Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Апартаменты: законы и судебная практика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В 2023 году в России проведут государственную кадастровую оценку сооружений, объектов незавершенного строительства, зданий и помещений. С этого момента переоценка будет проводиться во всех регионах раз в четыре года, а в городах федерального значения — раз в два года. Данные изменения направлены на то, чтобы сделать практику переоценки единой для всей России, а сведения о кадастровой стоимости актуальными среди всех регионов страны.
Переоценка кадастровой стоимости объектов недвижимости ведет к изменению суммы налога в будущем, поскольку кадастровая стоимость является основой для его расчета, пояснил Вячеслав Климов. «Но результаты этой переоценки россияне увидят в 2024 году, когда будут платить налог на имущество за 2023 год», — отметил он.
Информацию о том, как изменится кадастровая стоимость, можно узнать из выписки из ЕГРН или справки о кадастровой стоимости, которые можно получить в МФЦ или заказать в территориальных управлениях Росреестра.
Налог на подаренную недвижимость
Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.
Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2022 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2022 года.
В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2022 года).
Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.
Сумма налогового вычета при покупке квартиры
Размер вычета в 2023 году остался прежним:
- Не более 2 млн руб. на приобретение, строительство и ремонт (от суммы отсчитываются 13%). Сумма, которую можно вернуть, составляет до 260 тыс. руб.
- Не более 3 млн руб. расходов на проценты по целевому займу (от суммы отсчитываются 13%). Максимальная сумма к возврату – 390 тыс. руб.
Что такое налог на недвижимость
В момент приобретения квартиры в новостройке покупатель, ставший владельцем, автоматически превращается в налогоплательщика — на него возлагается обязанность по уплате налога на имущество физических лиц (НИФЛ). Такой налог платят все собственники комнат, квартир и долей в них, гаражей, мест в наземных и подземных паркингах, коттеджей и прочей недвижимости, принадлежащей им на праве собственности.
Характер эксплуатации (факт проживания в новом жилье) для начисления и уплаты налога значения не имеет. Важно само наличие имущества в собственности, а также его стоимость.
Платить нужно ежегодно за каждый объект в отдельности. То есть, если квартира в новом доме — не единственный принадлежащий вам объект жилой недвижимости, то платить необходимо за каждый из них. Сумму вносят до 1 декабря того года, который следует за отчётным.
Обзор изменений в порядке уплаты имущественного налога в 2022-2023 годах
С 2015 года в Налоговый кодекс внесены важные изменения, которые затронули налог на имущество. С этого года имущественный налог начали начислять по кадастровой стоимости, а не инвентаризационной, что привело к существенному увеличению налоговой нагрузки на собственников жилья. Первоначально нововведения затронули 28 российских субъектов, но с 2021 года инвентаризационная стоимость имущества не участвует в расчетах налога.
Если при расчете на основании инвентаризационной стоимости налог на имущество был номинальным: обычно не более 200-300 р., то при пересчете по кадастровой оценке он серьезно вырос.
После изменения порядка расчета россияне получили новые налоговые уведомления на внушительные суммы — до 5-46 тыс. в год.
В 2023 году во всей России налог на имущество будет рассчитываться по кадастровой стоимости, но в ряде регионов действует переходный период и используются понижающие коэффициенты:
- 0,4 — для Севастополя (здесь кадастровая стоимость учитывается второй год);
- 0,6 — респ. Алтай и Крым, Алтайского и Приморского краев, Свердловской, Иркутской, Волгоградской, Курганской,Томской областей и Чукотского АО.
Также законодательно установлено, что налог на имущество за год не может вырасти более чем на 10% в сравнении с прошлым годом.
В 2023 году в России пройдет кадастровая переоценка объектов недвижимости. Но ее результаты будут учтены только при расчете налогов на имущество за 2023 год. То есть россияне впервые заплатят налоги с учетом проведенной оценки в 2024 году.
Сколько будут стоить апартаменты после изменения их статуса
Специально для «Российской газеты» Павел Логачев, коммерческий директор , рассказал, что ждет рынок и цены на жилье в случае положительного решения относительно смены их статуса и кратко остановился на основных различиях между квартирами и апартаментами:
— Апартаменты имеют формальный статус нежилого помещения, что означает как минимум невозможность прописаться и повышенные налоги, ставка по которым может варьироваться от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости объекта (в случае с квартирами — ставка налога составляет от 0,1% до 0,3%), повышенные коммунальные расходы. Владелец апартаментов должен быть готов к тому, что проект может быть не обеспечен социальной инфраструктурой, поскольку на законодательном уровне для такой недвижимости застройщик не обязан ее строить.
Однако есть приятные нюансы. В апартаментах можно получить временную регистрацию на 5 лет с возможностью продления, правда только в том случае, если дом имеет статус гостиницы. А вот повышенные тарифы на услуги ЖКХ зачастую нивелируются разницей в цене при их покупке. Если сравнивать одинаковые по характеристикам апартамент и квартиру, то первый будет дешевле на 10-15% в новостройке бизнес-класса, разница в цене в классе комфорт достигает 15-20%. Апартаменты можно купить в ипотеку, оформить на них право собственности, заложить, подарить, сдать в аренду.
Интерес к данному формату со стороны покупателя высок — доля апартаментов в структуре спроса достигла 8-10%. Особенное внимание уделяется лотам с отделкой. С 2020 по 2020 год их доля в Москве выросла с 60% до 90%, при этом наиболее активный скачок наблюдался на объектах смешанного типа, где предлагаются как апартаменты с отделкой, так и без нее. В итоге, доля сделок по апартаментам с отделкой по итогам шести месяцев 2020 года составила около 40%.
Скорее всего, полностью апартаменты к жилью не приравнять, потому что цель нового закона — ликвидировать пробел в законодательстве и придать легальный статус нежилым помещениям, построенным за эти годы (за исключением апартаментов гостиничного типа), где по факту проживают люди. Напомню, понятие «апартаменты» до сих пор не определено ни в одном законе. По своему правовому статусу они находятся в одинаковом статусе с коммерческой недвижимостью, соответственно на них не распространяются нормы жилищного законодательства. Кроме того, собственники не могут пожаловаться на шум от соседей и не застрахованы от появления офиса за стеной.
Даже в случае отрицательного решения по присвоению нового статуса нежилым помещениям в рамках жилого комплекса, максимальными рисками для собственника станут более дорогое обслуживание помещений и повышенные ставки по налогообложению. С одной оговоркой — дом должен быть построен или реконструирован без нарушений действующего законодательства и строительных норм.
Собственник описываемой категории жилья может добиться снижения ставки. Это возможно при таких условиях:
- Помещение внесено в специальный реестр по апартаментам. Жилье находится в здании, внесенном в этот же реестр. Подобный документ на официальном уровне формируется и регулируется администрацией столицы;
- Площадь описываемой категории помещения не выше 300 кв.м;
- Стоимость одного метра по кадастру не превышает 1 млн. рублей. Данный параметр должен быть актуальным на 1 января того года, который является налоговым периодом;
- Апартаменты не являются адресом размещения какой-либо организации;
- Объект не используется собственником с предпринимательской целью.
Как известно, новый фискальный сбор власти РФ ввели в начале 2015 года. Таким образом, плательщики получили извещения от ФНС еще летом прошлого 2020 года.
Предполагалось, что рассчитаться владельцы апартаментов должны были еще 1 декабря минувшего года, однако в Москве власти вынуждены были отложить крайний срок до мая 2020 из-за того, что многим жителям города так и не удалось разобраться, сколько же им придется платить.
Стоит еще раз напомнить, что в российском законодательстве не существует такого термина, как «апартаменты», поэтому данная категория всегда причисляется к коммерческой недвижимости.
Указанный закон предполагает рост ставки налога в зависимости от типа жилья. Таким образом, граждане, проживающие в бюджетных домах, получают самый низкий тариф (в прошлом году – 0,1 процента), в то время как владельцы коммерческой недвижимости должны вносить в государственную казну от 0,5 процента до 2-х.
В частности, максимальную цену платят собственники:
- помещений в бизнес-центрах;
- ТРЦ;
- ресторанов;
- организаций, занимающихся бытовым обслуживанием граждан.
Полпроцента от кадастровой стоимости недвижимости вынуждены платить и собственники апартаментов, расположенных в престижных районах.
Как определяются ставки налога
В основе налоговой ставки лежит налоговая база. Ранее, до 2020 года для определения налоговой базы для апартаментов используются два способа – способ определения по кадастровой стоимости и способ определения налоговой базы по инвентаризационной стоимости. Начиная с 01.01.20 При этом второй способ (инвентаризационный) не применяется.
Иными словами, с указанной выше даты налог на имущество (в том числе на апартаменты) физических лиц исчисляется только исходя из кадастровой стоимости имущества (апартаментов).
Рассмотрим порядок определения ставок налога для апартаментов при определении налоговой базы исходя из кадастровой стоимости.
Существует две ставки налога – 0,5 процента и 2 процента от кадастровой стоимости.
Ставка 0,5 процента используется в случаях, когда одновременно выполняются следующие условия:
- апартаменты не расположены в административно-деловом или торговом центре (комплексе);
- назначение апартаментов по кадастровому паспорту или документам технического учета не предусматривает их использование для размещения в них офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо такие объекты фактически в апартаментах не размещены;
- кадастровая стоимость апартаментов не превышает 300 млн. рублей.
Ставка 2 процента от кадастровой стоимости апартаментов применяется в случае, если не выполняется хотя бы одно из вышеперечисленных условий.
Из сказанного выше следует, что налог на имущество применительно к апартаментам является существенно более высоким по сравнению с налогом на квартиры. Напомним, что ставка налога на имущество для квартир составляет 0,1 процента от кадастровой стоимости квартиры.
Что такое апартаменты с точки зрения закона
Понятия «апартаменты» в законе нет — этот термин появился на рынке недавно, и юридическая среда ещё не до конца успела к нему адаптироваться. Девелоперы тоже неохотно объясняют, что это такое, хотя на самом деле всё просто. Объясним.
У каждого участка земли есть своё назначение — например, один отводится для строительства жилых домов, а второй по соседству предназначен для офисов. Функция построек на участке не может противоречить назначению земли: это незаконно, и нарушение этого правила грозит серьёзными штрафами. Если девелопер занимается строительством комплекса на коммерческом участке, то юридически в нём нельзя оборудовать жилые помещения. Здесь и приходят на помощь апартаменты: по документам они нежилые, но по факту — очень даже приспособленные для комфортной жизни.
Земля, на которой строятся апартаменты, может иметь два назначения: для размещения зданий гостиничного типа или для строительства объектов общественно-делового значения. Чтобы узнать, к какому типу относится интересующий вас проект, запросите у застройщика кадастровый паспорт земельного участка или выписку из ЕГРН — в этих документах указывается назначение земли.
Владельцы апартаментов должны уплачивать два налога: на имущество физического лица и НДФЛ. Поговорим про каждый из них подробнее.
Апартаменты не соответствуют санитарным нормам для жилья и в них нельзя оформить постоянную регистрацию
Цена – единственный плюс апартаментов для покупателей, которые выбирают между ними и квартирой. Все остальные характеристики таких помещений – со знаком «минус» по сравнению с жильём в многоквартирном доме:
- Застройщик не должен обеспечить жителей апартаментов элементами социальной инфраструктуры: детскими садами, магазинами, поликлиниками.
- На апартаменты не распространяются санитарные нормы для жилых домов СанПиН 2.1.2.2645-10. В таких помещениях может не быть шумоизоляции, а на территории – освещения.
- В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию. Даже для получения временной регистрации собственник должен подтвердить наличие необходимых для проживания в таком помещении условий: санузла и коммунальных сетей.
До 2016 года налог на всё недвижимое имущество рассчитывался с учётом среднегодовой стоимости объекта. Этот показатель можно вывести с помощью следующей формулы:
(Среднегодовая стоимость) = ((Суммарная остаточная стоимость имущества на первое число каждого месяца) + (Остаточная стоимость на 31 декабря)) / 13
Полученное число нужно умножить на налоговую ставку — 2.2%.
Среднегодовая стоимость используется и сегодня — с её помощью продолжают устанавливать размер выплат для большей части коммерческих объектов. Однако с 2016 года в их списке появились некоторые исключения. К ним относятся:
- Офисные помещения;
- Помещения общепита площадью больше 150 квадратных метров;
- Имущество организаций или индивидуальных предпринимателей, которое находится за пределами РФ;
- Торговые комплексы и административные помещения площадью больше 3 000 квадратных метров.
Как посчитать подоходный налог с покупки и продажи квартиры
Имущественный налог – не единственный, который платят владельцы недвижимости. Если вы совершаете операции с жильем и получаете при этом прибыль, по закону она облагается единоразовым подоходным налогом в размере 13% для резидентов РФ (для нерезидентов – 30 %). Это распространяется на продавцов, владеющих объектом менее пяти лет, и тех, кто получает, например, квартиру или земельный участок в Санкт-Петербурге и Ленинградской области по договору дарения и при этом не является близким родственником дарителя.
Подоходный налог, в отличие от имущественного, выплачивается единоразово. Налогоплательщик самостоятельно вычисляет его размер, заполняет налоговую декларацию и подает ее в налоговые органы по месту жительства не позднее 30 апреля. Сумма должна быть перечислена не позднее 15 июля в год подачи декларации. За неуплату предусмотрена административная и уголовная ответственность.
Объекты налогообложения
Налог уплачивается исключительно на имущество, занесенное в государственный реестр и считающееся частной собственностью. 401 статья НК РФ дает исчерпывающий список объектов:
- частные дома.
- расположенные в многоквартирных домах квартиры. Общедомовая территория, относящаяся к коллективной собственности, при этом в расчет не принимается.
- части жилых помещений или комнаты.
- места для стоянки авто, в том числе гаражи.
- здания, строительство которых не завершено.
Налог на комфорт: почему апартаменты нельзя считать жильем
Апартаменты сегодня уже сложно назвать «вынужденной» мерой девелопера, у которого простаивает участок земли под «нежилье», или «дешевой» альтернативой обычной квартире для покупателя. За последние несколько лет апартаменты во всем стали самостоятельным форматом, который отличается от квартир по целому ряду характеристик и обладает собственными преимуществами, отнюдь не только ценовыми.
По данным аналитиков Blackwood, совокупный объем предложения на рынке апартаментов в прошлом году составил около 702 300 кв. м (более 10 500 лотов), показав рост на 13,3% по сравнению с 2023 годом.
На сегодняшний день апартаменты имеют долю около 30% в структуре общего объема предложения на рынке московской недвижимости.
Что же покупатель? Часто сегодня он уже не видит существенной разницы между апартаментами и квартирами. Или, напротив, осознанно выбирает для себя формат апартаментов.
Недостаток апартаментов,
Однако несмотря на выигрыш в цене при покупке, владельцы начинают нести сильные потери в ходе эксплуатации апартаментов. Главной статьей расходов становится налог на имущество физлиц. Собственники апартаментов порой платят в 2-3 раза больше, чем владельцы квартир.
Для начала отметим, что налог на имущество физлиц считается местным налогом. Есть федеральный закон, который прописывает базовые ставки и условия по налогу на имущество, однако окончательное решение о размере налога принимают региональные власти.
В частности, закон указывает на то, что ставка налога в 0,1% применяется к квартирам, комнатам, жилым домам, гаражам. Если в собственности у гражданина есть дорогостоящий объект с ценой более 300 млн рублей, то ему нужно будет приготовиться к ставке в 2%. В остальных случаях предусмотрена ставка на уровне 0,5%.