Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если лицо имеет землю на праве собственности, в наследуемом владении или в бессрочном пользовании, то оно должно знать – участок могут изъять, то есть “забрать” себе орган местного самоуправления, субъект РФ или государством в целом.
Основания для изъятия
В стат. 49 ЗК РФ указаны правила и законы 2023 года относительно рассматриваемой тематики. Там сказано, что изъятие осуществляется только в исключительных случаях и при наличии следующих оснований:
- если изъятие необходимо в соответствии с нормативными положениями международного договора РФ;
- при необходимости строительства зданий, сооружений, построек и прочих объектов государственной, региональной или местной значимости (см. ниже);
- при признании аварийного дома в качестве подлежащего сносу (п. 4 ч. 2 ст. 56.3. ЗК РФ);
- в случае вынесения вердикта о создании либо же расширении границ особо охраняемой природной зоны (п. 1 ч. 2 стат. 56.3. ЗК РФ);
- при необходимости проведения работ, связанных с недрами земли, в том числе, и добычи полезных ископаемых;
- в иных случаях, установленных законодательством – например, если собственник пользуется землей не по целевому назначению или же с нарушением законодательства РФ (ст. 284, 285 ГК РФ).
Изъятие в связи со строительством важных объектов может осуществляться только в случае, если эти объекты являются:
- автомобильными трассами общефедерального, регионального, межмуниципального или местного значения;
- системами теплоснабжения, газоснабжения, электричества, горячего или холодного водоснабжения;
- относящимися каким-либо образом к сфере космической деятельности или атомной энергетики;
- оборонными комплексами, предназначенными для защиты государства;
- относящимися к железной дороге и всем, что с ней связано.
Как происходит изъятие
Порядок изъятия земельного участка у собственника для нужд публичных образований предусматривает выплату возмещения, а последовательность действий будет выглядеть следующим образом:
- властный орган принимает решение об изъятии земельного надела, которое должно соответствовать требованиям законодательных актов;
- принятое решение доводится до сведения правообладателя путем направления письменного уведомления – в этом документе указывает срок, цель и порядок изъятия, а также размер предлагаемой компенсации;
- если правообладатель усматривает нарушение закона при вынесении решения или расчете суммы компенсации, он вправе подать на обжалование в суд;
- если в срок, указанный в уведомлении, правообладатель не выполнит предусмотренные действия, земля изымается в принудительном порядке.
Основания для изъятия земли
Согласно тексту статьи № 49 ЗК РФ, земельный надел может быть изъят у собственника в пользу государства или муниципалитета, но лишь при исключительной необходимости в этом, а также при наличии следующих оснований:
- Выполнение соглашений международного уровня РФ.
- При строительстве, реконструкции объектов, имеющих важное государственное значение (федеральное и региональное), либо объектов муниципальной значимости. Но при условии всякого отсутствия иных вариантов ведения застройки, работ по реконструкции таких объектов, как:
- объект атомной энергетики;
- объект энергетической системы;
- оборонный объект;
- транспортный объект;
- линейный объект;
- трассы федеральные, муниципальные и региональные.
- При наличии иных оснований, которые прописаны в ФЗ РФ:
Основания изъятия земель
Причин, по которым собственник может лишиться прав на землю, существует несколько, но эта процедура может происходить только по весомым обстоятельствам. Основаниями по закону служат следующие:
- При эксплуатации земли собственником с нарушением разрешенного использования, а также неиспользование.
- Для комплексного развития территории официальному решению властей, если участок оказался в границах запланированных работ.
- Конфискация для возмещения ущерба, нанесенного собственником иному лицу своим преступным деянием.
- Реквизиция вследствие воздействий эпидемий, природных катаклизмов, аварийных и чрезвычайных ситуаций.
- Иные обстоятельства, когда в рамках законодательства власти любого уровня вправе истребовать участок.
- Для государственных или муниципальных нужд. К ним относятся:
- строительство на конкретной территории объектов федерального уровня, а также местного или регионального;
- проведения работ в рамках недропользования;
- исполнение РФ международных обязательств;
- в рамках государственных полномочий службой ФСБ;
- иные основания по законодательству РФ.
Важно знать, что отказаться от исполнения судебного распоряжения по изъятию земли ее хозяин не может. В большинстве случаев он может только рассчитывать на другой аналогичный надел или компенсационные выплаты.
Как себя обезопасить от изъятия участка?
Бывает, что участок из земель сельхозназначения «простаивает» по уважительной причине (допустим, вопрос о праве собственности решается в суде), либо имеет признаки нарушений, которые создал не хозяин земли (часть участка – балка, куда местные жители вывезли свой строительный мусор). Но отвечать в любом случае придётся владельцу участка, поэтому принять меры нужно как можно раньше.
То же самое относится к сельхозпроизводителям, которые покупают заброшенные земли в надежде привести их в порядок: у вас есть не более трёх лет на то, чтобы выкорчевать пни и кустарники, извести сорняки – и не более года на то, чтобы убрать мусор и снести самовольные постройки.
Согласно законопроекту Минсельхоза, изменённый порядок использования земли начнёт действовать с 1 января 2023 года.
Изъять в интересах государства могут земельный участок или его часть с постройками или без оных, вне зависимости от того, на каких правах им владеет физическое или юридическое лицо: собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного (наследуемого) владения или аренды. Даже если данное пятно не фигурирует в Росреестре и Государственном кадастре, это не помешает принять решение об отчуждении собственности. «Законом прямо предусмотрено, что отсутствие у уполномоченного органа сведений о правообладателях земельных участков или об их точных границах не препятствуют реализации процедуры изъятия земельных участков», – поясняет юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Алексей Калинкин.
От волюнтаризма чиновников владельца недвижимости защищает исчерпывающий перечень оснований для изъятия. Он теперь четко закреплен в федеральном законодательстве. Ранее аналогичный список мог быть у каждого субъекта РФ – на случай необходимости распорядиться участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности и предоставленными лицам, например, на праве аренды. То есть новый порядок исключает региональное «творчество» в этом вопросе.
Сам перечень оснований, закрепленный в статье 49, пунктах 1 и 2 статьи 56.3 ЗК РФ, практически не изменился. Земля может потребоваться для строительства инфраструктурных объектов (дорог, мостов, инженерных коммуникаций, линий электропередачи), без которых немыслимо дальнейшее развитие территории. Но теперь уважительным поводом для начала процедуры изъятия считается не только строительство новых, но и реконструкция старых объектов государственного значения. Например, расширение региональных дорог.
Необходимые государству сети, трассы и т. д. должны быть обозначены на утвержденных документах территориального планирования и проектах планировки территории. При этом решение об изъятии принимается в течение трех лет со дня утверждения указанных документов. Впрочем, вопрос о перемене владельца земли может быть решен и без ППТ или генплана. Изъятие недвижимости можно обосновать, например, решением о создании особо охраняемой природной территории, о признании многоквартирного дома аварийным или наличием лицензии на пользование недрами.
До сих пор в зависимости от масштабов задуманного проекта решение об изъятии земли принимали либо федеральные, либо региональные органы исполнительной власти, либо местное самоуправление. С апреля процесс может быть запущен по ходатайству коммерческой организации, направленному в соответствующий госорган. Полный перечень потенциальных инициаторов правительство страны установит позднее. Но в ЗК РФ такое право уже закреплено для субъектов естественных монополий, а также для недропользователей.
Решение об изъятии может быть принято исключительно на основе их ходатайства, если строить генерирующие мощности или коммуникации предполагается на средства бизнеса. В дальнейшем собственникам или правообладателям изымаемой недвижимости придется взаимодействовать именно с этой организацией, а не с органом власти.
Мнения юристов о данной новации диаметрально противоположны. «Сам факт возможности изъятия земельного участка не в государственную, а в частную собственность организаций, пусть даже и естественных монополий, представляется противоречащим природе процедуры изъятия земель для госнужд. В сочетании с общим властно-повелительным характером нового порядка можно констатировать, что данное нововведение существенно расширяет возможности изъятия земель у землепользователей», – считает начальник юридического отдела НП «Объединение строителей СПб» Ирина Худзинская.
Партнер компании Dentons Карина Чичканова, напротив, не видит никакой угрозы для собственников. «В статье 56.4 ЗК РФ детальным образом регулируются основания и порядок удовлетворения ходатайства субъекта естественных монополий, в связи с чем представляется, что изъятие земельного участка по этому основанию не влечет каких-либо дополнительных рисков в сравнении с изъятием в общем порядке», – утверждает эксперт.
Подача заявлений на государственный кадастровый учет и регистрацию прав
Напомню, что сейчас подать заявление на кадастровый учет и регистрацию прав можно на бумажном носителе при личном посещении МФЦ, либо ФГБУ «ФКП Росреестра», либо отправить по почте, либо заказать выездной прием за отдельную плату. Или в электронном виде через сайт госуслуг или Росреестра.
С 28.10.2021 года будет доступна подача заявления через нотариуса при нотариальной сделке. Либо выездной прием МФЦ или ФГБУ «ФКП Росреестра» за плату.
С 01.01.2023 будет доступна функция подачи заявления через личный кабинет на сайте Росреестра или через региональные порталы государственных и муниципальных услуг.
Кроме того, с января 2023 года органы государственной власти и органы местного самоуправления, страховые и кредитные организации будут запрашивать сведения, содержащиеся в Росреестре, только в электронной форме.
Нередко государственные органы нарушают процедуру изъятия земли. Это становится причиной судебного отказа в принудительном изъятии территории.
Чаще всего чиновниками нарушается:
- процедура принятия решения;
- порядок извещения владельца земли;
- порядок проведения оценки.
Если собственник участка хочет потянуть время и не намерен сдаваться без боя, его бдительность поможет в выявлении нарушений в действиях компетентного органа.
Если указать суду на ошибки в процедуре и в ходе рассмотрения дела по существу все подтвердится, собственник имеет право:
- на восстановление положения существовавшего до нарушения права;
- отмену акта органа власти;
- возмещение убытков.
В случае если орган власти произвел процедуру поэтапно, решение будет вынесено в его пользу.
Закон об изъятии земель
В соответствии со ст. 279 ГК РФ, для нужд государственного уровня изъять участок земли можно только в порядке, регламентируемом Земельным Кодексом РФ.
В ст. 282 ГК РФ приводится уточнение, что если землевладелец не заключает договор об изъятии добровольно, то надел изымается в принудительном порядке. Денежное возмещение собственник получает на основании ст. 281 ГК РФ, где указаны суммы возмещения, сроки и другие условия.
Новый закон позволяет местным властям изымать земли сельскохозяйственного назначения с явными нарушениями или неиспользуемые по назначению. Также государство сможет разобраться с невостребованными или неоформленными земельными долями. Они перейдут во владение муниципалитетов, которые найдут им соответствующее применение.
Порядок конфискации участков земли определяется текстом Гл. 7.1 ЗК России. Решения принимают:
- Уполномоченные федеральные органы ИВ: цель – недропользование (конфискация участка для нужд России).
- Исполнительного типа органы государственной власти субъекта России (при изъятии надела для нужд региона). Это возведение региональных строений, ведение работ по недропользованию.
- Администрация – для эксплуатации земли, с целью возведения на ней построек местной значимости.
Любой процесс конфискации земли происходит на основе решения уполномоченных органов ИВ, который принимается:
- на основе их личной инициативы;
- на основе заявления об изъятии надела, которое отправила организация, записанная в п.1, ст. № 56.4 ЗК России.
Подать заявление о конфискации земельного участка могут:
- Фирмы, которые владеют правомочием на ходатайство о конфискации земли у владельца с целью использования её для федеральных нужд.
- Предприятие государственного типа – для возведения на участке объектов федеральной значимости, предусмотренной программой инвестиционной.
- Государство, забирающее надел с целью:
- выполнения международного договора;
- проведения строительных и реконструкционных манипуляций.
Отчуждение с ускорением
Государство упростило процедуру принудительного изъятия участков в случае конфликтов с владельцами. Раньше можно было «конфисковать» недвижимость только через год со дня уведомления собственников или землепользователей о предстоящей неприятности. Теперь процесс сократился почти вдвое.
В законе определены некие временные рамки. Прежде чем направить проект соглашения правообладателю участка, необходимо произвести оценку наносимого ему ущерба и определить размер компенсации. Сделать это необходимо не позднее чем за 60 дней до отправки документов.
Допустим, собственник не согласен со сделанным ему предложением. Инициатор отчуждения участка в этом случае идет в суд, но – не раньше чем через 90 дней после отправки проекта соглашения. Примерно два месяца понадобится на рассмотрение дела в суде и вступление решения в законную силу. Итого – через семь месяцев участок может сменить владельца. «Данное упрощение в основном направлено на обеспечение интересов государственных и муниципальных органов, изымающих участок, однако защищает и права собственников, так как статус участка в течение меньшего времени остается неопределенным, а лицо быстрее получает компенсацию», – отмечает Карина Чичканова.
Что такое ненадлежащее использование
Каждый собственник земли обязан соблюдать правила рационального пользования природными ресурсами. Понятие «рациональное пользование» может предусматривать:
- исключение ухудшения плодородных свойств почвы, деградации и загрязнения земли;
- сохранение свойств и уровня плодородности почвы;
- эксплуатация участка по законному назначению;
- применение нужных мер для охраны самого участка и также водных и лесных объектов;
- выполнение мероприятий, направленных на восстановления плодородности почвы.
Соответственно под понятием «ненадлежащее использование» необходимо понимать эксплуатацию участка с грубыми нарушениями юридических норм. К факторам неправильного использования относят:
- ненадлежащий способ эксплуатации земельного надела (например, на участке, который отдается под сельхозназначение, возводится жилой дом);
- нерациональная эксплуатация участка;
- неиспользование земли в течение как минимум трех лет (например, земля была получена под ИЖС, но строительство жилого дома так и не было начато).
Во всех таких случаях у государства есть право осуществлять принудительное изъятие земельного участка.
Несогласие с размером компенсации необходимо обосновать
Должна быть веская причина и приложена копия договора купли-продажи с заключением независимой экспертизы или то, что участок этот куплен по цене выше, чем предлагается. Можно подать свой проект соглашения, в котором прописать ответ: «подписать соглашусь, если измените условия таким-то образом».
Но помните, что за экспертизу вам нужно с собственного кармана заплатить. А если дело доходит до суда и мирно изменить условия не выходит, то взыскать с органа власти стоимость за экспертизу.
Если вы согласны с условиями в проекте соглашения, тогда обратно один экземпляр можете отправить. При получении проекта собственником или правообладателем и игнорированием без отправления своего возражения и отсутствия подписи – орган обращается с иском в суд для принудительного изъятия земельного участка.
Основания для изъятия земли
Согласно тексту статьи № 49 ЗК РФ, земельный надел может быть изъят у собственника в пользу государства или муниципалитета, но лишь при исключительной необходимости в этом, а также при наличии следующих оснований:
- Выполнение соглашений международного уровня РФ.
- При строительстве, реконструкции объектов, имеющих важное государственное значение (федеральное и региональное), либо объектов муниципальной значимости. Но при условии всякого отсутствия иных вариантов ведения застройки, работ по реконструкции таких объектов, как:
- объект атомной энергетики;
- объект энергетической системы;
- оборонный объект;
- транспортный объект;
- линейный объект;
- трассы федеральные, муниципальные и региональные.
- При наличии иных оснований, которые прописаны в ФЗ РФ:
|
Ст. № 15 |
ФЗ от 01.12.2007 № 310 – ФЗ «Об организации и проведении зимней Олимпиады в Сочи в 2022 году» |
|
Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004г. № 188 — ФЗ |
|
П.9,10, ст. № 95 |
|
|
Ст. № 25.2 |
Закон от 21.02. 1992г. от 21 февраля № 2022 – 1 «О недрах» |
Судебная практика по вопросам изъятия земельных участков показывают, что часто публичные органы лишены права реализации принудительного изъятия земель по причине нарушения установленного порядка.
Как правило, суды отказываются удовлетворять иски об изъятии, если не соблюден законодательный порядок, включающий в себя:
- принятие решения;
- уведомление правообладателя;
- проведение оценки земли;
- заключение соглашения об изъятии;
- возмещение убытков правообладателя;
- фактическое изъятие участка;
- регистрацию перехода права собственности.