Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Страхование гражданской ответственности Застройщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформление страховок происходит по-разному. Часто банки предлагают заключить договор со страховой компанией-партнером, но заемщик вправе отказаться и выбрать любую интересующую его страховую фирму, подчеркнул Сергунин. «Банки часто сообщают, что если отказаться от страхования в конкретной компании и обратиться к другому страховщику, процентная ставка будет увеличена. Но это неправда. Если заемщик страхуется в аккредитованной при банке компании, процентная ставка остается прежней», — прокомментировала юрист по недвижимости Дарья Коровина.
От чего защищает обязательная страховка
Страхованию подлежит именно сама конструкция, под защитой находятся фундамент, стены, полы, крыша, окна и входная дверь, подчеркнула Ольга Сулим. «Например, соседи затопили ванную комнату. Квартира от этого происшествия не исчезла, внешне никак не пострадала и пригодна для жилья. Такие случаи не относятся к страховым при обязательном страховании», — уточнила адвокат. Она пояснила, что страховой договор ипотечной недвижимости защищает от следующих случаев:
- пожара;
- взрыва газа;
- падения самолета (маловероятно, но возможно);
- стихийных бедствий (наводнения, землетрясения);
- незаконных действий третьих лиц.
Что выбрать – завершение строительства или компенсацию?
После признания застройщика банкротом участники долевого строительства смогут самостоятельно определить на общем собрании, на что будут направлены средства Фонда – завершение строительных работ или компенсационные выплаты. Юридическое сопровождение позволит грамотно оформить все необходимые бумаги и исключить бюрократические проволочки в этом деле.
Как правило, достройка дома – более рациональный вариант, чем хлопоты с возмещением ущерба и вторая попытка приобрести жилье в другом строящемся объекте. Единственное исключение – когда строительные работы прекратились на стадии котлована.
На принятие решения о выплате компенсаций пострадавшим Фонду отводится полгода с момента признания девелопера банкротом и открытия конкурсного производства.
Законом допускается финансирование строительства многоквартирных домов, за которые застройщики не платили обязательные отчисления в Фонд дольщиков. Также может финансироваться возведение:
- транспортной инфраструктуры;
- инженерных сетей и коммуникаций.
За кого готовы поручиться банки?
Другой вид обеспечения обязательств застройщика — поручительство банков — также будет доступен не всем застройщикам. Сбербанк, с использованием средств которого строится половина возводимых в настоящее время в крае объектов, готов кредитовать только известных и проверенных заемщиков.
«Если говорить об институте поручительства, банковских гарантий, то Сбербанк на этом рынке присутствует давно, механизмы отработаны. Что касается поручительства банка за застройщика в пользу участника долевого строительства по передаче ему жилого помещения в строящемся многоквартирном доме, то этого продукта на текущий момент у нас в банке нет, его разработкой мы занимаемся в настоящий момент», — рассказал директор управления финансирования недвижимости Восточно-Сибирского банка ОАО «Сбербанк России» Василий Васьков.
Оперативно подготовить этот продукт и начать давать поручительства застройщикам банку не позволяют те же моменты, что не дают страховщикам возможности массово участвовать в этом виде страхования.
«Основная проблема — это сложность контроля за ходом строительства и финансирования новостроек, — объяснил Василий Васьков. — Чтобы за что-то поручиться, нужно понимать перспективы того, что застройщик исполнит свои обязательства перед дольщиками. Мы будем идти в это поручительство только при понимании хода строительства и структуры финансирования дома. Единственный выход из этой ситуации, который мы сегодня видим, — участие банка в проектном финансировании объекта. По таким объектам мы четко понимаем сроки строительства, понимаем его финансирование, в настоящее время по таким объектам мы предоставляем заемщикам льготные условия по ипотеке. Такая же ситуация будет складываться и с нашим поручительством: если мы можем контролировать финансирование объекта, мы можем за него поручиться».
Другой фактор, который не позволяет банку участвовать в поручительстве, — определенный в законе момент исполнения застройщиком своих обязательств перед инвестором. «В законе этот момент определен однозначно — это подписание акта приема-передачи. Но может быть множество причин, по которым объект может быть введен в эксплуатацию, но квартира участнику долевого строительства не передана. Если объект введен в эксплуатацию, но дольщики не подписывают акт приема-передачи, потому что их не устраивает качество отделки, обязательства будут считаться неисполненными, и повлиять на этот процесс банки не в состоянии. Если бы в законе моментом исполнения застройщиком своих обязательств был прописан ввод объекта в эксплуатацию, никаких вопросов бы не возникало», — считает Василий Васьков.
Кроме того, банк хотел бы иметь право отслеживать исполнение дольщиком своих обязательств по договору долевого участия.
На 30–40 % дороже, чем иполучение страховки, обойдется застройщиками поручительство банка.
«Совершенно точно можно сказать, что Сбербанк будет работать на этом рынке, разработка этого продукта ведется, но он будет недешевым, — подвел итог Василий Васьков, — потому что риски по данному продукту колоссальные, и предназначен он будет не для всех застройщиков, а только для тех, чье финансовое положение будет соответствовать требованиям банка. При этом поручительство будет дороже, чем страхование, процентов на 30-50, потому что институт поручительства и банковских гарантий выстроен таким образом, что мы не можем прописать правила поручительства, как это делают страховые компании, указав там моменты, позволяющие не платить. Поручительство банка предполагает, что мы сначала платим инвесторам, а потом начинаем разбираться с застройщиком. Выплаченные инвесторам 700 миллионов рублей превращаются в кредит, который должна будет выплатить строительная компания. Редкий застройщик выдержит единовременное погашение такого платежа».
Но участвовавших в обсуждении застройщиков Красноярска в первую очередь интересуют не правила страхования, а страховые тарифы, как раз они страховыми компаниями названы не были. Этому есть объяснение, считает директор по развитию ведущего красноярского застройщика ЗАО «Фирма «Культбытстрой» Антон Глушков.
«По опыту недавно появившегося вида страхования СРО можно сказать, что более 50 процентов поступающих исков связано с недобросовестным поведением. Ни одна страховая компания не может назвать сегодня какой-то базовый тариф, я думаю, что ни одна его так и не озвучит, потому что оценить риски добросовестности поведения на рынке в целом по большому счету на сегодня не представляется возможным. Сделать это можно, только находясь на региональном уровне, имея филиал федеральной структуры или являясь региональной страховой компанией, у которой выстроены отношения с застройщиками. Вопрос величины тарифов лежит в плоскости исключительно внутренних переговоров со страховыми компаниями и аффилированными банковскими страховыми компаниями, с которыми на сегодняшний момент сложились отношения. Разработать один общий тариф для всех не получится, потому что в принципе невозможно оценить риск недобросовестности застройщиков, работающих на территории страны», — рассказал Антон Глушков.
Пока страховые компании занимаются разработкой правил страхования и определением тарифов, застройщики постараются максимально отодвинуть для себя вступление в силу закона. Сделать это они смогут в случае, если первый договор долевого строительства на строящийся объект будет зарегистрирован до 1 января 2014 года. На такие объекты действие закона не распространяется. Количество новостроек в Красноярске, по данным службы строительного надзора, только в первом полугодии этого года уже успело увеличиться на 33 объекта.
Таким образом, страхование застройщика обеспечивает защиту интересов дольщиков, наряду с прочими положениями 214 Федерального закона. При этом упор делается на сохранность вложенных в строительство денежных средств. То есть, в случае неисполнения застройщиком своих обязательств мерой обеспечения возмещения возможного вреда выступает денежная страховая выплата, а также залог земли.
Выплата компенсаций возложена на страховщика. Это может быть страховая компания, банк или Общество взаимного страхования, другими словами, выбранный поручитель застройщика. Банковская гарантия – удовольствие сегодня очень дорогое, да и не каждое кредитное учреждение предоставляет такую услугу. Поэтому чаще всего застройщики обращаются либо в страховую компанию, либо в ОВС.
В каких случаях страховка не защитит
Цель страховки — защита личных вкладов дольщиков, но, увы, определенные риски все же могут сохраняться. К ним относится:
- нецелевое использование средств;
- банкротство застройщика;
- мошенничество;
- незаконное получение разрешения на строительные работы;
- непрофессионализм застройщика.
Несмотря на полное возмещение убытков, гарантированное страховщиками, при наступлении страхового случая, возможны ситуации, при которых участники ДДУ могут не получить свои деньги:
— государственная структура распорядилась о прекращении строительства;
— договор долевого участия суд счел недействительным;
— наличие доказанного факта отступления от договора дольщиком,
— застройщик не получил разрешение на застройку,
— наличие судебной тяжбы по праву собственности на объект.
Страховая защита распространяется только на два случая:
- Возводящийся дом продадут за долги. Настоящее обосновывается вступившим в силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога.
- Строительная организация станет банкротом. Удостоверяется решением арбитражного суда.
Если наступит страховой случай
Заключить договор страхования – это лишь полдела, главное – получить страховую выплату при наступлении страхового случая. А при страховании финансовых рисков есть свои подводные камни, о которых застраховавшийся дольщик узнает только потом.
Во-первых, страховую выплату по данному виду страхования нельзя получить при замораживании строительства или увеличении его сроков. «Страховыми случаями являются банкротство или ликвидация застройщика. А вот продление сроков строительства таковым не является. Если дом продолжает строиться другими компаниями, либо просто затягиваются сроки, но застройщик не признан банкротом, страховая сумма не выплачивается, — предупреждает Марина Антонова, — а ведь застройщиков не так часто объявляют банкротами, и даже проблемные новостройки обычно достраивают другие девелоперы. Я не думаю, что даже сейчас, в период острого дефицита инвестиций в строительство, появится массовый недострой». Таким образом, застраховав финансовые риски при долевом строительстве и заплатив за страховой полис не маленькие деньги, можно несколько лет прождать своей квартиры, не рассчитывая на страховую выплату. При этом если возникнет желание продлить договор страхование финансовых рисков, придется платить еще – за каждый год страхования.
Во-вторых, даже если застройщик обанкротится и будет запущена процедура банкротства, она продлится ни один месяц, и все это время дольщику не останется ничего другого, как ждать своей выплаты, потому что для получения страхового возмещения необходимо официальное подтверждение банкротства предприятия.
Документы для регистрации ДДУ
Страховой случай необходимо зарегистрировать.
Федеральный закон 214 определяет следующие положения:
- Письменная форма.
- Регистрация в государственном учреждении.
[box type=»download»] С того дня, как гражданин поставил на учет в государственное учреждение необходимую документацию, свидетельство вступает в силу.[/box]
Для того чтобы зарегистрировать свидетельство о долевом участии, необходимо предъявить следующий пакет документации:
- Заявление, которое обязан написать как застройщик, так и долевой собственник.
- Копии документации о долевом участии, которые необходимо заверить в нотариальном учреждении. При этом количество экземпляров должно соответствовать числу граждан, которые участвуют в долевой собственности. Также один экземпляр предоставляется для хранения в государственное учреждение, которое выполняет процесс регистрации.
- Кадастровый проект на земельный участок. Необходимо предоставить оригинальный вариант и ксерокопию, которая заверена в Земельном комитете в соответствии с правилами Территориального объединения регулирования земельным пользованием.
- Свидетельство, подтверждающее права на собственность земельного участка (документ об аренде земельного участка). При этом необходимо приложить оригинальный вариант и ксерокопию, заверенную в нотариальном отделе.
- Свидетельство, которое подтверждает права на строительный процесс в 2 экземплярах.
- Проектное заявление.
- Подробный проект, в котором необходимо указать:
- Количество жилых комнат.
- Количество нежилых комнат.
- Общая площадь.
- Площадь комнат.
Оригинальный вариант кадастрового проекта передается владельцу после того как закончена регистрация документации.
Обязанности страхователей
Страхование ДДУ накладывает на каждую сторону договора определённые обязательства.
Для застройщика они определены следующим перечнем:
- Обязанность соблюдение всех условий страхового договора.
- Своевременная оплата необходимых взносов.
- Застройщик обязан уведомлять об изменении состава дольщиков.
- Обязательное уведомление дольщиков, которые имеют право требования, о том какая именно компания является страхователем.
Застройщик обязан чётко соблюдать прописанные в договоре пункты.
- выплата страховых сумм при предъявлении на них права;
- оповещение заинтересованных лиц об изменениях условий страхования.
По сути, это основные обязанности компании.
- вносить необходимые платежи;
- соблюдать условия по договору;
- в случае уступки прав по договору цессии суммы страховки уведомить об этом все заинтересованные лица.
Как получить страховое возмещение
Если строительная компания официально объявила о своём банкротстве, а недостроенное жилье было предварительно застраховано, то формальный владелец-дольщик имеет право получить полную сумму компенсации, которая покроет всю стоимость квартиры. В условиях страхового договора должны быть четко прописаны сроки, за которые пострадавший обязан подать заявление о наступлении страховой ситуации.
Если документы будут переданы позже, страховая организация имеет право отказать в выплате компенсации. Заявитель также обязан приложить документы, подтверждающие, что застройщик не выполнил свои обязательства по возврату вложенных финансов. Потребуется и свидетельство о банкротстве строительной организации.
Требования к страховым компаниям, привлекаемым к страхованию ДДУ, зафиксированы в законе, и застройщики обязаны принимать эти требования во внимание.
Говоря конкретно, выделяют следующие факторы:
- срок деятельности страховой компании должен составлять не менее пяти лет;
- финансовая устойчивость должна соответствовать установленным требованиям;
- развитие компании должно быть так же прогнозируемым;
- оборот должен составлять до 400 млн руб., а уставный капитал 120 млн руб.
Соблюдение указанных условий обязательно, в противном случае компания не будет пользоваться спросом.
- Участие компании в крупных объединениях.
- Опыт работы на рынке. Очень важно, чтобы он был положительным.
- Устойчивое финансовое положение.
- Корректное юридическое сопровождение и обеспечение строительства.
- Конкретный этап строительства.
- Дата завершения строительства.
- Общее количество дольщиков.
С учётом этих параметров СК устанавливают стоимость ДДУ в диапазоне от 0,5% до 1% от общей стоимости объекта. Несмотря на значительные суммы взносов в пересчёте на абсолютные цифры, страховщики считают эти сделки довольно рискованными, так как убытки ещё более значительные, чем прибыль.
У компании есть две возможности для страхования, то есть можно страховать весь объект целиком, или же каждый ДДУ по отдельности. На рынке распространён второй вариант, он более предпочтителен для обеих сторон. В этом случае застройщик несёт ответственность перед каждым дольщиком, а для компаний такой подход может экономить средства. Дополнительно отметим, что страховка ДДУ вступает в силу только тогда, когда сам ДДУ проходит регистрацию в Росреестре.
Предлагаем ознакомиться: Расчет стоимости ОСАГО при разных КБМ
При наступлении страхового случая дольщикам положена выплата страховки.
Для этого необходимо наличие одного из оснований:
- Вступившее в силу решение суда, которое вынесено на основании коллективного заявления дольщиков, которое подано в судебные органы после 6 месяцем после остановки строительных работ, или наступления срока передачи жилых помещений собственникам;
- Или же при наличии решения арбитража о том, что компания признана банкротом и начата процедура конкурса по продаже имущества.
Для чего нужно страхование недвижимости?
Есть несколько видов страхования, но самыми главными и важными являются 3: страхование титула, страхование финансовых рисков дольщиков и страхование для ипотеки.
Самые осторожные покупатели жилья прибегают также к таким видам страхования, как риск смерти и потери трудоспособности заемщика, риск гибели, утраты или повреждения недвижимого имущества, находящегося в собственности у заемщика и переданного в залог банку-кредитору, и риск потери объекта залога в результате прекращения права собственности заемщика на недвижимое имущество.
Страхование титула
– утраты права собственности на недвижимость, в случае признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной.
Страхование финансовых рисков дольщиков
– используется при долевом строительстве в нескольких случаях: 1) при срыве сроков строительства – когда застройщик не предоставляет дольщику квартиру в срок, который прописан в договоре; 2) в случае двойной продажи, о которых чаще всего становится известно уже после сдачи дома. Это ситуация, когда на одну и ту же квартиру претендует больше двух дольщиков; 3) на случай банкротства застройщика.
Страхование для ипотеки –
этот вид страхования используется банками для того, чтобы нивелировать собственные риски по предоставлению кредита. Для этого некоторые банки просят клиента заключить комплексный договор по трем видам: страхование жизни и трудоспособности заемщика, страхование объекта недвижимости и страхование права собственности на объект (титула). Титульное страхование и страхование жизни – не являются обязательными, однако способны обезопасить заемщика от многих рисков.
Страхование долевого участия в строительстве
Все застройщики, ведущие деятельность на территории России, обязаны застраховать ответственность перед гражданами, которые стали участниками долевого возведения объекта недвижимости. Обеспечением такой гарантии строительные компании занимаются самостоятельно.
Существует несколько методов такого обеспечения:
- Страховка с участием общества взаимного страхования. По сути, оно практически не имеет отличий от стандартных страховых компаний. Действие общества лицензируется.
- Страховка с участием банка.
- Обеспечение гарантий через лицензированную страховую компанию.
При участии в страховом обществе застройщик обязуется вносить членские взносы и несет коллективную ответственность. То есть при банкротстве одного из членов общества другие участники принимают его материальные трудности на себя.
Оформление страховки через банк – длительная процедура, требующая весомого пакета документов. Плюс ко всему придется выплатить залоговую сумму (30 % от стоимости объекта недвижимости по рынку). Объем средств при наступлении страхового случая лимитирован. Есть и другие ограничения:
- банк должен вести деятельность в течение последних пяти лет;
- уставной капитал должен быть не менее 200 млн. руб.;
- объем собственного имущества банка должен быть в размере одного млрд. руб.
Найти банковскую организацию, отвечающую таким требованиям, непросто. Самим строительным компаниям гораздо выгоднее и проще оформить в банке кредит, чем поручительство. Как правило, при наступлении страхового случая очень сложно взыскать задолженность при таком методе обеспечения гарантий.
Что такое компенсационный фонд?
Эта публично-правовая компания была создана 20 октября 2021 г. постановлением Правительства РФ. За Фондом закреплены функции управляющей организации, а девелоперы обязаны отчислять на его счет 1,2% от стоимости каждой проданной квартиры при условии, что не используются эскроу-счета. Собранные средства вкладываются в достраивание объектов недвижимости, признанных долгостроем, с привлечением новых подрядчиков. Однако большую часть средств Фонд получает за счет финансирования из федерального и регионального бюджета.
Основная цель учрежденного Фонда – защита прав дольщиков при невыполнении девелопером взятых обязательств, а также возмещение связанных с этим убытков. Дополнительной гарантией для граждан стало требование размещать средства за приобретаемую квартиру на эскроу-счете банка, кредитующего девелопера. Благодаря этому дольщики смогут забрать средства со специального счета эскроу, если компания:
- обанкротится;
- будет ликвидирована;
- затянет сроки сдачи объекта;
- грубо нарушит требования к качеству сдаваемого объекта.
Чего следует остерегаться
Несмотря на большой плюс страхования жилища от недостроя при несоблюдении определенных мер безопасности можно не только переплатить за полис, но в результате страхового случая не получить выплату. Во избежание этого рекомендуется:
- Не соглашаться на сотрудничество со СК, которую рекомендует застройщик, так как велика вероятность, что недобросовестный застройщик может быть в сговоре со страховой фирмой. А это может привести в итоге к отказу в выплате. Нужно выбрать проверенного и надежного страхователя, желательно имеющего высокий рейтинг надежности А+;
- Обратить особое внимание на репутацию застройщика. Если застройщик будет иметь сомнительную репутацию или строящийся им объект будет иметь высокий риск возникновения рисковых случаев, надежная СК может отказать дольщику в заключении договора.
Кроме того, следует помнить, что, если недвижимость приобретена путем ипотечного кредитования, тарифная ставка по страховке будет выше, чем если купить квартиру за собственные средства.