Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «1. Понятие видов разрешенного использования земельных участков.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственник вправе свободно использовать земельный участок в соответствии с основными и вспомогательными видами разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом Правил землепользования и застройки. Получать какие-либо разрешения или согласования административных органов не требуется.
Для того, чтобы использовать участок в соответствии с условно разрешенным видом использования необходимо получить разрешение администрации муниципального образования.
Совместно с основными или условно-разрешенными видами собственник участка вправе свободно применять любой из предусмотренных вспомогательных видов использования. Такие комбинации разрешенного использования ничем не ограничены.
Рассмотрим на примере земельного участка, расположенного в территориальной зоне озелененных территорий общего пользования г. Оренбурга (см. пример выше).
Собственник земельного участка, расположенного в этой территориальной зоне, вправе использовать земельный участок:
В качестве одного из основных видов:
Под использование водных мотоциклов, предназначенных для отдыха на водных объектах (Код 11.1 Общее пользование водными объектами).
В качестве вспомогательного вида, дополнительно к любому из основных:
Под размещение базы для проведения походов и экскурсий по ознакомлению с природой (Код 5.2 — природно-познавательный туризм).
При этом, использовать земельный участок исключительно под размещение базы отдыха без организации деятельности по использованию водных мотоциклов (или иного основного вида разрешенного использования) собственник не вправе.
Классификатор видов разрешенного использования
Разрешенное использование земельного участка – это характеристика, отвечающая на вопрос, как именно можно использовать участок, в частности, что на нем можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.
Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны.
Территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены определенные градостроительные регламенты.
Для каждой такой территориальной зоны местные власти устанавливают: виды разрешенного использования земельных участков, какие объекты недвижимости можно строить, их параметры по высоте и т.д.
Местные власти определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны исходя из исторически сложившихся условий использования территории, а также исходя из результатов публичных слушаний.
Документы градостроительного зонирования регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями участков самостоятельно, какие – после получения разрешения, а для каких видов деятельности участки не могут быть использованы.
Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года П/0412. На основании этого классификатора муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно разрешенные.
Классификатор содержит 13 ВРИ:
1. Сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство и т.д.);
2. Жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка и т.д.);
3. Общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение и т.д.);
4. Предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины и т.д.);
5. Отдых (рекреация) (спорт, туристическое обслуживание, охота и рыбалка и т.д.);
6. Производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь и т.д.);
7. Транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт и т.д.);
8. Обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы РФ и т.д.);
9. Деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторная деятельность и т.д.);
10. Использование лесов (заготовка древесины, лесные плантации и т.д.);
11. Водные объекты (гидротехнические сооружения и т.д.);
12. Земельные участки (территории) общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории и т.д.);
13. Земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства).
Основные виды разрешенного использования характеризуют основной вид деятельности, для которой приобретается и используется участок (например, жилая застройка или сельскохозяйственное использование).
Условно разрешенные виды использования применяются при необходимости расширить способы использования земли – к примеру, если на участке, который предназначен для строительства магазина, планируется построить автомобильную заправку. Порядок получения разрешения на условно разрешённый ВРИ установлен Градостроительным кодексом РФ.
Вспомогательные виды разрешенного использования применяются, чтобы уточнить целевое назначение участка. К примеру, такой дополнительный вид разрешенного использования может понадобиться, если собственник захочет построить на участке забор, гараж, хозяйственную постройку.
ФНС разъяснила порядок налогообложения земельных участков с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».
Если земельный участок указанной категории, в т. ч. предоставленный под индивидуальный жилой дом, используется в предпринимательской деятельности (т. е. не по целевому назначению), то применяется налоговая ставка до 1,5%. Для налогообложения по пониженной ставке (до 0,3%) участок должен фактически использоваться в целях, установленных при его предоставлении.
Также указаны обстоятельства, использованные налоговыми и судебными органами для вывода о применении налоговой ставки в размере 1,5 процентов от кадастровой стоимости:
— наличие множественности земельных участков, принадлежащих одному лицу, зарегистрированному в качестве ИП, основным видом деятельности которого является продажа недвижимости;
— установление признаков коммерческого землепользования (для извлечения прибыли), в т. ч. создание на соответствующей территории инфраструктуры (построены дороги, подведено электричество для дальнейшей застройки и т.п.), наличие фактов дальнейшей реализации земельных участков, т. е. их использование налогоплательщиком в предпринимательской деятельности.
Чтo тaкoe кaтeгopия зeмeльнoгo yчacткa
Кaтeгopии зeмeль — этo cиcтeмa клaccификaции вcex тeppитopий PФ, кoтopaя ocнoвaнa нa иx цeлeвoм нaзнaчeнии. B cвoю oчepeдь, цeлeвoe нaзнaчeниe — этo cиcтeмa xapaктepиcтик: экoлoгичecкиx, биoлoгичecкиx, гeoлoгичecкиx, кoтopыe oпpeдeляют цeль и cпocoб экcплyaтaции зeмли. Oбщee кoличecтвo кaтeгopий — 7.
Paздeл нa кaтeгopии пoмoгaeт coxpaнить и зaщитить зeмли кaк пpиpoдный oбъeкт, пoэтoмy пpи клaccификaции yчитывaют фaктичecкoe cocтoяниe тeppитopии. Для кaждoй кaтeгopии нa зaкoнoдaтeльнoм ypoвнe ycтaнaвливaют peжим иcпoльзoвaния.
Нaпpимep, ecли нa yчacткe pacтeт лec, eгo oтнocят к зeмлям лecнoгo фoндa. Cooтвeтcтвeннo, в cилy пpиpoдныx xapaктepиcтик мecтнocти, иcпoльзoвaть этy тeppитopию для cтpoитeльcтвa зaвoдa или фaбpики нepaциoнaльнo. Пoд пpoмышлeнныe oбъeкты, oбычнo, выдeляют бeзжизнeнныe тeppитopии: пycтoши, кaмeниcтыe paвнины. Блaгoдapя этoмy, биocфepe нaнocитcя минимaльный вpeд. Пo этoй жe cиcтeмe oцeнки, пoд ceльcкoe xoзяйcтвo oтвoдят зeмли c плoдopoднoй пoчвoй, a oxpaнe пoдлeжaт тeppитopии c yникaльным, иcчeзaющим лaндшaфтoм и пpиpoдным миpoм.
Какие ВРИ для земельных участков сельхозназначения существуют?
Несмотря на свое название, земли сельхозназначения обладают широким спектром возможностей для своих владельцев.
Разрешенное использование земли сельскохозяйственного назначения определяются Классификатором ВРИ ЗУ и позволяют гражданам и организациям в полной мере воплощать свои бизнес- и сельхоз идеи, эко-фантазии.
Благодаря классификатору ВРИ, а именно тому, что он охватывает всевозможные роды деятельности, которые могут вестись на землях сельхозназначения, на земельных участках возможно ведение следующих родов деятельности:
- осуществление предприятиями с/х деятельности;
- создание личных либо фермерских хозяйств;
- выращивание овощных, плодовых культур;
- создание дачных, садоводческих или огороднических товариществ;
- выращивание и разведение животных, насекомых и рыб;
- научно-исследовательская деятельность и т.д.
Все земли сельскохозяйственного назначения по видам разрешенного использования условно можно разделить на две категории.
Что еще можно строить?
Фантазия владельца участка земли сельхозназначения в плане возведения вспомогательных и хозяйственных построек практически ничем не ограничена.
Допустимо строить множество объектов, необходимых для ведения хозяйственной деятельности, согласно вида разрешенного использования земли.
Вы можете строить:
- объекты недвижимости, необходимые для сельхозпроизводства (склады, овощехранилища, зерносушилки и т.д.);
- объекты коммуникаций (дороги, водопроводы и т.д.);
- загоны для скота или птицы;
- беседки, навесы, бани, сараи;
- объекты детских площадок (горки, качели, песочницы и т.д.);
- теплицы и мелиоративные сооружения;
- другие некапитальные строения, необходимые для выполнения полного цикла сельскохозяйственного производства.
Как изменить вид разрешенного использования
Чтобы изменить ВРИ участка, нужно подать заявление на смену ВРИ в МФЦ по форме из приложения № 2 к приказу Росреестра. При смене ВРИ следует помнить, что может измениться кадастровая стоимость земельного участка, а за ней и налоговая ставка.
Однако строить без разрешения на строительство и подходящего ВРИ — точно плохая идея: могут признать постройку самовольной, выписать штраф и заставить собственника снести ее за свой счет. Такая угроза нависла над столичными апартаментами.
В черте населенного пункта собственник может выбрать подходящий ВРИ из правил землепользования и застройки. Если нужно добавить условно разрешенный ВРИ, которого нет в градостроительном регламенте, вопрос о возможности применения такого ВРИ администрация вынесет на публичное слушание. Решение может быть отрицательным, если, например, будущее строение помешает комфорту соседей или ухудшит экологическую ситуацию в районе.
Изменение вспомогательных видов разрешенного использования.
Если вид разрешенного использования, который вы хотите установить, относится к вспомогательным видам, то достаточно подать декларацию в Росреестр, точно также как и для основных ВРИ.
Никаких разрешений и согласований получать не нужно.
Важный нюанс.
Собственник не может изменить основной вид разрешенного использования на вспомогательный.
Допускается добавление вспомогательного вида разрешенного использования к основному.
Иными словами, выбирая вспомогательный ВРИ, вы добавляете его к основному виду, и в результате ваш участок будет иметь 2 вида разрешенного использования (основной и вспомогательный).
Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно, в уведомительном порядке добавить вспомогательный вид разрешенного использования, предусмотренный в ПЗЗ, к основному виду.
Как узнать вид разрешенного использования земельного участка?
Начиная с 2014 года, виды функционального использования земельных участков вносятся в правоустанавливающую документацию, получаемую правообладателем после приобретения участка на торгах. До участия в торгах, заинтересованное лицо вправе получить данные сведения в администрации.
Если участок оформлен в собственность путём приватизации или не был приватизирован – ему присвоен основной вид разрешённого использования, на общих основаниях. Чтобы получить условное разрешение на использование земельного участка, потребуется дополнительное оформление такового в местной администрации.
При приобретении надела, данные сведения можно уточнить соответственно этому же принципу у собственника, отчуждающего земельную собственность. При необходимости – обратиться в земельный департамент (отдел) администрации.
Как показывает практика, и оглашают нормы земельного и градостроительного законодательства, нарушение установленного вида целевого назначения и перечня разрешенного использования земельных участков приводит к юридической ответственности правообладателя.
Классификация ВРИ (видов разрешенного использования)
Виды разрешенного использования под жилое сооружение принято классифицировать на отдельные группы. В этом разделе предлагаем ознакомиться с существующими вариантами и их главными особенностями, которые входят в категорию «для иных видов жилой застройки»:
- ИЖС. На этой территории допустимо расположение строения высотой не более двадцати метров и количеством этажей — до трех. Состоять такое здание должно из нескольких комнат и помещений для вспомогательного пользования. Основная роль — удовлетворение гражданами бытовых и других видов нужд.
- Многоквартирная малоэтажная застройка. Обычно это двухэтажный или четырехэтажный дом с количеством квартир от 8 до 16 и более. Дополнительно к такому зданию создают спортивные и детские площадки, объекты обслуживания, пристройки. При этом площадь последних должна быть не более 15% всей площади строения.
- Для ведения личного подсобного хозяйства. На таком участке выстраивается жилой дом, рядом с которым обустраивается огород или сарай. На этих землях разрешается выращивание сельскохозяйственных культур и животных.
- Блокированная ЖС. В рамках этой категории земель принято выстраивать жилой дом, который имеет одну или несколько общих стен с соседними жилыми сооружениями. Количество таких этажей — не более двух и совмещенных помещений — до десяти. Здесь допускается разведение декоративных или плодово-ягодных культур. Разрешено строительство индивидуальных гаражей, при условии, что последние не будут занимать площадь соседнего жилого строения.
- Высотная застройка (многоэтажная). Размещение многоквартирных домов, этажность которых девять и выше. Здесь же предусматривается и облагораживание прилежащей территории, ее озеленение. Формирование ландшафтного дизайна.
- Среднеэтажная застройка. Возведение жилого строения многоквартирного типа с количеством этажей не больше восьми. Дополнительно к нему организовывается участок с озеленением, благоустройством, формируют подземные гаражи и автостоянки.
- Передвижное жилье. На этой категории участков разрешается размещение мобильного типа жилья. Это могут быть кемпинги, палатки, вагончики или жилые прицепы. К таким объектам разрешено подключение имеющихся рядом инженерных сетей (электричество, газификация, водообеспечение).
Условно разрешенные виды использования
Наряду с приведенным перечнем всех возможных промышленных, сельскохозяйственных, частных разновидностей использования собственного земельного участка есть дополнительные виды, разрешенные условно. Такое название объясняется тем, что у собственника может быть земля с разрешением, например, на разведение домашней птицы с целью дальнейшей коммерческой реализации.
Однако гражданин может посчитать, что такая работа неэффективна (или недостаточно эффективна). Например, возникает необходимость создания временных зданий для сезонной торговли (киоски). Тогда встает вопрос о получении дополнительного вида использования. Примеры могут быть самыми разными – создание объектов:
- социальной инфраструктуры (подстанции Скорой помощи, клиники, отдельные больничные корпуса);
- административные и офисные здания;
- гаражи, ремонтные мастерские;
- бассейны (например, в дополнение к спортивной зоне);
- жилые дома (например, для постоянного проживания сотрудников на удаленной территории) и др.
Процедура изменения категории
Законодательство допускает перевод земли из одной категории в другую, если для этого есть основания, а деятельность не будет угрожать состоянию почвы. Для этого следует подготовить документы:
- удостоверение личности заявителя (им может быть любой человек, законно владеющий или использующий участок);
- доверенность (применяется, если интересы собственника или пользователя представляет другой человек);
- заверенное нотариусом согласие иных владельцев, подтверждающее возможность изменений;
- кадастровые документы, обычно это технический паспорт и план;
- выписка из реестра недвижимости касательно лица, владеющего или пользующегося участком и основных характеристиках территории;
- документ, доказывающий законность права владения (таковым может быть арендный договор, договор купли-продажи, дарственная, документы о наследовании и др.);
- заявление.