Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто может воспользоваться ипотечным кредитованием в США». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для решения жилищного вопроса и улучшения текущих условий жизни потенциальным заемщикам предлагается целый спектр ипотечных программ, каждая из которых направлена на определенную категорию клиентов и имеет уникальные условия.
Процентная ставка в США
Местному населению кредитные учреждения предлагают ипотеку под 3,5 – 7% в год. Для иностранцев ставки будут выше в целях минимизации возможных рисков невозврата долга и возвращения заемщика на родину.
В среднем, россиянин сможет рассчитывать на получение ипотечного займа с процентной ставкой не менее 5% годовых. Некоторые банки кредитуют российских граждан и других иностранцев под 8-9% в год.
Окончательная процентная ставка будет озвучена конкретному клиенту после изучения предоставленных документов и его платежеспособности.
Крупнейший банк страны Bank of America кредитует граждан США под 3,75 – 4,4% в год (ставка будет зависеть от вида процента (плавающий или фиксированный) и срока кредитования. Для иностранцев данный диапазон увеличится примерно на 2 п.п. и составит около 5,75 – 6,4%.
Внимание! Банки США рассматривают каждую ипотечную заявку в индивидуальном порядке, предлагая каждому клиенту уникальные условия и ставки.
Советы по получению ипотечного займа
Предлагаем вам советы по получению ипотеки:
- Прежде чем подать заявку на оформление договора долгосрочного жилищного кредитования в США, следует уделить особое внимание подготовке документов. Для этого лучше всего прибегнуть к услугам брокера, который соберет полный пакет необходимых бумаг. В Америке к каждому документу относятся очень серьезно и при наличии даже, казалось бы, несущественной ошибки заемщик получит отказ.
- Не старайтесь оформлять ипотеку по минимальному количеству документов. Желание сэкономить время может обернуться финансовыми потерями. Ведь процентная ставка при таком подходе повышается. А вот в случае предоставления расширенного пакета бумаг выдача денег осуществляется по процентной ставке, стремящейся к возможному минимуму.
- Перечень дополнительных расходов при оформлении ипотеки и их размер в каждом банке разные. Поэтому, прежде чем подписывать договор, необходимо выяснить у сотрудника финансового учреждения все возможные нюансы. Может случиться, что предложение от другого банка будет более выгодным.
Требования банков к заёмщикам
Потенциальный заёмщик должен соответствовать некоторым критериям.
Во-первых, банки смотрят на возраст. Желательно, чтобы клиент был старше 25 лет. Молодым людям, у которых не было времени создать кредитную историю, скорее всего, откажут. На момент окончания выплат по кредиту заёмщику не должно быть больше 75 лет.
Во-вторых, проверяют рейтинг кредитоспособности. Для начала смотрят номер социального страхования (social securitу number). Основное предназначение номера – налоговый и пенсионный учёт. В последнее время SSN де-факто стал национальным идентификационным номером. Иностранцам, которые его не имеют, получить одобрение будет сложнее, ведь карта social security связана с кредитной историей потенциального заёмщика.
Снизятся ли цены в 2022 году?
Среди шести опрошенных нами экспертов по недвижимости никто не ожидает падения цен в 2022 году. И они предупреждают, что те, у кого есть возможность купить, должны сделать это как можно раньше, поскольку цены и ставки могут продолжать расти.
Рынок недвижимости рухнет? В краткосрочной перспективе ожидается, что рынок недвижимости продолжит тенденцию к росту, но высокая инфляция приведет к повышению процентных ставок, что в сочетании с ограниченными финансами домохозяйств замедлит падение рынка жилья к концу года и в 2023 году.
Упадут ли цены на жилье?
Цены на жилье могут резко упасть в следующем году, прогнозирует ведущий аналитический центр. Институт экономических и социальных исследований (ESRI) предупредил, что к концу следующего года цены упадут на 12%, а рынок недвижимости, вероятно, будет вялым в течение следующих полутора лет.
Будет ли очередной жилищный крах? Текущий рост не является устойчивым, но Авария маловероятна
Основано в 1987, по данным Федерального резервного банка Сент-Луиса, цены на жилье росли в среднем на 4.1% в год.
Дополнительные затраты при ипотечном кредитовании
Ряд дополнительных платежей удобнее рассматривать на конкретном примере, поэтому вернемся к квартире в Майами за $230 000. Первоначальный взнос (20%, $46 000) осуществляется за счет собственных средств, значит, сумма ипотечного займа составляет $184 000.
Базовые платежи:
- Оплата банку за выдачу кредита – $1500
- Оплата за определенную процентную ставку (1% от суммы займа) – $1840
Однократная оплату услуг:
- Оценка стоимости недвижимости – $300
- Отчет о кредитных операциях – $0
- Оценка вероятности затопления – $50
- Налоговые услуги – $150
- Банковская страховка – $350
- Титульное страхование владельца – $350
- Инспектирование – $175
- Инспектирование недвижимости на наличие насекомых и вредителей – $100
- Сбор за внесение государственной записи – $25
- Налог на переход права собственности – $0
- Первоначальный взнос на счет условного депонирования (escrow) – $708
- Предоплаченные процентные платежи – $383
- Страхование домовладельца – $1000
- Итоговая сумма за все сервисные услуги – $3591
Необходимый пакет документов
Для получения ипотеки потенциальный заёмщик должен подготовить:
- заявку на кредит;
- действующую визу США («Грин карту», рабочую визу);
- номер карты социального страхования;
- копии внутреннего (перевод + апостиль) и заграничного паспортов;
- доверительное письмо из крупного банка о наличии действующего счёта;
- банковскую выписку, подтверждающую наличие необходимых средств для внесения первоначального взноса;
- сведения из НБКИ о положительной кредитной истории;
- документальное подтверждение официального проживания, например, договор о найме жилья или счета за коммунальные услуги;
- справку с места работы;
- документы на недвижимость.
Как оформить ипотеку в США
Получение ипотечного кредита проходит в несколько этапов.
Чтобы выполнить все формальности в кратчайший срок, заемщику следует знать всю процедуру выдачи ссуды:
- Определение платежеспособности заемщика. Количество выдаваемых денег зависит от уровня зарплаты.
- Предоставление необходимых документов по приобретаемому имуществу.
- Подписание документации (продолжительность от 1 часа до 1 дня). Здесь самое сложное – собрать всех созаемщиков и поручителей в определенное время.
- Нотариальное подтверждение договора.
- Открытие счета в банке.
- Оценка недвижимости.
- Проверка юридической чистоты имущества.
- Страхование недвижимости и жизни заемщика.
Для получения займа необходимо выполнить следующие действия:
- открыть счет в кредитном учреждении для перечисления первоначального взноса и суммы, покрывающей затратную часть сделки; внести первоначальный взнос;
- предоставить банку определенный пакет документов, а также рекомендательные письма от других кредитных учреждений;
- показать положительную кредитную историю, а также карту регистрации иностранного гражданина.
Клиент, желающий взять ипотеку в США, должен быть готов к следующим расходам:
- оценка недвижимости;
- обработка документации, переданной в банк;
- страховка (1-2% стоимости);
- мониторинг жилого объекта (проверка его состояния).
Во временном интервале ипотечный кризис в США 2008 г. наступил не в один день и даже не в один год. Хронологически события, приведшие к нему, можно представить следующим образом:
- 1999 – 2006 гг.
В этот период рынок недвижимости Америки переживал невиданный подъем строительства. Фактически за 7 лет цены взлетели практически в 7 раз. Также во время президентства Буша был принят ряд законодательных мер, предоставляющих налоговые льготы и рабочие места в строительных корпорациях. Налог на прибыль с продажи жилья был снижен, что также поспособствовало росту спроса на новое строительство.
Устойчивый рост рынка недвижимости сопровождался увеличением объемов выдачи нестандартных ипотечных займов или субстандартных кредитов, когда была существенно снижена планка обязательных требований к заемщикам. То есть займы получали лица с высоким уровнем риска, уже имеющие негативную кредитную историю. Виновата здесь жадность банкиров, стремившихся любым путем увеличить свои доходы.
Кроме того, рынок недвижимости на своем пике привлек инвесторов и спекулянтов, главной целью которых было извлечение максимальной прибыли. В Америку хлынул азиатский и западный капитал, чьи инвесторы вкладывали деньги в относительно безопасные инструменты – ценные бумаги под залог недвижимости (CDO).
- 2006 год (середина).
В середине 2006 г. рост рынка недвижимости остановился, произошло перенасыщение. Все больше и больше заемщиков были не в состоянии обслуживать свои ипотечные займы. К концу 2006 г. данный показатель составлял около 10% от общего числа кредитов, выданных на приобретение жилья. Рефинансирования займов добиться было невозможно – банки больше не выдавали дешевые кредиты. Начались массовые отчуждения банками залогового жилья.
- 2007 – 2008 гг.
В 2007 году ипотечный пузырь лопнул. Падение цен на недвижимость стало критичным, что стало следствием длинной цепочки банкротств крупнейших американских банков, хедж-фондов, страховых и инвестиционных компаний, потерявших огромные суммы. За 2007 г. около 25 банков объявили о своем банкротстве. Рынок CDO также рухнул.
Чтобы получить ипотеку в Америке, заёмщику нужно представить в банк такие документы:
- документы, подтверждающие легальность пребывания в США (постоянным резидентам нужно предъявить
грин-карту , временным — визу и паспорт); - кредитную историю за последние два года;
-
одно-два рекомендательных письма от иностранного или американского банка; - номер социального страхования (Social Security Number);
- справку с места работы о размере ежемесячной зарплаты за последние три года;
- документы, подтверждающие, что заёмщик платил подоходный налог в США в течение двух лет;
- справки о состоянии банковских счетов (нужны, чтобы доказать, что у заёмщика достаточно средств для оплаты первоначального взноса и расходов, связанных с оформлением ипотечного кредита);
- информацию о финансовой состоятельности многоквартирного дома, величине страхового покрытия и возможных судебных процессах, направленных против собственников (если покупается квартира);
- письмо от независимого аудитора, в котором указаны адрес компании, вид деятельности, дата начала деятельности, доходы (если заёмщик — предприниматель).
Все документы должны быть переведены на английский язык и нотариально заверены.
«Желательно, чтобы на момент подачи заявки деньги заявителя уже были в американском банке»,— отмечает Стас Колбин, риелтор Miami Red Square Realty.
Как правило, банк рассматривает заявку до трёх недель, но для получения кредита может потребоваться
Прогнозы динамики ипотечных ставок за рубежом на 2022 год
При прогнозировании процентных ставок следует обращать внимание на динамику базовых процентных ставок центральных банков. Согласно последним данным за период с сентября 2020 года до сентября 2021 (по данным европейского агентства Hypostat), снижение средних процентных ставок по ипотечным кредитам будет по инерции еще продолжаться, несмотря на то, что финансовые власти многих стран намерены уже в начале 2022 года ужесточать монетарную политику.
Средняя процентная ставка по ипотеке в сентябре 2021 г. составила 2,11%. Нижний предел приходился на январь 2021 года и составил 1,67%, в то время как расчетный показатель был на уровне 2,38%. Т.е. ипотечные кредиты пока правительствами поддерживаются на максимально доступном уровне. Все это делается для смягчения влияния ковидного кризиса.
Целевые кредиты в американских банках
Высшее образование в США редко бывает бюджетным. Законы штатов и уставы вузов позволяют приглашать лишь 2-3 человека на курс, оплату за которых будет вносить государство. Остальные заранее подыскивают компанию-спонсора, способную оплатить их обучение или заключают специальный договор с банком. При получении средств на образование будущие студенты пользуются льготами, а справку о возможном перечислении средств направляют сразу в будущее место учебы.
Иностранцы также могут воспользоваться займом на получение образования. При этом виза должна быть оформлена именно как студенческая, а между банком и гражданином другой страны подписывается специализированный договор с повышенной ставкой.
Автокредитование – еще один вид целевого кредита. Оформить покупку машины таким способом можно прямо в автосалоне. Существуют разные программы, по которым при совершении сделки можно получить существенные преференции. Особенность состоит в том, что объектом и гарантией займа становится сам автомобиль.
В отношении недобросовестных кредиторов могут быть введены:
- Штрафы. Система финансового наказания, целью которой остается стимулирование участника договора к исполнению своих обязательств. Мера состоит в наложении дополнительного финансового бремени или увеличении ставки по договору (условие должно быть прописано заранее, иначе поменять пункт соглашения о финансовом наказании банк не может).
- Санкции. Наложение запретов на будущие отношения с банком, а также внесение негативной информации в кредитную историю клиента (важная информационная карточка, данные которой учитываются всеми финансовыми организациями). То есть санкции – это негативные последствия в будущем за неисполнение или неполное исполнение своих обязательств.
Риски ипотечного рынка
Кредитный риск. Ипотечные кредиты используются заемщиками для приобретения недвижимости, которая одновременно является по ним залогом. Наличие такого залога, наряду с обязательным страхованием риска утраты прав собственности, позволяет оценивать кредитный риск как незначительный.
Наиболее серьезное влияние на ипотечный рынок оказывает процентный риск, возникающий при изменении процентных ставок.
Процентный риск. Высокий процентный риск для ипотечного кредитования связан с правом заемщика в любой момент погасить остаток по долгу. Это выгодно для заемщика, но не выгодно для кредиторов и инвесторов, так как лишает их определенности при оценке потока будущих платежей.
В результате чего возникает риск досрочного погашения (Prepayment Risk). Как реализуется этот риск? Допустим, инвестор держит ипотечные бумаги, получая по ним 5% купонный доход, когда ставка на рынке равна 5%. Что произойдет при изменении процентной ставки?
В случае, если ставка начнет снижаться, цена ипотечной бумаги начнет расти (цена долговых бумаг движется в направлении, обратном процентным ставкам). При этом стоимость ипотечной бумаги вырастит меньше из-за возросшего риска досрочного погашения.
- При снижении рыночных ставок, новые ипотечные кредиты начинают выдаваться под меньший процент. И заемщику выгоднее погасить досрочно текущий кредит за счет открытия нового с меньшей ставкой.
Если же ставка на рынке начнет расти, увеличившись, например до 8% годовых, то цена ипотечной бумаги начнет снижаться. При этом падение ее цены будет выше, чем у простой облигации, в связи с сокращением объема досрочно выплачиваемых кредитов.