Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто имеет право пользования квартирой?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственник жилого помещения — физическое лицо может использовать это помещение для личного проживания, проживания членов своей семьи и в установленном законодательством порядке иных лиц (например, временных жильцов). Собственник жилого помещения — юридическое лицо может использовать жилое помещение как для проживания своих сотрудников, так и для проживания иных лиц, оформляя с ними гражданско-правовые договоры: коммерческого найма, аренды, безвозмездного пользования и др.
Пользование жилым помещением, принадлежащим на праве собственности
ЖК РСФСР не содержал специального раздела или главы, посвященных вопросам права собственности и иных вещных прав на жилые помещения. В то же время некоторые положения о приобретении гражданами жилых помещений в собственность и о порядке пользования жилыми помещениями в домах индивидуального жилищного фонда, включающего жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан, содержались в некоторых главах данного Кодекса (гл. 1.1 и гл. 6). Так, согласно ст. 49.2 ЖК РСФСР владение, пользование и распоряжение приобретенной квартирой в домах государственного и муниципального жилищного фонда собственники осуществляли по своему усмотрению. Пользоваться жилым помещением такие граждане могли для личного проживания, проживания членов своих семей, они могли также вселить в жилое помещение других граждан и сдавать его внаем (ч. 1 ст. 127 ЖК РСФСР).
Пользование жилыми помещениями в коммунальной квартире
Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (общее имущество в коммунальной квартире).
Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.
Статья 42 ЖК РФ устанавливает правила определения долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ).
Собственнику комнаты в коммунальной квартире, помимо права на долю в праве собственности на общее имущество в этой квартире, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты, т.е. в случае, когда собственник комнаты в коммунальной квартире отчуждает свою комнату иному лицу (продает, дарит, меняет и т.п.), к новому собственнику (приобретателю) переходит не только право собственности на указанную комнату, но и право собственности на принадлежавшую прежнему собственнику долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире и многоквартирном доме. В таком случае доля нового собственника в праве общей собственности будет равной доле прежнего собственника.
Час расплаты настанет!
А что можно сделать с продавцами, которые, ни о чем не предупредив, «всучили» вам квартиру с жильцом в придачу? Предусмотрено ли для них какое-то наказание?
— В случае, если вам продали квартиру, на которую третье лицо сохраняет право пользования, и при этом данное лицо не было указано в договоре купли-продажи, можно будет на основании признания данного договора незаключенным взыскать с продавца неосновательное обогащение, в сумме, уплаченной продавцу за квартиру.
В соответствии со ст. 395 ГК РФ в качестве дополнительной ответственности также следует взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами.
— В качестве основания для привлечения к уголовной ответственности можно говорить о наличии факта мошенничества (ст. 159 УК РФ). Данная статья предусматривает штраф в размере до 120 тыс. руб., или в размере заработной платы, или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательные работы на срок до 360 часов, либо исправительные работы на срок до одного года, либо ограничение свободы на срок до двух лет, либо принудительные работы на срок до двух лет, либо арест на срок до четырех месяцев, либо лишение свободы на срок до двух лет. Однако считаем, что необходимо будет затратить определенные усилия для того, чтобы доказать наличие состава преступления в соответствии со ст. 159 УК РФ.
Какие пункты нужно включить в договор купли-продажи, чтобы не произошло подобных неприятностей?
— Всем желающим продать-купить недвижимость, и при этом избежать неприятностей, советую обращаться в риелторскую компанию. Зайдите на её сайт, походите по нему, обратите внимание – «живой» он или заброшен, персонифицированы ли сотрудники, что о них можно прочесть. Тщательное отношение компании к себе непременно проявится в отношении к вам и вашему вопросу, — советует Ногтева. – Кстати, в мае коллектив РАН «8-Я АВЕНЮ» смог вывести на чистую воду аферистов и избежать потери денег своих клиентов. До сих пор благодарят! Аферистка представилась сотрудницей одного из многочисленных агентств Нижнего. Она продавала квартиру «мамы». Наши клиенты захотели эту квартиру купить. В общих чертах схема предприимчивой дамы была следующая: ее «мама» подписывает договор продажи, а потом, спустя время, предоставляется документ о маминой недееспособности. И живёт «мамуля» в этой квартире и далее. При проверке, проведенной нашим агентством, вся схема вскрылась довольно быстро. Мы купили клиентам другую квартиру. А руководству агентства, где работала аферистка, я позвонила лично и сообщила, что на их сотрудницу заведено дело о мошенничестве с недвижимостью.
Завещание, рента, дарение – для риелтора эти ситуации также являются предметом для более тщательной проверки.
— Каждая ситуация индивидуальна, — объясняет Светлана Ногтева. — Не возьму на себя ответственность давать советы, не проанализировав конкретную ситуацию. Для абстрактных советов есть интернет. Бывает всякое. И даже продать подаренную квартиру с пожизненным проживанием любимой бабушки внучка сможет.
Но возьмутся ли риелторы за куплю-продажу таких видов жилья?
— Настоящие риелторы никогда не попадут в такую ситуацию, — считает Светлана Ногтева. — Нужно понимать: прежде, чем взяться за реализацию объекта недвижимости, мы отвечаем себе на два вопроса – хотим ли, можем ли. Лишь после положительных ответов подписываем договор возмездного оказания услуг, в котором даем обещания и четко прописываем ответственность. А прежде чем дать добро на покупку жилья нашим клиентам, проводим все мероприятия, которые прописаны в наших регламентах. Всё просто, когда умеешь.
Признание права пользования жилым помещением и его прекращение
Если право пользования оспаривается или есть потребность в его прекращении в одностороннем порядке, потребуется решение судебного органа. Рассмотрением претензий о праве и порядке пользования жильем рассматривает районный или городской суд по месту расположения собственности.
Ситуации, которые рассматривает судебный орган, могут быть связаны:
- с оспариванием права со стороны собственников или других жильцов;
- с требованием наделить правом пользования претендентов;
- с определением порядка пользованием;
- с прекращением проживания граждан, нарушивших условия договора.
Можно ли лишить права пользования жилым помещением несовершеннолетнего?
Права детей особо защищены российским законодательством. 20 статья Гражданского кодекса гласит, что местом регистрации и жительства ребёнка до 14 лет является место регистрации его родителя или опекуна. Следовательно, при прописке родителя и возникновении у него права пользования жилым помещением, такое же право получит и ребёнок.
Соответственно, пока в квартире проживает один из его родителей, то и ребёнка выписать из неё нельзя. Это можно будет сделать лишь в случае потери прав на жильё родителем. Но нужно понимать, что просто выписать по суду ребёнка будет крайне сложно. Суд не даст на это разрешения. Исключением будет лишь ситуация, когда родитель сам продал квартиру. Но в этом случае на сделку нужно будет получить согласие органов опеки. А они дадут такое согласие только при условии, что ребёнку будет предоставлено жильё, соответствующее по параметрам предыдущему.
Таким образом, лишение права проживания несовершеннолетних – сложный процесс, который натыкается на ряд законодательных ограничений.
В остальных случаях дело обстоит проще, но также требует учёта ряда нюансов и доказательства причин утраты права пользования жилым помещением.
Утрата права пользования жилым помещением не собственником
Лицо, не являющееся собственником, утрачивает право пользования жилым помещением в следующих случаях:
- судом удовлетворен иск собственника о выселении бывших членов его семьи, прекративших с ним семейные отношения, кроме его несовершеннолетних детей, а также лиц, которые сохраняют право пользования помещением в связи с отказом от участия в его приватизации (ст. 31 ЖК РФ);
- истечение срока, установленного решением суда о сохранении за бывшим членом семьи собственника права пользования жилым помещением на определенный срок ввиду заслуживающих внимания обстоятельств (ч. 4, 5 ст. 31 ЖК РФ);
- продажа собственником принадлежащего ему жилого помещения, что является основанием для прекращения права пользования помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ);
- использование помещения не по назначению или бесхозяйственно, допуская его разрушение, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, если лицо пользуется помещением на основании решения суда по отсрочке выселения или на основании завещательного отказа (ч. 2 ст. 35 ЖК РФ);
- расторжение собственником договора пользования жилым помещением. Так, собственник вправе в любое время расторгнуть бессрочный договор пользования жилым помещением, направив уведомление о расторжении пользователю, и в случае отказа в месячный срок обратиться в суд. Расторгнуть срочный договор до истечения срока можно в определенных случаях (если, например, жилое помещение используется не в соответствии с договором или назначением) (ст. ст. 698, 699 ГК РФ).
Статья 680 ГК РФ. Временные жильцы
Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.
Что такое право бессрочного пользования жилым помещением?
Право бессрочного пользования помещением – гарантированная нормами отечественного законодательства возможность гражданина на постоянной или временной основе жить в квартире или доме, хранить в нём свои вещи, заводить животных, приглашать друзей, то есть вести себя как хозяин дома.
Для возникновения этого права должны быть основания. Выделим самые основные:
1. Подписание договора найма;
2. Заключение контракта на наём коммерческого жилого здания;
3. Покупка квартиры;
4. Приватизация недвижимости;
5. Прямое родство с владельцами квартиры, которые дали согласие гражданину на бессрочное проживания;
6. Подписание договора о бессрочном использовании жилой площади.
Стоит отметить, что, за исключением случаев приватизации или подписания договора жилищного найма, бессрочное пользование квартирой документально никак не подтверждается. Регистрация места проживания – это административный акт, что необходим для систематического учёта. Он не является фактором возникновения претензий на владение жильём. Поэтому часто гражданам РФ приходится в судебном порядке доказывать свои конституционные права.
Кого нельзя выписать! Право бессрочного (пожизненного) проживания в жилом объекте. — блоги риэлторов / ЦИАН
Найти квартиру по желаемым параметрам — дело нехитрое. Выбрать можно любую, а купить — нет! Потому что у каждого объекта существует юридическая история, где могут быть скрыты существенные риски. Один из них — обременение в виде нежелательного соседства.
Например, купили жилплощадь, а в ней оказался зарегистрированный (прописанный) гражданин, у которого есть право на бессрочное проживание в вашей квартире.
Обременительный квартирант — это существенный риск для нового собственника квартиры. Такое обременение, к сожалению, не регистрируется в ЕГРН.
Это большое правовое упущение, так как оно порождает изрядное количество судебных споров, которые часто, к огорчению покупателей, разрешаются не в пользу нового собственника.
Основанием для права бессрочного проживания чаще всего служит регистрация по месту жительства.
Как выяснить, кто зарегистрирован (прописан) в квартире?
Информация о зарегистрированных в жилых помещениях лицах содержится в выписке из домовой книги паспортного стола или в справках ЖЭУ, УК, ТСЖ. Однако случается, что нет возможности получить актуальные данные по всем зарегистрированным и снятым с регистрационного учета лицам по интересующему адресу. Приказ МВД РФ от 31.12.
2017 № 984 регулирует порядок регистрации и снятия с регистрационного учета, но не регламентирует порядок предоставления справок о всех зарегистрированных лицах плюс ограничивает полномочия паспортных столов по предоставлениям сведений в выписках.
Кроме того, возможно неполное отражение информации в источниках по причине «человеческого фактора».
Необходимо отметить: есть общее правило, которое устанавливает, что переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования квартирой членами семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ).
Однако в этой норме закона есть исключения для определенной группы лиц, у которых нет права распоряжаться квартирой, но есть право проживать, пользоваться квартирой в бессрочном порядке, и данное право сохраняется и после продажи жилого помещения новому собственнику.
Безвозмездное пользование жилым помещением
Правом передачи в безвозмездное пользование квартиры обладает собственник, а также уполномоченные на то лица при наличии , договора или иного документа. Правом безвозмездного пользования жилым помещением обладают члены семьи собственника квартиры, временные жильцы, в отдельных случаях бывшие члены семьи собственника.
Юридическое лицо не имеет права передавать имущество в безвозмездное пользование учредителям организации, другим участникам, руководителю, а также членам ее органов управления. Ссудодатель (собственник) предоставляет жилое помещение ссудополучателю в состоянии, обусловленном договором безвозмездного пользования (ст.
691 ГК РФ), данный объект недвижимости может быть использован только для проживания (ст.
288 ГК РФ). Квартира (дом, дача) передается ссудополучателю со всеми документами, необходимыми для оплаты коммунальных услуг, целевых и иных сборов, предусмотренных договором. В момент заключения договора безвозмездного пользования квартирой или иным жилым помещением ссудодатель обязан проинформировать ссудополучателя обо всех правах, которыми обладают третьи лица на данное имущество, в том числе, право ограниченного пользования (залог, сервитут и иное). В случае нарушения данного условия ссудополучатель имеет право выставить требование к ссудодателю о расторжении договора и компенсации понесенного ущерба.
Передача объекта жилой недвижимости по договору безвозмездного пользования не является основанием для прекращения прав третьих лиц на данное имущество. В соответствии со ст. 693 Гражданского кодекса РФ ссудодатель несет ответственность за не предоставление сведений о наличии недостатков имущества, передаваемого ссудополучателю по договору безвозмездного пользования. В случае обнаружения таких недостатков, ссудополучатель вправе потребовать от собственника: безвозмездного устранения недостатков; возмещения расходов, которые ссудополучатель понес при устранении этих недостатков; досрочного расторжения договора безвозмездного пользования
Договор безвозмездного пользования
Договор безвозмездного пользования жилым помещением (квартирой), а также имуществом по-другому еще называется договором ссуды (в народе также называют договором безвозмездной аренды или найма).
Это передача квартиры во временное пользование на безвозмездной основе (т.е. бесплатно) на определенный срок. Заключается в простой письменной форме.
Договор безвозмездного пользования немного похож на договор найма. Соответственно и «подводные камни» примерно одинаковые — обязательно указывайте сроки, имущество в квартире, количество проживающих, порядок оплаты «коммуналки».
Оставьте заявку и уже через 15-20 минут колл-центр начнет обзванивать потенциальных квартирантов предлагая снять вашу квартиру. В 50-80% случаев люди соглашаются на просмотры.
Как распознать обман?
Для этого человеку, покупающему квартиру, надо узнать, что в ней никто отсутствующий не прописан, не имеет права собственности. Куда обращаться – в полицию, в ГУФСИН?
— Схема несложная, — поясняет Евгений Соколов. – Сначала нужно заказать выписку из ЕГРП, где указаны правообладатели и обременения, распространяющиеся на помещение. Затем обязательно включать в договор купли-продажи жилого помещения пункт, о том, что передаваемое жилое помещение свободно от прав третьих лиц. Также необходимо запрашивать у соответствующих организаций (ТСЖ, ДУК) выписки из домовой книги и проверять, чтобы в данном помещении не было зарегистрировано третьих лиц. Ну и стоит заказать сведения о наличии регистрационных записей о месте жительства (пребывания) в ФМС по Нижегородской области.
Жилищные права и обязанности возникают вследствие издания органами государственного характера и представителями местного самоуправления специальных актов. Такое основание должно быть в обязательном порядке предусмотрено законодателем.
Так, согласно Жилищному кодексу РФ, для того чтобы заключить договор найма социального типа, нужно получить решение представителя местного самоуправления о предоставлении имущества недвижимого характера именно по данному договору.
В ЖК РФ закреплено также, что предоставление имущества недвижимого характера вследствие сноса прежнего дома осуществляется властью государственного типа или самоуправлением на местах.
Решение о включении недвижимости в состав фонда специализированного типа принимает орган, который занимается управлением жилищного фонда государства или муниципалитета.
Есть и еще одно основание возникновения жилищных прав и обязанностей – решение об изъятии недвижимости в связи с изъятием участка земельного характера для нужд государства или муниципалитета. Оно принимается органом государства или представителем местного самоуправления, принявшими решение о данном изъятии.