Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сэкономить на ипотечном страховании – 9 проверенных советов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Приобретение жилья на заемные средства — шаг ответственный и требует внимательности. «Для кредитной организации выдача такой суммы — тоже значительный риск. Поэтому для безопасности банков законом предусмотрено обязательное страхование ипотечной квартиры (ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Благодаря этому кредитор получает гарантию выплаты денежных средств в случае наступления неблагоприятных обстоятельств для должника», — пояснила адвокат Ольга Сулим (председатель коллегии адвокатов «Сулим и партнеры»). Обязательное страхование защитит заемщика, если ипотечная квартира пострадает от пожара, затопления, стихийного бедствия, взрыва бытового газа или порчи в результате действий третьих лиц.
Обязательная страховка
Это правило не действует при покупке квартиры по договору долевого участия. Когда квартира только начинает строиться, обязанности по ее страхованию не возникает, потому что пока страховать нечего, ведь квартиры еще нет, отметила юрист, эксперт по недвижимости Дарья Коровина.
«Когда дом будет построен, введен в эксплуатацию и выданы ключи, тогда у заемщика появится обязанность страховать ипотечную квартиру. Страхование происходит после сдачи объекта застройщиком. До этого объект ДДУ должен быть застрахован самим девелопером либо застройщик должен делать отчисления в фонд. Сам заемщик должен страховать жизнь и здоровье», — объяснила юрист.
Отказаться от страхования квартиры на вторичном рынке нельзя, уточнила Коровина. Она подчеркнула, что если заемщик не оформит страховой полис на готовое жилое помещение, то банк вправе потребовать досрочного расторжения договора.
Процедура страхования жилья
Оформление страховок происходит по-разному. Часто банки предлагают заключить договор со страховой компанией-партнером, но заемщик вправе отказаться и выбрать любую интересующую его страховую фирму, подчеркнул Сергунин. «Банки часто сообщают, что если отказаться от страхования в конкретной компании и обратиться к другому страховщику, процентная ставка будет увеличена. Но это неправда. Если заемщик страхуется в аккредитованной при банке компании, процентная ставка остается прежней», — прокомментировала юрист по недвижимости Дарья Коровина.
Список аккредитованных компаний всегда есть на сайте банка. Как правило, услуги в страховой компании, аккредитованной при банке, на 20–30% дешевле, отметила Коровина. По ее словам, страхование квартиры делается уже после подтверждения банком выдачи ипотечного кредита под конкретную квартиру. Делать страховку до одобрения квартиры банком не рекомендуется: если сделка не состоится, а страховку вы уже оплатили, придется потратить время, чтобы вернуть оставшиеся деньги из страховой компании», — уточнила юрист. По ее словам, лучше идти по алгоритму:
«Оценочный альбом делает оценщик на основании выписки из ЕГРН или свидетельства о праве собственности, поэтажного плана, экспликации, фотографий квартиры. Страховой агент на основании оценочного альбома делает расчет стоимости полиса», — пояснил Сергунин
Сейчас полисы практически всех компаний можно сделать в электронном виде — оплатить по ссылке, получить на почту. Если делать страхование в аккредитованной компании, то для сделки нужно приложить страховой полис и подтверждение оплаты, подчеркнула Коровина. По ее словам, все чаще эти документы клиент отправляет менеджеру банка в электронном виде. Страхование недвижимости можно оформить за два-три часа, пояснила юрист.
Важно учитывать, что вы не просто соблюдаете формальность и поэтому покупаете страхование квартиры. «При наступлении страхового случая заемщик ожидает, что страховщик выплатит возмещение, поэтому я рекомендую выбирать крупные страховые компании», — отметила юрист.
Некоторые заемщики ошибочно считают, что в обязательную ипотечную страховку входит комплекс любых возможных рисков, вплоть до потери дохода. Но это не так.
Набор рисков по страхованию недвижимости в ипотеке: разрушение постройки, пожар, взрыв, стихийные бедствия. При этом страхуется лишь конструкция квартиры: стены, потолок и пол. Жилье не должно быть недостроенным или аварийным и не должно находиться под арестом.
Защита отделки, мебели и бытовой техники в обязательное страхование не входит. Для страхования ремонта и личного имущества владельцев квартиры предусмотрены отдельные страховые программы.
Риски, которые включены в полис страхования жизни и здоровья: потеря трудоспособности в результате тяжелой болезни или получения инвалидности. Также такая страховка обезопасит членов семьи от погашения жилищного кредита в случае смерти заемщика.
Документы для страхования квартиры
Перечень необходимых документов зависит от требований страховой компании. Генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов подчеркнул, в общем виде они выглядят так:
- паспорт;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- независимая оценка стоимости квартиры.
В зависимости от страховой организации пакет документов может немного отличаться, но выглядит он примерно так:
- паспорт;
- заявление на страхование квартиры, выдается непосредственно страховщиком;
- договор купли-продажи квартиры/договор аренды;
- выписка из ЕГРН на квартиру;
- независимая оценка квартиры;
- технический паспорт квартиры;
- выписка из домовой книги;
- документы, подтверждающие получение льготы.
Когда я покупал второй дом, я застраховал все — жизнь, здоровье, имущество и документы на право собственности — на первые три года, а когда покупал новостройку, застраховал только жизнь и здоровье.
Невозможно застраховать строящуюся квартиру, которая есть только на бумаге. Банк требует этого только в том случае, если дом сдан в эксплуатацию и подписана расписка. Однако моя квартира строилась два года, за это время я досрочно погасил свои долги. Поэтому в течение этого времени мне не пришлось оформлять страхование имущества.
Страхование титула на новостройку также не требовалось, так как строители не принесли справку из психдиспансера и сказали, что не знали, что делали на момент продажи. Поэтому они не могут лишить меня права собственности.
По словам моего страхового агента, выбрав новостройку, я сэкономил 64% от суммы страховки, необходимой для ипотеки на аналогичный второй дом.
Однако этот способ экономии действителен только в течение первых трех лет. После ввода новостройки в эксплуатацию, помимо проживания в ней, квартиру также необходимо застраховать. Кроме того, в случае со вторым домом срок действия страхования права собственности истекает через три года.
Поэтому страхование аналогичного вторичного дома и новостройки будет стоить примерно одинаково.
Страхование около лет назад неприятно, если вы планируете досрочно выплатить ипотеку. Долги уменьшились, а страховые взносы уже выплачены. Чтобы пересчитать их и вернуть деньги, вам придется поднять справку, написать заявление своему страховщику и несколько недель ждать возврата средств.
Однако если вы не собираетесь платить досрочно, полис, рассчитанный на несколько лет, выгоден, по крайней мере, по двум причинам
- Скидки. Мой банк предложил мне скидку 20% на страховку, если я сделаю ее сразу на три года; вместо 83 397 рублей за три года я заплачу 66 717 рублей. Но я отказался, так как у меня не было денег, чтобы компенсировать такую сделку.
- Возможность получения налоговых вычетов. Вы можете претендовать на скидку, если в год покупки договора вы заплатили налог с дохода или с продажи имущества. На страхование жилья и титула собственности скидка не предоставляется. Однако, в соответствии со статьей 219 Налогового кодекса, ее можно вернуть на страхование жизни и здоровья — но только если полис был заключен более чем на пять лет. Налоговая служба возвращает часть налога, уплаченного с 13% стоимости страхования жизни и здоровья пятилетнего ребенка.
Можно ли отказаться от страховки при оформлении ипотечного кредита?
Абсолютное большинство экспертов в сфере страхования ответят на этот вопрос однозначно — отказаться от страховки нельзя. И приведут в качестве доказательства своей точки зрения ст. 35 ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В статье обозначено, что при нарушении непрерывности страхования банк получает право требовать досрочного полного погашения кредита. Но в статье есть приписка, которую почему-то часто игнорируют, — «если иное не оговорено в договоре». В соответствии с этой припиской банк может освободить своего клиента от необходимости страхования, указав эту возможность в договоре. Другое дело, что подобным правом банки практически не пользуются, так как отсутствие страховки означает для них повышенные риски. Впрочем, исключения случаются: некоторые банки позволяют клиентам самим выбирать виды страховки и актуальные риски. Но нужно понимать, что такая лояльность банка не будет бесплатной — за право отказаться от страхования различных рисков вам придется заплатить повышенной ставкой по кредиту.
Если не рассматривать исключительные случаи, страхование имущества обязательно. Речь идет о недвижимости (доме или квартире), остающейся в залоге у банка до того момента, пока кредит не будет оплачен полностью. Остальные варианты — страхование жизни и трудоспособности, страхование титула, считаются добровольными, но позволяют увеличить шансы на одобрение кредита, способствуют уменьшению процентной ставки.
Страхование жизни при ипотеке не является обязательным, и теоретически вы можете отказаться от этой опции. Но в реальности все сложнее — многие банки при заключении комплексного страхования по ипотеке предлагают льготный процент. Отказываясь от страхования жизни, вы теряете право воспользоваться этой льготой — многие банки так сильно повышают процентную ставку при отказе от страхования жизни, что кредит становится неподъемным бременем для многих заемщиков.
Важно не забывать и о том, что страхование жизни и здоровья при ипотечном кредитовании — это ваша ответственность перед родными и близкими: если с вами что-то случится, без наличия этой страховой опции все долги по ипотеке перейдут к вашим наследникам. И им придется либо оплачивать кредит, либо отказываться от наследства.
Стоимость страхования жизни зависит от разных факторов — это:
- возраст заемщика;
- пол;
- наличие хронических заболеваний;
- условия жизни;
- профессия и условия работы (если заемщик трудится на опасном или вредном производстве, ставки повышаются).
В среднем стоимость страховки составляет от 0,2 до 1% в зависимости от выбранной компании и сопутствующих факторов. Заемщики-пенсиорнеры или имеющие инвалидность вынуждены мириться с очень дорогой страховкой — как показывает практика, отказ от страхования с последующим повышением процентной ставки по ипотеке становится более выгодным, чем оплата страховки.
Срок ипотечного кредита напрямую влияет на размер переплат — с его увеличением растёт и сумма, которую нужно заплатить банку за пользование деньгами. Это приводит к идее взять ипотеку на более короткий срок. Но важно правильно оценить свою платёжеспособность. Если вы не будете вовремя погашать ипотеку, сумма долга увеличится. Обычно банки с первого дня просрочки обсуждают с клиентом сложившуюся ситуацию и могут предложить процедуру реструктуризации долга.
Чтобы не попасть в непростую ситуацию, лучше брать ипотеку на срок с запасом. Срок должен рассчитываться из понимания комфортной финансовой нагрузки, чтобы оставались средства на нормальную жизнь и возможный форс-мажор. Ежемесячные выплаты не должны заставлять вас экономить на базовых потребностях: еде, одежде, отдыхе. У вас всегда будет возможность погасить ипотеку досрочно, сократив при этом размер переплат.
Уменьшить переплату по кредиту можно при помощи льгот и субсидий. Например, для формирования первоначального взноса или погашения кредита можно использовать материнский капитал. В этом году можно получить 483 тысячи рублей за рождение или усыновление первого ребёнка и 639 тысяч за второго или последующих.
Есть льготные программы для военных, для семей с детьми, а также желающих купить жильё в сельской местности или на Дальнем Востоке. До 1 июля 2022 года продлили льготную ипотеку: кредит можно оформить по ставке до 7% годовых. Максимальная сумма кредита для всех регионов теперь составляет 3 млн рублей.
Оформить ипотеку можно на готовое или строящееся жильё. Купить квартиру на этапе котлована дешевле, чем когда дом уже сдан. Правда, въехать в неё сразу не получится, и вам, возможно, придётся одновременно гасить ипотеку и платить за аренду квартиры. Посчитайте заранее, выгоден ли такой вариант.
Как сравнить предложения компаний?
Чтобы сравнить предложения страховщиков, вы можете воспользоваться любым онлайн-калькулятором. Существуют специальные сервисы, которые выдают все доступные предложения страховых компаний. Но если вас интересует какая-то конкретная, вы можете зайти на ее официальный сайт. На каждом из них есть собственные калькуляторы. Вне зависимости от того, каким сервисом вы решили воспользоваться, у вас запросят одни и те же данные:
- вид объекта — дом или квартира;
- банк, в котором вы оформляли ипотеку;
- задолженность на сегодняшний день;
- ставка по ипотеке в год;
- наличие права собственности;
- дата рождения;
- пол.
Какие документы нужны
В большинстве случает набор бумаг стандартный:
- Заявление
- Анкета
- Копия паспорта
Для каждого вида страхования могут потребоваться дополнительные документы:
- При страховании имущества для ипотеки (предмета залога), понадобится договор на кредит из банка и бумаги, которые доказывают право собственности. Также нужно приложить результат оценки недвижимости от независимого оценщика.
- Чтобы застраховать жизнь и здоровье, достаточно заявления. Позже нужно будет пройти медицинское обследование и направить справки о состоянии здоровья страховщику.
- Для страхования титула нужны правоустанавливающие документы на квартиру или дом.
Действия при страховом случае
После события, которое можно отнести к страховому случаю, нужно действовать быстро, не теряя драгоценного времени. Страховые компании серьезно относятся к срокам. На этот счет есть строгие правила:
- После затопления квартиры или дома водой, пожара, взрыва газа тут же позвонить в МЧС, полицию или коммунальные службы. Они дадут справку у произошедшем.
- Не позднее 3 рабочих дней после случившегося в страховой компании ждут заявление, в котором страхователь подробно расписывает, что произошло, когда, какой понесен ущерб, указывает номер страхового полиса. В некоторых компаниях этот срок продлен до 5 дней. По личному страхованию нужно уложиться в 31 день.
- Месяц дается на сбор документов. Их перечень выдают в страховой.
- Дождаться специалистов, которые осмотрят помещение, оценят ущерб и решат, относится случай к страховому или нет. До момента их прихода не стоит что-либо трогать в квартире. Все должно оставаться на своих местах.
Как выбрать страховую компанию?
Обычно конкретную организацию рекомендует сам банк. Например, при оформлении ипотеки в «Сбербанке» настойчиво рекомендуют там же и застраховаться. Задача страховой компании состоит в сборе ежегодных взносов, рассмотрении заявок на компенсацию, изучении дел и выплатах пострадавшим клиентам.
По закону клиент может оформить страховку в любой компании, которая имеет лицензию на осуществление этого вида деятельности.
Стоит смотреть на условия, которые выдвигает банк. В отдельных случаях банк рекомендует оформлять страховку только в определенном списке организаций. Если клиент желает по каким-то причинам оформлять ее в другом месте, то процент по ипотеке может оказаться выше. А часть компаний банк вообще не посчитает за страховые, тогда придется страховаться дважды.
Выделить самые экономные программы можно только путем поиска и отбраковки дорогих. Но помните, что часто самые дешевые программы это неполные программы, которые банк может не принять в качестве полноценной страховки.
Страховку от «Сбербанка» можно оформить в любом отделении или онлайн в приложении «Сбербанк Онлайн». Часть компаний все же приглашают клиентов в офис для подписания договора и вручения второго экземпляра клиенту.
Отвечает генеральный директор юридической Александра Бродельщикова:
Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закреплена обязанность заемщика застраховать имущество, заложенное по ипотеке. При этом обязательным является только страхование конструктивной части жилья (стены, пол, потолок, балкон и др.).
Что касается внутренней отделки, инженерных сетей и оборудования, то этот вопрос зависит от самого заемщика. Это его право. Он может отказаться от предлагаемого страхования риска повреждения этих элементов. Законодательная обязанность на заемщика здесь не возлагается.
В случае, если банк будет навязывать эту услугу, то его действия можно обжаловать в Роспотребнадзоре, суде и прокуратуре. Для этого необходимо подготовить иск (если заемщик обращается в суд) или жалобу (если он обращается в другие государственные органы) и приложить к нему документы и другие доказательства, подтверждающие навязывание банком услуги. К таким доказательствам относятся: копии кредитного договора, договора страхования, письменные свидетельские показания и др. Установив нарушение, указанные органы предпишут банку прекратить нарушение прав потребителя.
Как вернуть деньги за страховку при досрочном погашении?
Досрочно погасил ипотеку 4 года назад. Могу ли вернуть страховые взносы сейчас?
Что такое страхование ипотеки и каким оно бывает
Невозможно точно предсказать, что случится завтра – и уж тем более нельзя предугадывать, что произойдет через пять, десять, пятнадцать лет. Ипотека выплачивается годами, и никто не может знать, как изменится жизнь в течение такого длительного срока.
Именно поэтому как заемщики, так и кредиторы стараются обезопасить себя от финансовых потерь. И страхование залога по ипотечному кредиту в Сбербанке, как и в других банках, стало обязательным условием при оформлении жилищного займа.
Может показаться, что эта страховка призвана защищать только интересы банка, однако и заемщик получает пользу от страхового договора. Ведь невозможно гарантировать постоянный доход, особенно – в динамично меняющемся современном мире. Клиент может пострадать в ДТП, серьезно заболеть, потерять работу, а квартира – пострадать в пожаре, природном катаклизме или от других непредвиденных факторов.