Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие особенности при приобретении квартиры в доме под реновацию в Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственники квартир в пятиэтажках, которые попали в первый этап, скорее всего, будут дожидаться нового жилья. Второй и третий этапы — это уже довольно отдаленная перспектива, здесь люди будут действовать по обстоятельствам — они могут выйти на рынок вторичного жилья для решения насущных жилищных проблем.
Что делать владельцам хрущевок: продавать или ждать переселения
«Если перед человеком остро стоит жилищный вопрос, а его дом попал во вторую или третью очередь, то он сам должен определиться — решать его сейчас и уже сегодня жить в комфортных условиях или ждать пять — десять лет, пока получит новые квадратные метры и сможет дороже их продать», — говорит председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик.
При принятии решения о продаже квартиры в пятиэтажке нужно мониторить рынок и исходить из своих планов в среднесрочной перспективе, рекомендует генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. По ее мнению, есть смысл подождать и не продавать квартиру только по переселению в первой волне. Сроки переселения во второй и третьей волне настолько длительные, что лучше использовать средства от продажи для улучшения своих жилищных условий на первичном рынке, отмечает эксперт.
«Сейчас — наилучшие условия ипотечного кредитования за всю историю существования рынка недвижимости в России. Застройщики или субсидируют ставку, предлагая ипотеку без процентов на первый год, или совместно с банками предлагают беспрецедентные условия — 3% годовых на весь срок займа. Всем, кто принимает решение, ищет объекты на первичном рынке, рекомендую совершить сделку именно сейчас. Для продажи имеющегося жилья тоже момент достаточно благоприятный, на рынок вернулись покупатели, все необходимые службы и сервисы возобновили привычный режим работы», — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Каковы минусы и риски вложения в хрущевки?
Есть и «подводные камни» покупки квартиры в пятиэтажке. Во-первых, инвестиции в хрущевки – это все же сложно прогнозируемые вложения в плане будущей планировки, адреса, вида из окна, этажа и пр. Вы не сможете получить максимально полную информацию о будущем доме, в который планируется переезд. Вам могут либо предложить вариант, который вас не устроит по целому ряду характеристик, либо денежную компенсацию, размер которой будет далек от среднерыночной ставки. Реновация – это всегда лотерея. Если при покупке жилья мы учитываем множество факторов, то переселение — это не выбор, а «что дадут».
Во-вторых, включение дома в программу реновации не означает, что это произойдет быстро, даже если указаны конкретные сроки. Она до сих пор согласовывается и обсуждается. Если ее решат приостановить или заморозить, например, из-за недостаточного финансирования, вы надолго останетесь без нового жилья (это вполне может случиться с объектами второй и тем более третьей волны переселения).
В-третьих, новое жилье может находиться в неудачном месте, и особенно это актуально для Новой Москвы и Зеленограда. Здесь действует указ, согласно которому переселение возможно в пределах целого округа, а не района. В итоге вы рискуете очутиться вдали от развитой инфраструктуры. И жить в такой квартире окажется некомфортно, и продать ее будет сложно.
В-четвертых, если у вас нет другого жилья, то до переселения предстоит довольствоваться старым домом, в котором дорогой ремонт делать бессмысленно, поскольку расходы никто не покроет.
В-пятых, если планируете брать ипотеку, учитывайте, что банки неохотно выдают кредиты на жилье, обладающее высоким процессом износа. Могут возникнуть также проблемы с использованием маткапитала: его нельзя применять для покупки квартиры в ветхих и аварийных домах, а многие из объектов, попавших под реновацию, имеют такой статус.
Что не так с возведенными по реновации домами?
Далеко не все «переселенцы» довольны полученными квартирами. Самыми распространенными проблемами являются брак и некачественная установка окон, межкомнатных дверей (наличие щелей, кривизны, неплотность закрывания, неправильная подгонка наличников), несовершенная пайка труб в ванных комнатах. Также многие жалуются на плохую звукоизоляцию из разряда «если на втором этаже чихнут – с пятого можно здоровья пожелать». Поэтому, планируя переезд в такой дом, учитывайте, что, возможно, многое придется самостоятельно доводить до ума.
«Несмотря на ряд нюансов, покупка квартиры в хрущевке под реновацию в целом представляет собой выгодный вариант инвестирования: вы сможете не только со временем серьезно улучшить свои жилищные условия, но и заработаете на разнице в стоимости, если решите продать новое жилье, – говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Вместе с тем к процессу выбора квартиры на вторичном рынке необходимо подойти максимально осмотрительно. В ней не должно быть скрытых жильцов, которые впоследствии смогут претендовать на недвижимость, незаконных перепланировок, обременений. В противном случае весь смысл этой цепочки «купил старое ради получения нового» утрачивается. Риски многократно возрастают именно в советских домах с богатой историей ввиду частой смены собственников и неправильно проведенной приватизации. Нанимайте профессионалов, которые тщательно проверят документацию на приобретаемое жилье. Есть еще один лайфхак, про который мало кто знает. Купив комнату в коммуналке, вы сможете не только существенно сэкономить, но и в ходе реновации получите вместо нее полноценную однокомнатную квартиру».
КАК ДАЮТ КВАРТИРЫ СОБСТВЕННИКАМ ПРИ СНОСЕ ПЯТИЭТАЖКИ / ОСОБЕННОСТИ ПРОГРАММЫ РЕНОВАЦИИ
Квартиры при сносе пятиэтажек дают уже не первое десятилетие, система отработана. Ниже представлены основные пункты, которые нужно учесть при сносе вашего дома.
- На рассел сносимой пятиэтажки выделяется один год. То есть у вас в запасе целый год, чтоб решить свои жилищные проблемы. Не спешите и не паникуйте, время есть.
- Изучите закон о реновации, последняя редакция № 141-ФЗ от 1 июля 2017 года, там все прописано подробно. Если кратко, то снос дома – не улучшение жилищных условий, а смена ветхого жилья на новое, но нет ничего плохого, если вы улучшите свои жилищные условия за счет государства.
- Жильцы делятся на два вида: собственники и пользователи. Собственник – тот, кому принадлежит квартира на основании договора передачи, если это была приватизация, т.е. государство безвозмездно передало квартиру в собственность или есть договоры дарения или свидетельства о собственности на основании вступления в наследство или на основании договора купли-продажи жилья.
- Пользователь муниципал–это тот, кто зарегистрирован в квартире, раньше это называлось пропиской на муниципальной жилплощади, квартира принадлежит государству в лице правительства города Москвы.
Могут ли дом убрать из программы реновации
Жители многоэтажного дома могут проголосовать за исключение здания из программы реновации в любой момент в случае, если к этому времени ни один из нанимателей или собственников квартир еще не заключил договор о предоставлении нового жилья.
Чтобы дом исключили из программы, жители должны провести общее собрание, и на нем за отказ от реновации должны быть отданы не меньше одной трети от всех голосов дома. Если собрание решит исключить дом, то обратно его вернуть не получится.
Это риск для тех, кто решил инвестировать в старое жилье, чтобы затем получить новые квартиры. Если вы решили так вложить деньги, перед покупкой поговорите с будущими соседями и представителями управляющей компании. Выясните, нет ли в доме активных жителей, которые выступают и агитируют остальных против реновации. Если такие есть, схема инвестирования может провалиться, и вы останетесь с квартирой в старом доме.
Дорожают быстрее рынка
Стоимость квартир в домах под снос тоже формируется в зависимости от этапа расселения: чем ближе переезд, тем выше цены. По оценкам ЦИАН, средняя цена квадрата в доме с расселением до 2024 года на 6% выше, чем в домах со сносом во вторую волну, и на 14% дороже, чем недвижимость третьей волны расселения или после 2029 года.
Квартиры в домах под снос дорожают быстрее рынка, поскольку это возможность через несколько лет получить взамен жилье в новом доме, отметил руководитель аналитического центра ЦИАН. Средняя цена 1 кв. м в домах, включенных в программу реновации, сейчас составляет 239,8 тыс. руб., год назад «квадрат» в них стоил 200,7 тыс. руб., два года назад — 181,3 тыс. руб. «Рост за год составил 19%, в то время как в целом по вторичному рынку — 15%. За два года 32% и 23% соответственно», — привел данные Алексей Попов.
По оценкам аналитиков Est-a-Tet, рост цен на квартиры в домах реновации за год (июль 2021 года к июлю 2020 года) составил 20–30%, что практически сопоставимо с рынком вторичного жилья. «При этом первая очередь реновации по некоторым лотам завышена. Но здесь также зависит от того, есть ли уже уведомление о переселении или нет», — пояснила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
В то же время есть категория продавцов, которые выставляют свои квартиры на продажу в пятиэтажках «по неадекватно завышенным ценам», добавила Елена Макеева из «Инком-Недвижимости». Однако такие варианты не востребованы у покупателей. Если же квартира экспонируется по адекватной цене, то она довольно быстро уйдет из продажи.
Каким был наш старый дом
Пятиэтажка свекрови, которую по программе реновации хотели сносить, была в хорошем состоянии. По документам дом 1961 года постройки не считался аварийным, никаких глобальных проблем здесь не было: ни протекающих инженерных систем, ни промерзаний, ни дырявой крыши. Наверное, фасаду не косметический ремонт, но на этом все.
Двор утопал в зелени. С обеих сторон было много высоких деревьев — целый лес. С одной стороны не было машин, только деревья и тропинки без асфальта. А с другой, со стороны подъезда, — парковочные места и неплохая детская площадка. Инфраструктура вокруг хорошая: продуктовые магазины, аптеки, магазины зоо- и хозтоваров, парикмахерская, маникюрный салон, в соседних дворах — детские площадки и хоккейная коробка.
Наверное, этот дом уже не подходил под современные требования к жилью: лифта нет, квартиры маленькие. Так, мы жили в двушке-распашонке площадью всего 42,5 м². Но нас это жилье вполне устраивало, ведь качество жизни зависит не только от площади квартиры.
Свекровь купила эту квартиру в 2009 году. Она сделала хороший ремонт: поставила новые окна, застеклила балкон, в ванной уложила плитку и установила чугунную итальянскую ванну. На кухне поставила гарнитур, сделанный под заказ.
Решение о реновации свекровь восприняла болезненно: одно дело — получить жилье от государства 50 лет назад, а другое — купить не так давно за свои деньги то, что хотелось, вложить еще, приспособить все под себя, а потом узнать, что дом пойдет под снос.
Этапы сделки по покупке квартиры под реновацию
Процедура покупки жилья в домах, попадающих под программу реновации, мало в чем отличается от обычной сделки купли-продажи недвижимости. Перед осуществлением сделки потенциальный покупатель должен обратить внимание на ряд деталей:
- проверить, попадает ли дом под программу сноса (сделать это можно в градостроительном комитете);
- удостовериться, что у продавца не заключен договор с городской администрацией о предоставлении нового жилья взамен имеющегося, и не выплачена ли компенсация за квартиру;
- убедиться, нет ли у продавца задолженностей перед судом или ипотечным комитетом;
- проверить наличие у продавца права собственности в виде выписки из ЕГРН.
После уточнения этих деталей порядок действий покупателя будет следующим:
- Составление договора купли-продажи, в котором будет указано, что жилье отводится под снос с последующим переселением жильцов.
- Оформление передачи денег через банковскую ячейку или путем безналичного расчета. В этом случае платежные квитанции банка будут выступать в качестве расписки.
- Подписание передаточного акта квартиры и имеющихся в ней предметов (если это оговорено).
- Регистрация права собственности в Росреестре. Покупатель получает выписку о присвоении этого права, продавец – о его снятии.
- После оформления права собственности владелец может подать заявление о заключении договора о смене жилья.
Риски покупки квартиру под реновацию
Помимо очевидных преимуществ процесс покупки квартиры в доме под реновацию сопряжен с определенными рисками:
- Решение вопроса о перечне домов, подлежащих расселению. Этот процесс может затянуться от нескольких месяцев до нескольких лет. Торможение может быть вызвано массой факторов, от нестабильности экономического положения в стране до несогласия ряда жильцов на переселение.
- Дом могут исключить из программы.
- Неуверенность в качестве нового жилья. Программа осуществляется в такие сжатые сроки, что у многих потенциальных покупателей возникают вопросы о качестве самой постройки.
- Риск несоответствия нового района проживания старому. Местом переселения может стать как тихий спальный район, так и промышленный центр. Узнать это заранее, чаще всего, невозможно.
- Невозможность использовать при покупке материнский капитал.
- Возможные затраты на ремонт старого жилья не компенсируются при переселении.
- Отсутствие четко установленных сроков переезда.
- Вероятность завышения цены на недвижимость под снос.
- Возможность потерять деньги, если новое жилье окажется в менее престижном районе, чем старое.
- Риск закрытия программы. Как и любая государственная программа, реновация финансируется из государственного и муниципального бюджета. В случае ухудшения экономической ситуации в стране, часть средств, выделенных на осуществление реновации, может быть отправлена на другие нужды, а сама программа может быть заморожена на неопределенный срок.
Риск № 1: неудачное расположение
Главный риск на сегодняшнем этапе – это отсутствие четких правил переселения. Неизвестно, какие альтернативы будут предлагаться, в какой именно локации, можно ли будет от них отказаться. Рассматриваемый Госдумой законопроект пока не содержит ответов на эти вопросы.
Больше всего рискуют жители и покупатели хрущевок тех округов Москвы, в рамках которых возможно расселение в любые районы (ЦАО, ТАО, НАО, ЗелАО). У них появляется теоретическая вероятность лишиться жилья, к примеру, в тихом Вишняковском переулке (Замоскворечье) и переселиться в новостройку в не столь удачном Басманном районе недалеко от метро «Электрозаводская». Учитывая обилие старых производственных площадок под строительство в данном районе, именно здесь могут появиться новостройки для переселенцев.
Схожие риски возникают у владельцев неоднородных масштабных районов, которые окружены противоречивыми локациями. Скажем, жителей пятиэтажек в Царицыно могут переселить в прилегающее Чертаново, а обитателей Южного Тушино – в Митино (за МКАД).
Какое вторичное жилье стоит покупать в Москве?
5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир
Особенности программы реновации
- Предоставление равнозначного жилья. Это условие прописано в законодательной базе и гарантирует, что метраж нового жилья не только не уменьшится, но и, возможно, увеличится. Это же касается количества комнат в новой квартире. Если увеличение квадратных метров не прописано в договоре, люди могут доплатить за него самостоятельно. В случае отсутствия у них требуемой суммы она может быть взята из материнского капитала.
- Незначительная смена района. Переселение людей осуществляется в рамках тех районов, где они проживали ранее. Благодаря этому условию переезд никак не скажется на жизненном укладе населения – нет необходимости менять место работы, школу, детский сад или приписываться к другой поликлинике.
- Предоставляемые квартиры обладают чистовой отделкой. Жильцам не потребуется тратить лишние деньги на ремонт или доработку нового жилья.
- Развитая инфраструктура жилых районов. Помимо постройки жилых домов программа реновации предусматривает возведение объектов социальной инфраструктуры – детских садов, школ, больниц и поликлиник.
- Стабильность ипотеки. Если старое жилье было приобретено в кредит, условия ипотечных выплат после переселения не изменятся. Меняется только предмет залога – ветхая квартира на новую.
- Возможность получения денежной компенсации. Для граждан, не желающих переселяться в новую квартиру, возможно получение денежной выплаты в размере стоимости старого жилья.
Какие квартиры дадут
По закону вместо старых квартир обещают предоставить равнозначные квартиры. Это не те равнозначные квартиры, которые указаны в жилищном кодексе.
Равнозначная квартира по программе реновации:
| количество комнат и жилая площадь не меньше тех, что были | Вместо трехкомнатной не дадут двухкомнатную той же площади |
|---|---|
| общая площадь больше | За дополнительную площадь платить не надо |
| улучшенная отделка | Точные нормы пока не прописаны, но уровень комфорта должен соответствовать принятым стандартам.Это хорошая возможность сэкономить. Обычно квартиры в новостройках продают с черновой отделках — в зависимости от качества ремонта, на ремонте новой квартиры можно будет сэкономить до миллиона рублей.
Если хотите, вы сможете сделать перепланировку квартиры |
| в том же районе или округе | Вам не придется дальше ездить на работу, а детям — ходить в новую школу
Жители Зеленоградского, Новомосковского и Троицкого округов могут получить квартиры в соседнем районе того же округа |
✅ Почему продают квартиры в домах под реновацию
Для Продавца продажа квартиры в доме под реновацию – это выгодное и прибыльное мероприятие. В отличие от Покупателя Продавец несет куда меньше рисков.
Собственник квартиры в «хрущевке» знает, что на его предложение всегда найдется заинтересованный приобретатель. Многие москвичи хотят купить недорогое жилье в пятиэтажке, чтобы впоследствии обменять его на жилье в новостройке. Из-за наличия высокого спроса Продавец получает возможность диктовать свои условия и проводить куплю-продажу преимущественно в своих интересах.
С одной стороны, Продавец лишается возможности переехать в комфортабельную квартиру в новостройке. С другой стороны, он может просто рассчитать, сколько денег понадобится ему на приобретение квартиры в удобном и современном здании. Именно от этой цифры Продавец, скорее всего, будет отталкиваться при установлении цены на жилье в «хрущевке». Получается, что собственник ничего не потеряет.
Какие риски несет покупка квартиры под снос
Москвич Петр владеет квартирой вместе с братом, и реновация для него — возможность поделить двушку на две новые однокомнатные квартиры. Но когда снесут дом — пока непонятно, а разъехаться хочется. И теперь Петр продает квартиру в доме под снос, чтобы поделить не жилую площадь, а вырученные деньги.
Идея оказалась неплохой, ведь стоимость квартиры в его старой хрущевке выросла. «Потенциальные покупатели знают, что, как обещали власти, квартира по площади будет больше.
Люди думают, что сейчас я куплю у кого-нибудь квартиру под реновацию, она все равно не так уж и дорого стоит, чуть-чуть потерплю или сдам эту квартиру в аренду, а потом уже перееду в нормальную в новостройке», — рассуждает Петр.
РИА Новости
«Под реновацию. Быстрее. Срочно» — так называется одно из объявлений на сайте по продаже квартир.
За 7 млн продают 45 кв м с плюшевыми диванами, коврами на стенах и прочими атрибутами советских представлений о прекрасном. Но зачем делать ремонт, если город все равно снесет старую хрущевку и выдаст новую квартиру?
Так что купить жилье под снос — неплохая идея, особенно для инвесторов, говорит начальник отдела продаж «Московского агентства недвижимости» Ольга Саукитенс: «Если в 2016 году мы приобрели двухкомнатную квартиру в таком доме за 5,5 млн, то сейчас она уже стоит порядка 6,5−7 млн. При этом понятно, что жилплощадь в новом доме в той же локации будет стоить существенно дороже. В любом случае человек выигрывает, даже взяв ипотечный кредит и выплачивая проценты».
С ипотекой, впрочем, все не так просто: большинство банков отказались работать с квартирами под реновацию.
Выдают займы в основном Сбербанк и ВТБ, которые подчеркивали, что размер кредита не изменится, даже если клиент получит по реновации более дорогое жилье.
Надо будет только изменить предмет залога, но для банков это риск, говорит первый зампред правления Банка жилищного финансирования Игорь Жигунов: «Замена объекта требует заключения еще одного договора ипотеки по новому объекту, который дается клиенту взамен, так как до этого момента кредит остается не обеспеченным — здесь встает вопрос о риске.
Те банки, которые готовы рассматривать ситуацию, связанную с возможностью замены предмета залога, или, например, выдавать кредит не на длительный срок, возможно, и будут реализовывать эти программы».
Зато нет рисков, что застройщик обанкротится. Реновация — это все-таки гарантия для участников сделки.
Другое дело, что точные параметры переселения для большинства объектов пока не опубликованы.
Поэтому покупка квартиры под снос — по-прежнему авантюра, на которую пойдут немногие, говорит ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин: «Продавать за высокую цену будет довольно тяжело, поскольку нормальный адекватный человек будет спрашивать: что мне дадут взамен, сколько метров, где, на какой улице, на каком этаже, куда будут окна и так далее. Любого покупателя все это очень интересует. Поэтому желающих купить кота в мешке особо на рынке нет».
Говорят еще про один риск — быть переселенным по программе реновации в другой район. И хотя власти неоднократно подчеркивали, что такое будет возможно только с согласия жильца, не все риэлторы и их клиенты полны оптимизма.
При создании программы реновации в Москве учитывался опыт Германии, Турции и Китая.
Население мегаполисов увеличивается с каждым годом, в результате города сталкиваются с растущим спросом на новое жилье. Для решения этих проблем во всех уголках света разрабатываются концептуально новые подходы к жилищному строительству, редевелопменту застройки и благоустройству городских территорий. Реализованные проекты реновации в разных странах мира помогли московским градостроителям учесть все нюансы и создать модель, которая подходит для России.
В настоящее время одна из целей, стоящих на общероссийском уровне, – обеспечение населения доступным и качественным жильем. До 2030 года в России нужно построить порядка миллиарда квадратных метров жилой недвижимости, а значит, необходимо возводить по 120 млн кв. метров жилых площадей в год, обеспечивая жильем около 5 млн граждан ежегодно. В этом смысле московская реновация, действующая с 2017 года, – своеобразный драйвер для многих регионов. Она представляет собой готовый алгоритм действий.
Реновация жилья — не просто снос ветхого жилого фонда, но и расселение его жильцов в новые монолитные и панельные дома. Новые квартиры с качественным ремонтом комфорт-класса. Переселяют жителей в новые дома в том же районе. За дополнительную плату можно увеличить площадь жилья. Также есть возможность отказаться от предоставляемой квартиры и получить вместо неё денежную компенсацию.
Программу реновации жилья утвердил мэр Москвы Сергей Собянин 1 августа 2017 года.