Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Признание сделки с недвижимостью ничтожной». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.
Порядок заявления требований по недействительным сделкам
Признать сделку недействительной и применить последствия ее недействительности может суд, соответственно нужно подать исковое заявление в пределах срока исковой давности.
Для ничтожных сделок в мотивировочной части иска указывается требование: применить последствия недействительности сделки. Требование о признании ничтожной сделки недействительной не обязательно, так как она ничтожна. Но суд может по своей инициативе признать ее недействительной и указать это в решении.
В случаях с оспоримыми сделками в иске заявляются два требования:
- признать сделку недействительной;
- применить последствия недействительности сделки.
Примеры распространенных рискованных сделок
Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:
- нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
- покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
- квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
- нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
- продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
- продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
- продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
- сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
- продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
- квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.
Что такое недействительность сделки
Любая сделка направлена на изменение существующего положения ее сторон. При продаже (покупке) недвижимости происходит смена ее собственника. Новый владелец получает права на квартиру или иной недвижимый объект, а бывший собственник соответствующую оплату. Договор исполнен, все стороны довольны.
Такой вариант развития событий возможен только с правильно заключенными сделками. Если договор имеет определенные пороки, он может признаваться недействительным полностью или в какой-либо его части. Такой договор не подлежит применению, не порождает для его сторон никаких последствий.
Если исполнение по недействительной сделке уже было, то стороны должны возвратить друг другу все полученное. В случае с недвижимостью получается, что одна сторона обязана возвратить другой купленный объект и получить обратно уплаченные за него деньги.
Признать сделку купли-продажи недвижимости недействительной можно только в определенном порядке по установленным гражданским кодексом РФ основаниям.
Разновидности оспоримых сделок
Таким образом, законодатель предоставил гражданам и юридическим лицам возможность самим определять, нужно ли им обращаться в судейские органы для охраны собственных интересов, или такой необходимости нет, и стороны сами урегулируют этот вопрос. Оспоримая и ничтожная сделка могут подразделяться на виды, в зависимости от оснований. Перечень этих оснований установлен нормативными актами. Гражданское законодательство считает, что оспоримая сделка – это сделка, совершенная:
- организацией и выходящая за границы ее правоспособности;
- под воздействием заблуждения;
- персонами, ограниченными судом в дееспособности;
- путем стечения тяжких факторов, насилия, угрозы, обмана, умышленного соглашения агента одной стороны с другой;
- лицами, не могущими осознавать значимость собственных действий или управлять ими;
- персоной вне границ ее полномочий;
- детьми в возрасте от 14 до 18 лет.
В каких случаях должник не может совершать сделки с недвижимостью
У должника не получится избавиться от недвижимости, если:
- Приставом или судом установлен запрет на регистрационные действия. Согласно ГК РФ, право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю только после того, как такой переход будет зарегистрирован в органах Росреестра. А именно на данные действия устанавливается запрет. То есть, стороны могут прийти к соглашению, подписать договор, передать деньги и имущество. Но вот последнюю, обязательную по сделкам с недвижимостью, стадию они реализовать не смогут.
- Приставом или судом наложен арест на недвижимость. Если запрет на осуществление регистрационных действий не дает права зарегистрировать переход права в Росреестре, то арест – понятие более широкое. У пристава, в случае наложения ареста, есть право не только запретить должнику распоряжаться имуществом, но и пользоваться им.
- Нахождение имущества в залоге. Типичный пример: ипотека. Данное обременение регистрируется в Росреестре еще в тот момент, когда заключается кредитный договор. Важно знать, что обратить взыскание на ипотечную недвижимость можно, даже если она является единственным жильем должника.
В остальных случаях отчуждать недвижимость не запрещено. Задача приставов: своевременно выявить недвижимость, находящуюся в собственности должника и принять меры к тому, чтобы должник не совершил со своим имуществом сделки. Кстати, раз уж речь зашла про единственное жилье должника, то нужно сказать вот о чем: единственное жилье отчуждать можно в любом случае, кроме нахождения его в залоге, так как на него приставы арест наложить не могут.
Оспоримые сделки можно признать недействительными только в судебном процессе. Вот примеры оспоримых сделок:
- Одна из сторон заключила сделку в результате мошенничества, принуждения или угрозы другой стороны.
- Пострадавший заключил сделку в результате попадания в существенное заблуждение. К примеру, когда вместо двухэтажного загородного дома покупатель получил полуразрушенный двухэтажный сарай.
- Сделку заключило лицо с ограниченной дееспособностью. К ним относятся и люди, которые подвержены зависимости от алкоголя или наркотиков.
- Сделка заключена с ребенком от 14 до 18 лет без согласия родителей, опекунов или попечителей.
- Сделка заключена на квартиру, не все собственники которой дали свое согласие.
Сроки обращения в суд
В любом случае при недействительности сделки без суда не обойтись. Но, для того чтобы признать сделку недействительной или признать последствия сделки недействительными, важно не упустить срок исковой давности и вовремя обратится в суд.
Если сделка ничтожна, то для признания последствий сделки недействительными срок исковой давности составляет три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Срок исковой давности по требованиям о признании оспоримой сделки недействительной составляет один год. Течение срока исковой давности начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. При наличии уважительных причин суд может восстановить срок исковой давности.
Арбитражные суды по недвижимости
Победа организаций в спорах по недвижимости зависит от того, какой спор возник.
Советы организациям по поводу того, как выиграть суд, можно дать следующие:
- Определите основания и предмет Ваших исковых требований и обоснуйте их с помощью правовых норм
- В случае поступления возражений от ответчика на иск, внимательно изучите доводы ответчика и предоставьте возражения на такие доводы и доказательства, если они имеются, о необоснованности возражений ответчика
- При мотивировке своих доводов и возражений ссылайтесь на складывающуюся судебную практику по аналогичным делам, если она имеется в Вашу пользу
- Внимательно изучайте документы, которые предоставлены второй стороной в дело, поскольку они могут быть сфальсифицированы
- Участвуя в судебных процессах, давайте пояснения суду по существу Ваших требований, возражений, предоставляйте дополнительные доказательства
- При невозможности дать ответ на вопрос суда, так как необходимо уточнить какие-то обстоятельства или изучить документы, обратитесь к суду с ходатайством о перерыве или об отложении заседания
- С учетом обстоятельств дела, просите назначить экспертизу, если в этом будет необходимость
Адвокат по спорам с недвижимостью в Екатеринбурге
Чтобы этого избежать, лучше своевременно обратиться за помощью к профессионалу, который сумеет грамотно решить возникшие вопросы. На сегодняшний день именно юрист по купле продаже недвижимости способен не допустить мошенничества в данной области, которое сегодня довольно распространено.
Оградить себя от этого и найти выход из неоднозначной ситуации поможет наш юрист по недвижимости АБ «Кацайлиди и партнеры» в Екатеринбурге.
Наш адвокат по спорам о правах на недвижимость поможет в вопросах:
- разбирательства о праве собственности на землю и другие объекты недвижимости
- введение объектов в эксплуатацию
- споры по недвижимости в арбитражном суде и судебных органах общей юрисдикции
- дела о незаконном выведении имущества из-под ареста
- признание недействительными договоров, предметом которых является недвижимость
- оспаривание незаконных решений о правах на подобное имущество
- споры по договорам купли продажи недвижимости
Профессиональное юридическое сопровождение таких сделок в первую очередь необходимо для того, чтобы обеспечить максимально эффективную защиту интересов сторон, грамотно оформить документацию в соответствии с современными нормами.
Последствия недействительности
Последствия признания сделки недействительной предусмотрены ст. 167 ГК РФ.
Общим последствием недействительной сделки, если иное не предусмотрено законом, является двухсторонняя реституция. То есть каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке. А в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах.
Между прочим
По данным одной из юридических компаний, ежегодно в Москве судами различных инстанций расторгается более двух тысяч сделок с недвижимостью, то есть каждая тридцатая. Причем это не означает, что именно столько сомнительных сделок совершено на рынке недвижимости. Их реальное количество значительно выше.
При этом добросовестный покупатель «грязной» квартиры останется и без жилья, и без денег: по действующим законам, если в цепи сделок хоть одну признают недействительной, аннулируется сразу вся цепь.
Основания признания сделки недействительной предусмотрены ГК РФ. В ст. 168–183 ГК РФ перечисляются конкретные основания, по которым сделка может быть оспоримой или ничтожной.
Возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожной сделке, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).
Таким образом, суд вправе, рассматривая требование истца, основанное на договоре, без соответствующего иска оценить этот договор как ничтожную сделку (например, при рассмотрении иска о взыскании оплаты по договору купли-продажи оценить договор купли-продажи как ничтожный, тогда как в случае оспоримости договора это невозможно без соответствующего встречного иска либо признания этого договора недействительным в рамках самостоятельного спора).
Что такое сделки с недвижимостью и для чего они проводятся?
Стоимость недвижимого имущества измеряется в сотнях тысяч и миллионах рублей.
Большие деньги привлекают к себе мошенников всех мастей, что делает взаимоотношения в этой сфере опасными.
Сделка с недвижимостью — это регламентированная Гражданским законодательством (ГК РФ) операция по передаче права на объект от одного владельца к другому.
Государственный орган, наделенный функцией правового регулирования сделок с недвижимостью, это Росреестр, который вправе вносить изменения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Чтобы на частную собственность никто посторонний не мог претендовать, производится государственное оформление сделок с недвижимостью.
Цели имущественных сделок:
- продажа или приобретение недвижимости и оформление ее в собственность;
- приватизация принадлежащей государству или муниципалитету собственности;
- передача в дар или по наследству;
- другие операции в жилищной сфере (рента, залог, арест).
Для безопасности лучше заказать в юридической компании сопровождение сделок с недвижимостью. Подробнее о такой возможности можно прочитать в нашей специальной статье, а сейчас давайте познакомимся с видами сделок.
По общему правилу налогообложения все граждане РФ должны перечислять в бюджет государства 13% своего дохода. Продажа одной квартиры и одновременное приобретение альтернативной жилплощади не считается основанием для освобождения от уплаты налога.
Каждый договор купли-продажи регистрируется отдельно, поэтому юридически это две разные операции, совершенные в одном налоговом периоде. Однако при заключении «встречной» покупки участники могут претендовать на получение двух налоговых вычетов.
Для продавцов предусмотрены следующие льготы:
- полное освобождение от обязательного сбора, если срок владения квартирой более пяти лет (Налоговый кодекс, статья 217, пункт 17.1);
- уменьшение ставки налогообложения на 1 млн. рублей, если стоимость недвижимости превышает указанную сумму (Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 2).
Для приобретателя квартиры максимальная сумма налогооблагаемой базы равняется 2 млн. рублей (Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 3). Это означает, что покупателю будет возвращено до 260.000 рублей (13% от 2 000 000 рублей).
Предоставление двух налоговых льгот возможно при соблюдении следующих условий:
- продавец и покупатель не являются близкими родственниками;
- право на вычет ранее не использовалось;
- сделки совершены в течение одного календарного года.
Взаимозачет суммы, подлежащей к уплате, и возврат части расходов при альтернативной продаже (покупке) законодательно не предусмотрен. Во многих случаях требуются оплата налога по одной сделке и применение вычета по другому ДКП.
Споры, возникающие после заключения договора купли-продажи – довольно частое явление. Причем, инициатором может быть, как одна из сторон сделки, так и третье лицо, чьи права нарушены.
Чаще всего суды рассматривают конфликты, связанные с неисполнением одним из субъектов своих обязательств по договору. Также встречаются случаи, когда одним из участников сделки является лицо, не способное осознавать свои действия в силу возраста или состояния здоровья, не признанное недееспособным.
После того, как в силу вступили изменения, допускающие регистрацию права собственности Росреестром без нотариального согласия второго супруга на сделку, увеличилось число споров, связанных с продажей совместно имущества без уведомления об этом жены или мужа.
На самом деле, признать сделку недействительной, можно в случаях, когда договор изначально заключался с нарушением норм действующего законодательства или суд признал ее таковой.
Срок оспаривания договора купли-продажи напрямую зависит от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной.