Категории земель: что это, на что влияют, как изменить

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Категории земель: что это, на что влияют, как изменить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Кaтeгopии зeмeль — этo cиcтeмa клaccификaции вcex тeppитopий PФ, кoтopaя ocнoвaнa нa иx цeлeвoм нaзнaчeнии. B cвoю oчepeдь, цeлeвoe нaзнaчeниe — этo cиcтeмa xapaктepиcтик: экoлoгичecкиx, биoлoгичecкиx, гeoлoгичecкиx, кoтopыe oпpeдeляют цeль и cпocoб экcплyaтaции зeмли. Oбщee кoличecтвo кaтeгopий — 7.

Кaтeгopии зeмeль пo зeмeльнoмy кoдeкcy PФ

🏠 Teppитopии нaceлeнныx пyнктoв. Oтвeдeны для cтpoитeльcтвa жилыx дoмoв, oбъeктoв инфpacтpyктypы и пyтeй cooбщeния мeждy ними. Пpeднaзнaчeны для плaнoвoй зacтpoйки, cтpoитeльcтвa индивидyaльнoгo жилья и вeдeния пoдcoбнoгo xoзяйcтвa. Кpoмe жилыx oбъeктoв в cocтaв нaceлeннoгo пyнктa мoгyт вxoдит oбщecтвeннo-дeлoвыe, пpoизвoдcтвeнныe, peкpeaциoнныe зoны, инжeнepнo-тpaнcпopтнaя инфpacтpyктypa.

🌾 Ceльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния. Teppитopии зa пpeдeлaми нaceлeнныx пyнктoв, кoтopыe иcпoльзyютcя для пpoизвoдcтвa ceльcкoxoзяйcтвeннoй пpoдyкции: выpaщивaния, xpaнeния c/x и кopмoвыx кyльтyp, coдepжaния и выпaca c/г живoтныx и птицы. К ним oтнocят вcпoмoгaтeльныe oбъeкты: дopoги и кoммyникaции в paмкax oднoгo xoзяйcтвa, вoдoeмы, кoтopыe иcпoльзyют для пoливa, элeвaтopы, coopyжeния для пepвичнoй пepepaбoтки c/x пpoдyкции, зaщитныe нacaждeния вoкpyг пoлeй.

🏦 3eмли пpoмышлeннocти и cпeциaльнoгo нaзнaчeния. Oтвeдeны для cтpoитeльcтвa и paбoты пpeдпpиятий пpoмышлeннoгo кoмплeкca: фaбpик, зaвoдoв, энepгocтaнций, тpaнcпopтa, cвязи, paдиo, тeлeвидeния, oбъeктoв кocмичecкoй пpoгpaммы и oбopoны. Cтeпeнь дoпycтимoгo зaгpязнeния тaкиx зeмeль и пopядoк выбpoca oтxoдoв пpeдпpиятий жecткo кoнтpoлиpyeтcя opгaнaми нaдзopa.

🐯 Ocoбo oxpaняeмыe пpиpoдныe тeppитopии. 3aпoвeдники, нaциoнaльныe пapки, зaкaзники. Нaxoдятcя в coбcтвeннocти Poccийcкoй Фeдepaции и peгиoнaльнoгo мyниципaлитeтa. Oтличaютcя ocoбыми пpиpoдными, эcтeтичecкими, иcтopикo-кyльтypными и нayчными xapaктepиcтикaми. Нa тeppитopии пpиpoдooxpaнныx oбъeктoв зaпpeщeны вce виды пpoизвoдcтвa. Cтpoитeльcтвo жилыx здaний дoпycкaeтcя c paзpeшeния кoнтpoлиpyющиx opгaнoв.

🌳 Лecнoгo фoндa. Учacтки, кoтopыe пoкpыты лecнoй pacтитeльнocтью, a тaкжe пpoceки, лecныe дopoги и зaбoлoчeнныe мecтнocти в чepтe лeca. Иcпoльзyютcя для вeдeтcя лecнoгo xoзяйcтвa, кoтopoe чaщe вceгo зaключaeтcя в лecoycтpoитeльнoм зoниpoвaнии.

3eмли лecнoгo фoндa зaнимaют нaибoльшyю чacть тeppитopии Poccии — oкoлo 65% или 1122,3 миллиoнoв гeктap. Для cpaвнeния, зeмли ceльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния, кoтopыe нaxoдятcя нa втopoм мecтe, зaнимaют чyть бoльшe 22% или 386,5 миллиoнoв гeктap. Oбщaя плoщaдь нaceлeнныx пyнктoв Poccии, включaя гopoдa, пoceлки и дepeвни, cocтaвляeт лишь 1,2% вcex зeмeль.

🌊 Boднoгo фoндa. Teppитopии, кoтopыe зaняты вoдными oбъeктaми, a тaкжe пpибpeжныe зoны вoдoeмoв. Cюдa oтнocят yчacтки пoд пpиpoдными и иcкyccтвeнными вoдoeмaми, лeдникaми, гидpoтexничecкими coopyжeниями и oбъeктaми вoднoгo xoзяйcтвa.

🌍 Гocyдapcтвeннoгo зaпaca. Bключeны yчacтки, кoтopыe нe oтнocятcя ни к oднoй из пepeчиcлeнныx кaтeгopий. 3eмeльный peзepв cтpaны.

Интepecнo! B мecтax тpaдициoннoгo пpoживaния кopeнныx мaлoчиcлeнныx нapoднocтeй, кoтopыe вxoдят в cocтaв Poccийcкoй Фeдepaции, мoгyт дeйcтвoвaть ocoбыe пpaвилa экcплyaтaции зeмeль. Taкaя вoзмoжнocть пpeдycмoтpeнa нa зaкoнoдaтeльнoм ypoвнe для coxpaнeния yклaдa жизни этничecкиx oбщин.

Чтoбы yзнaть, к кaкoй кaтeгopии oтнocитcя тoт или инoй yчacтoк, иcпoльзyйтe кaтaлoг нa caйтe Pocpeecтpa.

Комментарии к ст. 7 ЗК РФ

1. Российское земельное право основывается на принципе целевого использования земель. В комментируемой статье исчерпывающе определяется перечень из семи целевых категорий. Количество категорий является неизменным с 1991 г., когда указанный перечень был установлен ЗК РСФСР. Положения о составе земель имеют основополагающее значение для всех других актов земельного законодательства при регулировании соответствующих отношений.

Понятие, состав и основные правила использования земель каждой из указанных в п. 1 ст. 7 категорий установлены в специальных нормах Кодекса, которые сгруппированы в пяти последних его главах.

При этом каждый земельный участок может быть отнесен только к одной определенной категории земель.

Отнесение земель к той или иной категории, перевод их из одной категории в другую осуществляются по правилам ст. 8 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).

2. Целевое назначение каждой категории земель определено в соответствующих статьях ЗК РФ. Кроме того, особый правовой режим установлен законодательством для зон с особыми условиями использования территорий — охранных, санитарно-защитных зон, зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранных зон, зон охраны источников питьевого водоснабжения, зон охраняемых объектов и иных зон.

Порядок осуществления зонирования территорий, о котором упоминается в комментируемой статье, регулируется Градостроительным кодексом РФ. В соответствии с ним градостроительное зонирование — это зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов; а территориальные зоны — это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Согласно ст. 37 Градостроительного кодекса существует несколько видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

На условно разрешенный вид использования земельного участка необходимо предоставление разрешения в порядке, предусмотренном ст. 39 Градостроительного кодекса.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

Зонирование территории для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений подчиняется правилам ст. 12 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Порядок проведения зонирования территорий регулируют и другие федеральные законы.

3. Среди федеральных законов, к которым отсылает п. 3 ст. 7 Кодекса, прежде всего следует назвать Федеральные законы от 30 апреля 1999 г. «О гарантиях прав коренных малочисленных народов Российской Федерации» и от 7 мая 2001 г. «О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации».

В соответствии со ст. 1 Федерального закона «О гарантиях прав коренных малочисленных народов Российской Федерации» коренные малочисленные народы Российской Федерации — это народы, проживающие на территориях традиционного расселения своих предков, сохраняющие традиционные образ жизни, хозяйствование и промыслы, насчитывающие в Российской Федерации менее 50 тыс. человек и осознающие себя самостоятельными этническими общностями. Единый перечень коренных малочисленных народов Российской Федерации утверждается Правительством РФ по представлению органов государственной власти субъектов Федерации, на территориях которых проживают эти народы.

Согласно ст. 1 указанного Федерального закона территории традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации — это особо охраняемые природные территории, образованные для ведения традиционного природопользования и традиционного образа жизни коренными малочисленными народами Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации.

Для осуществления коренными малочисленными народами Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации исторически сложившихся и обеспечивающих неистощительное природопользование способов использования объектов животного и растительного мира, других природных ресурсов законом выделяются территории традиционного природопользования таких народов, входящие в состав земель особо охраняемых природных территорий. Кроме того, законодательством могут быть установлены особенности правового режима и иных категорий земель в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов и этнических общностей.

Так, в соответствии с п. 5 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из таких земель, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, при этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается. Пунктом 6 этой же статьи установлено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды на срок не менее чем пять лет.

Какие бывают виды территориальных зон на землях населенных пунктов?

В границах населенных пунктов муниципальные власти могут устанавливать следующие виды территориальных зон:

1) жилые зоны;

2) общественно-деловые;

3) производственные зоны;

4) зоны инженерных и транспортных инфраструктур;

5) рекреационные зоны;

6) зоны сельскохозяйственного использования;

7) территориальные зоны специального назначения;

8) зоны военных объектов;

9) иные территориальные зоны.

Как видно из перечня, список территориальных зон является открытым.

Иными словами муниципальные власти могут устанавливать и иные зоны.

Обратите внимание на зону под номером 6.

Это зона сельскохозяйственного использования.

Таким образом, в населенных пунктах могут находиться земли сельхоз использования.

При этом данные земли не относятся к категории земель сельхозназначения.

Переходим к третьей из 7-ми категорий земель.

На каких землях разрешено строительство?

По действующим правилам не все участки могут использоваться гражданами для строительства. Принадлежность участков к той или иной категории земель определяет, какие объекты могут на них возводиться и для каких целей. Физические лица могут осуществлять строительство только на землях населенных пунктов или сельскохозяйственных землях.

Помимо категории земель важную роль при определении формата строительства играет вид разрешенного использования участка. К ним могут относиться:

• индивидуальное жилищное строительство;

• личное подсобное хозяйство;

• ведение садоводства.

Назначение земельных участков

Кроме 7 категорий участков в правом поле используется понятие целевого назначения.

Назначением земельного участка считается форма применения земли, согласованная с органами власти в конкретных границах.

Формы допустимого использования:

1. Основные , которые определяют главное назначение земли и регулируются в Градостроительном регламенте.
2. Условно разрешенные . Для легальной деятельности необходимо согласование со специальной комиссией.
3. Вспомогательные . Являются уточняющим дополнением для более оптимального применения площади.

Как узнать характеристики земельных участков для каждого ВРИ

• В соответствии с пунктом 3 части 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
• Вместе с тем, согласно пункту 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
• Частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации и частью 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
• В соответствии с пунктом 70 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42 (далее — Порядок), сведения о видах разрешенного использования земельного участка вносятся в реестр объектов недвижимости на основании градостроительного регламента либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления. Если образование земельных участков не связано с изменением вида разрешенного использования исходного земельного участка, вид разрешенного использования образуемых земельных участков в реестре объектов недвижимости должен соответствовать виду разрешенного использования исходного земельного участка.
• Согласно пункту 52 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412 (далее — Требования), вид разрешенного использования образуемых земельных участков должен соответствовать сведениям государственного кадастра недвижимости о виде разрешенного использования исходного земельного участка, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации. В таких случаях вид разрешенного использования образуемого (образуемых) земельного участка в реквизите «4» раздела «Сведения об образуемых земельных участках и их частях» указывается при наличии оформленной на основании градостроительного регламента в произвольной форме декларации заинтересованного лица о выбранном виде разрешенного использования земельного участка либо при наличии акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, определяющего вид разрешенного использования образуемого земельного участка (декларация или копия акта, в соответствии с которым сведения о виде разрешенного использования земельного участка внесены в межевой план, включаются в состав Приложения к межевому плану).
• Пунктами 6 — 7 статьи 11.9 Земельного Кодекса РФ предусматривается, что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

На основании изложенных выше норм можно сделать вывод, что при установлении вида разрешенного использования образуемого земельного участка, необходимо учитывать цель его образования, рациональность использования, а также наличие законодательных актов, устанавливающих исключения из положений пункта 3 части 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, основные требования к образованию земельных участков закреплены в Земельном кодексе РФ, основные требования к установлению тех или иных ВРИ на территории содержатся в ПЗЗ вашего региона. К примеру, характеристики земельных участков под ЛПХ закрепляются в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и в вашем региональном законе об обороте сельхоз земель.

Категория земель под ИЖС: преимущества, недостатки

Земля под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), расположенная, как правило, в пределах жилых поселений, пользуется большим спросом для возведения загородных домов и коттеджей. Среди основных преимуществ, которые приобретает собственник земли ИЖС:

• получение прописки и постоянного адреса места жительства;
• возможность трудоустройства и получения почтовой корреспонденции;
• обеспечение социальной инфраструктурой (больницы, поликлиники, детские сады, школы, магазины и т.д.), дорогами, всеми возможными коммуникациями (электричество, газ, вода и т.д.);
• возможность оформить налоговый вычет за построенное жилье;
• земля ИЖС принимается в качестве объекта залогового имущества, в случае оформления целевого кредитного продукта, многими крупными банками (Сбербанк, Россельхозбанк, Росбанк и другие).

Однако стоит отметить, что земля ИЖС также имеет и ряд существенных недостатков, которые могут повлиять на выбор потенциального покупателя земельного участка:

1. наличие ограничений на размер земельного участка (каждый регион предоставляет землю в соответствии со своими предельными нормами);
2. чаще всего, отсутствие гарантий на качественное подведение и стабильную эксплуатацию коммуникационных сетей и дорог;
3. при возведении жилого дома на земле ИЖС необходимо получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию, согласовать проект строительства со всеми контролирующими органами, в процессе строительства необходимо соблюдение всех норм, ГОСТов и правил СНиПов;
4. земли ИЖС имеют довольно высокую стоимость;
5. высокие ежегодные земельные налоги.

Варианты замены вида земельного участка для строительства

Изменение вида разрешения земельного участка для строительства чаще всего допускается. Однако порядок действий при этом может отличаться в зависимости от того, утверждены ли правила землепользования и застройки для данного поселения или нет.

В первом случае не потребуются какие-либо согласования местной администрации. Собственник земельного участка вправе самостоятельно выбрать новый вид разрешенного использования. Однако определенный порядок выполнить все же необходимо:

• Получение карты градостроительного зонирования в местном архитектурном ведомстве, определение территориальной зоны данного участка
• Получение перечня градостроительных регламентов в том же муниципальном департаменте по архитектуре, ознакомление с допустимыми видами разрешенного использования в указанной зоне.
• Выбор подходящего ВРИ, составление заявления о переводе земли и отправка документа в Росреестр.

В случае, когда собственник владеет участком земли с не утвержденными ПЗЗ, потребуется составить одно из двух заявлений: об изменении ВРИ либо о соответствии данного участка нужному ВРИ из классификатора.

Наконец, существует третий вариант, когда земля взята в аренду. В этом случае необходимо направить в орган местной администрации заявление об изменении вида разрешенного использования.

Также возникают ситуации, когда в разрешительной документации на земельный участок указан ВРИ, позднее исключенный из Классификатора. Такой вариант событий тоже требует изменения вида использования на существующий. Алгоритм действий описан выше.

Случаи, когда изменение ВРИ не представляется возможным:

• аренда муниципального участка с заключением соответствующего договора на торгах;
• предоставление земли в аренду для конкретного вида разрешенного использования;
• новый ВРИ не соответствует действующим правилам землепользования и застройки либо нормам иного градостроительного регламента.

Формы собственности на землю

Ст. 9 Конституции РФ предусматривает: «земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности». Используемое сослагательное наклонение в формулировке статьи, а также допустимость иных форм собственности, как представляется, придают ст. 9 Конституции широкий смысл, позволяющий решать вопрос о формах собственности, не будучи связанными жесткими временными, территориальными и иными критериями.

На практике представлены все три перечисленные в Конституции РФ формы собственности на землю:

1. 1. государственная,
   2. муниципальная,
   3. частная.

   Частная собственность на землю и ее виды

   Все три правомочия имеют ясно выраженный физический и юридический аспект. Общие права собственников земли закреплены, кроме указанной статьи ГК РФ, и в ст. 40 ЗК РФ (Права собственников земельных участков на использование земельных участков).

   Ст. 209 ГК РФ в частности определяет следующие права собственника:

   • • отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;
     • передавать другим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом;
     • отдавать имущество в залог и обременять его другими способами;
     • распоряжаться имуществом иным образом.

     Подробнее о правомочиях владения, пользования, распоряжения землей

     Право владения землей означает физическое обладание предметом собственности , т.е. землей. Владеть землей может и несобственник, но только легитимно, т.е. в соответствии с законом. В противном случае владение землей будет считаться самовольным захватом или самовольной передачей земли, за что по законодательству может применяться юридическая ответственность. Осуществление данного правомочия производится путем ограничения доступа на земельный участок несобственников, т.е. лиц, не имеющих права на данный земельный участок.

     Право пользования землей дает возможность эксплуатировать ее полезные свойства и качества . Однако многие собственники не пользуются землей непосредственно, а предоставляют ее во владение и пользование другим лицам. Особенно это характерно для такого земельного собственника, как государство. Как показывает опыт стран мира, у собственника в этом случае сохраняется право на извлечение выгод из принадлежащей ему земли, но опосредованно — путем получения арендной платы за землю. Непосредственно же пользуется землей то лицо, которому она предоставлена во владение. Пользование в этом случае как бы раздваивается. Но что касается права пользования, то формально оно принадлежит владельцу земли — арендатору (а не собственнику), поскольку он непосредственно эксплуатирует землю.

     Во многих случаях собственник сам владеет и пользуется своей землей. Чтобы отделить эти случаи от случаев предоставления земли в аренду, в теории права различают как бы две категории собственников: передающих и не передающих землю в чужое владение и пользование.

     Право распоряжения землей в полной мере принадлежит только собственнику. У владельца-несобственника (арендатора) этого права либо вовсе нет, либо он обладает им в ограниченном виде и только с согласия собственника.

     Распоряжение землей может выражаться в двух основных формах:

     1. 1. вещественной (право необратимого изменения назначения земли, например ее застройки, перепланировки ландшафта; мероприятия по трансформации угодий, например, посадке леса на месте пашни или раскорчевка леса под пастбище);
        2. правовой (выражается в праве собственника продать, заложить землю, передать ее в дар, обменять, завещать по наследству, сдать в аренду по частям или полностью, передать другому лицу в бесплатное пользование, внести в уставный капитал организации, т.е. в праве на определение юридической судьбы земельного участка как вещи . Иногда сюда добавляют право выбирать управляющего (управомоченное лицо), которому доверяется вести хозяйство от имени и по поручению собственника, а также — изменение его правового режима путем перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка).

        При этом владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц .

        Граждане и их объединения могут приобретать в частную собственность земельные участки:

        1. 1. за плату или бесплатно из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности (приватизация);
           2. путем совершения иных сделок с землей, предусмотренных земельным законодательством.

           В соответствии со ст. 15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, установленным гражданским законодательством.

           Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в частную собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

           Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися

           1. 1. на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и
              2. на иных особо установленных территориях Российской Федерации.

              Следует отметить, что объектами права частной собственности выступают земельные участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, приобретение права частной собственности на которые фактически не ограничивается. Любые земли сельскохозяйственного назначения могут быть приобретены в частную собственность в пределах установленных предельных размеров.

              Согласно ст. 27 ЗК РФ не могут предоставляться в частную собственность земельные участки , отнесенные к землям:

              1. 1. изъятым из оборота (например, государственные природные заповедники и национальные парки);
                 2. ограниченным в обороте (например, из состава земель лесного фонда).

                 Правомочия владения, пользования, распоряжения могут быть ограничены государством. На лиц, имеющих земельные участки на праве частной собственности, возлагается ряд обязанностей. Они должны

                 • • своевременно платить земельный налог,
                   • осуществлять мероприятия по охране земель,
                   • соблюдать требования градостроительных регламентов,
                   • своевременно приступать к использованию земельного участка,
                   • эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением и др.

                   Право частной собственности возникает чаще всего в результате совершения различного рода сделок — купли-продажи земельных участков, приватизации, мены, дарения, наследования, ипотеки, приобретения права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (приватизации).

                   Иными основаниями для возникновения права частной собственности являются:

                   1. 1. административно-правовые акты (решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления);
                      2. приобретательная давность;
                      3. приватизация.

                      Основания прекращения частной собственности на землю разделяют на добровольное и принудительное.

                      Процедура изменения целевого назначения

                      Предусмотренное законодательством деление земель по целевому назначению не всегда позволяет собственникам и пользователям использовать землю в поставленных целях.

                      Если предполагаемая деятельность не соответствует видам разрешенного использования, нужно изменить тип эксплуатации или перевести территорию из одной категории в другую. В противном случае нарушителю угрожает административная ответственность.

                      Когда речь идет об участках в частной собственности, решение по ним принимает местная администрация: земельный комитет, управление, департамент и иной уполномоченный орган. Он же осуществляет присвоение категории земельного участка в случае ее отсутствия.

                      Изменение целевого назначения может означать смену ВРИ или самой категории участка, если предполагаемая деятельность на нем невозможна в рамках установленной категории.

                      Процедура перевода регламентируется правилами застройки и землепользования, принятыми на местном уровне. В любом случае она требует подачи ходатайства в администрацию муниципалитета, в котором следует указать:

                      • кадастровый номер;
                      • присвоенную и желаемую категорию участка;
                      • существующие и желаемые виды использования;
                      • причины, которыми обусловлена необходимость перевода;
                      • сведения о правах на землю.

                      Обычно решение о переводе принимается с учетом результатов общественных слушаний, которые проводятся в течение 1 месяца. Решение администрации оформляется постановлением.

                      Несмотря на формальную простоту перевода, крупными игроками земельного рынка активно лоббируется отмена категорий земель. По их мнению, процедура перевода из одной категории в другую слишком сложна.

                      В парламенте на протяжении последних лет обсуждается законопроект, согласно которому земли будут делиться на зоны, определяемые местными правилами застройки и землепользования. По мнению авторов, это значительно упростит процедуру перевода земель.

                      Земельный участок — часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Граница земельного участка фиксируется на планах и выносится в натуру. Площадь определяется после выноса границы в натуру. Правовой статус земельного участка включает в себя целевое назначение, разрешенное использование и форму законного владения (Большой юридический словарь. 2012).

                      Земельный участок является объектом земельных отношений в силу пп. 2 п. 1 статьи 6 ЗК РФ).

                      Земельные участки в силу статьи 130 ГК РФ относятся к недвижимому имуществу (недвижимости). Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (часть 3 статьи 6 ЗК РФ).

                      Согласно статье 141.2 ГК РФ, вступившей в силу с 01.09.2022 года, земельным участком признается часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом. В п. 2 указанной статьи также указано, что земельный участок является недвижимой вещью.

                      Госрегистрация прав на земельный участок. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 статьи 131 ГК РФ).

                      Распоряжение земельным участком. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 статьи 260 ГК РФ).

                      В пункте 2 статьи 260 ГК РФ введено ограничение реализации прав правообладателей земельных участков в части их использования в соответствии с целевым назначением. Указано, в частности, что «на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением».

                      Нарушение правила об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением может повлечь за собой его изъятие у собственника или прекращение прав иных правообладателей (ст. ст. 285, 287 ГК РФ).

                      Исчерпывающий перечень категорий земель по целевому назначению приведен в пункте 1 статьи 7 ЗК РФ:

                      1) земли сельскохозяйственного назначения;
                      2) земли населенных пунктов;
                      3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
                      4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
                      5) земли лесного фонда;
                      6) земли водного фонда;
                      7) земли запаса.

                      Исходя из вышеперечисленной классификации всех земель России, каждый участок земли имеет свое назначение. На основании этого собственник участка получает вместе с право собственности определенный вид разрешенного использования. При этом данные виды использования делятся на 3 категории:

                      1. Основной вид закреплен классификатором, и его нельзя изменить в добровольном порядке.
                      2. Условно разрешенный вид рассматривается в качестве дополнения к основному виду. Для его установки потребуется дополнительно согласовать со специализированной государственной комиссией.
                      3. Вспомогательный вид является уточняющим для двух первых видов. Например, может предусматривать незначительные дополнительные постройки на конкретном участке, не имеющего основного разрешения на этот вид строительства.

                      Классификация земель дает основания для внесения определенных запретов на использование и распоряжением земли. Так, например, существуют земли, строго запрещенные для передачи в частную собственность. Кроме этого, муниципальные власти имеют право оформить бессрочную аренду земли у федеральных органов. На эти земли не смогут претендовать граждане.

                      Законодательством выделены следующие виды прав на земельные объекты:

                      1. Собственность, которая включает все 3 последующих пункта и дает полное право на владение, использование и распоряжение участком.
                      2. Владение — под данным понятием понимается фактическое обладание землей.
                      3. Использование участка — это понятие говорит о том, что человек может осуществлять определенную деятельность на этой земле и получать от нее плоды или иной доход.
                      4. Распоряжение — это возможность человека передать права на данный участок третьим лицам.
                      
                      

                      Похожие записи:

                      • Причины отказа в оформлении загранпаспорта
                      • Категории водительских прав в 2023 году
                      • Как рассчитать сумму налога с продажи квартиры