Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инвестиции в недвижимость: как выгодно вложить деньги». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если при выборе города для инвестиций в недвижимость ориентироваться на динамику роста цен, то определенный потенциал есть у ключевых межрегиональных центров — Тюмени, Самары, Екатеринбурга, Волгограда, считает эксперт «ЦИАН.Аналитики». Здесь стоимость «квадрата» пока ниже, чем в других крупных (от 500 тыс. человек) городах.
Среди перспективных направлений эксперты выделяют города Калининградской области — Калининград, Зеленоградск и Светлогорск. Здесь на фоне геополитической ситуации цена 1 кв. м в новостройках в 2022 году заморозилась и стартует от 90 тыс. руб. в спальных районах и примерно от 100 тыс. руб. на побережье. А временное туристическое затишье привело к тому, что на вторичном рынке есть квартиры с дисконтом до 25–30%, указал директор по продажам федеральной компании «Этажи».
«В глобальном плане ничего на рынке не изменилось, и стабилизация геополитической обстановки с ростом туристического потока в регион может привести к резкому росту цены недвижимости в среднесрочной и долгосрочной перспективе», — допустил он. По данным «Этажей», в Зеленоградске ликвидные квартиры на побережье можно приобрести по цене от 4,5 млн руб., в Светлогорске — от 3,3 млн руб., а в Калининграде стоимость привлекательных для покупки квартир начинается от 3,5 млн руб.
Интерес инвесторов растет к горнолыжному курорту Шерегеш в Кемеровской области, он сохранится и в этом году. «Здесь ведется строительство инфраструктуры, на рынок недвижимости заходят крупные девелоперы, стартовали продажи апартаментов. На фоне развития внутреннего туризма недвижимость в Шерегеше становится хорошим вариантом как для получения пассивного дохода от сдачи в аренду, так и для будущей перепродажи», — сказал Сергей Зайцев. По данным этажей, стоимость апартаментов в Шерегеше стартует от 8 млн руб. за 36 «квадратов».
Покупка жилья на этапе строительства. Плюс — если купите недвижимость на этапе котлована, вы сэкономите до 30% среднерыночной стоимости жилья. Минус — нужно ждать завершения строительства. Также у некоторых застройщиков в ДДУ может быть указано, что при продаже необходимо разрешение застройщика на переуступку. В редких случаях застройщик вообще может отказать в своем согласии на переуступку.
Перепродажа земельного участка. Плюс — нужно лишь приобрести участок и дождаться повышения рыночной цены. Земля не требует дополнительных вложений и ухода. Минус — иногда ждать нужно годами.
Покупка жилья в плачевном состоянии. Плюс — большая прибыль. Вы приобретаете жильё дешево, вкладываете в ремонт от 200 000 рублей и продаёте в 2 раза дороже. Минус — на поиск и ремонт такой квартиры уходит много времени.
Как зарабатывать на недвижимости больше
Есть несколько способов повысить доходность инвестиций в несколько раз.
Разделение большой квартиры на студии. Выгоднее сдать квартиру нескольким арендаторам. К примеру, вы сдаёте трёхкомнатную квартиру за 40 000 рублей. Если разделить её на три однокомнатные и брать по 20 000 рублей с каждого жильца, вы получите 60 000 рублей.
Перепланировка. Этот способ позволяет не только улучшить условия жизни, но и повысить стоимость недвижимости на 30–40%. Учтите, любую перепланировку нужно согласовывать с БТИ и вносить изменения в техпаспорт.
Расширение помещения за счет достройки. Если добавить к объекту недвижимости балкон, веранду или подвал, его стоимость сразу вырастет на 20–30%.
Перевод помещения из жилого в нежилое и обратно. Покупка коммерческой недвижимости требует крупных вложений. Выход — приобрести жильё на первом этаже многоквартирного дома, а после перевести его в нежилой фонд.
Качественный ремонт. Ремонт повышает стоимость квартиры в 1,5-2 раза. К примеру, квартира в плохом состоянии стоила 3 миллиона, вы сделали ремонт на 500 тысяч рублей — теперь цену можно повышать до 5 миллионов.
Туристическая недвижимость
Отличный потенциал для инвестирования сегодня у объектов туристической недвижимости, полагает Сухий. Сложная геополитическая ситуация вслед за пандемией дала мощный импульс для роста внутреннего туризма. Все больше россиян переориентируются с зарубежных направлений на путешествия внутри страны.
Инвестиции в туристические объекты вполне доступны игрокам с небольшим бюджетом.
«Для реализации стратегии необходимо приобрести или арендовать земельный участок и разместить там несколько отапливаемых палаток либо построить несколько домиков стоимость по 1,5-2 млн рублей. Главное для такого проекта — удачная локация. С одной стороны, должно быть уединенное место с красивой природой — например, в лесу, рядом с речкой или озером. С другой — расположение должно быть удобным, чтобы была возможность добраться на машине за час-полтора езды от крупного города.
Я знаком с проектом глэмпингов на Алтае, окупаемость которых составляет порядка двух лет. То есть уровень доходности — 50% годовых. Это очень хорошие показатели в текущих условиях», — рассказывает Сухий.
Понять, насколько в действительности выгодны инвестиции в недвижимость в 2023 году, поможет полноценный анализ всех преимуществ и недостатков.
К безусловным плюсам можно отнести:
- Стабильность: как жилые, так и коммерческие помещения всегда будут востребованы, если правильно выбрать объект;
- Возможность получения пассивного дохода: достаточно правильно выбрать квартиру, и не придется прикладывать много усилий, чтобы получать доход с аренды;
- Минимальный уровень риска, так как недвижимость можно продать или сдать в аренду даже в условиях кризиса;
- Инфляция не влияет на недвижимость, поэтому стоимость будет только увеличиваться. Это можно назвать долгосрочным вложением;
- Множество вариантов для инвестиций: можно не только сдавать, но и перепродать, разделить и так далее.
Недостатков намного меньше:
- На покупку недвижимости всегда нужна довольно внушительная сумма. Или же потребуется оформить ипотечный кредит, что повышает риск;
- Относительно длительная окупаемость: доход сверх стоимости вы получите только спустя 5-10 лет;
- Необходимость дополнительных расходов: оплата коммунальных услуг и капитального ремонта, если иное не предусмотрено договором аренды, а также необходимость уплаты налога.
Конечно, в условиях экономической турбулентности инвестору в недвижимость нельзя забывать про стрессовые активы, которые ввиду различных обстоятельств выставляются на продажу с хорошим дисконтом. Залоговые квартиры, помещения, реализуемые на торгах по банкротству, да просто любые объекты, которые собственники продают с пометкой «срочно», ‒ все это может стать хорошей инвестицией.
Данный сегмент рынка инвестиций очень конкурентный с большим количеством профессиональных игроков. Кто-то в ежедневном режиме мониторит торги, а кто-то давно автоматизировал этот процесс. Они массово подают заявки на большое количество аукционов. Однако в непростых условиях подобных активов с высоким потенциалом для инвестирования становится значительно больше. Если системно подойти к работе, то найти действительно интересный объект для инвестирования можно.
Что еще говорят эксперты
Рынок недвижимости – один из ключевых с точки зрения экономики страны. Поэтому, чтобы понять происходящие на нем тенденции, мы также опросили экспертов издания «Банки Сегодня».
Аналитикам задали вопросы касательно общего уровня цен, разницы в ценах на новостройки и жилье с вторичного рынка, а также о факторах, которые будут влиять на стоимость недвижимости.
Цены вырастут, мы ожидаем рост не менее 5-7% по итогу следующего года. При этом нельзя забывать, что недвижимость обычно вырастает на процент, не меньший годовой инфляции.
Вторичный рынок был перегрет. Сейчас из-за наличия более выгодных ипотечных программ на первичку, вторичка значительно проигрывает. Всё-таки доля ипотечных сделок на рынке росла два последних года.
Но уровень роста зависит от ряда факторов. Первый и основной из них — внешний. Внешние обстоятельства, которые влияют на спрос. Точнее влияют на страхи и создают напряженность, из-за которой потенциальные покупатели сидят «в деньгах», поэтому пока на низком спросе цены размели. При этом, с точки зрения самого строительства ничего не подешевело — материалы, технологии, человеческие ресурсы, обратные инженеры — стоимость всего вышеперечисленного выросла. Субсидированная ипотека и прочие программы толкают цены вверх.
Что будет влиять на рынок в 2023 году
Определяющее влияние на рынок будут оказывать геополитические факторы:
«Если обстановка в мире не обострится, клиенты постепенно вернутся на рынок. Как и в 2022 году, спрос во многом будет зависеть от доступного жилищного кредитования. Кроме того, сохранится тенденция на уменьшение площади квартир и апартаментов в новых проектах».
На обстановку прежде всего будет влиять продление льготной ипотеки, а также ситуация с субсидированными ставками, поскольку эти программы стимулируют спрос, считает генеральный директор девелоперской компании.
«Немаловажно и то, каким образом будет складываться политическая ситуация на международном рынке, ведь это влияет на экономику России в целом и на доходы населения, — говорит эксперт. — В случае отмены санкций стоимость строительства может снизиться, поскольку возврат на отечественный рынок проверенных поставщиков приведет к увеличению конкуренции и будет сдерживать рост цен. Конечно, такой сценарий пока маловероятен, равно как и быстрое налаживание собственного производства — это не делается за один год».
Стоит ли оформлять ипотеку и покупать квартиру в 2023 году
Если есть возможность, лучше взять ипотеку до конца 2022 года:
«Сейчас клиенты по-прежнему могут воспользоваться льготной ипотекой на старых условиях, а также околонулевыми программами от застройщиков. Кроме того, крупнейшие девелоперы установили на широкий пул квартир праздничный дисконт, причем условия акций подразумевают возможность приобретения квартир со скидками с использованием ипотеки. Если не получается совершить сделку в декабре, ее все равно не стоит откладывать. ЦБ может повысить ключевую ставку, что приведет к удорожанию жилищных кредитов».
Предложение сейчас беспрецедентно большое, то есть выбор у покупателей широкий.
«Также при снижении дохода можно взять ипотечные каникулы. Ориентироваться покупателям следует на ситуацию в отрасли, в которой они работают, и на личные финансы. Если вы молодая семья, в 2023 году можно взять семейную ипотеку. По-прежнему есть субсидии на ипотеку для сотрудников IT-отрасли».
Вусал Исмаилов считает, что в первом полугодии 2023 года стоит повременить с ипотекой.
«Все зависит от политического и экономического вектора страны. Сейчас время ликвидных инструментов, недвижимость таковым не является, поэтому решение о покупке квартиры нужно тщательно взвесить».
Планируя ипотеку в 2023 году, проанализируйте условия банков
«Может сложиться ситуация, когда выгоднее взять ипотеку на вторичку и гасить ее досрочно, чем взять субсидированную ипотеку от застройщика с завышенной стоимостью на квартиру, — говорит эксперт. — Лучше всего сравнить по итоговой переплате с учетом частично-досрочного погашения несколько вариантов: вторичку, первичку по субсидированной ипотеке от застройщика, первичку в рамках одной из госпрограмм».
Чем ниже первоначальный взнос, тем, как правило, выше процентная ставка — это тоже стоит учитывать.
Новые тенденции в сфере недвижимости в Европе
Опрошенные лидеры отрасли сообщают о незначительном прямом влиянии текущей мировой геополитики на их портфели недвижимости, ее последствия проявляются в резком росте цен на энергоносители, инфляции выше среднего уровня и, в последнее время, повышении процентных ставок.
Уверенность в бизнесе в сфере недвижимости и ожидания прибыльности упали до низкого уровня, отражая широко распространенные опасения отрасли по целому ряду показателей деловой, политической среды и среды в сфере недвижимости. 7 из 10 респондентов считают, что Европа войдет в рецессию до конца 2022 года.
Опрос также показал, что 91% респондентов обеспокоены инфляцией, за которой следуют изменения процентных ставок (89%) и экономический рост в Европе (88%). Политическая неопределенность на глобальном, региональном и национальном уровнях вызывает серьезную озабоченность, что выбрали 79%, 68% и 54% респондентов соответственно.
Возможности для роста и хорошей окупаемости инвестиций по-прежнему существуют, но принцип выгодной сделки изменился.
Хотя арендная деятельность в Европе в 2022 году оставалась достаточно стабильной, широко распространено мнение, что рецессия приведет к падению заполняемости и арендной платы даже в ранее устойчивых секторах. Рынок недвижимости Европы постоянно развивается, и 2023 год вознаградит тех, кто развивает свои портфели.
Жилая недвижимость по-прежнему высоко ценится, поскольку считается, что она обеспечивает более стабильный доход, чем коммерческий сектор. Особый интерес вызывают специализированные подсектора, такие как социальное жилье и жилищное строительство для пожилых людей, ориентированные на стареющее население.
Возможно, самым ярким драйвером перемен является рост ESG управления. Сектор недвижимости, от строительства до финансов и операций, делает вопросы экологического, социального и корпоративного управления частью бизнес-решений. Это включает в себя все, от сокращения выбросов до разнообразия и вовлечения в организации. Опрос показал, что 87% респондентов видят важность социального воздействия наряду с финансовой отдачей.
Основные проблемы, отмеченные в отчете, следующие.
Инвестиции в 2023 году: на что обратить внимание
Управляющий активами инвестиционного фонда Cresco Finance Степан Сумин считает, что первым шагом перед принятием решения о том, куда инвестировать деньги в 2023 году, должна быть проработка стратегии диверсификации вложений. Наш собеседник уверен в том, что распределение капитала по нескольким направлениям поможет снизить инвестиционные риски.
По мнению Степана Сумина, при правильном ежемесячном инвестировании, в виде диверсификации инвестиционного капитала, потенциальная доходность будет колебаться от 10% до 30%.
«Если не класть все “яйца” в одну “корзину”, можно увидеть положительное сальдо через год инвестирования. Главное — четко знать свои риск параметры и не быть жадными», — уверен наш собеседник.
Ниже представлены варианты, для тех, кто ищет, куда инвестировать деньги в 2023 году.
Популярные направления для вложений
Наибольшей популярностью пользуется жилье в Западной Европе и на Кипре. Лучшие страны для инвестирования – Германия и Испания. Для примера возьмем Берлин. На один миллион долларов можно купить две-три квартиры в Берлине на этапе строительства. Спрос на аренду в городе стабильно превышает предложение: 70% берлинцев проживают в съемном жилье. Стартовая цена за небольшую квартиру-студию площадью 35–45 м² в столице Германии может составлять 200–250 тысяч евро.
Есть немало интересных объектов коммерческой недвижимости по всей Европе. В Италии можно найти неплохую пиццерию, в Испании — магазин или кафе в сегменте стрит-ритейла, в Германии — супермаркеты известных сетей.
Лучше осуществлять инвестиции в зарубежную недвижимость в странах, демонстрирующих стабильную политическую и экономическую обстановку.
На какие акции обратить внимание в 2023 году
Впрочем, это не значит, что всё в руках политиков и нет смысла анализировать ситуацию в экономике и отчёты компаний (или корпоративные новости, на худой конец). Каким бы ни был тренд, всегда есть бумаги, которые показывают себя лучше рынка.
В 2023 году Виталий Исаков готов сделать ставку на финансовые («Сбер», «Тинькофф») и ИТ-компании («Яндекс», OZON, VK). Они перенесли санкционный удар намного лучше ожиданий.
«Отдельно отмечу, что для акционеров «Сбера» высока вероятность двузначной дивидендной доходности уже по итогам следующего года, если динамика кредитования и просроченной задолженности сохранится», — сказал эксперт. И добавил аргумент в пользу такой гипотезы: российскому бизнесу почти нереально получить финансирование за рубежом, придётся рассчитывать на отечественные банки.
Также Исаков советует обратить внимание на акции нефтегазовых компаний. Идея в том, что от их продукции мир всё равно не сможет отказаться. Эксперт выделяет в секторе две компании: НОВАТЭК (во многом из-за проекта «Арктик СПГ-2») и «Сургутнефтегаз». Последняя накопила многомиллиардную кубышку в долларах. Что с этими деньгами, неизвестно (компания перестала отчитываться), но если валюта осталась той же, компания выиграет от нынешнего ослабления курса рубля.