Офисы, ТЦ и склады в 2023 году: проверка на прочность

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Офисы, ТЦ и склады в 2023 году: проверка на прочность». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

По данным CORE.XP, в третьем квартале 2022 года было введено в эксплуатацию в 4,5 раза больше офисов, чем в первом полугодии (170 тыс. кв. м). Половина всего объема нового предложения 2022 года уже продана конечным пользователям. По итогам квартала на офисном рынке Москвы остаются свободными только 8,5% площадей.

Девелоперы возьмут паузу

«В июле — сентябре 2022 года увеличился ввод в эксплуатацию офисной недвижимости, но примерно половина к этому моменту уже была реализована, российские компании проявляют высокий интерес к помещениям, в том числе к тем, которые освобождали международные компании. Эти факторы сдерживают стремительный рост вакансии, а также определяют стабильность ставок аренды», — отмечает старший директор департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова.

Девелоперы и инвесторы будут более осмотрительно начинать новые офисные проекты в Москве, считают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» эксперты. «Сомневаюсь, что в этом году в планах игроков появятся ранее незапланированные проекты. Скорее всего, будут строиться только те объекты, на которые получено финансирование и по которым уже проведены подготовительные работы», — говорит директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia Мария Зимина. По оценке Knight Frank Russia, ввод новых деловых центров в столице по итогам 2022 года составит 230–340 тыс. кв. м, в 2023 году — 350–370 тыс. кв. м. «Это те проекты, которые уже находятся в процессе строительства», — пояснила эксперт.

Рынок торговой недвижимости

По итогам 2020 года на российском рынке торговой недвижимости зафиксирован минимальный за последние 10 лет объем ввода в эксплуатацию: 604,1 тыс. кв. м новой арендопригодной торговой недвижимости. Преимущественно это объекты микрорайонного и районного форматов.

В целом за 2020 г. было открыто три торговых объекта:

1. KazanMallв г. Казань (GLA 53 000 кв. м.);

2. GreenPark (ex-GoldenPark) в г. Нижневартовск (GLA 50 674 кв. м.);

3. «Балтия Молл» в г. Калининград (GLA 40 500 кв. м.).

10 проектов, ранее заявленных к открытию в 2020 г., были перенесены на 2021 г. Многие ритейлеры ставили на паузу подписания договоров аренды до стабилизации ситуации, в связи с этим собственники торговых центров принимали решение о переносе открытий, чтобы не выводить на рынок менее заполненный объект.

Таблица 3. Основные показатели рынка торговой недвижимости в России

	2018	2019	6 мес. 2019	2020	6 мес. 2020	6 мес. 2021
Общее предложение торговых площадей в России, млн м2	27,6	28,2	27,9	28,9	28,4	29,2
Объем введенных торговых площадей в России, тыс. м2	576	558	200,3	655	218,2	405,2
Общее предложение торговых площадей в регионах России, млн м2 (кроме Москвы и СПб)	16,9	17,2	17	17,3	17,2	17,7
Объем введенных торговых площадей в регионах России, тыс. м2 (кроме Москвы и СПб)	363	313	95,3	144,2	0	313,9
Количество открытых ТЦ, штук (кроме Москвы и СПб)	20	13	4	3	0	6
Обеспеченность площадями по России в целом, м2 на 1 000 человек	189	193	190	197	194	200

Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году

Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.

Почему столичная недвижимость начала резко дешеветь?

Стоимость квартир в Москве и Подмосковье в конце осени 2022 года продолжает снижаться. Отрицательный тренд фиксируется и в новостройках, и во вторичном сегменте. Реализация пессимистичного сценария обусловлена влиянием нескольких негативных причин:

• в стране обвалился спрос, в т.ч. из-за частичной мобилизации и неуверенности граждан в завтрашнем дне;
• реальные доходы россиян снизились, что в совокупности с довольно высокой инфляцией вынуждает отказаться от необязательных и дорогостоящих покупок;
• банки начали сворачивать ипотечные программы с нулевыми ставками – ЦБ РФ выступил с жесткой критикой таких продуктов;
• растет объем предложения – за последний квартал на вторичном рынке Москвы он увеличился на 60%, в новостройках – в среднем на 10-15% в зависимости от класса;
• на рынке образовался пузырь – в условиях стагнации цены на недвижимость росли с 2020 года (подорожание на 50-100% было обусловлено политикой ЦБ РФ в ипотечной отрасли).

Как вторичный рынок пытается бороться с обвалившимся спросом?

Цены на квартиры от собственников снижаются быстрее, чем от застройщиков, т.к. бизнес активно поддерживают за счет реализации льготных ипотечных программ. На вторичном рынке к концу года намечаются несколько очевидных тенденций:

• число заключенных договоров купли-продажи в сентябре уменьшилось на 29%;
• объем предложения только за квартал вырос на 60%;
• в октябре около 3% продавцов ежедневно меняли цены в объявлениях;
• собственники квартир готовы предоставить дисконт в размере до 15% от первоначальной цены;
• в срочных сделках и при продаже неликвидных объектов скидка может доходить до 30%.

Сейчас Правительство обсуждает возможность поддержки ипотеки на вторичном рынке. Власти хотят развивать отрасль, поэтому в ближайшее время в России могут появиться новые ипотечные программы, ориентированные на покупателей квартир от собственников. Однако пока ни законопроекта, ни конкретных предложений озвучено не было.

Вкладываться в недвижимость сегодня хотят многие, но могут отнюдь не все. Стоимость входа высока, а вместе с ней высока и цена ошибки. Чем доходнее объект, тем больше риски. Решение, в какую сторону сместить чашу весов риск/доходность, остается за инвестором.

При инвестициях в элитную недвижимость речь обычно идет о миллионах, поэтому нужно не только обладать солидным капиталом, но хорошо знать рынок и конкурентную среду. Жилье элит-класса является противоречивым активом. Дорогие квартиры, как правило, низколиквидны – покупателя для них можно искать годами. Зато перспективным оказывается сравнительно новый формат апарт-отелей, приносящих максимальную прибыль при сдаче в аренду посуточно.

Рынок коммерческой недвижимости, до недавнего времени не слишком популярный у инвесторов, напротив, быстро начинает набирать обороты. Здесь широкий выбор объектов, зачастую более высокодоходных, чем жилые.

Из чего состоит арендная плата

Арендная плата чаще всего состоит из фиксированной части, переменной части и коммунальных услуг. Рассказываем, за что ежемесячно должен платить арендатор.

Фиксированная часть. Это сумма, которую арендатор должен платить по договору вне зависимости от того, сколько он заработает. Цена зависит от площади: чем больше площадь, тем ниже стоимость метра.

Фиксированная сумма зависит от местоположения точки и рыночной цены. Если цена сильно ниже рынка, лучше понять, из-за чего.

Переменная часть. Иногда по договору арендатор платит не только фиксированную часть, но и процент от продаж.

Если ваш заработок зависит от сезона — например, летом вы зарабатываете в среднем меньше на 20%, чем осенью и зимой, — договаривайтесь о снижении процента на месяцы спада.

Коммунальные услуги. Чаще всего за коммунальные услуги в коммерческом помещении арендатор платит самостоятельно — есть обязательные услуги, а есть по желанию.

Так может выглядеть таблица с расчетами коммунальных услуг для нескольких арендаторов в одном помещении

Можно договориться с арендодателем, что часть коммунальных услуг он возьмет на себя: например, вывоз мусора, оплату охраны и интернета. Каждый случай индивидуален, и это надо проговаривать с арендодателем до заключения сделки.

Что такое коммерческая недвижимость и зачем она нужна?

Изначально к коммерческой недвижимости относят все сооружения, помещения, здания, земельные участки, которые могут быть использованы в деятельности предпринимательского характера.

Они применяются для организации разнообразных торговых залов, офисов, точек питания общественного порядка, гостиниц, промышленных центров. Собственники такой недвижимости могут осуществить процесс организации бизнеса самостоятельно. При этом расходы на организационные моменты будут минимальными, так как не нужно будет осуществлять выплату арендной платы. С другой стороны, можно посредством объектов коммерческого значения получать дополнительную прибыль без личного вмешательства. То есть, можно сдавать помещения в аренду и получать прибыль от деятельности других бизнесменов. Также можно постепенно модернизировать помещение с целью улучшения его привлекательности на рынке. Посредством такой деятельности можно в дальнейшем рассчитывать на сдачу в аренду по более высокой цене. Ну, и наконец, такую недвижимость можно продать по высокой цене через определенный промежуток времени.

Отметим, что к коммерческим объектам относятся не только крупные здания и помещения, но еще и ларьки. Они имеют самые значительные аспекты привлекательности для начинающих инвесторов, так как обладают низкими параметрами цены.

Любое коммерческое здание – это определенная инвестиция, которая в дальнейшем может принести серьезную прибыль. Посредством такого имущества можно получить различные варианты прибыли:

• Использовать помещение по назначению с учетом индивидуальной организации бизнеса. Такой вариант идеально импонирует собственникам, которые стремятся к активному развитию с минимальными финансовыми вложениями на этапе старта. Наличие собственной недвижимости позволяет существенно сократить расход средств на организационные мероприятия, что позволяет прибыль инвестировать в развитие;
• Сдать помещение в аренду. В данной ситуации прибыль будет пассивной. Тем не менее, собственник должен постоянно осуществлять детализированный контроль за ним, чтобы сохранить помещение в идеальном состоянии. Получаемые средства являются чистой прибылью. В определенных ситуациях договор аренды может включать в себя указание на то, что арендатор обязан будет осуществлять процесс проведения плановых ремонтов и пр.;
• Недвижимость можно усовершенствовать и через время ее продать по более выгодной цене.

Непременно скажем о том, что такая недвижимость облагается специализированным налогом. Существует масса различных схем начисления налогов на объекты такого значения. Чаще всего применяется вариант, который предполагает расчет налога на основании рыночной стоимости объекта. Ставки могут быть плавающими и фиксированными.

Также нужно сказать о том, что в настоящий момент многие инвесторы делают акцент на инвестировании в недвижимость коммерческого типа. В данном случае самостоятельное управление объектами не может быть произведено рационально. В таком случае используется вариант сотрудничества со сторонними компаниями, которые предлагают услуги доверительного управления. По сути, собственник передает имущество в управление третьим лицам, которые осуществляют все необходимые действия, направленные на получение прибыли от четко определенного объекта.

Начинающие инвесторы боятся делать рискованные ставки на инвестиционные фонды, акции, ценные бумаги. По сути, такие вложения могут приносить серьезные варианты прибыли, тем не менее, и риски будут весьма серьезными. Вариант с приобретением недвижимости позволяет получить перспективы получения стабильной и весьма значительной прибыли, при этом риски будут минимальными. Чтобы не случилось в финансовой сфере, все равно недвижимость останется вашей, и после стабилизации ситуации ее можно будет реализовать, вернув назад свои средства.

Рынок продолжает падать

Состояние арендного рынка быстро реагирует на то, что происходит в экономике. Например, до 2014 года можно было сдать квартиру средней «убитости» в Москве и на эти деньги жить где-нибудь в Таиланде, работая удаленно. Потом рубль упал, а цены на аренду остались примерно на том же уровне. В период пандемии арендаторы покинули крупные города – мигранты уехали в свои страны, а приезжие из других регионов тоже предпочли переждать самоизоляцию у себя дома.

Сейчас на сдаче квартиры в аренду все еще можно заработать – например, на погашение ежемесячных взносов за ипотеку, но о серьезных доходах говорить уже не приходится. Правда, скоро все станет еще хуже – россияне скупили десятки и сотни тысяч квартир в незавершенных новостройках по программе льготной ипотеки. Многие – чтобы потом сдавать в аренду. Соответственно, когда девелоперы достроят эти дома, на рынок попадет огромный объем предложения, поглотить который рынку будет весьма сложно.

Поэтому вкладываться сейчас в квартиру под будущую аренду – идея так себе. Но в то же время рынок коммерческой недвижимости живет по другим законам. Этот сегмент рынка точно так же пострадал в пандемию, когда множество мелких магазинов, кофеен, кафе и других точек были вынуждены прекратить деятельность. Цены на аренду коммерческой недвижимости, по данным аналитиков, упали на практически на треть, и низкие цены сохраняются до настоящего момента:

• в Москве аренда в моллах подешевела за год на 20-24%, а число посетителей в них упало на 23,7%. Даже в январе-феврале текущего года, когда ограничений было не так много, аренда площадей в московских бизнес-центрах упала в цене на 4,9%. Недвижимость на улицах Москвы теперь можно взять в аренду на 5-20% дешевле, чем годом ранее;
• в Санкт-Петербурге картина похожая – число посетителей упало на 25,4%, а число сделок с арендой недвижимости за год упало вдвое.

Пока ситуация остается напряженной – большую часть спроса формируют арендаторы из сферы общепита, но их доходы пока не восстановились до докризисного уровня. Во многих случаях такие арендаторы платят по 30-50% от договорной суммы, но все равно даже на «ресторанных» улицах Москвы и Санкт-Петербурга есть масса свободных площадей.

Примерно то же касается и торговых центров – там стали снимать помещения на 40% меньше, при этом большая часть спроса приходится на fashion-компании (которые тоже пострадали от кризиса, как непродовольственный ритейл).

Упали цены на аренду в офисных центрах, при этом там свободно почти 12% площадей – все это тоже может привести к снижению цен. Компании переводят работников на удаленный режим, и отказываются от крупных офисов – поэтому арендодателям приходится завлекать их скидками.

Западные арендаторы: уйдут или останутся?

Часть арендаторов из числа европейских компаний покинула рынок в 2022 году, что стало беспрецедентным событием для всех сегментов отрасли коммерческой недвижимости.

«Динамика, конечно, не очень положительная. Идет активное замещение компаний-арендаторов, – рассказывает Захар Вальков. – Мы строили продукт с фокусом на иностранные компании, и тогда они составляли 100% нашего пула арендаторов. После 2014 года процент упал, а сегодня он достиг 50%. Мой прогноз, что профиль арендатора будет меняться, и 25–35% будут составлять западные компании, остальное – российские. Смена арендаторов началась только сейчас, когда компании проанализировали ситуацию и приняли решение, что в ближайшее время у них нет будущего на территории Российской Федерации. Компании из сегмента «медицина» остались, но убрали из ассортимента косметику, то есть модель бизнеса меняется. У нас есть кейсы, когда компании оплачивают аренду и закрывают склады на полгода, так как понимают, что выйти с рынка всегда можно, а зайти будет сложнее».

По мнению Вячеслава Холопова, пик смены арендаторов придется на середину 2023 года: «Те западные компании, которые уходят, сначала закроют торговые точки, а потом начнут вывозить товары со склада или распродавать его. Это произойдет в середине 2023 года и приведет к максимальному росту вакансии». Эксперт добавляет, что в такой ситуации от девелоперов потребуется высокий уровень гибкости, особенно в отношении сроков действия договора. Сейчас клиенты не готовы заключать долгосрочные контракты. А это в свою очередь отразится на объеме ввода в будущем.

Кaк paбoтaть c кoммepчecкoй нeдвижимocтью

1. 3aкaжитe выпиcкy из EГPН, чтoбы ycтaнoвить влaдeльцa пoмeщeния. Ecли пoмeщeниeм влaдeeт чacтник, cдeлкa пpoвoдитcя пo cтaндapтнoмy cцeнapию.
2. Ecли пpoдaвeц — opгaнизaция, ycтaнoвитe, ктo из coтpyдникoв yпoлнoмoчeн пoдпиcывaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи, нeт ли y opгaнизaции кpyпныx дoлгoв и дpyгиx пpeтeндeнтoв нa нeдвижимocть. Для кpyпнoй cдeлки нyжнo пoлyчить paзpeшeниe нa пpoдaжy oт yчpeдитeлeй.
3. 3aкaжитe oцeнoчный oтчeт, чтoбы oпpeдeлить pынoчнyю cтoимocть oбъeктa.
4. Пoдгoтoвьтe нeoбxoдимыe дoкyмeнты.
5. Пpoвoдитe взaимopacчeты c opгaнизaциeй тoлькo бeзнaличным cпocoбoм: co cчeтa нa cчeт или чepeз aккpeдитив.

Получаем максимум. Краткая инструкция

Мы подготовили для вас небольшой путеводитель, который проведёт вас по всем основным этапам:

• Определитесь с суммой, которую вы готовы вложить.
• Определитесь с вашей целью.
• Что вы будете делать после того, как купите объект? Продадите? Будете сдавать в аренду?
• Оцените все риски, подумайте, какие показатели доходности и окупаемости вас устраивают.
• Найдите объект. Можно сделать это самостоятельно, а можно обратиться к брокеру — он сильно упростит задачу.
• Проведите комплексную оценку объекта, другими словами — due diligence.
• Заключите сделку. Рекомендуем заручиться поддержкой юриста, чтобы не оказаться в уязвимой ситуации.
• Управляйте объектом — либо самостоятельно, либо при помощи управляющей компании.
• Получайте доход.

По итогам 2021 года в столице открылось 14 торговых центров с суммарной арендопригодной площадью 359,6 тыс. кв. м (на 37,4% выше аналогичного периода 2020 года, когда было введено 261,6 тыс. кв. м).

Прирост нового предложения состоялся за счет открытия проектов:

• двух крупных проектов 2021 г. – ТЦ на месте рынка «Садовод» (GLA 75,6 тыс. кв. м) и ТРЦ «Город Косино» (GLA 72 тыс. кв. м).
• ТРЦ «Павелецкая Плаза» (GLA: 70 тыс. кв. м) в историческом центре Москвы на Павелецкой площади.
• районных объектов – ТРЦ «Небо» (GLA: 27 тыс. кв. м), ТРЦ Prime Plaza (бывш. «Принц») (GLA: 25 тыс. кв. м) и ТРЦ «Гравитация» (GLA: 18,5 тыс. кв. м).
• ТРЦ «Флотилия» в составе одноименного ЖК (GLA: 23 тыс. кв. м) и торговый комплекс в составе бизнес-центра «Смоленский Пассаж» (фаза II) (GLA: 19,7 тыс. кв. м).
• аутлет-центра Vnukovo Premium Outlet (GLA: 11,9 тыс. кв. м).
• трех торговых центров ADG Group – «София» (GLA: 3,5 тыс. кв. м), «Янтарь» (GLA: 8,5 тыс. кв. м) и «Саяны» (GLA: 3 тыс. кв. м).

В целом ввод 2021 года превысил отметку 300 тыс. кв. м и является самым масштабным за последние пять лет в Москве. Ранее высокие показатели ввода были отмечены в 2015-2016 гг.

Какие факторы повлияют на рынок недвижимости в 2023 году?

Если подводить итоги прошедшего 2022 года, можно заметить, как снизился спрос на недвижимость, на фоне растущего количества предложений. При этом покупателей больше интересовала вторичка, нежели квартиры в новых ЖК. Нестабильное положение в стране и страх «прогореть» при вложении средств в недвижимость стали главными моментами, которые повлияли на спрос покупателей. Как отмечают эксперты, в 2023 году ситуация может измениться и покупка недвижимости станет грамотным вложением средств. Особенно с учетом решения ЦБ о снижении ключевой ставки по ипотеке. Выделяют пять факторов, которые могут в нынешнем году повлиять на развитие рынка недвижимости в РФ:

1. Рост стоимости квартир в новостройках;
2. Новые программы ипотеки;
3. Комплексное строительство;
4. Снижение площади жилья;
5. Повышение спроса на квартиры с чистовой отделкой и мебелью.

Рынок первичного и вторичного жилья: что лучше сейчас?

Если оценивать вопрос с точки зрения финансовой выгоды, то предложения на рынке вторички окажутся более привлекательными. Цены на вторичку за последние пару лет упали уже на 10-15%. Но, если учитывать все рассмотренные нами факторы, показывающие развитие рынка недвижимости, можно убедиться в востребованности недвижимости в новостройках. Потенциальным покупателям будут все менее интересны предложения без продуманной инфраструктуры, а также требующие серьезных вложений для ремонта. У застройщиков больше запаса прочности, чему способствует проектное финансирование банков. Это снижает риски при покупке квартиры в возводимых домах, из-за которых ранее покупатели не торопились с заключением сделок, тем самым теряя немало выгоды. Строительство новостроек теперь не сопряжено с количеством заключенных сделок, обращаясь к надежному застройщику, можно не бояться «прогореть», столкнуться с заморозкой проекта. Поэтому рынок первичной недвижимости в ближайшие годы лишь получит развитие, что привлечет немало новых клиентов.

Тенденция цен на рынке в 2023 году

В среднем по стране цены на жильё поднялись на 16% с начала 2022 года. Но это среднее значение, в отдельных городах рост составил 100% и даже больше.

Некоторые аналитики прогнозируют ценовое падение в ближайший год. Но спад возможен только в условиях сокращения спроса. Льготная ипотека подогревает желание россиян приобрести жильё. После поправок в программе субсидирования с июля 2021 года покупателям в Москве и Санкт-Петербурге льготы практически недоступны: теперь сумма ипотечного займа не должна превышать 3 млн руб. Дешевая ипотека переехала в регионы и маленькие города, где за эти деньги возможно купить хотя бы однокомнатную квартиру. Есть шанс, что такая тенденция поубавит покупательский спрос в столицах, что затормозит ценовой рост.

При падающих доходах населения и ежемесячном росте цен спрос не может сохранять высокие позиции всё время. Рано или поздно продавать жильё по космическим ценам будет просто некому, и за покупателя ещё придется побороться. Но пока ситуация иная: спрос высокий, цены тоже.

Военную ипотеку может ждать переформатирование

Отдельной и довольно обширной группой потенциальных покупателей жилья в 2023 году могут стать семьи военных. Государство выделяет значительные ассигнования на довольствие военнослужащих, и со временем эти средства будут перетекать на рынок жилья.

Механизм военной ипотеки может быть перестроен — он станет более доступным, простым и привлекательным. Этого можно достичь через существенное снижение ипотечной ставки. В связи с планами увеличения численности армии, государство может запустить программу жилищного строительства, ведь по закону РФ обязана предоставлять жилье военнослужащим. Это может стать дополнительным источником средств для строительной отрасли в 2023 и последующих годах.

Похожие записи:

• Куда жаловаться на управляющую компанию: разбираем все варианты
• Особые отметки в водительском удостоверении
• Работа по совместительству и декрет