Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Компенсация за изымаемое жилье — дом под снос: цена вопроса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Лицам, проживающим в аварийном доме в муниципальном жилье, или собственнику квартиры, который не смог доплатить разницу в цене квартир, должны предоставить взамен право на вселение в новое жилье по договору соцнайма.
Основания для сноса жилого дома
Согласно положениям действующего законодательства, снести дом можно по двум причинам:
- Здание призвано аварийным, непригодным для проживания.
- Участок, где располагается городская многоэтажка, необходим для общественно значимых нужд, признаваемых федеральными или региональными властями.
Существуют следующие основания, по которым здание признают аварийным:
- оно находится на территории, подверженной природным (например, ежесезонное подтопление) или техногенным катаклизмам;
- здание полностью или частично разрушено из-за природного бедствия, находится в нем опасно для жизни квартировладельцев;
- несущие конструкции, крыша или фундамент постройки пришли в негодность, начался процесс их разрушения;
- дом располагается в зоне действия факторов, неблагоприятных для здоровья человека (постоянный шум, электромагнитное излучение и т.д.).
Когда дом признается аварийным?
Аварийное жилье – давно возведенное здание, которое вследствие износа представляет опасность для жизни людей. В аварийное здание превращается вследствие износа конструкций, материалов: также критерием может стать высокий уровень шума и использование при постройке токсичных материалов.
Признать аварийность жилья могут лишь, если проживание в нем опасно. И занимается этим не независимая комиссия, а межведомственная, которая работает при муниципалитете.
Здание аварийное, если:
- оно частично разрушено из-за пожара или иной стихии;
- его износ выше 70%;
- рядом находится магистраль, которая создает сильный дополнительный шум;
- постройка находится близко от катаклизмов, катастрофы;
- не учитываются санитарные нормативы, и соблюдение их невозможно без расселения людей.
Вопреки распространенному мнению, здание не признают аварийным, если в нем нет канализации, центрального водоснабжения. Если квартира меньше обозначенных нормативов, переселением жильцов тоже заниматься никто не будет.
Аварийное и ветхое жилье – понятия разные. Основное отличие в том, что в ветхом здании можно проживать дольше. И когда несущие конструкции целы, он подлежит серьезному ремонту, необязательно сносу.
Проявить инициативу на признание аварийности здания может:
- муниципалитет, осуществляющий контроль над домами на данной территории;
- сотрудники Роспотребнадзора;
- МЧС;
- проживающие в здании люди.
Ответственные лица определяют уровень аварийности жилья и выдают документ, на основании которого здание признано неподходящим для проживания. Если администрация отказывается предоставить другое жилье или деньги (при явных доказательствах), жильцы с иском обращаются в суд.
Для признания непригодности следует выполнить следующие действия:
- жильцы с коллективным иском идут в администрацию – нужно заявление;
- на основе заявления собирают комиссию, которая оценит состояние дома (это не больше 5 рабочих дней);
- оформленное заключение передают жильцам;
- в течение 14 дней людей должны расселить (но чаще на расселение уходят месяцы).
В заявлении важно указать адрес дома, данные об истцах, приложенные документы, подписи жильцов, просьбу о переселении и описание имеющихся разрушений. Из документов потребуются:
- заявления жильцов;
- заключение экспертов;
- жалобы, которые жильцы подавали в администрацию ранее;
- паспорта.
Иногда комиссия запрашивает и дополнительные справки.
Если здание признано непригодным для проживания, жильцы должны знать, когда его будут сносить. Получить информацию можно в администрации, в департаменте архитектуры.
После выдачи заключения экспертов дом согласно очереди включают в реестр региона. Если ситуация экстренная, жильцов выселяют незамедлительно. Но чаще переселение определяется наличием жилищного фонда и очередностью. Обычно на выселение отводят не больше 12 месяцев.
Очередь на расселение меняется, если:
- выявлена угроза обрушения здания;
- таково решение суда;
- таково решение людей, которые живут в аварийном доме;
- срок строительства дома для переселения был затянут.
Инвестиции в аварийное жилье
Долгое время квартиры покупали не для жилья, а как инвестицию. И на эту роль как нельзя лучше подходили квартиры в аварийных домах: размер компенсации зависел от рыночной основы. В конце 2019 года ограничили возмещение компенсации за недвижимость, которая была куплена после того, как помещение признали аварийным. Теперь сумма возмещения не будет превышать реальной стоимости квартиры. Как быть, если дом купили до того, как норма вступила в силу? Можно рассмотреть следующую ситуацию.
В августе 2018 года Сергей Репнин приобрел небольшую комнату в доме в Тюмени за 340000 рублей. На момент покупки дом уже 2 года как считался аварийным. Жильцы отказались сами сносить здание, попросив администрацию изъять участок. Из-за нехватки средств в городском бюджете администрация отказалась выплачивать компенсации.
Через год Сергей Репнин обратился в администрацию с просьбой изъять у него комнату и выплатить компенсацию, но ответ снова был отрицательный. Тогда гражданин обратился в суд: согласно судебной экспертизе, цена за его комнату достигла 883968 рублей, а судебные расходы – 37400 рублей.
Суд удовлетворил просьбу Репнина частично и заставил администрацию выплатить ему 340000 рублей (которые он потратил на покупку комнаты). Основанием послужил Жилищный кодекс и факт того, что комната была приобретена после признания здания аварийным.
Репнин решил оспорить решение суда, поскольку подобный закон был принят в декабре, а он обратился в администрацию в августе. Кассационная и апелляционная комиссии согласились с решением суда, и гражданин обратился в Верховный суд.
Коллегия рассмотрела жалобу Сергея и не согласилась с решением коллег. Сотрудники, разбирающие гражданские дела, посчитали, что следует учитывать кодекс на момент приобретения комнаты. Суд отменил прошлое решение и отправил дело на повторное рассмотрение.
Этот пример доказывает, что ценность доверия выше, чем выгода для бюджета. Предположительно, подобное решение суда должно повлиять и на отношение федеральной власти, представители которой нередко ущемляют права граждан, живущих в аварийном жилье.
КАК ДАЮТ КВАРТИРЫ СОБСТВЕННИКАМ ПРИ СНОСЕ ПЯТИЭТАЖКИ / ОСОБЕННОСТИ ПРОГРАММЫ РЕНОВАЦИИ
Квартиры при сносе пятиэтажек дают уже не первое десятилетие, система отработана. Ниже представлены основные пункты, которые нужно учесть при сносе вашего дома.
- На рассел сносимой пятиэтажки выделяется один год. То есть у вас в запасе целый год, чтоб решить свои жилищные проблемы. Не спешите и не паникуйте, время есть.
- Изучите закон о реновации, последняя редакция № 141-ФЗ от 1 июля 2017 года, там все прописано подробно. Если кратко, то снос дома – не улучшение жилищных условий, а смена ветхого жилья на новое, но нет ничего плохого, если вы улучшите свои жилищные условия за счет государства.
- Жильцы делятся на два вида: собственники и пользователи. Собственник – тот, кому принадлежит квартира на основании договора передачи, если это была приватизация, т.е. государство безвозмездно передало квартиру в собственность или есть договоры дарения или свидетельства о собственности на основании вступления в наследство или на основании договора купли-продажи жилья.
- Пользователь муниципал–это тот, кто зарегистрирован в квартире, раньше это называлось пропиской на муниципальной жилплощади, квартира принадлежит государству в лице правительства города Москвы.
Определение размера компенсации за дом
Принято считать, что, устанавливая цену недвижимости, специалисты ориентируются только на рыночную стоимость аналогичных объектов. На самом деле для определения выкупной стоимости, как правило, используются две методики: кроме сравнительного подхода применяют затратный подход.
Название затратного подхода говорит само за себя. Цель этого подхода — подсчитать, сколько средств потребовалось бы владельцу, чтобы воссоздать на другом месте аналогичный коттедж. Определяя стоимость объекта по затратному подходу, специалисты оценочной компании по сути занимаются составлением сметы для строительства другого точно такого же дома.
Стоимость материалов и работ берется из специальных сборников: для домов, построенных раньше 1969 года, это «Укрупненные показатели восстановительной стоимости 1969 года», для более современных усадеб — сборники «Ко-Инвест». Затем делается поправка на цену тех же стройматериалов и стоимость работ по возведению строений на сегодняшний день, учитывается коэффициент износа — так получается стоимость дома по затратному подходу.
Вторая методика оценки — рыночная (сравнительный подход). Готовя рыночную оценку объекта, специалисты сравнивают стоимость сносимого объекта с ценой аналогичных жилых домов, выставленных на продажу в том же районе. Источниками информации в данном случае служат издания о продаже недвижимости и специализированные сайты.
При этом нужно четко понимать, что найти на рынке жилья два полностью идентичных объекта невозможно. В Николаевке среди преобладающей застройки образца 50-60-х годов прошлого века встречаются и новые, построенные десять лет назад коттеджи, немало и таких, где владельцы провели реконструкцию, тем самым повысив их стоимость. Кроме времени постройки усадьбы различаются по типу фундамента, материалу стен, проведенному благоустройству, характеру отделки. Каждый дом индивидуален, поэтому сказать, сколько в среднем стоит квадратный метр в частных домах, находящихся в том или ином районе, нельзя, можно только дать общее представление о том, каким образом формируется выкупная цена.
Поэтому при необходимости в оценку вносятся поправки — например, если в доме, который служит ориентиром для сравнения, установлены пластиковые окна, а в расселяемом объекте таких окон нет, то при определении его цены их стоимость будет вычтена из стоимости выставляемой на продажу усадьбы.
Затем полученные по обеим методикам данные сравнивают (при этом сравнительному подходу отдается предпочтение) и получают выкупную стоимость квадратного метра в этом доме.
Пример расчета
Отдельно стоящий жилой дом на правом берегу, на ул. Саянской, площадью 29,9 кв. м, 1954 года постройки, материал стен — дерево, неблагоустроенный, земельный участок площадью 1470 кв. м. Стоимость дома — 32 300 рублей за 1 кв. м, стоимость земельного участка — 2179 рублей за 1 кв. м.
Российское законодательство
Основной нормативный акт, который регулирует отношения, связанные с расселением домов, — это Жилищный кодекс РФ. Он содержит статью 32, которая подробно расписывает процедуру изъятия сносимых домов, а также говорит о гарантиях, которые положены гражданам.
Из подзаконных актов можно назвать федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Он, в том числе, затрагивает тему сноса аварийного жилья, указывая на возможность принятия в регионах соответствующих программ по расселению жилья.
Программы регионов включают в себя списки, где перечислены дома под снос, и конкретные сроки расселения. Например, в городе Москва действуют нормативные акты, которые регламентируют вопросы, связанные с программой реновации.
Как определяется площадь предоставляемого жилья?
Закон говорит о равнозначном возмещении. Если взамен положено другое помещение, то оно должно предоставляться с зачетом стоимости сносимого жилья. Иными словами стоимость прежней жилплощади должна быть равнозначна стоимости предоставляемого жилья.
Поэтому не исключены ситуации, когда вместо старой трехкомнатной квартиры гражданину предлагается, к примеру, однокомнатная в новостройке. Нужно понимать, что владелец квартиры не вправе требовать предоставить ему жилое помещение той же площади, и с тем же количеством комнат.
Если новое жилья по стоимости превосходит то, что ранее имелось в собственности гражданина, то не исключено согласование между владельцем и администрацией определенной денежной суммы в качестве доплаты.
Защита прав собственников и нанимателей при выселении в связи со сносом /
Ни для кого не секрет, что для многих людей возможность получить новую квартиру появляется только в случае, когда их дом решают сломать. И после того, как долгожданное постановление о сносе уже опубликовали, главным вопросом, особенно волнующим человека, становится вопрос о соблюдении его прав при предоставлении нового помещения.
Совершенно очевидно, что в этот момент интересы жильца противопоставляются интересам государства. И если первый хочет получить большее, то второй стремится отдать как можно меньше. Учитывая тот факт, что в этом противостоянии государство обладает целой юридической машиной, борьба человека во многих случаях оказывается весьма тяжелой.
Правовую основу предоставления жилья в связи со сносом дома составляет Конституция и Жилищный кодекс РФ (далее- ЖК РФ).
Кроме того, если снос дома происходит в Москве, то дополнительной гарантией прав и свобод гражданина выступает Закон г. Москвы от 31.05.
2006 N 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» (далее- закон «Об обеспечении жилищных прав»).
В настоящее время наиболее распространены два основания владения жилым помещением (жилым домом, квартирой, комнатой в коммунальной квартире). Это социальный или коммерческий наем жилых помещений, принадлежащих государству (муниципальному образованию) и владение на основании права собственности.
В каждом из перечисленных случаев будет у владельца помещения будет соответствующий объем прав. При изъятии жилого помещения в связи со сносом у собственника предоставляемое жилое помещение также предоставляется на праве собственности.
Если же речь идет о нанимателе муниципального жилья, то речь в данном случае может идти о заключении нового договора найма.
Рассмотрим ситуацию с социальным наймом. Порядок предоставления жилого помещения в этом случае регулируется статьями 85-90 ЖК РФ. Право на предоставление жилого помещения возникает у нанимателя и членов его семьи как при сносе дома, так и при его капитальном ремонте.
Правда, в последнем случае другое жилое помещение предоставляется, если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома занимаемое нанимателем и членами его семьи жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.[1] Обязанность по предоставлению другого жилого помещения возлагается на орган государственный или муниципальный орган, принявший решение о сносе дома. В соответствии со ст. 86 ЖК РФ предоставляемое таким образом помещение должно быть благоустроенным, то есть соответствовать требованиям к жилым помещениям. Статья 89 раскрывает значение благоустроенности. К ним относятся:
- — благоустроенность применительно к условиям соответствующего населенного пункта;
- — равнозначность по общей площади ранее занимаемому жилому помещению;
- — соответствие установленным требованиям;
- — нахождение в границах данного населенного пункта.
Предоставление жилого помещения за пределами границ населенного пункта может осуществляться исключительно с их согласия. Данное положение установлено п. 1 ст. 89 ЖК РФ.
В этой же статье содержится важнейшее положение, позволяющее нанимателям жилых помещение рассчитывать на улучшение жилищных условий.
Необходимо отметить, что в отличии от обычно выдаваемых работниками государственных и муниципальных органов за действительное, в данной статье говорится как о фактическом учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, так и о наличии права состоять на данном учете.
Приватизация квартиры в аварийном доме
Когда жилье, которое подлежит сносу, нужно покинуть, а оно еще не оформлено во владение, то у многих квартиросъемщиков встает вопрос «ребром», надо ли приватизировать такую квартиру. Если дом признан негодным для жизни, то это не помеха для начала оформления приватизации. Сроки могут быть ограничены только временем, когда процедура перестанет проводиться бесплатно.
У владельцев недвижимости есть неоспоримые преимущества перед обычными съемщиками. Основные из них следующие:
- при сносе дома собственникам дадут жилье такого же метража и в том же округе, где они жили;
- квартиру оформят во владение, а не по договору соцнайма;
- взамен снесённых квадратных метров можно потребовать денежное возмещение.
Хоть программа ветхого и аварийного жилья под снос полностью себя и оправдывает, все же всем собственникам недвижимости нужно быть юридически подготовленными при предстоящем переселении. Следует ознакомиться с порядком предоставления квартиры при сносе дома. Местная администрация или муниципалитет обязаны выплатить денежное возмещение или дать равнозначное жилое помещение. При этом следует приватизировать квартиру в доме, который пойдет под снос.
Компенсации жителям расселяемых индивидуальных домов
Специалисты в своих расчетах не всегда ориентируются на рыночную стоимость объектов. Для определения выкупа нередко используются несколько методик. Кроме сравнительного подхода существует еще и затратный метод.
Его наименование говорит само за себя. Целью такого подхода является вопрос создания аналогичного индивидуального дома или коттеджа на другом месте. В целях определения стоимости составляется смета строительства. Этим вопросом занимаются оценочные компании.
В смете учитывается не только стоимость материалов, но и работ. Цены специалисты берут из специфических сборников. Например, если строение 1969 года, то это укрупненные показатели восстановительной стоимости 1969 года. Для более современных видов частной собственности берутся во внимание сборники «Ко-Инвест».
В любом случае в расчетах будет присутствовать поправка на стоимость материалов на сегодняшний день. При этом учитывается и коэффициент износа. Таким образом получается размер выплаты, рассчитанный по затратному подходу.
Особенности программы расселения
Но использовать вышеуказанные меры поддержки социального характера могут только жильцы, которые владеют жилплощадью в аварийном объекте недвижимости и она является для них единственным жильем, на которое оформлено право собственности в Росреестре.
Лица, которые имеют в собственности другое жилье, пригодное для проживания на постоянной основе, или занимаемые на основании договора соцнайма в ходе расселения аварийного жилья могут взамен получить только выкупную цену за жилплощадь, зарегистрированную за ними.
Также чтобы избежать возможных злоупотреблений и безосновательного получения государственных субсидий, закон устанавливает правило, что квартира, выдаваемая взамен аварийного жилья, не предоставляется жильцам, оформившим собственность на квартиру в многоквартирном жилом доме после присвоения ему аварийного статуса (за исключением лиц, которые приобрели право собственности в порядке наследования).
Эти граждане получают только возмещение за непригодное для проживания жилье, в сумме, не свыше покупной стоимости данной жилплощади.
Правила переселения из муниципального жилья при сносе читайте в статье: правила расселения при сносе дома.
Но ведь у семьи реально ухудшились жилищные условия. Две комнаты не могут заменить три, даже если кухня и ванная больше. Разве это законно?
Это законно. Квартиры при расселении аварийных домов выделяют не чтобы улучшить жилищные условия, а как компенсацию. Главное, чтобы квартира соответствовала требованиям к жилым помещениям. Есть цель переселить людей в безопасное жилье, но нет цели одновременно повысить уровень комфорта, даже если наниматели в этом нуждаются. Для таких случаев бывают другие программы и другие законы.
Общая площадь предоставленной семье двухкомнатной квартиры — 55,87 м², и это чуть больше, чем было. Зато жилая площадь в двушке — 24,85 м², а это на 30% меньше, чем было. И комнат тоже стало меньше.
Но Верховный суд объяснил, что это не ухудшение жилищных условий. По таким основаниям отказать в принудительном выселении нельзя, а других никто не заявил. Теперь дело будут рассматривать заново.
Возмещение сопутствующих затрат
В компенсацию может входить не только стоимость дома с участком. Затраты на переезд и перевозку вещей, стоимость нежилых помещений – собственник вправе требовать погашения всех своих имущественных потерь. Также может подлежать компенсации и Упущенная выгода.
А вот получение какого-либо возмещения за ремонт и иные работы по благоустройству сносимых зданий или прилегающей территории, которые были проведены в период от вынесения решения об отчуждении до заключения соглашения об изъятии практически невозможно .
Это исходит из Ч. 5 Ст 32 ЖК. Подобные затраты подпадают под определение «необходимых улучшений».
Для каждого собственника квартиры размер компенсации считается значимым вопросом. По закону требуется учитывать рыночную стоимость объектов, но часто граждане сталкиваются с более примитивным и неправильным расчетом.
Для этого применяется сравнительная методика оценки, которая делится на несколько этапов:
- выбираются аналогичные объекты недвижимости, находящиеся в регионе;
- определяется усредненная цена за 1 кв. м.;
- из-за использования понижающего коэффициента стоимость снижается, для чего учитывается состояние объекта недвижимости, причем такое снижение варьируется от 10 до 50 процентов;
- полученное значение умножается на квадратную площадь квартиры.
Владельцы квартир в аварийных домах часто подают исковые заявления, так как им назначается слишком маленькая компенсация. Отказываются от судебных разбирательств только лица, которые срочно нуждаются в деньгах.
Внимание! Практика показывает, что местные суды часто принимают сторону администрации, поэтому гражданам приходится доходить до ВС, а также заказывать независимую оценку.
К самым громким примерам из судебной практики относится:
- Истец обратился в суд с требованием увеличить компенсацию. Доказательством его правоты выступал отчет независимой оценки. Суммы отличались на 40%, поэтому истец потребовал перерасчета выплаты. После рассмотрения документов судья отказал в удовлетворении иска, поскольку в отчете отсутствовали сведения об аварийности дома.
- Мужчина подал иск в суд с требованием пересчитать размер компенсации. Предварительно истец оплатил независимую оценку, причем во время проведения экспертизы оценщик учитывал аварийное состояние жилья. Но все равно компенсация от муниципалитета намного ниже положенной суммы. Суд удовлетворил исковые требования, поэтому местная администрация выплатила истцу компенсацию оптимального размера.
Если гражданам действительно предлагается заниженная компенсация, то они при наличии доказательств своей правоты могут оспорить такое решение администрации.