненно важными коммуникациями:
- Обратиться в отделение БТИ лично или через многофункциональный центр. Специалисты бюро техинвентаризации выдадут заявителю технический паспорт возведенной постройки. Для его оформления придется предоставить межевой план и выписку из ЕГРП, подтверждающую право собственности на землю. Выписка должна быть расширенной, то есть с информацией об обременениях.
- Подать заявление в уполномоченный комитет администрации. К нему надо приложить правоустанавливающую документацию и фотографии здания.
- Обратиться в управление архитектуры и градостроительства. Здесь нужно оплатить работы, связанные с вводом дома в эксплуатацию. Сотрудники управления выдадут список организаций, которые придется обойти для получения разрешения.
- Пройти процедуру согласования в электрослужбе, газовой и пожарной службе, а также водоканале. Без одобрения этих инстанций получить заветный документ не удастся.
- Предоставить в градостроительный отдел полный пакет заверенных документов.
Часть 6 ст. 55 Градостроительного кодекса предусматривает ряд оснований, по которым власти вправе отказать во вводе дома в эксплуатацию. Распространенные причины — отсутствие каких-то документов, несоответствие постройки санитарным либо строительным нормам полностью или частично. Отказ последует и в случае, если жилой дом возведен на участке, не предназначенном для этих целей.
Как ввести дом в эксплуатацию без разрешения на строительство
Никак. Если владелец вовремя не зарегистрировал сооружение (или его часть), легализацию проведут независимые спецслужбы. Госслужащие сами выбирают дату для анализа технических характеристик объекта. Если участок не был поставлен на учет, он может не получить регистрацию даже при соответствии всем требованиям. Узаконить пристройки в многоквартирных домах – сложно. В большинстве случаев это происходит в суде.
Кроме того, владелец такого сооружения не может продать или передать в наследство свою недвижимость. Поэтому настоятельно рекомендуется узнать, как сдать дом в эксплуатацию перед началом строительства. Если в регистрации отказано, самострой подлежит сносу за счет застройщика в течение 3-12 месяцев.
Как ввести в эксплуатацию дом и сколько времени на это уйдет? Если госслужбы моментально отреагируют на заявление собственника, получение документа займет 2-3 месяца. Можно воспользоваться упрощенной схемой регистрации недвижимости, которая действует до 1.03.2020. Застройщику могут отказать в регистрации, если дом не соответствует минимальным требованиям ИЖС. Чтобы получить документ быстрее, нужно оформлять бумаги постепенно на каждом этапе строительства.
Разрешение на строительство капитальных строений на участке
На объекты капитального строительства, за исключением указанных выше и некоторых других, разрешение требуется. Чтобы получить его, необходимо собрать пакет документов, а именно:
- Заявление (его можно заполнить онлайн).
- Документы, подтверждающие права на земельный участок.
- Утвержденная схема расположения земельного участка на кадастровом плане.
- Согласие всех владельцев на строительство или реконструкцию.
- Положительное заключение экспертизы проектной документации.
- И другие документы, если того требуют обстоятельства (например, если планируется реконструкция многоквартирного дома, территория относится к определенным категориям, и так далее).
Для того, чтобы «команда экзаменаторов» могла полноценно рассмотреть конкретное дело, застройщик предоставляет ей пакет необходимых документов. Комиссия, в свою очередь, тоже выдает документ, касающийся приема дома в эксплуатацию – акт приемки.
Его составляют в количестве 3 штук, при этом каждому экземпляру отведено свое место. Один акт идет в руки застройщика, другой отправляется местные органы госуправления в области деятельности, связанной с архитектурой и градостроительством. Еще один отдают организации, занимающейся технической инвентаризацией.
Долгожданные документы вам выдаст служба «одно окно»: акт приемки в эксплуатацию вновь возведенного дома с гербовой печатью, а также заверенная выписка из решения исполнительного комитета. Оригиналы данных документов вам необходимо предоставить в земельно-кадастровое агентство по регистрации.
Возведение МКД контролируется государством через органы Государственного архитектурно-строительного надзора (ГАСН/ГСН). Экспертиза проектной документации, согласование разрешений на строительство, непосредственный контроль работ, а также экспертная оценка результата – все это находится в ведении ГАСН.
Независимая экспертиза ГАСН предшествует приему новостройки:
- компания-застройщик уведомляет ГАСН о завершении строительства;
- формируется государственная комиссия из представителей застройщика, СЭС, Госпожнадзора, Стройнадзора, экологов, отдела архитектуры муниципалитета;
- эксперты выезжают на осмотр объекта (срок – семь дней после получения информации от застройщика);
- подписываются акты соответствия дома проектной документации, итоговой проверки.