Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать часть земельного участка?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Предполагает продажу доли (не выделенной в натуре части) земельного участка. Ключевым преимуществом этого способа является то, что собственник может продать часть своего участка, фактически, моментально. Для этого не потребуется оформление каких-либо дополнительных бумаг. Причем, на продажу может быть выставлена любая доля имущества: это может быть как половина участка, так и его 1/200 часть.
Особенностью этого способа продажи является то, что между покупателем и продавцом устанавливаются почти семейные отношения. Стороны вступают в режим совместного владения имуществом. Если, допустим, один из сособственников построит на своей части дом, то второй владелец будет претендовать на долю этого объекта. Более того, построить коттедж без письменного разрешения совладельца не получится. А в случае, если на продаваемом участке уже возведен какой-либо объект, то покупатель земли автоматически получает право на соответствующую долю и в этом строении.
При продаже доли в земельном участке важно учитывать нюансы, которые являются причиной возникновения дополнительных этапов и расширения пакета документов. Поэтому каждая процедура купли-продажи территории отличается друг от друга бумагами и алгоритмом действий.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – подобная бюрократия упрощает жизнь среднестатистического гражданина или сделана больше для удобства государственных служб? |
Можно ли продать долю земельного участка
Согласно законодательству, дольщик вправе продать часть земли, которая ему принадлежит на правах собственности. Основные нормативно-правовые акты, регламентирующие правоотношения между сторонами:
- Ст. 250 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки. Документ отражает основное отличие сделок дольщиков и собственников всего объекта недвижимости. Согласно закону, по умолчанию остальные дольщики — первые покупатели продаваемой земли. Они могут реализовать свое право или отказаться.
- Ст. 11.5 Земельного кодекса РФ, где говорится о возможности выдела земельного участка из общей долевой собственности.
- Ст. 8, 12 закона №101-ФЗ от 24.07.2002 г., которые позволяют осуществить реализацию земель сельхозназначения. Основные положения о продаже доли изложены в ст. 12 Закона.
Продавец участка обязан оповестить остальных дольщиков о продаже, причем продажная цена не может быть выше той, которая будет предложена потенциальным покупателем из третьих лиц. При нарушении порядка продажи договор об отчуждении будет аннулирован в судебном порядке, а право покупателя переведено на дольщика.
Из этого правила есть исключение, касающееся земель сельхозназначения. Если дольщик продает часть земли без выделения земельного участка другому совладельцу или представителю фермерского, крестьянского хозяйств, который пользуется реализуемой землей, извещать остальных о продаже не обязательно (п.2 ст. 12 закона №101-ФЗ от 24.07.2002 г.).
Можно ли продать долю земельного участка
Владелец имеет право распоряжаться объектами собственности по своему усмотрению. Однако для сделок с долями в недвижимости, в том числе в земельном участке, предусмотрен ряд ограничений.
Граждане имеют право владеть земельным участком не только на праве личной собственности, но и совместно с другими гражданами.
Совместная собственность делится на:
- общую;
- долевую.
От вида владения напрямую зависит способ реализации доли. Закон предусматривает следующие особенности:
- для совершения сделки объект должен быть оформлен надлежащим образом (поставлен на кадастровый учет);
- если доля выделена, то владелец должен первоначально предложить выкупить ее сособственникам;
- в случае отказа совладельцев от приобретения или отсутствия ответа, гражданин может продать долю третьим лицам только через 30 дней после направления уведомления (на условиях, изложенных в уведомлении).
Что следует учесть в обоих случаях и на что обратить внимание?
Главное внимание нужно обратить покупателю земли с домом или без дома, на законность оформления сделки и надлежащее качество документации на недвижимость.
При оформлении и проверке правоспособности документации нужно учесть нижеследующее:
- Погибшее строение, если оно расположено на участке, но не участвует в сделке должно быть аннулировано как уничтоженное и снято с кадастрового учёта.
- Отделение придомовой территории должно оформляться межеванием, с внесением сведений о разделе участка в кадастровые записи.
Кроме этого требуется учитывать следующие нюансы, без которых участие ЗУ в имущественной сделке не может признаваться правоспособным. Данные требования предъявляются в случае:
- выдела части надела для купли продажи земли без дома, если он возведён на участке;
- при продаже жилого дома без основной земельной площади.
Они состоят из нижеследующего:
- Придомовая территория должна соответствовать установленному региональными властями минимальному размеру.
- При выделе участка для продажи, капитальное строение должно размещаться в соответствии с расположением красных линий и иных норм, предусмотренных для жилого дома.
- Каждый участок должен иметь подъезд и проход к основной дороге.
- Границы вновь образованных участков должны быть ровными, не налагаться друг на друга.
В итоге у продавца должно быть на руках два пакета документации на земельные участки, на одном из которых расположено капитальное строение в виде жилого дома, а второй участок выделяется без строения.
Как продать часть земельного участка
Продажа части земельного участка, требует его деления. Для этого все также требуется разделить на 2 части исходный надел. Сделать это возможно посредством обращения в специализированную компанию, оказывающую землеустроительные услуги. Предварительно, потребуется согласовать свое намерение продать часть участка с остальными сособственниками, и если те не против, можно заниматься оформлением землеустроительной документации.
Свои услуги организация оказывает на основании подрядного договора. Перед заключением договора потребуется предоставить ряд документов, среди которых и соглашение совладельцев участка (если таковые имеются, для единоличного собственника такой документ не требуется).
Когда документация готова, производится регистрация созданных участков, потом и прав на него. Когда произошло фактическое образование части земельного участка – новый надел, который становится самостоятельным полноценным недвижимым объектом, последний может свободно участвовать объектом сделки.
Если реальный раздел невозможен, то объектом купли-продажи может выступать доля в праве собственности, при наличии уведомлении заблаговременно остальных совладельцев. Они могут приобрести эту долю на преимущественном праве, до тех пор пока собственник доли не заключил уже договор с третьим лицом.
Если сособственники не могут договориться полюбовно, обращаться стоит в суд.
Можно ли подарить участок без межевания
Благодаря действию дачной амнистии, если земельный участок стоит на кадастровом госучете, чтобы его подарить не нужно проводить межевание. Чтобы оформить договор дарения не обязательно устанавливать точные границы земельного надела. Но вы должны помнить, если сосед внесет сведения в ЕГРН раньше вас, и незаконно прибавит к своим владениям лишние сотки с вашего земельного надела, придется долго доказывать свою правоту в суде.
С юридической точки зрения процедура дарения практически ничем не отличается от продажи или отчуждения. И в том, и другом случае передача прав собственности осуществляется от одной стороны другой. Но в случае дарственной, новый владелец получает земельный участок безвозмездно.
Чтобы оформить сделку, даритель и дарополучатель должны подписать договор дарения. На его основании будет производиться регистрация права собственности нового владельца в Росреестре.
Можно ли продать землю отдельно от строения, расположенного на ней?
Можно ли продать свою землю, не продавая дом, расположенный на ней, если строение покупать не хотят? Земля под капитальным жилым строением должна продаваться только совместно с домом, так как имущественные права землевладельца и владельца жилого дома выступают единым механизмом, определяющим правомочие, которое допускает вступление покупателя в права собственности. То есть, земля под домом и сам дом должны отчуждаться одному лицу и не могут принадлежать разным собственникам.
Это положение регулируется нормами статьи 35 ЗК РФ. Договор купли-продажи земли без возведённого на ней дома будет признан ничтожным и не вступит в юридическую силу.
Исключение могут составлять случаи:
- дом признаётся погибшим объектом и подлежит сносу;
- постройка была не санкционированной, без официального оформления;
- продаётся только часть участка, отчуждённая от придомовой территории межеванием.
Возможно ли купить или продать жилой дом или часть дома без земли. Помощь риэлторам.
На рынке недвижимости очень много сложных и разнообразных ситуаций по сделкам купли-продажи. Риэлторам, поверьте, скучать некогда. Еще много неприватизированной или неоформленной в собственность или в аренду земли под домами ( частью дома) или под строениями. Частый вопрос задают риэлторам, возможно ли купить или продать дом или часть дома без земельного участка, на котором этот дом расположен.
Спрашивают покупатели, которые сомневаются в сделках купли-продажи дома без земли, спрашивают продавцы, которые не хотят вкладывать время и деньги в оформление земли, спрашивают совладельцы долей дома, спрашивают люди, которые хотят продать часть земли, а часть участка под домом себе оставить.
В общем, вопросов очень много, попробуем найти ответы и разъяснения по этим вопросам для начинающих риэлторов.
Можно ли продать долю в доме без земли
В собственности дольщика может быть не только здание, но и земля. Продавая недвижимость, владелец обширных земельных угодий может проявить инициативу расстаться только с той землей, на которой непосредственно расположен объект, а остальную часть — оставить за собой или продать отдельно.
В соответствии со ст. 35 ЗК РФ (п. 4), если происходит отчуждение имущества одного из участников долевой собственности, а отчуждаемое здание или строение находится на земле, вместе с этой долей новому владельцу переходит доля в собственности на землю, на которой расположен этот участок. Иными словами, продать долю дома отдельно от земли невозможно.
Чтобы оставить за собой землю, на которой расположен дом, принадлежащий сразу нескольким владельцам, необходимо оформить его как отдельный объект купли-продажи. Согласно ст. 37 ЗК РФ, объектом продажи может быть только земельный участок (без дома), но при условии его постановки на кадастровый учет.
Ситуация 3. Продать дом, а часть земли оставить
Такая ситуация возможна, но только после разделения участка. Например, дом стоит на большом земельном участке и есть еще много свободной земли. В данном случае земельный участок можно поделить на два, говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия». «На одном будет дом и земельный участок, который можно продать, а второй — оставить себе. Без разделения земли сделать это невозможно, поскольку в данном случае фактически возникают два новых участка», — пояснил юрист.
Чтобы поделить участок, необходимо обратиться к кадастровому инженеру и провести процедуру размежевания. Затем нужно поставить новые участки на кадастровый учет: один — с домом, другой — свободный. После этого можно продавать дом с участком, на котором он расположен. Но в этом случае нужно соблюдать минимальные размеры земельных участков для конкретной местности. Уточнить их можно в местных администрациях.
Продажа части земли без согласия других собственников
Действующее законодательство не предусматривает возможности продажи части земельного участка без получения на это согласия других собственников. Это объясняется тем, что совершение такой сделки может повлечь не только нарушение прав других собственников, но и приведет к конфликтным ситуациям.
Поэтому прежде чем объявить о продаже доли в земельном участке, следует предупредить других собственников о своем решении. При этом оповещение должно быть произведено соответствующим образом.
То есть каждый из собственников земельного участка должен получить письменное уведомление. Лицо, решившееся на продажу доли, должно иметь письменные подтверждения о вручении уведомлений. Это могут быть как подписи на экземпляре инициатора сделки, так и почтовые квитанции о направлении заказного письма с описью вложения и уведомления о вручении почтовой корреспонденции.
При возникновении спорных ситуаций данные документы могут иметь силу доказательств того, что инициатором сделки были соблюдены требования закона об уведомлении лиц, имеющих право на первоочередное приобретение доли.
Следует иметь в виду, что другие сособственники земельного участка не могут запретить продажу доли инициатору сделки. Однако закон наделил их правом первоочередной покупки.
Так, согласно требованиям статьи 250 ГК РФ, если происходит реализация доли земельного участка в пользу третьего лица, то иные собственники долей имеют право на ее приобретение по цене, которую предложил продавец.
Таким образом, в письменном уведомлении о намерении продажи доли должно содержаться не только намерение о реализации доли, но и сумма, за которую предполагается ее продать, а также другие условия, на которых будет осуществлена сделка.
Отчуждение доли в земельном участке третьему лицу возможно только в том случае, если остальные собственники долей откажутся от своего права на преимущественную покупку.
Если продавец не выполнит условия закона и оформит сделку, то заинтересованные собственники долей, имеющие право преимущественной покупки, могут в течение 90 дней обратиться с исковым заявлением в суд для перевода на себя прав и обязательств приобретателя.
Учтите! Следует иметь в виду, что переуступить преимущественное право на приобретение доли в земельном участке невозможно.
Можно ли продать дом целиком, и есть ли в этом выгода? Нередко дом достается в наследство родственникам, которые уже обеспечены хорошим жильем и не нуждаются в дополнительном. В таком случае они могут договориться между собой о продаже здания целиком, одному покупателю. От такой сделки выиграют обе стороны и все собственники.
Покупатели часто ищут отдельное жилое здание, не желая делить его с другими хозяевами. Владение одним домом даже с родственниками часто приводит к конфликтам, спорам, тем более проблематично содержать его совершенно посторонним людям.
Поэтому возможность купить целое здание и владеть им единолично – предложение привлекательное.
Выиграют от такой продажи и собственники жилья. Как единое целое объект недвижимости будет стоять дороже, чем отдельные части. Общую сумму потом можно поделить с учетом величины доли каждого. Юристы смогут помочь в проведении сделки, оформлении всех документов, чтобы операция с недвижимостью прошла быстрее и без проблем.
Еще один вариант продажи доли в доме – ее выделение. Если есть физическая возможность, часть дома выделяется, обосабливается. Например, у части дома может быть отдельный вход, в таком случае можно отделить его забором, выделить на территории участка. Эта работа потребует некоторых физических и материальных затрат, но владелец от этого только выиграет.
Сложности покупки земельного участка с незарегистрированным домом
Сложности покупки земельного участка с незарегистрированным домом заключаются лишь в нескольких пунктах:
- продавец может отказать в оформлении сделки на участок, если покупатель потребует получить документы на дом перед продажей;
- может оказаться так, что построенный дом не соответствует нормам градостроительства, тогда придется проводить ремонтные работы за свой счет;
- зная особенности участка и дома, соседи могут отправить жалобу, в которой будет указано, что на земле стоит неоформленный объект, но этот пункт легко обойти, если начинать регистрацию недвижимости сразу после покупки.
В остальном новый владелец не получит проблем. Избежать и дополнительных вопросов можно будет, если как можно скорее оформить все необходимые документы на объект.