Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уменьшить платеж или срок кредита?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На постоянное увеличение сделок с ипотекой указывают цифры, представленные Департаментом аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости». По сравнению с 2021 годом число ипотечных сделок выросло на 21%, до 89,4%. Интересно, что основной рост показателей пришёлся именно на массовый сегмент жилья.
Что можно сделать ещё?
Конечно, существует ещё масса способов найти дополнительные деньги на досрочное погашение ипотеки. Не будем говорить о том, что можно взять подработку, отказаться от поездки на море и покупки нового телефона. Существуют более гуманные варианты, благодаря которым вам не нужно будет сильно ущемлять себя во время выплаты ипотеки.
- Продайте ненужные вещи. Практически в каждом доме есть техника, которой все пользуются максимум раз в год. Вот в углу пылится подаренный кухонный комбайн, работает вешалкой велотренажёр и грустно смотрит вдаль старый компьютер. Не поленитесь и продайте это через Интернет. Если собрать все ненужные вещи, то можно выручить добрых 30-50 тысяч.
- Поищите квартирантов. Вариант подойдёт тем, кто жил в другом месте до покупки своего жилья. Например, с родителями или в коммунальной квартире. Да, возможно некоторое время придётся потерпеть неудобства. Но средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Западном округе старой Москвы составляет 51 200 рублей (согласно исследованию, опубликованному в «РБК-Недвижимость). Например, вы можете сдать новую квартиру в аренду на год и каждый месяц делать частичное досрочное погашение на 50 000 рублей. При ипотеке в 5 000 000 со ставкой 9,5% сроком на 20 лет вы уменьшите общую стоимость кредита на 2 462 140 рублей, а период выплат – на пять с половиной лет. Неплохой курс обмена, да?
Варианты досрочного погашения ипотеки
Существует два варианта досрочного погашения кредита – полное и частичное. В первом случае клиент через определенное время после оформления кредита выплачивает всю его сумму с процентами, пересчитанными на конкретный момент. Благодаря этому общий размер кредита удается уменьшить, так как переплачивать большие проценты уже не нужно.
Еще один вариант – частичное досрочное погашение – означает, что клиент один или несколько раз вносит сумму, превышающую рассчитанный ежемесячный платеж. При этом можно как уменьшать срок, так и снижать ежемесячный платеж – заемщик может самостоятельно выбирать, какой вариант ему подходит больше. При уменьшении срока кредитования удастся сэкономить, так как размер процентов, которые необходимо переплатить, уменьшится. При снижении ежемесячного платежа размер процентов останется прежним. Однако такой способ досрочного погашения подойдет тем клиентам, которые не уверены в стабильности своего финансового положения.
Важно учитывать, что в каждом из этих случаев досрочные выплаты необходимо делать в обозначенный договором день. Если деньги будут внесены на счет позже (даже на несколько дней), из них будут высчитаны проценты за пользование ипотекой в это время. В результате сумма, необходимая для досрочного погашения, вырастет.
Не стоит забывать и о том, что у заемщика всегда есть возможность воспользоваться комбинированным вариантом. В этом случае клиент может уменьшить срок кредитования и также снизить ежемесячные выплаты.
Плюсы досрочного погашения ипотеки
Вне зависимости от того, что вы решите уменьшить, срок ипотеки или ежемесячный платеж, выгоды досрочного погашения очевидны. Перечислим основные плюсы.
-
В среднем, ипотечный договор заключается на 10-15 лет. Иногда этот срок может составлять 20-30 лет. Согласитесь, оценить свое финансовое состояние на такой длительный период практически невозможно. Досрочное погашение ипотеки с уменьшением ежемесячного платежа или срока позволит снизить возможные риски.
-
Благодаря внесению крупной суммы денег в счет долга можно существенно сократить размер общей переплаты по процентам.
-
На период ипотечного кредитования приобретаемая недвижимость остается в качестве залога у кредитной организации. Досрочное погашение ипотеки, вне зависимости от того, что вы хотите уменьшить, ежемесячные платежи или срок, позволяет быстрее снять обременение.
-
Ускоренная выплата текущей задолженности позволит заемщику при необходимости оформить еще один ипотечный кредит.
Советы в рамках досрочного погашения
Выбирать, как лучше всего оплачивать такой заем досрочно, следует исходя из ситуации: личная и семейная. Следует обратить свое внимание также и на инфляцию в стране (станут ли деньги обесцениваться). На фоне высокого ее уровня становится понятно, почему не выгодно гасить ипотеку досрочно, в этом случае лучше приобретать товары, обустраивая квартиру.
Если ограничения на досрочные максимальные выплаты отсутствуют, тогда подойдет абсолютно любой вариант: с экономической точки зрения это практически без разницы. Правда, лучше соглашаться на уменьшение размера платежа, а далее каждый месяц вкладывать сэкономленные средства в досрочку.
Когда имеется ограничение на досрочное погашение, выгоднее будет сократить сроки. Это экономически является более эффективным. Если в семье имеется вероятность снижения доходности в ближайшие годы, тогда лучше уменьшить платеж. Первое время, скажем так, лишние деньги стоит вносить на досрочку, уменьшая перечисление, а в трудный период оплачивать небольшую сумму.
Нелишним будет и учесть свой характер. Если клиент — оптимист по жизни и не боится потерять работу, то после досрочного погашения надо сокращать срок. А когда стакан наполовину всегда пуст, то надо уменьшать размер выплаты.
Таким образом, нельзя однозначно сказать, как выгоднее брать ипотеку, если гасить досрочно, а также, что будет выгоднее при ее досрочном погашении: снижение срока или перечислений. Надо подходить индивидуально к каждой ситуации и оценивать личные приоритеты с финансовым положением.
Принимать финансовые решения надо, основываясь на точных расчетах. Давайте посчитаем, что выгоднее – положить свободную сумму на вклад или все-таки погасить часть кредита.
Допустим, наш долг по ипотеке – 3,2 млн рублей.
Срок кредита – 15 лет. Выплачиваем 2 года.
Ставка 8,2%.
Платеж сейчас составляет 30 тыс. рублей.
Есть возможность внести за ипотеку 400 тыс. рублей.
Если эти деньги направить в счет ипотеки, то это даст экономию:
- 400 000 × 8,2% / 365 = 90 рублей в день.
С теми же деньгами идем в банк. Сейчас в крупных банках максимальные ставки по вкладам 10-12%.
Выбираем вклад со ставкой 11% на срок 270 дней с выплатой в конце срока. Получаем доход:
- 400 000 × 11% / 365 = 120,5 рублей в день.
Преимущества и недостатки ипотечного кредита
По мнению потребителей ипотечное кредитование имеет как преимущества, так и недостатки.
В качестве достоинств можно выделить следующие показатели:
- Наличие собственной жилой площади. Длительно снимать квартиру на условиях аренды невыгодно. Ипотека позволяет вкладывать деньги в собственную недвижимость. Приобрести жилье, используя только собственные средства, для большинства граждан затруднительно. Быстро накопить такую крупную сумму почти невозможно. Если понемногу откладывать сбережения на протяжении длительного времени, деньги могут обесцениться.
- Возможность приобрести жилье в любое самое подходящее время. Если на данный момент обстоятельства складываются наилучшим образом — ставка по кредитам минимальная и цены на недвижимость значительно снизились, ипотека позволит не упустить момент и выгодно приобрести жилье.
При наличии существенных преимуществ ипотека имеет и ряд недостатков. Минусы данного вида кредитования:
- Длительный срок уплаты. Заемщик вынужден погашать задолженность и экономно расходовать собственные средства более 10 лет. Это не может не повлиять на качество его жизни. С психологической точки зрения многие заемщики воспринимают данное обязательство в качестве рабства.
- Высокая процентная ставка. Комиссия за пользование ипотечными средствами в России установлена на уровне, в 2 раза превышающем значение данного показателя в Европе. Высокая ставка влечет за собой большие переплаты по кредиту.
- Риск потери права собственности на недвижимость. До момента погашения задолженности залоговое имущество, в данном случае это объект ипотеки, не принадлежит в полной мере заемщику. В случае неуплаты обязательств по ссуде банк имеет право подать иск в суд и реализовать недвижимость с целью возмещения убытков.
- Трудности оформления. Чтобы получить заем, нужно соответствовать всем требованиям банка, предъявляемым по отношению к клиентам и недвижимости. Большое внимание уделяется кредитной истории потенциального заемщика. Процедура оформления ипотеки продолжительная и затратная.
- Дополнительные расходы. Затраты на страховку и оценку залогового имущества увеличивают стоимость ипотеки.
Принимая решение об оформлении ипотеки, необходимо взвесить все возможные риски. Не рекомендуется обременять себя обязательствами при отсутствии стабильного дохода или наличии кредитной нагрузки по другим действующим займам. При данных обстоятельствах погасить ипотеку досрочно будет невозможно. Кроме того, возрастает риск возникновения серьезных финансовых затруднений, вплоть до дефолта.
Не рекомендуется оформлять ипотеку и в период экономической нестабильности страны. При таких условиях велика вероятность банкротства застройщика. Компания может разориться. В таком случае сдача объекта будет отложена на неопределенный срок.
Методы и полезные советы: уменьшение суммы
Теперь рассмотрим, выгодно ли гасить ипотеку досрочно небольшими суммами. Та же история с займом в один миллион рублей будет при уменьшении суммы. Переплата окажется больше в сравнении с уменьшением срока: тридцать одна тысяча против двадцати девяти. Таким образом, выгода от досрочного однократного погашения со снижением платежа составит чуть более семнадцати тысяч рублей. Выходит, минимизировать ежемесячные суммы не очень выгодно, но это не совсем так.
Если в договоре отсутствуют ограничения по числу досрочных погашений, тогда как выгоднее досрочно гасить ипотеку? В это случае следует продолжить вносить сэкономленные средства каждый месяц. Этот вариант окажется почти эквивалентным экономически предыдущему.
Система выплат со снижением суммы платежа помогает, например, в трудной финансовой ситуации, при уменьшении прибыли заемщика. Сокращение суммы вносимых средств, разумеется, поможет пережить кризис, не допустив просрочек. Эксперты, разбирающиеся в семейных финансах, советуют, когда есть выбор, на какой период выгоднее взять ипотеку в рамках досрочного погашения, надо придерживаться следующей стратегии:
Брать на максимально допустимые сроки.
В рамках первой возможности оплату вносить досрочно.
Ведь лучше оказаться с квартирой в собственности, пусть и переплатить на десять тысяч больше, чем рисковать своим единственным местом для жилья после личного пусть и временного финансового кризиса.
Закон о досрочном погашении ипотеки: инструкция по применению
Законодательно разрешена досрочная выплата жилищного долга при аннуитетной или дифференцированной схеме платежей. Банки не имеют права запретить заемщику рассчитаться с кредитными обязательствами в любой момент
Однако здесь важно понимать, насколько выгодным будет погашение ипотеки при установленной схеме выплат
Важно! Если в планах полное закрытие кредита на недвижимость безналичным способом, обязательно предварительно уточняйте, какую сумму комиссии финансовое учреждение берет за подобную операцию.
Для полного закрытия ссуды на жилье необходимо:
- письменно уведомить кредитора о намерении (с личным визитом или заказным письмом);
- подобрать дату внесения средств (обязательное условие – в рабочий день);
- согласовать нюансы с представителем банка;
- если происходит частичное погашение, добавить пункт об этом, включая сумму платежа;
- произвести транзакцию (или внести наличные деньги в кассу по указанным в договоре реквизитам);
- получить выписку от сотрудника финансовой структуры о зачислении суммы.
При желании сократить срок кредита необходимо учесть, какая схема выплат была выбрана. Далее разберем детально оба вида.
Преимущества досрочной выплаты ипотеки
Сотня тысяч, вложенная в досрочное погашение ипотеки в первые годы выплат, дает экономию в десятки тысяч рублей. Никакая инфляция не способна свести на нет такую очевидную выгоду. Факты, которые нужно знать о досрочном погашении:
— более 90% всех ипотечных кредитов рассчитывается по аннуитетному принципу. Его суть состоит в том, что ежемесячный платеж весь срок займа остается неизменным, но меняется соотношение процентов и тела кредита в каждом платеже. Например, в первый год ипотеки при платеже в 22 000 рублей заемщик выплачивает около 12000 рублей за проценты и 10 000 рублей в счет погашения основного долга. В конце срока доля процентов может составлять 1-2000 рублей, остальная сумма пойдет на выплату основного долга. Более выгодный для плательщика вариант — дифференцированная система расчетов. При дифференцированном расчете сумма процентов уменьшается, а размер выплаты на погашение основного долга остается неизменным весь срок займа. У этого метода есть серьезный недостаток: первые годы платеж очень высокий, поэтому получить одобрение на ипотеку с дифференцированным платежом сложнее. Досрочное погашение при аннуитетном методе — лучший способ сократить расходы на обслуживание займа;
— при досрочном погашении ипотеки в первые годы кредита заемщик экономит в разы больше, чем несколько лет спустя;
— при досрочном погашении основного долга уменьшаются расходы на страховку. Сегодня страховая премия обычно выплачивается раз в год и составляет определенный процент от оставшегося основного долга. В результате снижения размера займа страховая премия пропорционально уменьшается.
В каких банках возможно погасить ипотеку досрочно
Количество банков, в которых опережающие платежи и полное закрытие ипотеки возможно до срока, достаточно большое. В таблице можно сравнить условия:
|
Документы для досрочной оплаты |
Ограничение по сумме взноса |
Ограничения по срокам выплат |
Комиссии за платежи вне графика |
Штрафы |
Порядок внесения средств |
|
|
Сбербанк |
заявление с номером счета, вносимой суммой и датой (один из дней рабочей недели) |
нет |
нет |
нет |
нет |
не меняется |
|
ВТБ 24 |
заявление за сутки до предполагаемой даты внесения дополнительного платежа |
нет |
нет |
нет |
нет |
не меняется |
|
Русфинанс |
предварительное уведомление за 30 дней до очередной выплаты возможно по звонку |
не |
нет |
нет |
нет |
не меняется |
|
ОТП |
заявление на досрочное внесение средств минимум за сутки до очередной выплаты, в рабочий день |
не меньше ежемесячного взноса |
нет |
нет |
нет |
не меняется |
|
Альфабанк |
уведомление минимум за три дня до установленного срока ежемесячного платежа. |
не меньше 28 тыс. руб. |
класть деньги можно только после того, как уведомление согласовано |
нет |
нет |
не меняется |
В каком случае выгодно уменьшать срок
Досрочная выплата в 50-100 тысяч рублей позволяет сократить срок на несколько месяцев.
Если открыть кредитный калькулятор и просчитать все варианты, то при однократном досрочном погашении выгоднее все же уменьшение срока. Так как размер платежа в этом случае останется тот же, сумма переплаты банку по кредиту станет меньше.
Рассмотрим ситуацию, когда для покупки недвижимости взят заем под 12% (аннуитетный тип платежей) в размере 1 млн рублей. Выплаты начинаются 20 марта 2017 года. Например, в сентябре заемщик получает премию в 60 тысяч рублей и решает ей погасить часть ипотеки. Если он выбирает после досрочки уменьшение срока выплат, то получает выгоду от досрочного погашения в 39856.79 рублей.
Советы при досрочном погашении ипотеки
Выбирать, как лучше выплачивать ипотеку досрочно, надо исходя из ситуации: личной и семейной. Следует обратить внимание и на инфляцию в стране: будут ли обесцениваться деньги. При высокой инфляции советуют не спешить с досрочкой, а покупать товары, обустраивать квартиру.
Если ограничений на максимальные досрочные выплаты нет, подойдет любой вариант: экономически это практически одинаково. Хотя лучше согласиться уменьшать размер платежа, а затем каждый месяц вкладывать сэкономленные деньги в досрочку.
Если есть ограничения на досрочное погашение, то выгоднее — сократить срок. Это экономически более эффективно.
Если в семье возможно сокращение дохода в ближайшие годы, то лучше сократить платеж. Первое время «лишние» деньги можно вносить на досрочку, сокращая и сокращая платеж, а в сложное время выплачивать небольшой платеж.
Учтите свой характер. Если вы оптимист по жизни и не боитесь потерять работу, то после досрочного погашения сокращайте срок. Если ваш стакан всегда наполовину пуст — сокращайте размер выплаты.
В общем, нельзя однозначно сказать, что выгоднее при досрочном погашении ипотеки: сократить срок или платеж, надо подходить к каждой ситуации индивидуально и оценить личные приоритеты и финансовое положение.
Какой способ выгоднее?
Чтобы было понятно, как выгоднее гасить ипотеку досрочно – уменьшение платежа или срок, лучше всего привести наглядный пример.
Человек заключил ипотечный договор в ноябре 2016 года, предметом которого стала квартира стоимостью 5 миллионов рублей. Стороны установили срок обязательств — 25 лет, ставка по процентам — 12,5, размер ежемесячного платежа — 55, 5 тысяч рублей. В результате ему придется переплатить сумму в 11 335 300 рублей, или 226,71% от суммы ипотеки.
При этом человек имеет заработную плату, размер которой составляет 150 тысяч рублей. 50 тысяч рублей он имеет возможность оплатить досрочно. Поэтому он решает уменьшать не платежи, а общий срок кредитования.
В конечном счете он погасит ипотеку в июле 2022 года, то есть срок уменьшиться на 19 лет. Переплаченная сумма будет составлять 2 005 225 рублей – это 40% от суммы кредита.
Если же человек решил уменьшить именно платежи, а не срок в связи с тем, что у него нет уверенности завтрашнем дне. С этой целью он каждый месяц вносит дополнительный платеж в размере 50 000 рублей с уменьшением размера очередной оплаты.
В итоге должником будет совершен окончательный платеж в январе 2025 года, то есть раньше на 16 лет. При этом сумма переплаты выйдет 2 569 226 рублей – это 52% от размера ипотеки. В результате заемщику удастся сэкономить примерно 750 000 рублей.
Таким образом, оба способа хороши. Какой из них выбрать должник решает сам, исходя их того, что ему необходимо – сэкономить деньги или время.
Как оплачивать ипотеку в Сбербанке?
Сбербанк является одним из немногих банков, которые никак не препятствуют, если клиенты желают погасить ипотеку раньше срока, установленного договором. Однако, должникам следует запомнить один очень важный момент: если дополнительная денежная сумма будет просто перечислена на счет, то ее не зачтут автоматически, средства сверх очередного платежа останутся на счету, пока не наступит следующая дата погашения. Чтобы платеж был зачтен банком, необходимо заранее написать заявление.
При частичном досрочном погашении предусмотрен следующий порядок действий:
- Посетить отделение банка за день до даты внесения очередного платежа и подать заявление, в котором изъявить свое намерение досрочно оплатить долг.
- Перечислить сумму средств, которая состоит из очередного платежа и денег, планируемых внести досрочно.
- Сотрудник произведет перерасчет по ипотеке. Стоит отметить, что Сбербанк предлагает только уменьшить размер платежа, а не сократить срок кредитования.
- Банк составит новый график перечислений, который должник может получить на руки.
Если же клиент намерен погасить ипотечный кредит полностью, то понадобится совершить следующие действия:
- Обратиться в банковское отделение, в котором было оформлено ипотечное соглашение, и попросить сделать перерасчет итоговой суммы задолженности. При этом нужно не забыть сказать, что есть намерение погасить кредит в полном объеме.
- Написать и направить в банк заявление о досрочном погашении.
- Перечислить необходимую сумму на ипотечный счет.
- Запросить и получить документ, который будет подтверждать, что долг является полностью погашенным.
- Произвести расторжение кредитного соглашения с банком.
- Совершить операцию по закрытию банковского счета, чтобы кредитная организация не начисляла комиссию за обслуживание.
- Пройти процедуру снятия обременения ипотечной квартиры.
- Обратиться в страховую компанию, чтобы вернуть уплаченную часть страховки.
Погашение ипотеки материнским капиталом
Использование средств материнского капитала – одна из возможностей для семей, воспитывающих двух и более детей. Средства материнского капитала направляются Пенсионным фондом РФ на ссудный счет заемщиков, при этом есть несколько особенностей погашения материнским капиталом. Как делают перерасчет ипотеки с материнским капиталом:
- Сумма материнского капитала погашается досрочно в дату поступления. Иными словами, этот день может быть любым рабочим, независимо от плановой даты в графике кредитного договора.
- Сумма материнского капитала направляется на погашение основного долга.
- Пересчет графика происходит по желанию клиента — уменьшается срок или платеж.
Выгодно ли досрочное погашение ипотеки
Досрочное погашение ипотеки – это дополнительное внесение денежных средств за уплату ипотеки, помимо установленных ежемесячных платежей.
Возможность досрочно погасить ипотеку оговаривается в кредитном договоре банка. Эта процедура не обязательна, и проводится только по желанию заемщика.
Заемщик может выбрать один из вариантов досрочной уплаты ипотеки:
- Полное погашение – остаток долга погашается полностью.
- Частичное погашение – заемщик единоразово или постоянно вносит в банк больше денежных средств, чем необходимо по договору.
Часто возникает вопрос, при досрочном погашении ипотеки гасится основной долг или проценты по нему? Во всех банках схема досрочного погашения одинакова и выглядит следующим образом:
- Поступающий в банк досрочный платеж по ипотеке идет на погашение процентов.
- После вычета процентов остатком платежа погашается тело кредита.
- При уменьшении основного долга банк уменьшает ежемесячный платеж по ипотеке.
Ипотеку берут не от хорошей жизни. Чаще всего таким видом кредита пользуются молодые пары до 40 лет, которые не имеют средств на приобретение собственного жилья.