Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод земли из аренды в собственность». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Действующим законодательством определен порядок выкупа и перевода земельного участка на другого собственника. Прежде всего, инициатор должен иметь на руках договор аренды, по условиям которого возможно в последующем покупать занимаемую территорию. Следующим шагом станет обращение в регистрирующую инстанцию, которая выдаст инициатору документы, с указанием технических характеристик участка. После этого необходимо оформить заявление и направить его собственнику.
Бесплатное получение участка
Арендуемая земля может предоставляться в частную собственность на бесплатной основе. Для этого требуется соблюдение следующих требований:
- Земля предоставлена для ведения ЛПХ юридическому лицу. Договор при этом должен иметь срок действия 6 лет, пять из которых уже прошли.
- Участок предоставлен на 6 лет в безвозмездное использование. Необходимо соблюдать назначение – личное подсобное хозяйство или постройка жилого дома. По такому основанию землю обычно предоставляют сотруднику, работающему по конкретной специальности или должности в муниципальном образовании.
- Семья арендатора имеет не менее трех детей.
В частную собственность можно получить не любую землю, даже если будущий владелец планирует приобретение за плату. Согласно ст. 27 ЗК РФ, право собственности нельзя оформить на территории, выведенной из оборота. Это же относится к участкам, которые ограничены к использованию населением и юридическими лицами. К ним относятся следующие категории земель:
- Особо охраняемые территории, среди которых можно выделить заповедники и национальные парки;
- Земли лестного фонда;
- Территории общего пользования;
- Земли, отданные под нужды Вооруженных сил РФ;
- Земли, отданные под государственные нужды.
Кaк cтaть coбcтвeнникoм apeндoвaннoй тeppитopии
B 2001 гoдy вcтyпил в cилy нoвый 3eмeльный кoдeкc PФ, coглacнo кoтopoмy гpaждaнe имeют пpaвo cтaть coбcтвeнникaми yчacткa, кoтopый нaxoдитcя в бeccpoчнoй или cpoчнoй apeндe. Ecли тeppитopия былa выдeлeнa coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy CCCP и иcпoльзoвaнa пoд жилищнoe cтpoитeльcтвo, oфopмить пpaвo coбcтвeннocти мoжнo бecплaтнo. Bocпoльзoвaтьcя пpeимyщecтвoм мoжнo пpи ycлoвии, чтo вы:
📍 пocтpoили и cтaли coбcтвeнникoм дaчнoгo дoмa, гapaжa, бaни, xoзяйcтвeннoй пocтpoйки;
📍 пocтpoили, ввeли в экcплyaтaцию и cтaли coбcтвeнникoм чacтнoгo дoмa;
📍 являeтecь члeнoм caдoвoдчecкoгo кooпepaтивa.
Дo кoнцa 2020 гoдa члeны caдoвoдчecкиx тoвapищecтв и кooпepaтивoв мoгyт пpoйти пpoцeдypy oфopмлeния в yпpoщeннoм пopядкe.
Бecплaтнo пoлyчить yчacтoк имeют пpaвo cлeдyющиe кaтeгopии гpaждaн:
❗ инвaлиды;
❗ вeтepaны BOB;
❗ дeти-cиpoты;
❗ мнoгoдeтныe ceмьи;
❗ вoeнныe, oтcлyжившиe бoльшe 10 лeт;
❗ coтpyдники opгaнoв внyтpeнниx дeл, cтaж paбoты кoтopыx бoльшe 15 лeт;
❗ мoлoдыe cпeциaлиcты, кoтopыe зaдeйcтвoвaны в ceльcкoм xoзяйcтвe;
❗ дpyгиe кaтeгopии льгoтникoв.
3a нeзacтpoeнныe нaдeлы нeoбxoдимo oплaтить иx cpeднepынoчнyю cтoимocть.
Кaк cэкoнoмить пpи oплaтe ycлyг peгиcтpaции
Чтoбы пoлyчить cкидкy пpи oплaтe гocпoшлины, для пepeвoдa cpeдcтв иcпoльзyйтe Eдиный пopтaл гocyдapcтвeнныx, мyниципaльныx и peгиoнaльныx ycлyг. Taк вы coкpaтитe cвoи pacxoды нa 30%. Ecли пepeвecти в дeнeжный эквивaлeнт, выплaтa cнизитcя c 2 000 pyблeй дo 1 400 pyблeй. Кpoмe экoнoмии дeнeг, вы cмoжeтe coкpaтить пepиoд oфopмлeния oплaты и выдaчи квитaнции — c 9 днeй дo 1 paбoчeгo дня.
Бeз гocпoшлины пepeдaютcя в coбcтвeннocть yчacтки:
✒ гocyдapcтвeннoгo и мyниципaльнoгo влaдeния;
✒ пpeднaзнaчeнныe для ceвepнoгo oлeнeвoдcтвa;
✒ нa тeppитopии peгиoнoв, кoтopыe вcтyпaют в cocтaв PФ (пpимep – Pecпyбликa Кpым);
✒ мaлoимyщим гpaждaнaм;
✒ opгaнaм гocyдapcтвeннoй влacти;
✒ пpeдcтaвитeльcтвy цeнтpaльнoгo бaнкa PФ.
Taкжe, oт yплaты гocпoшлины ocвoбoждaютcя coбcтвeнники, кoтopыe вынyждeны пpoxoдить пpoцeдypy peгиcтpaции зeмeльнoгo yчacткa из-зa измeнeний и внeceния пoпpaвoк в зaкoнoдaтeльcтвo.
Действующим законодательством определен порядок выкупа и перевода земельного участка на другого собственника. Прежде всего, инициатор должен иметь на руках договор аренды, по условиям которого возможно в последующем покупать занимаемую территорию. Следующим шагом станет обращение в регистрирующую инстанцию, которая выдаст инициатору документы, с указанием технических характеристик участка.
После этого необходимо оформить заявление и направить его собственнику.
К обращению нужно приложить план арендуемой земельной территории. После представления необходимой документации, бюджетная инстанция, которая является владельцем участка, рассмотрит заявление и вынесет решение. В случае положительного ответа инициатор получит на руки постановление, с указанием стоимости территории.
После этого заключается договор купли-продажи. В завершении нужно будет оплатить пошлину, переоформить участок и зарегистрировать соглашение в государственном порядке. Итогом указанной процедуры станет выдача свидетельства о праве собственности.
Земли сельхозназначения
Особенности приобретения земель сельскохозяйственного назначения заключаются в целях их дальнейшего использования. Арендатор может их выкупить только при условии их надлежащей эксплуатации. То есть в данном случае на занимаемом участке может осуществляться только лишь сельскохозяйственная деятельность.
При этом не все заинтересованные лица могут выступать в качестве стороны сделки.
Права приобретения участка в данном случае лишены иностранцы. Также ограничения распространяются на ситуации, когда в результате покупки будет превышен максимальный допустимый предел площади, которая может находиться в собственности одного лица. В то же время потенциальный покупатель может осуществлять только сельскохозяйственную деятельность.
Возведение жилья на занимаемой территории в таком случае не допускается. Разрешено только лишь строить сооружения технического назначения и то, если арендатор намерен осуществлять фермерскую деятельность. Такая цель должна быть определена инициатором при заключении соглашении о временном использовании участка.
К нюансам относится то, что оформить правомочия собственности получится не на все наделы. В данной ситуации не учитывается то, что гражданин планирует внести оплату за землю. Ограничения прописаны в земельном законодательстве. В частности, закон говорит о том, что не получится получить с собственности надел, который выбыл из оборота. Аналогичные положения отнесены к участкам, которые в ограниченном порядке используются гражданами или организациями. К числу таких участков относятся те, что входят в категорию особо охраняемых, в частности парковые зоны или заповедники.
В эту же группу включены участки, отнесенные к общему использованию или земли, переданные в использование Вооруженными силами. Это участки, которыми пользуются государственные органы с целью выполнения определенных функций. Также препятствием можно назвать то, что назначение надела не совпадает с желаниями гражданина. К примеру, человеку откажут в получении участка, если строение располагается на территории, не предназначенной для ИЖС.
Если участок предназначен для ИЖС
Часто в собственности муниципальных органов имеются наделы, которые предназначены для строительства жилых помещений. Такой надел удастся получить в собственность, если на нем возведен дом. Кроме того, учитывается, чтобы участок применялся согласно установленному назначению. С указанной целью гражданин получает разрешение относительно проведения строительных работ, возводит помещение и оформляет правомочия на него. После получения документации на строение, получится направить заявление на рассмотрение сотрудниками местной администрации.
Указанная сделка выгодна для граждан. Это связано с тем, что стоимость равна порядка 3 процентов от цены, отраженной в кадастре. Если же земля приобретается у собственника, то стоимость устанавливается исходя из рыночных цен. При предоставлении участка должны соблюдаться определенные требования. В частности, учитывается, что человек не имеет прав на другой участок. Сюда относятся земли, предназначенные для ведения строительных работ или ЛПХ. Указывают на то, что такой надел не должен находиться ранее во владении лица.
ВНИМАНИЕ !!! Претендент должен иметь регистрацию в муниципалитете, из собственности которого выделяется надел. К моменту подачи заявления срок прописки составляет не менее пяти лет. Лицо вправе проживать в доме, но не быть собственником.
Допускается, что заявитель относится к категории молодых специалистов. Это говорит о том, что он переехал в конкретную местность для работы в сфере образования или медицины. Кроме того, могут учитываться и работы в другом направлении.
Какие земельные участки нельзя выкупать в собственность
В соответствии с ч. 5 ст. 10 ФЗ № 101-ФЗ, нельзя выкупить в собственности сельхозземли, если они были предоставлены:
- религиозным организациям (объединениям);
- казачьим обществам;
- научно-исследовательским организациям;
- образовательным организациям сельскохозяйственного профиля;
- общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока гражданам для сенокошения и выпаса скота.
Согласно ст. 27 ЗК не могут быть переданы в частную собственность сельхозземли, изъятые из оборота. В их число входят:
- заповедники и национальные парки;
- территории, занимаемые ВС РФ, воинские формирования других органов;
- участки со зданиями военных судов;
- земли с объектами ФСБ;
- участки с объектами органов госслужбы;
- территории, на которых находятся объекты использования атомной энергии, хранятся ядерные материалы, радиоактивные вещества;
- участки с объектами ФСИН (исправительными и другими учреждениями);
- земли с гражданскими и военными кладбищами, захоронениями;
- территории с инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями для охраны госграницы.
Садовое некоммерческое товарищество
Для приобретения права собственности на арендованный участок земли, предназначенный для садоводства, необходимо построить на нем здание. Не важно, какого вида оно будет, баня, гараж, сарай, главное, получить право собственности на него.
Важно! Участникам садоводческих товариществ до декабря 2020 года предоставляется возможность получить земельный участок в собственность по упрощенной схеме. Подобные участки попадают под дачную амнистию.
Приобрести садовую землю с разрешением на строительство гораздо легче и дешевле. Однако, построив здесь дом, прописаться в нем будет сложно.
На участке, предназначенном для ведения садоводческой деятельности, построить жилой дом невозможно. На подобные объекты наложены ограничения по виду строений, высоте здания, а также объемам забора.
Как правило, на подобных участках вообще ничего нельзя строить, однако многие огородники сооружают что-то в виде домика для отдыха и хранения инвентаря. На подобное здание получить право собственности трудно.
Сельскохозяйственные земли
Согласно Федеральному закону Российской Федерации N 101 от 24 июля 2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», получить земельные объекты, принадлежащие государству, муниципалитетам можно в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации:
- получить земельный участок в аренду, а также в собственность по договору безвозмездного пользования;
- использовать арендованный земельный участок по его прямому назначению не менее трех лет, сам срок договора аренды заключается на срок не менее шести лет;
- обратиться в местную администрацию с соответствующим заявлением о возможности приобретения права собственности на данный земельный участок;
- получение одобрения от местной администрации;
- регистрация права собственности в российском кадастровом реестре.
Запомните! Таким образом, чтобы получить от государства землю, необходимо сначала взять ее в аренду и использовать ее по прямому назначению не меньше трех лет. Затем возникает право на приобретение земли в полную собственность.
Правило регламентировано пунктом 4 статьи 10 Земельного кодекса Российской Федерации.
Стоимость земельного участка
Если субъект желает получить арендованную землю в собственность в результате преимущественного выкупа, тогда нужно ориентироваться в первую очередь на кадастровую цену.
Ранее, администрация населенного пункта имела право устанавливать любую цену. После того, как в Земельный Кодекс были внесены поправки, стоимость земельного участка не может превышать кадастровую цену.
Для субъектов, владеющих недвижимостью, расположенной на арендованном земельном участке, стоимость зависит от города и области. Она составляет определенный процент от кадастровой цены:
- 19,5 – 20% – Москва и Санкт-Петербург;
- 7,5 – 25% – города с населением в 500 000 человек и больше;
- 3 – 10% – города с населением до 500 000 человек.
Как правило, для сельской местности стоимость не превышает 3%, а вот в городах чаще всего сумма варьируется между 15-20%.
Платное оформление участка
Данный способ используется в тех случаях, когда для получения земли на безвозмездной основе нет оснований. Такая ситуация может сложится, если гражданин уже использовал право бесплатной приватизации. Основным требованием становится наличие построек.
Важно! Внимательно прочитайте условия договора аренды. Здесь должен быть пункт о том, что участок можно выкупить.
Покупка осуществляется с использованием следующей последовательности действий:
- Сбор документов и подача заявки в местную администрацию.
- Получение согласия на передачу участка.
- Внесение платы.
- Заключение договора.
- Регистрация права собственности через Росреестр.
Причины для перевода в частную собственность
Вопрос переоформления прав на арендованный участок решается одним из трех способов:
- Право на пожизненное владение с возможностью передачи по наследству.
- Оформление договора бессрочного пользования.
- На основании положений закона осуществляется перевод в собственность арендованного по договору участка.
Чтобы выкупить участок из аренды, необходимо соблюдение главного условия – присутствие на рассматриваемом наделе личной постройки вне зависимости от этапов строительства, включая даже закладку фундамента. Однако в данном случае необходимо предварительное оформление возводимого объекта в качестве незавершенного строительства.
Заниматься выкупом участка владельцев частных домов убеждают следующие мотивы:
- После переоформления землевладелец получает законное право на передачу земель в аренду и извлечение прибыли из арендной платы.
- Использование личного надела в качестве объекта залога, если требуется получить крупную сумму в банке.
- В качестве частной собственности земля может являться предметом договорных отношений при продаже или безвозмездной передаче в дар в пользу третьих лиц.
Долгое время вопрос оформления и правовой статус арендованных наделов не волновал граждан, однако, в связи с последними изменениями законодательства и переоценкой земель, плата за аренду значительно выросла, что поставило под сомнение экономическую обоснованность продолжения арендных отношений. Перспективным выходом из ситуации стало переоформление земли в личное владение через выкуп.
Право на покупку арендованной земли не ограничивается частными лицами. Аналогичные полномочия имеют и организации, построившие объекты недвижимости на землях в аренде. Перевод собственности возможен из муниципальных земель или из госфонда.
В случае отсутствия построек на арендуемой территории выкуп происходит через проведение торгов, так как приоритетное право утрачивается.
Земля под зданием, чья она?
На самом деле на написание статьи с подобной тематикой натолкнул звонок человека, обратившегося за консультацией, который полагал, что ему необходимо (далее терминология соблюдена) отмежевать земельные участки, привязать строения к данным наделам и будет ему счастье в виде права собственности на все это богатство.
После небольшого опроса обращающегося всплыли некие детали: если в двух словах без подробностей, то оказалось, что участки давно уже «отмежеваны», но находятся в собственности муниципалитета, а права на строения зарегистрированы, но сами здания на учете не стоят. В конце разговора консультируемый искренне, вопрошал: «но ведь по закону под здания положена земля, значит после привязки зданий к участкам, земля будет наша?». От такого неожиданного вывода (как оказалось только для меня), я порядком опешила, но потом вспомнила, что несмотря на то, что закон один, даже сотрудники органов государственной власти трактуют, казалось бы, очевидные вещи «кто во что горазд», молчу уже про Росреестр (кто знает, тот поймет).
Отвечая на поставленный вопрос, скажу: «Нет, не будет!». Действительно, по закону, здания, строения, сооружения не могут «висеть в воздухе», земля под ними должна быть оформлена, однако право собственности на объекты капитального строительства (далее – «ОКС») не дает права собственности на землю под ними, это не прямая зависимость. Разберемся со всем по порядку.
Порядок выкупа земельного участка из аренды
В случае выкупа земельного участка из аренды у государства, вся процедура значительно упрощается. Поскольку в таком случае участок уже имеет кадастровый номер, определен в границах и в виде разрешенного использования, соответственно предварительное согласование его предоставления не требуется.
Как мы уже писали ранее, если на арендованной у государства земле расположены ОКСы, то продажа данных земельных участков собственникам ОКСов осуществляется без публичных торгов.
Соответственно по истечению 3 лет использования земельного участка достаточно обратиться к арендодателю (местная администрация или уполномоченный государственный орган) с соответствующим заявлением и выждать 30 дней, в течении которых арендодатель рассмотрит ваше обращение.
Если решение по заявлению будет положительным, арендодатель направит в ваш адрес договор купли-продажи земельного участка на подписание.